厦门写字楼现状分析
厦门写字楼调查报告
厦门写字楼调查报告案名：帝豪大厦类型：甲级工地位置：厦禾路与文园路交汇处联系电话：2960590规划情况总建筑面积60231㎡物业公摊26.6%楼层总数31层车位总数地下两层停车场设165个车位写字楼层5~31层面积范围办公总面积40429㎡共191个办公单元，每单元106~536㎡其它楼层1~4层为会所电梯总数6部租金及售价租金38元/㎡•月优惠情况一次性付款售价可9.5折，按揭9.7折租赁期1～3年付款方式（租）押三付三（月）售价4980~5930元/㎡（剩下单元），总价1560483~1858166元付款方式（售）一次性付款，按揭销售出租状况出租户数69户售出单元出租率60% 售出率物业管理及楼宇智能配备物业管理公司：白世德楼宇管理有限公司物业管理费：3.5元/㎡•月电、公摊：3.8元/㎡•月（2002年度计算）设备：进口中央空调系统，信息高速网络系统；设计有洗手间，二四路电源；配有进口发电机作后备电源24小时保安服务自动化停车系统出租组合国内大企业、外企、网通、吉通、移动通讯等配套帝豪大厦健康俱乐部（裙楼二楼1000㎡）：健身、健美操、舞蹈、桑拿、按摩、咖啡果汁、书吧等周边餐饮：白鹭洲、XO-2娱乐城、湖滨饭店、碧宫酒店、无名子、麦当劳等购物：世贸广场、沃尔玛超市、华联商厦、友谊商场交通枢纽：火车站、梧村汽车站、公交路线15条综合评析1.位于文灶商圈，属该区内标志性建筑，综合性商务平台；2.由著名物业管理公司白世德楼宇管理有限公司加盟服务团队，物业管理优秀；3.办公单元设有独立卫生间；4.位于火车站、梧村汽车站两大交通枢纽旁及厦门主干道厦禾路边，交通便捷；5.周边市政、配套设施健全；6.出租单元已做吊顶，地板等初步装修；7.电梯舒适度欠佳；8.办公单元格局已定，办公空间受限制；9.租金与同类型写字楼相比较高。
2006-4-28 8:46:00写下心情，就在合房网心情频道。
IBM玻璃硬盘等级：小学四年级威望：2文章：347积分：2677魅力：-45门派：无门无派状态：当前离线注册：2006年4月28日第3楼发送短信加为好友个人资料查看帖子IBM玻璃硬盘说道↑厦门写字楼市场调查报告案名：大西洋中心类型：甲级工地位置湖滨西路，银行中心旁联系电话：2683666 规划情况总建筑面积 4.5万㎡物业公摊33%楼层总数37层车位总数地面80，地下317写字楼层6~35层面积范围160~338㎡其它楼层1~5层银行大厅办公所，6层中庭花园网球场36~37会所电梯总数6部租金及售价租金32元/㎡•月起，每层+1元优惠情况租赁期半年~3年付款方式（租）季付售价7500元/㎡起每层加100元付款方式（售）一次性销售出租状况出租户数44户售出单元出租率约60% 售出率物业管理及楼宇智能配备物业管理公司：自管，物业管理费：2.6元/㎡•月；公共维修基金：0.6元/㎡•月；中央空调：6.5元/㎡•月；水电公摊：1.5~ 2元/㎡•月（合计约11.2~11.7元/㎡）车位租金：地面300元/个•月，地下580元/个•月（包括管理费）设备：美国原装约克主机空调系统，丹麦格兰富水泵，有线电视及卫星电视接口；符合一类防火建筑要求的消防控制中心；综合布线及计算计网络系统，手机信号放大系统；24小时全方位保安监控出租组合外企办事处、信用社、房地产公司、贸易公司、电子信息业、律师事物所等配套咖啡厅、会议室、网球场、地下车场专人管理、银行周边：银行，会议中心，展览厅，证券公司，酒店，邮局，商场，剧院等公交路线15条综合评析1.位于厦门老市区，CBD中央商务区，周边商务，市政配套设施齐备，扼守海港金融第一重镇，是商家的必争之地；2.依傍鹭江道黄金海岸线，壮丽海景尽收眼底，鼓浪屿，员当湖就在脚下，为楼盘景观效果添色；3.开发商大西洋房地产，实力雄厚，信誉较好，物业管理优秀；4.租户组合水平档次较高，有助于楼盘品牌形象的塑造；5.位于厦门两大交通干道厦禾路与湖滨西路交汇点，交通方便。
厦门观音山写字楼地块投资分析报告56页PPT
厦门政策
厦门市关于促进房地产市场平稳健康发展的 意见
“意见”核心内容
