@地产智库 苏州：朗诗国际街区项目解析(科技地产)
科技城项目客户、产品定位报告(节选)PPT课件
古城区
吴中区板块 9
区域发展– 经济、人口
【产业分布】：低人口密度的科研机构、高新产业、政府机关 【常住人口】：科技城2.5万人、东渚6万人、镇湖2万人
亚智科技 纽威数控
住友电工 恒荣精密
五十铃柴油机技术 中国高性能机电研究院
苏高新软件园 高博软件技术
鑫恒光伏
蓝帆精密 明治乳业
产业龙头：电子信息产业。年均增长12%左右，继 续保持苏州高新区第一支柱产业地位。 产业基地：装备制造产业基地。重点发展汽车和零 部件、通用设备制造（机床）、专用设备制造（阀 门、试验仪器）三大产业部类。 三个新增长极产业：培植新能源、生物医药、服务 外包三个新增长极。
鑫苑湖居世家 2014年6月底开盘 推出32套，130-150平联排 ，签约3套
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板块成交结构分析
别墅产品
• 总价段在150-200万以内的产品，单价高出平均水平800-1000元/平米； • 过去一年苏州全市200平以下别墅成交808套，现库存严重不足； • 新区在200平以上的别墅产品存在空白；
镇镇湖，甚至部分新区客户； 6
二、客户定位
➢ 市场研判 ➢ 客户调研 ➢ 竞品分析 ➢ Swot分析
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市场研判
➢ 区域概况 ➢ 市场政策 ➢ 板块属性
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区域概况
苏州科技城位于苏州高新区中心地带，东邻苏州古城，西濒太湖，是科技部、江苏省政府、苏州 市政府共建的大型研发创新基地。
宗地
科技城板块
新区核心板块
100 二房
50
三房
主力成交：两房（含2+1）75-100㎡、70-100
0
三房
四房
万；三房（含3+1）120-144㎡、120-140万
VTS为朗诗·国际街区提供解决方案
送 入 室 内 。随着 建筑 科技 的发 展 ， 能 成 为 高 品质 住 宅 心 ， 而 更 加稳 固 ＯＡ 中央 空 调在 中 国市 场 的地 位 ， 节 从 Ｋ 并
普 遍 倡 导 的理 念 ， 收室 内排 风 中 的能 量 ， 求 人 幅 降 最 终完 成 ＯＡ 中央 空调 的全球 营 销 布局 。 回 以 Ｋ
机电信息 ２０ 年第 ３ 期总第 ２５期 ７ ０８ ｌ ０
为进 一 步 扩 展 市场 ， 加新 科 商 用 空 调 在 皖 南 市场 组 的能 力 。在 空 气 净 化 、 能环 保 和 水 ／地 源 热 泵 等技 增 节 的份 额 ， 科 安徽 分公 司 １ 新 ０月下 旬在 马 鞍 山 召开 了皖南 术 领域 处 于 国 际领 先 水平 ， 在 市场 上 占据 主 导 地位 。 并 地 区营 销 （ 训） 培 会议 。 介 绍 ， 据 新科 马鞍 山办事 处 白 ２ ０ ０８ 年 ９月 至今 ， 接连 中标 马 鞍 山市 圣华 果 冻娱 乐 城 、 马鞍 山 市 乐一 乐娱 乐休 闲广场 、 马鞍 山名 流 国 际俱 乐 部及 六 安 市雅 鑫 娱乐 城 等 ４家工 程项 目 ，以上 ｌ 程 全部 使 用 新 科 Ｔ 风 管送 风式 中央 空调 和 吸 项式 中 央 空调 产 品 。 近 日 ， 台佳 实 业 南 昌办 事 处 了解 到 ， 办 成 功拿 从 该
朗诗客户手册读本+中鹰黑森林科技价值
中鹰 黑森林科技价值摘要
科技篇： 7大舒适健康人居系统
1、森林生态系统
1. 130米宽，1公里长，上海唯一12万方中央黑森林，森林体量足有4个半淮海公园大小，超过1/3在中鹰 黑森林社区内。在上海是独一无二的。上海没有那个住宅区是拥有一片森林的，即便是浦东世纪公园边 的房子，也只是住在边上看公园而已，中鹰黑森林的业主是实实在在的住在城市森林海中。
