朗诗未来街区营销案例分析
朗诗地产集团STP市场战略分析
朗诗地产集团STP市场战略分析朗诗地产是一家专业房地产股份制公司，2004年率先在南京成功推出国内首个“健康、舒适、节能、环保”的一流住宅社区——朗诗国际街区，整合了国际一流的多项世界先进的建筑相关技术以达到高舒适度、低耗能的居住要求，进入绿色科技地产这一细分市场，并且在六年的成长历程中积累了开发大规模节能绿色环保住宅的经验和能力。
目前，朗诗地产已向长三角地区六个城市2.5万消费者提供了节能环保的低碳住宅，是目前全国开发面积最大的绿色地产商，引领我国绿色地产。
朗诗地产集团实施差异化竞争战略，领跑中国绿色科技地产。
现对朗诗地产集团做STP市场分析，寻找其细分绿色科技地产的原因。
一、市场细分（Segmenting）房地产建筑形态主要有别墅、洋房、平层官邸、高级公寓、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商用物业、安置房等建筑形态。
面对诸多建筑形态，朗诗地产看中民用住宅的市场。
分析民用住宅建筑形态的市场状况，朗诗地产细分中高端房地产市场，选择别墅、高级公寓等中高端市场。
同时，区别与传统住房功能，朗诗地产主推绿色人居科技住宅，通过应用绿色建筑科技手段，实现节能、环保、健康、舒适、安全、经济等住宅功能，提升住宅产品的人性化指标。
由此可知，朗诗地产是以建造别墅、高级公寓，以绿色科技打造节能、环保、健康、舒适住宅功能的房地产企业。
二、目标市场选择（Targeting）根据市场细分结果，朗诗地产锁定了全国最发达的经济圈----长三角城市作为目标市场，如南京、无锡、苏州、杭州、常州、上海、绍兴等，同时，朗诗地产也将珠三角、环渤海、长江中上游等经济圈作为目标市场。
由此可见，朗诗地产目标市场主要是中高端市场，主要为发达经济圈直辖市、省会城市、副省会城市、发达地级市。
三、市场定位（Positioning）1、目标客户定位中产阶级具有一定的购买能力，对住宅功能要求较高，注重绿色、环保、舒适。
固朗诗地产目标客户选择中产阶级及以上，高级公务员、教师、白领、企业中高层管理者、媒体从业人员等；2、产品定位规划根据目标客户定位，朗诗地产着力打造绿色、低碳、节能、环保、舒适的别墅、高级公寓等高品质、高性价比的中高端产品。
2011上海朗诗绿色街区企划提报129P(新景祥中标版)
PART 1 认知朗诗 有些居住，不仅仅是居住……
因为有些居住关乎时代、关乎未来 更关乎越过时代预见未来的人
认知朗诗 也许就要从认知时代与时代中人开始
时代在反思—— 当人类开始把梦想寄托于火星探索， 当人类持续对地球的寿命进行预言， 一场关乎人类存亡的话题席卷全球
从京都议定书到哥本哈根气候大会 从北京的绿色奥运到上海的绿色世博 全世界在行动，绿色——低碳、环保成为时代主题
人们在反思—— 有人看到居住等于平方米的家， 有人明白居住是天空下的世界。 一场智慧与责任的行动全面发起……
从个人价值到社会价值 从生存意义到生命意义 时代精英在改变——更具社会责任感、更懂生活本真
张朝阳获绿色财富领袖奖，不仅是企业家中的明星，也是公益活动的榜样。他热爱自然， 热爱登山，所领导的搜狐公司目前已经成为中国最领先的新媒体、电子商务、通信及移 动增值服务公司，是中文世界最强劲的互联网品牌。
同样反观朗诗，在已经对科技住宅进行了大量的诉求后， 大量的科技名词术语是否就能俘获人心？ 从品牌层面到产品层面，朗诗绿色街区的后期产品主要 着力在205-242大平层产品，全凭产品硬科技进行诉求， 能够满足高端客户的精神需求吗？
营销
战略 朗诗绿色街区全面升华
物理属性——精神属性 产品层面——生活层面 产品舒适——精神享受
让我们乐观的是 在中国没有几个城市能够像上海这样……
上海，21世纪的世界城市
中国最具国际化视野的城市 拥有最丰富的国际智慧精英
海纳百川、兼容并蓄 成就一群独立精神的时代精英
生活方式的本体承载者—— 朗诗绿色街区的产品特质
认识绿色科技住宅
循环地源热泵技术系统
消耗1KW的能量，得到4kw以上的热/冷量
同策_上海朗诗罗店镇A2-2项目整体营销策划思路_49PPT
PARTⅢ
-整体营销思路-
产品策略 去化策略 业务策略
产品策略
前提：鉴于本案面向客户层次较高，对生活有一定的品质追 求，单一化的70/90产品设置一定无法满足客户需求
产品课题：如何满足客户的个性化产品需求？
丰富户型选择多样性 提高产品市场竞争力 提供菜单式装修标准
产品策略—丰富户型选择多样性
按照常规的规划方案，90以下户型占74%，产品线单一
世博利好
世界瞩目的上海世博会将在2010年5月盛大开幕，届 时上海的房地产行业将会迎来新一轮的社会关注与发 展契机
浦钢罗泾
宝山工业园区
沪 罗店
太
路
顾村
7 号 人民广场 线
初步开盘价格修正——品牌溢价能力