➢增加普通商品住房用地规模，加快岛外新城建设 ； ➢取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部房源， “一房一价”和明码标价制 度。销售价格调整±10％以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。 ➢住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行；
2001-2009年厦门GDP分析图（单位：亿元）
2000 1500 1000
500
15.5% 17.2%
20.0%
16.0% 16.0% 16.7% 16.1% 11.1% 1623.21
12.0%
1162.37
1029.55
1375.26 1560.02
883.21
760.12 556.39 648.33
厦门经济
1000 800 600 400 200 0
1-7月固定资产与房地产开发投资高速增长， 房地产开发投资占固定资产投资42.33%
305 91
固定资产与房地产开发投资（亿）
928
928
662
402 110
214
346
324
882 295
515 218
2004
2005
2006
2007
2008
2009
宏观经济
宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，
7月份CPI、PPI及PMI同时回落
CPI和PPI从2010年1月开始一直保持 增长趋势，6月CPI、PPI增长率双双回 落；7月CPI再度上升，达到一年来的最 高点；PPI回落明显；
PMI连续4各月下滑，7月PMI
下降到51.2%，创下了17个
厦门地区的旅游、休闲、购物商业地产现状及机会研究V3
厦门地区的旅游、休闲、购物商业地产 现状及机会研究
商业地产概述 厦门市商业地产现状
• 中山路商圈 • 富山商圈 • SM商圈 • 莲前前埔商圈 • 湖里万达商圈 • 现状总结 厦门市概况 • 厦门市土地概况 • 厦门市人口概况 厦门市宏观经济情况 • 厦门市GDP概况 • 厦门市社会消费品概况 • 厦门市消费结构分析 厦门市商业地产机会分析 • 商业地产的发展趋势 • 厦门市消费潜力 • 厦门市商业规划 • 厦门旅游市场分析
● 从“大而全”走向“小而精” 把小而精的细分市场做出来，有按年龄层细分，有按业态细分，有按商圈
特点来细分的。 ● 从“分散”走向“统一”
零散、分散的产权已经被证明无法适应现代商业的运营特征， 主力商圈需 要一个统一高效运作的有机整体，这就要求它具有准确的市场定位，做出与 之相适应的多元化规划设计，诸如各店铺的经营特色、商品定位及布局。
商业地产概述 厦门市商业地产现状
• 中山路商圈 • 富山商圈 • SM商圈 • 莲前前埔商圈 • 湖里万达商圈 • 现状总结 厦门市概况 • 厦门市土地概况 • 厦门市人口概况 厦门市宏观经济情况 • 厦门市GDP概况 • 厦门市社会消费品概况 • 厦门市消费结构分析 厦门市商业地产机会分析 • 商业地产的发展趋势 • 厦门市消费潜力 • 厦门市商业规划 • 厦门旅游市场分析
中心的品牌与档次；
厦门写字楼调查报告
厦门写字楼调查报告一、引言在当今快速发展的经济环境下，厦门作为中国东南沿海的重要城市，其商业活动不断蓬勃发展。
写字楼作为商务活动的核心场所之一，对于一个城市的商业发展和吸引力具有重要意义。
本报告旨在对厦门的写字楼市场进行调查分析，并提供相关数据和观察与读者分享。
二、市场概况1. 厦门市的写字楼市场规模在近年来呈现稳定增长的态势。
受新兴产业的发展和外资企业的进驻影响，写字楼的需求逐渐增加。
根据市政府的数据显示，2019年厦门市共有约XX万平方米的写字楼面积，相较于去年增长X%。
2. 厦门的写字楼市场以商务和创新型企业为主要租户。
这些企业通常需求较高品质和多功能的写字楼空间，以满足他们办公、会议、交流等业务需求。
同时，一些涉及金融、互联网和科技创新等行业的公司对办公环境的要求更高。
3. 厦门的写字楼市场主要集中在市中心区域，尤其是在湖里区、思明区和集美区。
这些区域拥有完善的基础设施、便利的交通和繁华的商业环境，吸引了大量写字楼租赁需求。
三、写字楼租赁价格1. 目前厦门的写字楼租赁价格相对较高，但相较于一线城市，仍具有一定的竞争力。
根据市场调研，厦门市中心区的写字楼租赁价格在每平方米每月XX元至XX元之间，与去年相比略有上涨。