科技住宅操盘案例赏析
朗诗地产——绿色街区
朗诗 科技手册读本
朗诗 科技手册读本
朗诗 科技手册读本
朗诗 科技手册读本
朗诗 科技手册读本
地源热泵系统 顶棚风系统 屋顶/地面严密 热阻隔系统
朗诗 科技手册读本
节能外墙外保温 系统 高效节能隔热外 窗系统
朗诗 科技手册读本
2. 11000余棵参天香樟树，是衡山路法国梧桐总和的24倍，调节微气候，降低噪音（一条40米宽的森林带 可降低噪音10~15分贝）、阻隔尘埃（每公顷森林每年能吸附50～80吨粉尘）；
3. 社区植被70%为常绿植物，30%随季节变化，均为参天成冠大树； 4. 100%的绿化率，调节温度与湿度，净化空气，使人平静、舒服，森林内体感温度较外环境相差3—5℃，
像切豆腐一样分隔空间，想做几房做几房
中国绝大部分房产公司都是按照传统结构体系造房，先做房型再做造型的营造方式，将空间做死三房、两房等等，使得 房屋的实用性、利用率都大打折扣。中鹰先做造型，预埋好，而后空间分隔由业主来定，实现真正的自由定制，最大化 的实用性、利用率和创变可能性给到客户，这在上海乃至全中国都是首屈一指的，因为传统住宅都是按照旧结构体系造 房，没有全新的厚板结构，就做不出可自由创变的大空间。中鹰的建筑结构体系将是中国未来建筑空间发展方向。
南京朗诗国际街区
（一）南京朗诗国际街区位于南京市建邺区河西大街庐山路，是朗诗的第一个绿色科技楼盘，首期于2006年10月交付，2010年12月全面交付。
(四) 项目定位气候特征：冬冷夏热、“黄梅天”潮热霉变的特点目标客群：高知人群为主，其中海归人士、教授、银行家、企业家等社会精英人士高端人群比例高达60％之多，主力户型面积68-150平米。
建筑科技：朗诗国际街区采用十大建筑科技以达到“恒温、恒湿、恒氧”的高舒适度的未来人居模式。
五) 朗诗国际街区生活品质恒温—室内温度: 20-26℃恒湿—室内相对湿度:30%-70%恒氧一百分百新鲜空气低噪—室内舒适声环境:35分贝适光—室内舒适光环境: 遮阳卷帘收放自如, 可随意调节光线(六) 十大绿色科技系统介绍1.地源热泵技术系统采用地源热泵系统为天棚系统及新风系统提供冷热源。
地源热泵埋管现场2、混凝土顶棚辐射制冷制热系统混凝土顶棚辐射制冷制热系统通过预埋在混凝土楼板中的均布水管，依靠常温水为冷热媒来进行制冷制热。
夏季送水温度为20℃左右，回水温度为26℃左右；冬季送水温度28℃左右，回水温度为20℃左右。
顶棚铺管现场图片3、“绝缘”外墙系统4、女儿墙、屋面及地面保温系统5、严密外窗系统断桥隔热铝合金窗铝合金双层中空玻璃(5mm+15mm+5mm,充氩气)玻璃第三面镀有Low-E涂层窗框和窗洞的构造采取阻热设计。
6、外遮阳系统◆双层、铝制滚压成型型材，多孔卷帘板◆中间填充聚氨酯绝热发泡材料◆夏季阻挡80%以上的太阳辐射7、置换新风系统朗诗国际街区设置在卧室、客厅等地面上的新风口送入经过除尘、温度及湿度处理的室外新鲜空气，以略低于室内的温度并以小于0.3米/秒的速度，从卫生间和厨房排风。
8、隔音降噪系统外墙、外窗、楼板隔音构造，有效阻隔外界及楼层间的噪声。
9、同层排水系统采用隐藏式水箱和同层排水技术，排水横管在本层与立管连接，消除了卫生间排水管穿越楼板的渗透隐患，降低排水噪音对邻里的干扰。
杭州朗诗·国际街区二期推广思路
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QUESHION8：房子挺好的！但户型设计好象也不 是很好。
价格和地段之外，老百姓买房子，最主要的还是看：户型！
看看我们的户型吧： 有2幢是东西朝向的，当然我们会说是为了看江景！ 89平米的户型进深好象有点大！而且89平米2房设计，10000元/ 平米以上的价格，一套怎么也在100万左右或者更高，在下沙， 好象有点不划算吧！
不管怎么个维修方法，反正是一处有问题，整个大楼都不能正常运行了， 修修也麻烦，而且这样的系统到底在70年时间里稳定不稳定！