世纪飞凡 8000 美兰湖颐景苑 6800
保利叶上海 9900
旭辉依云湾 7500 经纬城市绿洲 8500
104-132 67-88
120-130 120-130
三房 两房 三房 三房
2007.06 2007.09 2007.08 2008.06
12000 7000 7000 7000
朗诗项目与周边普通住宅项目的价格梯度为 12000/7000≈1.72
本案价格预判
本案开盘价格 12500元/平方米
预计本案整盘均价 14000元/平方米
情感营销
北欧生活风情
通过小区内部的道路 布置、社区景观、整体视 觉效果三方面让客户第一 时间体会到不一样的北欧 风情，同时配以柔和慢节 奏的北欧音乐，达到事半 功倍的效果。
媒体推广
大众媒体
户外阵地 市中心各高炮/看板
各大知名报纸杂志广告： 《上海楼市》/《租售情报》等
保证市场爆光率
朗诗活动方案
朗诗活动方案1. 引言朗诗是一家专门从事地产开发的公司，为了提高品牌知名度和销售业绩，计划开展一系列的活动。
本文档将介绍朗诗公司的活动方案，包括活动目标、活动内容、活动时间、活动地点以及预算计划等。
2. 活动目标朗诗公司的活动目标主要包括以下几个方面： - 提升品牌知名度：通过活动吸引更多目标受众的关注和关注。
- 增加销售业绩：通过活动引导潜在客户了解和购买朗诗的产品。
3. 活动内容3.1 宣传活动朗诗公司计划举办一场宣传活动，以提高品牌知名度。
具体活动内容包括： - 发放宣传册：制作精美的宣传册，并在活动现场发放给参与人员。
- 线上推广：通过社交媒体渠道、电子邮件等方式，将活动信息传播给更多人群。
- 媒体报道：邀请媒体参与并报道活动，以扩大活动的影响力。
3.2 产品展示活动为了增加销售业绩，朗诗公司将举办一系列的产品展示活动。
具体活动内容包括： - 展示样板房：在活动现场搭建样板房，展示朗诗公司的产品特点和优势。
- 产品演示：安排专业销售人员进行产品演示和解说，并回答参与人员的问题。
- 赠品促销：对于在活动期间购买朗诗产品的客户，赠送精美的礼品或提供优惠的购房政策。
4. 活动时间和地点4.1 宣传活动•时间：2021年8月1日至8月7日•地点：朗诗公司总部大厅4.2 产品展示活动•时间：2021年8月8日至8月15日•地点：朗诗公司示范区5. 预算计划朗诗公司计划投入100万人民币用于此次活动。
具体预算计划如下： - 宣传册制作和印刷费用：2万元 - 社交媒体推广费用：5万元 -媒体报道费用：10万元 - 样板房搭建费用：20万元 - 产品演示人员费用：10万元 - 赠品购买费用：30万元 - 活动现场布置费用：15万元 -其他费用：8万元6. 结束语通过本文档，我们详细介绍了朗诗公司的活动方案，包括活动目标、活动内容、活动时间、活动地点以及预算计划等。
希望本次活动能够顺利进行，并为公司带来更多的品牌知名度和销售业绩提升。
朗诗国际街区营销策划案
朗诗国际街区营销策划案目录封面 1目录 2第一章环境分析篇 4环境分析篇组织结构概要。
1.1 自然环境分析 51.2 杭州市经济环境分析 51.3杭州市人口数量与消费水平分析 61.4杭州市房地产政策环境分析 8第二章杭州市房地产市场分析篇 10杭州市房地产市场分析篇组织结构概要 102.1 杭州市房地产市场概况 11第三章下沙市场分析篇 13下沙市场分析篇组织结构概要 133.1 下沙区域背景介绍 143.2 下沙环境分析 153.3 下沙房地产介绍 15第四章竞争对手分析 17第五章朗诗篇 19朗诗篇组织结构概要5.1 朗诗公司简介 205.2 朗诗国际街区 205.3 目标客户定位 235.4 "LANDSEA , G·E·T !" 营销理念介绍 245.5 营销推广的核心问题把握 24第七章营销推广篇 25营销推广篇组织结构概要6.1 营销推广定位 266.2 营销推广策略--入市时机规划 266.3 营销推广的内容 266.4 广告推广 266.5 渠道营销 296.6 定点营销 296.7 促销推广 306.8 样板房试住 30第六章朗诗国际街区2号楼营销方案 316.1朗诗国际街区2号楼简介 316.2朗诗国际街区2号楼目标客户特点 316.3 朗诗2号楼营销策划 316.4 具体广告宣传 32第八章附录 341. 杭州市房地产行业现状分析补充 342. 朗诗十大建筑科技系统介绍 383. 高舒适度住宅终身保障方案 409第一章环境分析篇1.1 自然环境分析1.1.1 全球变暖趋势仍在持续据世界许多科学家的科学预测，未来50-100年人类将完全进入一个变暖的世界。
由于人类活动的影响，21世纪温室气体和硫化物气溶胶的浓度增加很快，使未来100年全球、东亚地区和我国的温度迅速上升，全球平均地表温度将上升1.4℃-5.8℃。
到2050年，我国平均气温将上升2.2℃。