2. 高质量的写字楼通常会有更高的租金，同时它们也提供更完善的服务和配套设施。
对于一些大型企业来说，他们更愿意在写字楼选择面积较大、设施较齐全的写字楼，即便租金较高。
3. 部分写字楼采用分时段租赁的方式，为小型企业和创业者提供更灵活的选择。
这种方式不仅可以控制成本，还能根据企业的发展来灵活调整写字楼使用面积。
四、未来发展趋势1. 随着更多外资企业和新兴产业的涌入，厦门的写字楼市场前景广阔。
预计未来几年内，厦门的写字楼需求将持续增加，特别是在科技、金融和互联网领域。
2. 写字楼的品质和服务将成为企业选择的重要指标。
高质量的写字楼具有先进的办公设施、舒适的工作环境和完善的配套服务，能够有效提高企业的工作效率和员工的满意度。
厦门新兴商业中心发展的SWOT分析
厦门新兴商业中心发展的ＳＷＯＴ分析所谓新兴商业中心，是与传统商业中心相对应的一个概念，指土地利用以高层为主，商业商务功能兼备，大型零售业态和现代服务业占主导地位的商业中心。
本文以厦门市新兴商业中心富山商圈为研究对象，通过新兴商业中心现状透视，剖析了新兴商业中心发展优势与存在问题以及面临的机遇与可能的挑战，为制定新兴商业中心的定位及发展战略提供参考。
关键词：新兴商业中心现状机遇挑战所谓新兴商业中心，是与传统商业中心相对应的一个概念，指土地利用以高层为主，商业商务功能兼备，大型零售业态和现代服务业占主导地位的商业中心。
福建省厦门市富山商圈具有新兴商业中心共同特征：土地利用以高层为主，据统计，10层以下占29.23%，10-20层占31.54%，21-30层占31.54%，30层以上的占7.69%；商业商务功能兼备，富山商圈主要写字楼有帝豪大厦、莲富大厦、侨星大厦等，据不完全统计，该商圈有1566家楼宇企业；以大型现代业态为主，包括购物中心，大型综合性超市，百货店等。
本文以富山商圈为例，通过对其发展现状透视，利用SWOT模型，剖析新兴商业中心发展优势与存在问题、面临的机遇与可能的挑战，为制定新兴商业中心发展战略提供参考。
新兴商业中心现状透视（一）发展优势1.地理位置优越，交通路网系统发达。
富山商圈位于厦门岛中部。
东北面与江头商圈相邻，西南面通过厦禾路与传统中山商圈相连。
东面是厦门市主要的住宅分布区，西面是重要的筼筜湖风景区。
地理位置优越，区位优势明显。
富山商圈路网系统发达。
区内有厦禾路、嘉禾路、湖滨南路、莲前西路等四条城市主干道在此交汇，有厦禾路、湖滨南路、湖滨北路、吕岭路、仙岳路等城市交通干道向四周辐射。
2.客源市场稳定，区域中心辐射初现。
纵横通衢，使富山商圈能充分汇集厦门市以及周边地区的鼎盛人流。
据统计，SM和世贸商城两大购物中心，周末日客流量分别为22万人次和10万人次，黄金周期间分别超过35万人次和25万人次。
厦门写字楼报告
厦门写字楼报告一、引言厦门是中国东南沿海重要的经济中心城市，拥有独特的地理优势和丰富的人文资源，吸引了大批企业和机构在这里设立办公地点。
本篇报告旨在介绍厦门的写字楼市场现状，包括写字楼供应、租金水平以及未来发展趋势等。
二、厦门写字楼市场现状1. 写字楼供应厦门现有大量的写字楼供应，涵盖了不同档次和定位的办公楼，满足了企业对办公空间的不同需求。
其中，集美区、思明区和湖里区是厦门写字楼密集区，拥有较高的写字楼供应量。
2. 租金水平厦门的写字楼租金水平相对较高，主要受到地理位置、楼层高度、建筑档次等因素的影响。
一般而言，位于市中心的写字楼租金较高，而位于郊区或次要商业区的租金较低。
3. 厦门特色写字楼与其他城市相比，厦门拥有一些独特的写字楼，展现了当地的地方文化和特色。
例如，位于集美区的厦门大学科技园，以其优美的环境和创新的氛围吸引了众多科技型企业入驻。
三、厦门写字楼市场发展趋势1. 创意写字楼的兴起近年来，随着创业文化的兴起和年轻创业者对办公环境的追求，创意写字楼逐渐成为厦门写字楼市场的主流。
这类写字楼通常注重办公环境的设计，提供舒适、灵活和创新的工作空间。
2. 绿色建筑的推广厦门积极推广绿色建筑，写字楼市场也不例外。
越来越多的写字楼开始注重环保和可持续发展，采用节能、环保的建筑材料和技术。
这种趋势有助于改善办公环境，提高员工的工作效率和生活质量。
3. 科技与办公空间的融合随着科技的不断发展，越来越多的企业开始将科技与办公空间融合。