想想这些可能出现的问题，可能会导致以后的居住成本会很高！
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QUESHION4：产品很好，但我也 可以不需要！
WOW，不需要空调的房子！！！应该很好吧！ 但，问题是：
我们不否认项目前期品牌推广的成功！ 但，我们认为：
一种全新概念，超越杭州人对房子传统认知习惯的房子，尤其是 在国内科学技术等还没有完全让人们心理绝对认知的环境下，我 们不仅要告诉他是什么，重要的是告诉他们我们是：怎么做到的？
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QUESHION2：住的应该比普通住宅更舒服 吧！
不需要空调，常年保持“恒温、恒湿、恒氧”，没有噪音，可以24小时保持 新鲜空气。
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这里，我们提出一个核心问题：
广告传播的根本是“沟通”。但价值在于“对位沟 通”
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我们前期的推广，通过“黄梅天、抽烟、不晚上睡觉不涂护扶品、 安静、常年20——26度，常年30%——70%湿度等一系列小的 利益点和生活场景，系统而明了的传递清楚了”不需要空调房子” 的特点！
2009年度绿色建筑设计评价标识项目(★★★)——苏州·朗诗国际街区
由于 送风层 的温度较 低 ．密度较 大 ，会 沿着 整个 地板 面蔓延 开来 形成一 个 ” 风湖 ” 新 ，通过 人体 和室 内各 种其 它热源 加热 ．连 同人 口中呼 出的废 气一起 缓 慢上 升 ，通过设 在 上部 的排风 口有 组织排 放 。室 内空气清 新怡 人 ．品质极 好 。
地 源热 泵取 用 的能源 更广 泛 并且 解决矿 物 燃料 迅 速枯 竭 以及消 耗矿 物燃 料带 来 的环境 污染 等社 会 问题 ，是真 正意 义上 的节 能环保 。
本 项 目 （ 车库 、 除 设备 机房 、 共走 道 ） 公 采用
中央 空调 ．总冷 负荷 为 ５ １ ．ｋ ７ ３６ ｗ 总热 负 荷为 ３ ７ ．ｋ ２ １１ ｗ。本 项 目采用 ４台在 额定 工况 下每 台制
空 间。
３ 健 康全新风 系 统 经过 除尘 、消毒 、除湿 等 多级处理 的新鲜 空气 以略低 于室 内 的温度 并以
小 于 ０２米 ， 的 速 度 ．从 地 面 踢 脚 或 窗 下 送 出 ． 无 噪 声 ，无 吹 风 感 。 ． 秒
１ 地源热泵 技术 系统
采 用 埋 设 垂 直 管 、水 平 管 或 向 地 表 水 抛 设 管
５ 围 护系统 住 宅 的主体 结构 以钢 筋混 凝土 墙体 为主 ， 在其 外侧 设置 高 密度保 温 板 。保温 材料 厚 度为 ７ ｍｍ，远 高 于规 范限 值 。 ０
窗 户 采 用 断 桥 隔 热 铝 合 金 窗 ． 效 地 阻 隔 室 外 的 冷 热 。窗 框 和 窗 有 洞 的结 合 空 隙 也 采 取 阻 热 设 计 ， 绝 这 些 细 微 之 处 的 热 传 导 。 用 双 隔 采 层 中空 玻 璃 加 Ｌ ｗ— 层 ， 以 内 外 双 向 阻 热 。 ｏ ｅ涂 可
南京朗诗.绿色街区项目节能综合措施的研究与应用
南京朗诗.绿色街区项目节能综合措施的研究与应用作者：常玲来源：《城市建设理论研究》2013年第10期摘要：以工程实例为依据，对南京朗诗·绿色街区项目节能综合措施的列举和分析，阐述了绿色建筑的节能实践。
通过围护结构节能措施，结合地源热泵系统、热回收系统和节能照明系统的应用，使综合节能率达到65%以上。
关键字：围护结构节能措施节能计算节能率65%中图分类号：S210.4 文献标识码：A 文章编号：自2004年，朗诗地产开始了绿色科技住宅的实践，从最初的南京朗诗国际街区到如今遍布全国的十多个项目，无一例外。