杭州朗诗·国际街区二期推广思路
2021/7/22
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QUESHION8：房子挺好的！但户型设计好象也不 是很好。
价格和地段之外，老百姓买房子，最主要的还是看：户型！
看看我们的户型吧： 有2幢是东西朝向的，当然我们会说是为了看江景！ 89平米的户型进深好象有点大！而且89平米2房设计，10000元/ 平米以上的价格，一套怎么也在100万左右或者更高，在下沙， 好象有点不划算吧！
不管怎么个维修方法，反正是一处有问题，整个大楼都不能正常运行了， 修修也麻烦，而且这样的系统到底在70年时间里稳定不稳定！
想想这些可能出现的问题，可能会导致以后的居住成本会很高！
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QUESHION4：产品很好，但我也 可以不需要！
WOW，不需要空调的房子！！！应该很好吧！ 但，问题是：
我们不否认项目前期品牌推广的成功！ 但，我们认为：
一种全新概念，超越杭州人对房子传统认知习惯的房子，尤其是 在国内科学技术等还没有完全让人们心理绝对认知的环境下，我 们不仅要告诉他是什么，重要的是告诉他们我们是：怎么做到的？
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QUESHION2：住的应该比普通住宅更舒服 吧！
不需要空调，常年保持“恒温、恒湿、恒氧”，没有噪音，可以24小时保持 新鲜空气。
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这里，我们提出一个核心问题：
广告传播的根本是“沟通”。但价值在于“对位沟 通”
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我们前期的推广，通过“黄梅天、抽烟、不晚上睡觉不涂护扶品、 安静、常年20——26度，常年30%——70%湿度等一系列小的 利益点和生活场景，系统而明了的传递清楚了”不需要空调房子” 的特点！
(整理)南京朗诗置业股份有限公司-用友BQ商业智能平台应用案例.
南京朗诗置业股份有限公司-用友BQ商业智能平台应用案例客户简介南京朗诗置业股份有限公司创立于2001年12月24日，是一家专业房地产股份制企业，公司致力于成为一家股权结构合理、战略定位清晰、组织能力适配、企业文化健康的现代股份企业。
公司秉持“阳光、进取、人本”的核心价值观，立志成为创造客户、员工、股东、社会价值的优秀企业公民。
公司的使命是“创造人居价值”，愿景是“绿色人居领跑者”。
公司的第一个项目“朗诗熙园”位于南京新街口地区，该项目获得了2003年度南京房地产销售金额冠军。
公司开发的首个科技住宅项目——南京朗诗国际街区，是目前国内最大的节能舒适、绿色科技住宅小区。
项目整合多项世界先进的建筑相关技术，达到高舒适度、低耗能的居住要求，是“节能、环保、健康、舒适”的绿色科技住宅项目。
公司因此成为中国绿色科技地产的领军企业之一。
公司较早地进入了绿色科技地产这一细分市场，并积累了开发节能绿色环保小区的经验和能力，具有市场先发优势。
公司于2006年8月、2007年2月、2007年4月、2007年9月和2008年8月分别进入无锡、杭州、苏州、常州和上海市场，长三角战略布局已初步成型。
在未来发展目标上，公司计划以绿色科技地产为主题，继续向长三角目标市场扩张，形成战略布局并取得一定的市场地位和竞争优势，积蓄力量，然后择机进入珠三角、环渤海、长江中上游等区域市场，快速提高公司的市场份额、经营规模、盈利能力和品牌知名度，快速提高产品研发、技术服务和客户服务能力，成为一家全国著名的绿色科技地产公司。
项目背景随着全球金融危机的爆发，2009将是新世纪以来我国经济发展最为困难的一年。
房地产则是这次危机中受影响最大的行业之一。
我国房地产企业数量多，规模小。
20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再像以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。
面对如此复杂的外部环境与企业自身发展的需要，管理的精细化以及领导决策的准确性与及时性是保证企业发展的重要手段，先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证朗诗地产深知企业的发展，只靠人管人、凭经验管理早已经不能适应企业高速发展的需要了。
上海朗诗绿色街区节能案例简介[全文]
![上海朗诗绿色街区节能案例简介[全文]](https://img.taocdn.com/s3/m/024ee49a70fe910ef12d2af90242a8956becaa6e.png)