未来的写字楼可能会引入智能化的设施，提供更便捷、高效的工作环境。
例如，无线充电设备、智能办公家具等将成为未来写字楼的常见设施。
四、结论厦门作为中国东南沿海重要的经济中心城市，拥有独特的地理优势和丰富的人文资源，吸引了大批企业和机构在这里设立办公地点。
厦门的写字楼市场供应充足，租金水平相对较高。
随着创意写字楼的兴起、绿色建筑的推广以及科技与办公空间的融合，厦门的写字楼市场将进一步发展壮大。
厦门写字楼： 收益稳定 适宜长期投资
5%回报率高过店铺和住宅厦门写字楼：收益稳定适宜长期投资约1年半前，厦门湖里万达广场的写字楼刚上市，即被哄抢一空。
日前，万达发出通告，这批写字楼已达交房条件，业主可办理相关收房手续。
与此同时，已有部分投资客在二手市场上转售买下的写字楼，其售价，据房产中介人士透露，约1.6万元/平方米。
相比购入价1.3万元/平方米，这个价格在中介看来并不算理想，“光一年多的月供就要支付不少利息，而且还得考虑首付被占用的利息成本。
”一位业内人士算了下账，认为收益率过低。
与住宅、商铺近两年价格飞涨的形势相比，厦门写字楼一直处于不温不火的状态，但从投资回报率看，租售比可达5%左右，而商铺目前的回报率仅为3%。
在这样的背景下，一些房产中介人士建议，投资者可放弃原先投资住宅、商铺的暴利企图，而将眼光转向细水长流的写字楼。
现状1：价格比住宅和商铺低厦门写字楼的价格目前处于什么水平？这周一，记者翻看当地纸质媒体，看到几则写字楼的出售广告。
一是位于湖里金尚路、林德叉车厂附近的写字楼，售价8500元/平方米；二是位于厦禾路文灶地段的帝豪大厦，售价1.5万元/平方米；还有位于软件园二期内的整层写字楼，售价仅7600元/平方米。
和周边的住宅相比，这样的价格显得“黯然失色”。
比如帝豪大厦每平方米1.5万元的售价，对其周边住宅来说恐怕是最低的价格水平，据记者了解，文灶附近价格2—3万元左右的房子不在少数。
而岛内目前万元以下的二手房已难以寻觅，更逞论每平方米7、8千元。
商铺更不用说，经历了2010年年底到2011年上半年的疯狂追涨，像文灶这样繁华地段的店面基本要4、5万元/平方米。
厦门大世纪地产顾问代理有限公司文园路门店经理俞林介绍，“按建成年份划分，岛内写字楼价格有四个层次，90年代初期的，售价8000—9000元/平方米，如海光大厦、华兴大厦、湖光大厦；95—98年期间的，售价在1.2万元—1.5万元/平方米，如皇达大厦；2000年左右的售价1.5—1.7万元/平方米，如帝豪大厦、财富港湾；最新的，2005年后的，对趋势把握相对好一点，价格可达2.2—3万元/平方米左右，如新景中心、中闽大厦、钻石海岸。
厦门写字楼市场情况
重点项目分析——银行中心
项目简介：
总建设筑面积 楼层总数
写字楼层 面积范围 建筑高度 层高 电梯总数 车位总数 物业公摊 物业管理
内部配套
银行中心基本指标
63747㎡（其中：地下11,391㎡，地上52,356㎡） 36层,没有规划4\13\14\24\34层 1~5层，10,516㎡为银行和写字楼办公区;第 6 层为厦门 市高档海鲜大酒楼;第 7 层近1,600 ㎡为五星级国际标准 的豪华商务休闲会所;第8～36层为具有国际标准的甲级 办公室。
25000
08.6-09.6月郊区与市中心成交均价对比
20000
15000
10000
5000
0
0806 郊区均价 7685 市中心均价 11284
0807 7467 15253
0808 7061 7445
0809 6999 15030
0810 7157 15526
0811 6497 13292
0812 5920 8889
2003-2008年写字楼销售价格走势图
元/平方米
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
4290
4272
6169
10250
10514
7240
8480
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009.8
3、厦门写字楼价格走势
市中心价格与郊区新兴CBD价格有着较大的差距，从09年上 半年来看，市中心写字楼的价格约为郊区新兴CBD的2.2倍。 市区写字楼近1年均价15000元/㎡.