由于较早的进入了绿色科技地产这一细分市场，积累了大量的开发节能、绿色环保小区的经验和能力。
1.项目概况南京朗诗·绿色街区是2010年南京朗诗地产有限公司开发的朗诗绿色科技住宅一代产品，其鲜明的基本特征是：温度湿度的舒适性高，空气清新，建筑节能率达到65%以上，采用了地源热泵这一主动节能技术，是精装修交付产品项目。
该项目基地地处南京市雨花区板桥新城东北组团，东起规划道路四号街，西至板桥大道，北起湖景路，南至八号路；基地被规划道路二号街分为A、B两个地块，总用地面积约12.92公顷。
一期A地块由10栋18层高层住宅组成，规划布局住宅以两单元短板为主，少量的三单元拼接的楼栋其长度也不超过50米，通过短板沿控制边线对角线平行布局方式，部分建筑底层架空，使通风流线更加顺畅，风环境有利于冬季室外行走舒适及过渡季、夏季的自然通风，同时为室内自然通风提供了有利条件，满足了居住者的舒适感。
建筑单体设计充分考虑体型对能耗的影响，形体尽量方整，减少凹凸，使得建筑体型系数较小。
本文以02栋住宅为例，阐述该项目在节能综合措施上研究与应用。
表1建筑概况表3窗地比2.围护结构节能措施围护结构作为建筑的“表皮”是居住空间的保护者，是节能设计的重点。
改善建筑围护结构的保温隔热性能已成为居住建筑的共同需要。
通过优化围护结构设计是实现低能耗高舒适度住宅的重要途径。
朗诗绿色街区建筑科技之旅——成都朗诗绿色街区踩盘报告
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3.4项目主力户型分析（样板房户型） 项目主力户型分析（样板房户型） 项目主力户型分析
塔子 子 山公 园
成都汽车总站
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项目区位。项目位于成都东部成华区二、三环之间， 2.2 项目区位。项目位于成都东部成华区二、三环之间，三大商圈边缘交汇处
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在成都， 你可能听过杜莆草堂，宽窄巷子； 可能听过李宇春，张靓颖， 甚至听过保利，龙湖， 但，不一定听过朗诗
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政府安置房 政府待出让土地
成都汽车站
加油站
迎晖路
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2.5 项目配套 ：项目3公里内配套完备，1公里生活配套缺少，项目 周边生活氛围尚未成型。
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威柯VTS空气处理机组在朗诗·国际街区的应用
频 器 ，确 保机 组 能够 高效低 噪运 行 ， 先进 的控 制 系统 更 能 时 刻将室
内温 湿 度控 制在舒适 健康 的 区 间 。 l瞄鹅
( 责编 ：罗增 润 )
项 目信 息 投 资商 ：南京 朗诗置 业 股 份 有限 公 司设 计 方 ：江 苏来自省 建 筑 设 计 研 究 院
5 6 二 0 0 J ＼~ 4- 月
鲴塑嚏
体 和 室 内各 种其 它热 源 加 热 ， 连 同 人 呼 出 的废 气 一 起缓 慢上 升 ，通
过 设在上 部 的排 风 口 有组 织 排 放 。
另 外 ，VT S 提供 的 新 风 机 组 采 用 了 创 新 的 无 框 架 结 构 和 整 体 面
板 ，具 有极高 的密封性和 极低 的漏 风 率 ，机 组 配 备 无 蜗 壳风 机 和 变
11 台带转轮热 回 收的新风
机组 ，由于设置 了能量 回 收
装 置 ， 可 将室 内排 出空 气 中
的热 量 或冷量 回 收 ，供 给 新
风 机组对室外引入 空气进
行 预 热 或预 冷 。 每 台机组 配
备 了 除尘 过 滤 、 降温 除湿 、