上海朗诗绿色街区建筑节能案例简介朱国平上海中大亮桥房地产有限公司主要内容概况节地与室外环境节能与能源利用节水与水资源利用室内环境质量结束语概况上海朗诗街区由朗诗集团上海朗诗科技有限公司研发，上海朗锐置业有限公司投资新建的居住小区项目，项目秉承了朗诗贯有的“高舒适低能耗科技住宅”的特点，以国家绿色建筑三星级为设计标准，已与近期通过审查，获得国家三星级绿色建筑设计标识，这是朗诗继苏州朗诗国际街区之后获得的第二个国家三星级绿色建筑设计标识的住宅项目。
概况本项目地处上海市嘉定新城南翔组团的东部社区的嘉浩地块，地块东至雅翔路、南至陈翔路、西至宝翔路、北至东排水河—芳菊路。
该地块总用地面积46000m2,总建筑面积120000m2。
地上建筑共11栋住宅，以及一栋综合用房，主要功能为居委会文化活动室和老年康体活动室。
其中1-6#楼为18层高层住宅，7-11#楼为6层多层住宅。
住宅共667户，主要由16个户型，户型面积主要为90m2,110m2和200m2。
本项目的地下建筑面积共27455m2，地下室主要功能为机动车停车库、储藏室、设备用房等。
（一）节地与室外环境室外风环境项目场地内建筑布局合理、疏密有度，通过对室内外风环境的模拟，建筑物周围人行区距地11></a>.5m高处的风速在各季节工况下均不超过5m/3,有利于室外行走及自然通风。
计算目的：总图布局是否有利于各单体在夏季利用自然风带走能量、是否利于室内空气流通；冬季是否存在滞风现象，是否有利冬季室内防风；和对基地周边污染物的消散。
考核点以下几点考核组成：考核点流场春/夏季平均风速工况条件下，朗诗苏州枫津路项目大部分建筑周边的流场分布较均匀，无明显滞风现象；冬季10 %大风工况条件下，朗诗苏州枫津路项目一期建筑周边存在局部涡流区域。
考核点考核点风速风速：春/夏季平均风速工况条件下，朗诗苏州枫津路项目建筑周边风速基本处于0.5～4 m/s间，局部风速风速变化较大；冬季10 %大风工况条件下，朗诗苏州枫津路项目东侧及一期项目北侧局部区域风速稍大，约处于3.2～4.8 m/s之间，局部达到5 m/s左右。
成都朗诗街区报告
房地产智库
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2.1 项目地块背景
2010年11月12日上午，朗诗地产以 2.771亿的价格获得成都迎晖路片区 地块，可开发面积6万平方米，成
交楼板价4450元/平方米；
温湿度 ︱ 空气质量 ︱ 噪光噪音 ︱ 能源
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1.室内温湿度 对人体的影响
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迎晖路
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2.5 项目配套 ：项目3公里内配套完备，1公里生活配套缺少，项目 周边生活氛围尚未成型。
万年场商圈 在建万象城
草堂 小学
新华医院
双林小学 家乐福 规划小学
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4、建筑物的耗能
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朗诗绿色街区的解决之道 ——十大科技系统的应用
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朗诗寓校园活动
朗诗寓校园活动：打造活力社区，引领绿色生活朗诗寓作为一家致力于提供高品质绿色居住体验的公寓品牌，一直秉承着“以人为本”的理念，积极开展各类校园活动，旨在为年轻人提供更加舒适、健康、有趣的居住环境。
本文将详细解读朗诗寓校园活动的目的、意义、实施策略和成功案例，以期为相关人士提供一些启示和参考。
一、目的与意义提升品牌影响力：通过校园活动，让更多的大学生了解朗诗寓的品牌理念和服务特色，提高品牌知名度和美誉度。
培养潜在客户：通过活动，与大学生建立良好的互动关系，培养他们对朗诗寓的信任感和好感，为未来成为朗诗寓的忠实客户打下基础。
促进社区活力：通过举办各类活动，增加社区内部的交流与互动，营造温馨、和谐的社区氛围，提高居住体验。
倡导绿色生活：朗诗寓作为绿色居住理念的倡导者，通过校园活动传递环保、健康、节能的生活方式，提升大学生的环保意识。
二、实施策略确定目标受众：针对大学生群体，深入了解他们的兴趣爱好、需求和消费习惯，制定符合他们特点的活动方案。
创新活动形式：通过举办主题派对、创意大赛、公益活动等形式多样、富有创意的活动，吸引大学生的参与。