进入到08年，由于市中心写字楼供 应量的减少，观音山及湖里高科技园区 大量集中供应，全市成交价格拉低到 7240元/平米的水平，成交价格也趋于平 稳。09年依然延续该局面，09年1-7月 写字楼共成交547套，成交面积11.7万
厦门写字楼市场调查报告1426294375
厦门写字楼市场调查报告◆市场调查的目的、范围、方法（1）调查目的掌握厦门市写字楼现实状况及发展趋势，为公司远洋大厦4楼商场出租出售提供针对性建议。
（2）调查时间和范围2007年6月18日——2007年7月6日，厦门市中高档写字楼, 轮渡-思北、滨北、滨南、富山、文灶-火车站、莲花-SM和湖里七大板块。
（3）调查方法采用普查与重点调查相结合的方法，并对调查资料进行统计分析。
目录一、写字楼近几年运行情况1、厦门写字楼市场情况（见图）2、厦门岛内写字楼销售状况二、写字楼七大板块冷暖不一三、写字楼租赁市场情况1、租金与客户情况2、出租情况3、客户需求第 1 页共17 页4、租金分析总结——租金越高，出租率越高5、写字楼价格影响因素四、写字楼政策五、写字楼新规划六、写字楼未来趋势1、客户成长推动市场成熟2、政策调整及需求加大厦门写字楼行情看好3、写字楼租金不断上涨4、产品供应结构有待平衡七、远洋大厦项目介绍及建议第 2 页共17 页一、写字楼近几年运行情况1、写字楼市场销售情况（见以下两图）整体而言，厦门10年来的写字楼市场发展较为平稳，增长平稳。
1996-2006年，厦门写字楼成交面积呈相对平稳的增长趋势，2003年起成交面积有较大幅度增长，2003年为15.2万㎡，2007年有望创新高。
1996年-2004年厦门写字楼成交均价在4000元/㎡上下波动，2005增长至6169元/㎡，2006年1-4月达7325元/㎡，2007年1-6月均价达11996.61元/平方米，举例：2005年写字楼市场开始推出“鑫新景地大厦”（总体签约均价6243元/平方米）等新盘，销售均价第一次突破6000元/平方米大关，同比2004年上涨近2000元/平方米，涨幅迅猛。
2006年在“立信广场”（签约均价7933元/平方米）、“中闽大厦”（签约均价12400元/平方米）、“钻石海岸”（签约均价14707元/平方米）的强势推动下，全市写字楼销售均价大幅攀升，全年销售均价为10624元/平方米，同比上涨4444元/平方米，涨幅高达72%。
厦门房地产发展现状及其趋势
厦门房地产发展现状以及未来的发展趋势一、厦门房地产的发展现状分析厦门是一个岛城、经济特区、计划单列市、福建经济规模第三的城市。
但是厦门的发展是在得不到倾斜型的扶持政策的情况下,完全依靠发掘自身的力量。
它现在的成就,主要是得益于它清晰的城市定位:旅游型城市、传统的港口优势、强大的教育资源以及与之衔接的科技产业定位,其产业结构不断优化调整。
2000年厦门的人均GDP仅1000美元,到05年达到6000美元,今年应该已经突破1万美元,10年中翻了10倍。
厦门由于这种迅猛的发展,其生活水平远远超越福建省之后,才对省内各荒僻城市的富裕群体产生不可抑制的吸引力,进而出现一定的吸血效应。
05年前厦门楼市的外地客户比例不足2成,其后逐年升高,目前已经达到55%,超过本地客户购房比例厦门的城市地理特征非常明显:本岛以及半环抱着本岛的陆域。
长期以来,由于自然、历史等种种原因,厦门政府一直集中精力建设本岛的湖里区和思明区,放缓对陆域部分的建设。