加热 、 加湿 等功 能段 ，对 室外 空 气进行 多级 处理 后 再 送 入 室 内。 由于 送 风 温度较低 ，密度较大 ，会沿 着 整 个地板面 蔓延 停 留 ，最 后 通 过 人
为保证 业 主 有健康舒适 的生 活 环 境 ， 空 调 系 统 要 确 保 夏 季 室 内 空 气 温 度 2 4 。C ～ 2 6 ℃ ，相对湿 度 5 5 ％ ～ 6 5 ％ ；冬 季室 内空气温度 2 0 ℃ ～ 2 2 。C ， 相对湿度 4 0 ％ ～ 5 0 ％ 。 为 了 体 现 朗诗 高 品 质 的 生 活 理 念 ， 该 空调 系统对 运 行 噪 音和 保持 室 内空 气 的清 新度 也 有很 高 的 要 求 ，故 设 计 师希望 空 气 处 理 机 组 运 行 噪 音 低 、 密封 性 好 、 过 滤 等 级 高 控 ， 制 系统 的控制精度 高。
朗诗国际街区个案分析
南京银行 新城实验学校
133路 富春江东街站
110、133路底站 元通站 129路底站
南师大附属 1新6城1路初级中学 恒山路南站
110路 富春江东街站
明基医院
中胜站
苏果便利
沙洲农贸 沙洲中学 市场
沙洲小学
小行站
公交站点 超市
农贸市场 银行 医院 学校
项目介绍点评：
■□ 地段价值较优，纯正地铁物业。离地铁元通站（1、2号线
容积率 总户数
电梯配比
车位配比 绿化率
开发期数 开发周期 开盘时间
目前价格
交付时间
朗诗国际街区 奥体新城庐山路 地铁1\2号线(元通站) 160000平米(240亩)
300000平米 一期3栋小高层、3栋多层；二期3栋小高层、7栋多层
1.88 2000户（一期526套，二期890户 ）
多层：二梯三户， 小高层中，一期：一梯三户，二期：二梯二户，
朗
换乘点）仅3-5分钟步行路程。
诗
国
■□ 规模开发：占地16万平米、总建30万平米，即使在奥体也
际
属于大规模开发项目。
街
■□ 开发方之前成功开发过丰富路的朗诗熙园项目，具有一定
区
的品牌知名度，但开发高科技住宅项目仍为首次。
■□ 本项目分三期开发，周期较长（5年）。
■□ 生活配套与CBD共享，未来配套完善。
项目外景
朗 诗 国 际 街 区
规划设计
南园
朗 诗
北园
中园 （二期）
（三期）
国 际
（一期）
街
区
■□ 小区及房屋朝向均不是正南正北，而是根据市政道路来规划的，这也是整个奥体板 块楼盘的共同特点之一。 ■□ 楼间距落差较大，50-200米不等。 ■□ 7层的多层与18层小高层错落、板式单体间围合成风车状。 ■□ 该小区内三期中都有独立的小区入口，并且独立管理。 ■□ 一期的主入口设在北边的河西大街上，东面的衡山路及南面的白龙江东街同时都设 有辅助入口，西面则是庐山路及向阳河，二期也设有三个入口，布局和一期基本一样。
朗诗国际街区详细信息
城区钟楼区地址钟楼区长江中路259号（长江路与怀德南路交界处）售楼地址钟楼区长江中路259号（广景山庄对面）售楼处电话400-606-6969均价15000元/平方米开发商常州朗诗置业有限公司项目网站/户型面积一居58-65平米，二居85-98平米，三居131-152平米建筑类型板塔结合,小高层,高层物业类别普通住宅建筑面积138000平方米占地面积55000平方米开盘时间一期2008年7月5日，二期2009年6月28日，三期2009年12月12日，2010年9月18入住时间一期2010年3月、7月，2012年8月装修精装产权年限70年付款方式银行按揭贷款,一次性付款容积率 2.5绿化率37%总户数1142物业公司朗诗物业物业费 1.2元/月/平方米车位数车位总数:1150 车位配比1：1车库配置 1销售许可证（2010）房预售证第（036）号、2009房预售第(028)号、2008房预售第(040)号交通状况有25路、928路、3路、42路、225路、902路，BRT2号线等公交经过,长江路,南运河,新体西路投资商朗诗地产建筑设计江苏省建筑设计研究院建筑施工南通四建集团有限公司景观设计JAW（香港）捷奥国际设计顾问有限公司销售代理汇通传盛项目介绍 |朗诗国际街区项目介绍常州朗诗国际街区位于常州长江路与怀德南路交会处西南，东接长江路，西临南运河，北侧为新建住宅区，南临新体西路，周边绿树林立，交通便捷，沿西侧运河规划有20米滨河景观带。