合作共赢：与高校学生会、社团等组织建立合作关系, 共同策划和组织活动，扩大活动的影响力和参与度。
强化宣传推广：运用线上线下多种渠道进行宣传推广, 如社交媒体、校园广播、海报等，提高活动的知名度和曝光率。
持续跟进与反馈：在活动结束后，及时收集参与者的反馈意见，总结经验教训I,持续优化活动方案，提高活动效果。
三、成功案例“绿色生活创意大赛”：面向大学生征集有关绿色生活、环保节能的创新方案，鼓励他们发挥创意，为可持续发展贡献力量。
该活动成功吸引了大批大学生的关注和参与，收到众多富有创意的方案，有效提高了大学生的环保意识。
“社区美食节”：邀请大学生参与美食节的筹备工作，组织各类美食文化讲座、烹饪比赛和美食品鉴活动，让大学生在品尝美食的同时，了解绿色、健康的饮食文化。
该活动不仅丰富了社区文化生活，还促进了大学生之间的交流与互动。
朗诗国际街区个案分析
南京银行 新城实验学校
133路 富春江东街站
110、133路底站 元通站 129路底站
南师大附属 1新6城1路初级中学 恒山路南站
110路 富春江东街站
明基医院
中胜站
苏果便利
沙洲农贸 沙洲中学 市场
沙洲小学
小行站
公交站点 超市
农贸市场 银行 医院 学校
项目介绍点评：
■□ 地段价值较优，纯正地铁物业。离地铁元通站（1、2号线
容积率 总户数
电梯配比
车位配比 绿化率
开发期数 开发周期 开盘时间
目前价格
交付时间
朗诗国际街区 奥体新城庐山路 地铁1\2号线(元通站) 160000平米(240亩)
300000平米 一期3栋小高层、3栋多层；二期3栋小高层、7栋多层
1.88 2000户（一期526套，二期890户 ）
多层：二梯三户， 小高层中，一期：一梯三户，二期：二梯二户，
朗
换乘点）仅3-5分钟步行路程。
诗
国
■□ 规模开发：占地16万平米、总建30万平米，即使在奥体也
际
属于大规模开发项目。
街
■□ 开发方之前成功开发过丰富路的朗诗熙园项目，具有一定
区
的品牌知名度，但开发高科技住宅项目仍为首次。
■□ 本项目分三期开发，周期较长（5年）。
■□ 生活配套与CBD共享，未来配套完善。
项目外景
朗 诗 国 际 街 区
规划设计
南园
朗 诗
北园
中园 （二期）
（三期）
国 际
（一期）
街
区
■□ 小区及房屋朝向均不是正南正北，而是根据市政道路来规划的，这也是整个奥体板 块楼盘的共同特点之一。 ■□ 楼间距落差较大，50-200米不等。 ■□ 7层的多层与18层小高层错落、板式单体间围合成风车状。 ■□ 该小区内三期中都有独立的小区入口，并且独立管理。 ■□ 一期的主入口设在北边的河西大街上，东面的衡山路及南面的白龙江东街同时都设 有辅助入口，西面则是庐山路及向阳河，二期也设有三个入口，布局和一期基本一样。
130929朗诗未来街区10月推广计划(终)
三期核心问题
在实现短期高去化目标的同时，如何支撑溢价？ 如何从逼迫式营销，逐渐转变为主题式营销？
如何在快节奏推盘的同时，形成长期的营销诉求语言？
总体思路
维持热度，制造话题
1、推广上，仍保持立体推广模式，增加短期媒体资源铺设，维持项目市场热度和知名度； 2、内容上以产品价值（比如重点解析小户型优势），结合国庆、房交会主题，结合加推 节点的价格信息，为调价制造舆论，拔高价格心理预期； 3、强化老带新，将原来单线程的案场活动转变为多资源联动的主题活动；
4、社交型
•会员量小 •消费次数极其有限，周期长 •单次消费金额较高
•关注个性化的需求，着眼客户的CRV（推介价值） •注重会员体验设计和参与感受 •单位会员高投入 •以态度激励为主（重点是口碑和转推荐激励）
“未来会”的关键词
体验、社交、互动 其目的又是什么
客户价值分析图
高
客户 终身 价值 CLV
下阶段的策略思考
四期 三期
已售
已售
已售 已售
已售 已售
下阶段项目重要节点
9月8日 二期开盘 2小时售罄
9月25日 三期达到 预售条件
杭州 秋季房交会
9月
加推 3#楼
10月
三期 剩余1#2# 两幢开盘
项目微电影 完成上线
11月
四期 收官
项目三期（1、2、3#）目标任务
10月1日前加推3#（共计72套房源，户型面积70、84方） 10月房交会前后加推1#、2#（共计144套，户型面积70、84方）
谨呈：朗诗未来街区
朗诗未来街区
2013年10月推广策略
（第2稿）
朗诗地产分销渠道方案
朗诗地产分销渠道方案摘要朗诗地产作为中国一流的房地产开发商，其销售业绩一直保持在行业领先地位。
然而，随着房地产市场的不断变化，传统的销售模式已经不能满足朗诗地产的需求。
因此，本文旨在分析和提出一种适合朗诗地产的分销渠道方案，以满足其日益增长的销售要求和客户需求。
1. 朗诗地产的发展历程朗诗地产成立于1994年，总部位于上海。
二十多年来，它发展成为了一家强大的国内房地产企业，并在全国拥有多个城市的项目。