经过特区30年来的发展,使得厦门本岛得到了最充分的、几乎可以说无缺陷的开发和配套,厦门岛内建设已臻成熟,发展空间已趋饱和。
其生活资源之完善,即使在全国范围进行比较,也能排进前10名的位置,远远超过同样打着旅游城市旗号的珠海。
但也由此产生了一个问题,长期以来形成了岛内城市和岛外农村的二元结构,城乡发展的不平衡,在厦门就突出表现为岛内外发展不平衡。
岛外广大区域的发展又相对滞后,岛内外二元结构比较明显。
厦门人口不多,户籍人口177万,常住人口252万。
厦门岛131平方公里,可建设空间约100平方公里,目前已建设90平方公里。
岛内的户籍人口为83万,集中了全市近60%的户籍人口(而本岛面积仅占全市的8.4%),达82万人,还有几十万的外来流动人口,另外在建和已批将建的商品住宅还有848万平方米,还可能新入住约30万人。
厦门人的“岛内本位”意识非常浓厚,许多搬迁到岛外的企业事业单位新招入的干部员工,仍然想方设法要居住在岛内。
2023年厦门房地产行业市场规模分析
2023年厦门房地产行业市场规模分析厦门作为中国东南沿海城市，房地产行业市场规模一直比较庞大，具有较高的发展潜力和市场竞争优势。
本文将对厦门房地产行业市场规模进行分析。
一、市场概述厦门房地产市场主要分为住宅、商业、写字楼、工业用地等四大板块。
其中，住宅市场占比最大，商业市场和写字楼市场次之，工业用地市场规模相对较小。
近年来，随着经济的快速发展，厦门房地产市场不断扩大，并呈现出如同蓬勃发展的趋势。
二、住宅市场厦门的住宅市场主要包括新房和二手房。
其中，新房市场占比较大，主要在城市新区，二手房市场则主要在老城区。
厦门的住宅市场面临的主要问题是供需矛盾。
随着经济发展，厦门的人口呈快速增长的趋势，而供给量已经不能满足市场需求，导致房价居高不下。
此外，政策的调控也会对市场需求产生影响。
例如，限购、限贷等政策的出台，会影响到市场需求，从而导致市场价格波动。
三、商业市场厦门的商业市场包括写字楼和商铺。
市场的主要特点是稳定。
随着经济的快速发展，商业也得到了较大的发展空间。
厦门的商业市场主要集中在中心城区和园区，这些区域商圈规模较大，消费者人数众多。
与此同时，厦门市的旅游业也十分发达，所以商业市场会随着旅游业的兴盛而得到推动。
四、写字楼市场厦门的写字楼市场规模较小。
由于厦门是一个小城市，公司总部数量不多，因此对写字楼的需求相对较小。
主要以金融、服务业为主，而且还不大规模。
近年来，厦门的经济在飞速发展，随之而来的是外来资本的大量涌入，这对厦门的写字楼市场具有一定的推挤作用。
五、工业用地市场厦门工业用地市场规模相对较小，主要分布在园区和厦门的配套区域。
随着国家政策的调动，厦门的工业用地市场的规模也有所提升。
近年来，厦门在推进产业转型和升级的过程中，开始重视工业用地市场的发展。
厦门的工业用地市场将会在未来得到较大的发展。
总之，随着经济的快速发展，厦门的房地产行业市场规模不断扩大。
在未来，房地产行业的发展会伴随着厦门的经济快速崛起。
厦门写字楼的板块运动
本在１０ 平方米左右。 ０ ７
鼓浪屿。
作为厦 门最 为著名的 （ 商业 ） 旅游海景大道 ，鹭江道的 交通无疑是十分便捷的。 自１９ 年以后 ，鹭江道重新进行规 ９６
划和 改造 ，保 留 了３ 座码 头 ，即和平 码头 、 ，道路拓宽￣． 米 ，建设 了观景 Ｊ４ ４ 平 台和观海长廊 ，扩大了海滨公园，建设 了地 下通道 ，形成 了公共交通枢纽。同时，由于通往鼓浪屿的码头就在这条大