立足得天独厚的自然资源，结合朗诗地产的科技优势，朗诗常州公司将在这里打造常州首屈一指的高品质人居项目。
朗诗国际街区由著名的中国科技地产联盟主席单位朗诗地产投资开发。
项目总建筑面积13.8万平方米，位于长江中路与怀德中路交汇处西南，市中心成熟高尚居住区，紧邻南运河，西侧规划有20米宽运河风情景观带，周边生活配套成熟，学校、超市、医院、公园一应俱全。
立足于得天独厚的自然人文资源，结合朗诗地产的科技优势，项目在规划设计过程全面体现绿色建筑的理念，并把朗诗成熟的十大科技系统应用于开发建设中，为居住者提供恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光、精装修的划时代生活方式。
南京朗诗国际街区考察报告
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“绝缘”外墙系统 ——建筑的保温衣
宣传口号：从楼基到楼顶，形成严密的 隔热保温体系。保持智能居所的独立 性，减少能量损失。 工作原理：杜绝冷桥的出现，主要是减 少冬季室内的热量通过冷桥向室外流失。
分析评价：常规的保温做法，只是做得 比较彻底。没有技术含量，通过设计完 全可以实现。
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女儿墙、屋顶及地下保温系统 ——住在“生态控温舱”中
4. 产品评估及借鉴
A 建筑产品评估
南京朗诗的户型较为常规，借鉴意义不大，特别是大进深的设计对室内通风不利。 南京朗诗的立面设计以节能保温为前提，严格控制体形变化和开窗大小，也因此 导致外立面略显刻板，缺乏生活气息。 南京朗诗的建筑产品本身没有太多亮点，其热卖的原因还是基于大力宣传的“三恒” 技术。 朗诗目前在常州、杭州、无锡、苏州、上海均有开发项目，各地的产品均为南京 朗诗的简单复制。
B 技术产品评估
南京朗诗国际街区提出的“影响未来的10大科技系统”大致可分为以下四类
1. 2. 3. 4. 核心生态技术：地源热泵系统 辅助生态技术：混凝土顶棚辐射冷暖系统 保温节能技术：保温系统（外墙、屋顶及地下室、外窗等）、外遮阳系统 提高生活舒适度技术：置换新风系统、隔音隔噪系统、同层排水系统、24小时热水系统
户型采用大面宽，大进深设计（个别户型进 深达15.6米），由于户内配有新风系统，因 此大进深导致户内通风不良的问题得到缓解。 精装修售房。
一室一厅一卫户型 建筑面积：65㎡ 两室两厅一卫户型 建筑面积：103㎡
三室两厅两卫户型 建筑面积：153㎡
四室两厅三卫户型 建筑面积：202㎡
分析评价：外遮阳系统是目前最为有效 的节能手段之一，但朗诗采用的铝合金 遮阳卷帘造价偏高（500元/平米），如 大面积使用投入过高。
朗诗国际街区项目解析会 PPT课件
创新 令生活高高在上
节能省地型住宅
建筑外围护系统
形成闭合的保温隔热 体系，阻隔能量流失
外墙系统
外遮阳系统
外窗系统
屋顶地面系统
节能 环保
混凝土顶棚辐射制冷制热系统
通过埋设在楼板内的均布水 管，依靠常温水为冷热媒进 行幅射制冷制热。
地源热泵系统
从浅层常温土壤提取能量， 供室内使用。
植物搭配
七叶树
二乔玉兰
向 炯 先生
朗诗置业 执行营销总监
户型详解 E6 （1 幢）
四房两厅两卫（约150M²）
•整体布局周正，空间利用率大 •长廊设计，通透感强 •独立洗衣房设计，干湿分区 •多条窗采光，光影变幻，美景 尽收
户型详解 E4 （4 幢）
四房两厅两卫（约150M²）
•整体布局周正，方便居家布局 •餐厨一体，方便合理 •步入式衣帽间设计，空间更简洁 •多条窗设计，园林框景尽纳眼底
户型详解 C2‘（1、4 幢）
三房两厅一卫（约123.13M²）