朗诗地产愿景是成为“打造高品质城市空间生活的领导者”，其企业文化关注人性、艺术、质量和价值，不断创新，认真履行社会责任，引领业界发展。
2. 传统的销售模式的局限朗诗地产的销售模式主要包括分销和自营两个方面。
分销模式是指把房地产产品分给一些中介公司来销售，这些公司向购房者提供服务，购房者则向朗诗地产付款。
自营模式是指直接由朗诗地产自己销售产品，这样可以节约一些中介费用。
然而，由于市场竞争的加剧和消费者需求的变化，传统销售模式已经无法满足朗诗地产的需求。
传统的渠道模式存在以下几个问题：•高昂的中介费用。
朗诗地产需要支付给中介公司高额的佣金来获得销售。
而中介公司在进行销售时也需要投入一定的资金和人力资源。
这些费用和资源实际上都由购房者在房价中承担；•质量难以把控。
由于分销商和自营模式都需要进行人员的招聘和管理，质量难以保证，从而可能会影响到顾客的体验；•渠道的不稳定。
分销商过多，渠道过于单一，极易出现诸如捆绑销售、虚假宣传等不良行为，给消费者带来不便和伤害。
3. 分销渠道方案的提出针对传统销售模式所存在的问题，本文提出了以下分销渠道方案，以期既减轻朗诗地产的负担，又能给顾客提供更好的消费体验：3.1 建立线上销售渠道朗诗地产可以通过互联网建立自己的线上销售渠道，将产品信息和相关服务向消费者直接传递，不需要借助传统的中介公司。
具体措施包括：•建立官方网站，对房产的信息和图片进行充分的展示和介绍，方便客户在线浏览；•建立微信公众号，方便客户与企业进行对话和沟通，加强企业与消费者之间的互动；•建立在线预约系统，方便客户进行看房等业务安排，提供便捷的服务体验。
苏州朗诗国际街区营销及推广策略方案_105PPT
2、他们的营销方向基本逃离不了5张资源牌：
“景观资源牌” “品牌资源牌” “服务资源牌” “城市中心（文化）资源牌” “产品配置资源牌”
这些牌无论在冷市还是暖市，都是正确的牌。 但朗诗要考虑的是除了这些，还有没有更正确而差异化的牌？
虽然说朗诗不能完全脱离价格战争， 但我们是否可以超越这种竞争？ 因为我们确实是不一样的产品！
任何一个房地产项目都离不开城市， 所以对城市特征的关注成为做好一个房地产项目的基础。
•苏州城市特征——与南京、无锡、杭州之差异
苏州是世界的，而不仅仅是江苏的。
苏州是一个开放的城市， 其产业带来的港澳台、外籍人士和国内（跨区）客户，
明显优于其他三个城市。
苏州高端公寓分布
苏州经济开发区的建设带 动城市高端公寓发展，表现 出“西向线式，东向沿湖” 的扩散特征；
•宏观层面
• 湖东低密度别墅社区
– 城市向东发展，以金鸡湖为界，湖东以低密度别墅社区为主，随着新邻里中 心、地铁1、3号线的建成，湖东的发展将成为最受瞩目的高端住宅区域。
– 结论：高物业形态，为区域价值提升提供巨大空间。
结论：
观点 大势不好，对其他地方来说，也许是不可避免的。 但对于这座城市、这个片区、这个项目来说，是仍然有很多机会的。
苏州高端住宅分布特征
区域 特征 供应 价格 发展
太湖度假区
发展阶段，真山真 水真空气，度假别
墅为主
受前几年集中土地 供应，竞争激烈
配套设施建设节奏 慢，价格上涨速度
放缓
以度假物业为主， 逐渐向自住区域转
变
金鸡湖区域
城市重点发展区域，唯 一性的城市湖泊资源， 人造景观和自然景观的
结合，潜力巨大
供应充足、稳定
朗视地产：十年的机遇-百年的未来【范本模板】
朗诗地产：十年的机遇百年的未来十年是一个周期，一个起点,大多数的中国企业在十年的发展历程中，日益形成明晰的竞争优势，或步入国际市场，或形成良好的管理体系，以面向未来的持续经营，并提升竞争力。
有人说，前一个十年是住宅市场的黄金十年，下一个十年是商业地产的蜜月期，地产商秉承核心优势的同时也或多或少地进行战略上的调整，以应对市场的波动和未来的机遇。
朗诗的十年，与中国加入WTO同岁，是中国社会快速发展的十年，被誉为“中国速度”的发展态势也体现在城市化进程中，这无疑为房地产市场提供了良好的发展机遇。
就像朗诗集团董事长田明所信奉的一句话:“谋事在人,成事在天”，机遇与努力都很重要。
市场快速增长的十年，也给朗诗进行科技创新提供了土壤。
一个十年的总结,一个百年的启示。
辛亥百年在历史与革命的记忆中,见证了社会转型与进步的历程,中国少有百年的企业，却有绵延的历史与文化。
中国的企业则以十年为阶段去构想一个百年的梦想。
田明总结说，如果将商人分为资本家型的商人和企业家型的商人,自己应该是后者。
更关注事业，更关注其他相关者的利益，把事业看得跟生命一样重要。
十年的机遇，百年的未来，作为一个理性的理想主义者，以“小海龟”形容朗诗的创业过程，无疑也包含对朗诗基业长青的愿望，因为更懂得自然法则，更能坚守目标。
一、“小海龟”的机遇与长跑田明很喜欢动物，在一次的《动物世界》中深深被海龟的故事所感触。
海龟能游几千几万海里,最后回到它出生的海滩上产下好多卵.一窝里同时出来很多海龟，有的是大海龟帮它们扒开，有的小海龟是自己把沙子拱破冲出来,冲出来以后往海里面跑.从它出壳，到进入沙滩,到进入浅海区，这一段是残酷之旅，很血腥——岸上有狐狸、獾子、野猫等各种各样的食肉动物，天上有海鸥、鹰等各种各样的鸟，海里面还有很多鱼，所以它们会一起拼命往海边冲。
最后没被吃掉、能游到深海安全区并逐步长大的小海龟，是很少的。
这个故事就像朗诗的创业一样，从2001年以来，朗诗从最开始没有地、没有品牌、没有技术起步,发展到覆盖南京、上海、无锡、杭州、苏州、常州、绍兴、武汉、成都等城市的企业，田明总结说，这些成功首先要归功于老天的帮忙，从80年代开始中国的房地产发展曲线,结合朗诗进入市场的时机，就能看到朗诗的市场进入时机正好契合了曲线向上的节点，是恰到时机地赶上了市场上行的机会。
成都朗诗熙华府项目个案分析20170912
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448
备注：户型配比为项目一期目前在推13-16#项目产品
2.4项目解析 -｢户型分析｣
A2户型建筑面积:104㎡，2室2厅2卫
户型优势
1.临中庭景观 2.干湿分区，动静分区 3.厨卫均拥有较好通风采光
户型劣势
1.104㎡仅套二设计，功能性较差 2.次卧开间3米，舒适性不足 3.卧室过道面积浪费较大 4.无生活阳台
2.4项目解析 -｢户型分析｣
B1户型建筑面积:135㎡，3室2厅2卫
户型优势
1.干湿分区，功能性较强 2.厨卫均拥有较好通风采光 3.横厅设计，配有超大阳台，视野开阔
户型劣势
1.该户型为临路产品，有噪音影响 2.生活阳台较小 3.主卧室过道面积浪费较大 4.客厅异型，利用率低 5.入户无玄关，私密性较差
地 铁 天府一街
1
本案
高新大源学校 伊藤洋华堂 一品CG 世豪广场 成都宋庆龄华 西妇女儿童医院
号 线
500米
益州小学 大源中央公园 桂溪第一小学
医疗配套
成都第一人民医院、大源社区医院 、宋庆龄儿童医院（规划中）
本案
盛邦街
天府二街 南 华 路
生态配套：项目周边500米
半径内公园，滨河公园 ，大源中 央公园、漾亚体育公园（建设中）
天府三街
剑 南 大 道
天府四街 益 州 大 道
天 府 大 道
1.3 区域地块解析-｢地块情况-项目四至｣
项目周边皆为入住成熟小区，项目位置居住氛围成熟
北面：保利百合花园（成熟小区）
西面：建发天府鹭洲（成熟小区）
天府二街
剑 南 大 道 中 段
东面：
雅颂居(成熟小区
苏州：朗诗国际街区项目解析
投放的广告，其具体策划和设计工作，我将全力配合相关人 员完成。
对于近阶段和开业前期的推广案和媒体组合，将在另外的 方案中陈述。
东莞市维尔物业投资有限公司/策划中心 2019-5-7日
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华南MALL
品牌规划及广告基本策略
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PART 2.2 : 朗诗 领跑科技地产
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因为，
华南MALL不只是钢筋水泥堆积而成的建筑物， 也不是一个只能为人们提供购物、休闲、娱乐的场所， 而是一种生活方式、一种思想文化。
因为，
成功的广告作品不是一次偶尔灵感的结晶， 也不只是文字加画面随意的搭配， 而是在传播原则和创作策略轨迹上的诞生品。
作为策划人员，
就是要给没有生命的事物注入血液赋予生命， 就是要给没有个性的事物树立形象塑造个性， 更要为达到企业的营销目标创造有效的广告。
1、平均每天使用8小时 2、冬夏季各使用3个月 3、年平均费用4100元 4、使用寿命5～8年
1、室内各房间均保证冬夏季20～26℃ 2、开启后需等待 3、湿度无保证
地源热泵+天棚辐射+全置换新风 系统的“朗诗住宅”
1、冬夏季全天24小时运行 2、新风全年365天运行 3、年平均费用1176元 4、与建筑同寿命使用
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活 动
项目于2013年7月27 日在南京大学金陵学院 礼堂推出1-6号楼多层 花园洋房，共239套房 源，面积为63、82、 84平方米，其中1—5栋 是毛坯交付，6栋为精 装修交付，均价为8891 元/平米,开盘当天推出4 重优惠，其中参与365 地产家居网“淘房汇” 活动可以享受5000享 10000万的优惠，最高 优惠是600元/平米，开 盘当天全部售罄。
朗诗未来街区系列典型活动