•整体布局周正，方便居家使用 •入户自然玄关，尊贵私密 •长廊设计，空间通透 •餐厨一体，可观景、可品餐 •大面宽客厅设计，气派尽显 •独立洗衣房设计，干湿分区
户型详解 C1‘（1、4 幢）
三房两厅一卫（约117.4M²）
•动静分区，提高生活品质 •全明设计，充足光线 •洗手间干湿分区，科学合理 •典雅主卧，彰显无限尊贵 •独立储物间设计，整齐洁净
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百年经典 建构品质空间
南京朗诗国际街区住宅节能设计案例
k=2.3 W/ m2*K 窗框和窗洞的结合采取阻热设计 使实用与美观的完美结合。
外遮阳卷帘系统
遮阳卷帘的卷帘片为双
层、铝制滚压成型型材，多孔
卷帘板，中间填充聚氨酯等绝
热发泡材料，遮阳卷帘在夏季 可以阻挡80％以上的太阳辐射
热，而在南京地区夏季太阳辐 射热占整个夏季负荷的25－40
地面保温系统
首层地面保温层为容重30kg/m3厚度δ=100mm的聚苯乙烯板
地面结构为δ=200mm厚的钢筋混凝土
地面的热阻R顶 = 3.345 m2*K/W， 地面的传热系数k顶= 0.229 W/ m2*K
100厚聚苯保温板 200厚钢筋砼楼板
地面保温做法
外窗系统
断桥隔热铝合金窗 铝合金传热系数k=3.2 W/ m2*K 双层中空玻璃(5mm+15mm+5mm,充氩气) 玻璃第三面镀有Low-E涂层 双层Low-E玻璃传热系数
地上总建筑面积28.35万平方米，总户数约2200户； 居住面积26.87万平方米； 公建配套面积1.48万平方米； 容积率 1.8； 建筑覆盖率 22％； 绿化覆盖率 40％。
www.fdcew. com
朗诗国际街区鸟瞰图
“风车式”围合
通过板式单体的“风车式”围合布局，营造了一个超乎想象的居住空 间，栋距基本超过50米，最大超过100米。
本项目的新风系统中采用了全热回收装 置，能有效地回收排风中70%左右能量， 从而达到节能的目的。
生活热水系统
由于系统夏季的排热量大于冬季的取热量，故本工程采用了带热回收 的地源热泵机组，夏季利用制冷机的冷凝废热来制取生活热水，减少 了系统对大地的热排放，有利于解决夏热冬冷地区夏季放热量大、冬 季取热量小的土壤热平衡问题。
苏州朗诗国际街区营销及推广策略方案_105PPT
2、他们的营销方向基本逃离不了5张资源牌：
“景观资源牌” “品牌资源牌” “服务资源牌” “城市中心（文化）资源牌” “产品配置资源牌”
这些牌无论在冷市还是暖市，都是正确的牌。 但朗诗要考虑的是除了这些，还有没有更正确而差异化的牌？
虽然说朗诗不能完全脱离价格战争， 但我们是否可以超越这种竞争？ 因为我们确实是不一样的产品！
任何一个房地产项目都离不开城市， 所以对城市特征的关注成为做好一个房地产项目的基础。
•苏州城市特征——与南京、无锡、杭州之差异
苏州是世界的，而不仅仅是江苏的。
苏州是一个开放的城市， 其产业带来的港澳台、外籍人士和国内（跨区）客户，
明显优于其他三个城市。
苏州高端公寓分布
苏州经济开发区的建设带 动城市高端公寓发展，表现 出“西向线式，东向沿湖” 的扩散特征；
•宏观层面
• 湖东低密度别墅社区
– 城市向东发展，以金鸡湖为界，湖东以低密度别墅社区为主，随着新邻里中 心、地铁1、3号线的建成，湖东的发展将成为最受瞩目的高端住宅区域。
– 结论：高物业形态，为区域价值提升提供巨大空间。
结论：
观点 大势不好，对其他地方来说，也许是不可避免的。 但对于这座城市、这个片区、这个项目来说，是仍然有很多机会的。
苏州高端住宅分布特征
区域 特征 供应 价格 发展
太湖度假区
发展阶段，真山真 水真空气，度假别
墅为主
受前几年集中土地 供应，竞争激烈
配套设施建设节奏 慢，价格上涨速度
放缓
以度假物业为主， 逐渐向自住区域转
变
金鸡湖区域
城市重点发展区域，唯 一性的城市湖泊资源， 人造景观和自然景观的
结合，潜力巨大
供应充足、稳定