时 期 导入期/一期房源推广期 2013年7月13日，项目开始 认筹； 2013年7月19日，项目举办 “团购乐翻天活动”，参与资 格为参与365淘房汇或房多多 缴5000抵10000电商团购客 户；7月20日前（不含7月20 日）参与电商团购客户凭电商 团购须缴款收据、《购房证明 》（复印件）或《银行征信》 （复印件）方参与本次抽奖活 动；7月20日起成功参与电商 团购客户，凭电商团购缴款收 据参与本次抽奖活动；7月20 日起参与抽奖客户，如当天无 法提供《购房证明》（复印件 ）或《银行征信》（复印件） ，须于5日内提交方可领取奖 品；每名参与电商团购活动客 户，仅可参与一次抽奖。 一期蓄水推广期 导入期/一期房源推广期 即将推出二期
南京朗福地产有限公司
南京合众联恒房地产策划代理有限公司 上海朗诗规划建筑设计有限公司
项目由多层洋房和高层围合而成
当前均价
9350元/平米
项目简介：
项目位于浦口高新区中心地带，拥有完备生活圈，坐拥桥北商圈、泰山商圈、以及规划中的高新莱福、ALL GREEN等商 业配套，银行、超市、餐饮、医院、休闲娱乐一应俱全。项目规划为多层洋房、高层，定位为青春版科技洋房，为年轻人 量身定做 。
绝对保密
20130820
南京 朗诗未来街区 营销案例 推广篇
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
目录
Part 1 项目概况 Part 2 营销推广（活动/媒体策略） Part 3 总结与启示
2
项目概况
10
总结与启示
营销整合策略高效：产品户型的合理定位 极高性价比的产品、专为年轻人定制，户型满足刚性需求 品质与项目的和谐：打造青春版科技住宅
南京项目以科技洋房、小高层为主，专为年轻人定制。
借鉴
媒体整合策略：客户地图精准
多渠道有效拓客，抓客效果坚实
产品特征：
虽主打刚需产品，但空间尺度较小；
房源价格：
基本概况：
区位 浦口 物业类型 多层、高层
占地面积
建筑面积 绿化率
4.63
13.56 35%
容积率
最早开盘时间 总户数
2.2
2013.7.27 1314
车位配比
物业费 物业公司 装修情况 规划布局
1221
1.25元/平方米·月（多层洋房） 1.8元/平方米·月（高层） 朗诗物业
开发商
全程营销 建筑设计 毛坯
米,开盘当天推出4重优惠，其中参与
365地产家居网“淘房汇”活动可以 享受5000享10000万的优惠，最高优 惠是600元/平米，开盘当天全部售罄。
客户分析：项目客户主要以刚需客户为主（刚毕业不久的年轻上班族居多）以及朗诗的老业主带新客户。 区域主要来自浦口、主城区的部分客户。
5
营销推广/活动策略
具体时间待定
一期强销期
二期推广期
6
营销推广/活动策略
项目举办乐翻天活动 项目开始认筹 项目首次开盘
7
营销推广/媒体策略
朗诗未来街区 媒体大联动
户外 报广软广 杂志 电视 网络 直效 户外大牌 公关活动、促销活动宣传 上海楼市、租售情报、新空间杂志 江苏卫视 江苏网络广播电视台 项目网站、搜房、新浪 派单、帐单印刷、短信
项目地理位置比较偏远，单价略高；不足11【广告】克而瑞知识平台一P
报告库
线 上 系 统
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QQ群 72157424
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订单服务
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3
项目概况
沙盘图
4
项目概况/营销概况
推广预热期
2013.5-2013.7
推售节奏及价格 2013.7.13，项目开始认筹；
首次开盘
2013.7 推售节奏及价格 项目于2013年7月27日在南京大学
后期推盘
具体时间待定
2013.7.19，项目举办“团购乐翻天活动”； 金陵学院礼堂推出1-6号楼多层花园洋 房，共239套房源，面积为63、82、 84平方米，其中1—5栋是毛坯交付， 6栋为精装修交付，均价为8891元/平
户外高炮
8
营销推广/推广策略
推广渠道：
发放传单 售楼处举办DIY活动
市区临时接待中心—— 大桥南路1号(家乐福旁)
举办DIY活动
9
营销推广/媒体策略
媒体大联动的作用力——投放情况及效果 （以开盘前为例）
3大南京主流报纸（金陵晚报、现代快报、扬子 晚报）（整版、半版） 3大地产网站全国华东同步热炒 区域影响力传媒渠道
线 下 服 务
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专家指南
知识分享，专业传承 Knowledge Management
CRIC 克而瑞 咨询中心 知识平台
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