中 心 ，租 金 每 月仅 ４ 元 ／ 方米 ，该 项 目为 ２ 层 的 双矩 形塔 ５ 平 ４
道 上 ，鹭 江 道 各 个 公 交 站 点 众 多 ，距 离 也 很 近 ，还 可 乘 坐
火车站 莲坂商务区：配套齐全人气旺
火车站莲坂 商务区处于厦 门岛较为中心的位置 ，交通发 达 ，厦禾路嘉禾路沿途十分繁荣。相 比于鹭江道 Ｃ Ｄ，火车 Ｂ 站莲坂 商务 区虽然没有海景资源 ，但是人气旺盛 ，依托其传
等） 在建筑 高度上较 以往有 了突破 ，争 当新地标。厦门总体
建筑 都 不 高 ，而 近 两 年 随着 低 空市 场 的 放 行 ，对 建 筑 高度 也
减少 了一些限制 ，相信未来将有一批地标性写字楼在鹭江道
兴 起。
据 了解 ， 目前鹭 江 道 上包 括 国际 银行 大厦 在 内 的几 座 较
天百货、夏商购物商城 、老虎城 、中华美食城 ，应有尽有 。 因此 ，若是在鹭江道的写字楼里上班 ，绝对不用担心吃饭跟 购物的问题 ，这里有正宗的黄则和花生汤、升平路的地道沙
大型购物商场发展相 当迅猛 ，世贸商城 、中闽百汇、罗宾森
商业广场都是新晋 的购物广场 ，而莲坂早 已是有名 的娱乐商
统地域优势 ，集合 了大型购物商场、星级酒店、各类餐饮以
写字楼市场全面分析
写字楼市场全面分析写字楼是指专门用于写字办公、商务活动的大型商务办公场所。
随着经济的发展和城市化进程的加快，写字楼市场也得到了快速的发展。
下面对写字楼市场进行全面分析。
首先，写字楼市场的需求量持续增长。
随着经济的发展，越来越多的企业、机构和个人需要办公场所。
特别是新兴行业和创业公司的兴起，对写字楼的需求量更加迫切。
此外，人们对办公环境的要求也越来越高，写字楼市场的机会巨大。
其次，写字楼市场存在着供需不平衡的问题。
一方面，现有的写字楼数量有限，无法满足市场需求。
特别是一些核心商业区的写字楼供应严重不足，导致租金水平居高不下。
另一方面，一些地区的写字楼闲置率较高，没有得到充分利用。
这种供需不平衡的情况为写字楼市场提供了很多机遇。
再次，写字楼市场的竞争激烈。
随着市场需求的增加，越来越多的开发商投资写字楼项目，导致市场竞争加剧。
为了争取租户，开发商不断提高建筑质量、改进设施设备、提供更加便捷的服务，从而降低了写字楼的成本。
这促使写字楼市场不断向专业化、高效化的方向发展。
最后，写字楼市场受到宏观经济和政策因素的影响。
宏观经济的稳定和发展水平直接影响到写字楼市场的需求和租金水平。
政府的政策调控可以对写字楼市场产生重要影响，比如限制新增写字楼的建设，加大对闲置写字楼的利用力度等。
综上所述，写字楼市场是一个充满机遇和挑战的市场。
虽然存在供需不平衡的问题，但随着经济的发展和需求的增加，写字楼市场仍然具有良好的发展前景。
为了在竞争中脱颖而出，开发商需要不断提高写字楼的质量和服务水平，满足租户的需求，适应市场的变化。
同时，政府也可以通过政策引导，促进写字楼市场的稳定和可持续发展。
写字楼市场是商业地产市场的重要组成部分，其发展状况直接反映了一个城市的商业发展水平。
在写字楼市场的全面分析中，可以从市场规模、市场结构、市场竞争、市场机遇和市场挑战等方面进行深入探讨。
首先，写字楼市场的市场规模不断扩大。
随着城市化进程的加快和经济的快速发展，企业数量大幅增加，对办公空间的需求不断增长。
厦门新兴商业中心发展的SWOT分析
厦门新兴商业中心发展的ＳＷＯＴ分析作者：陈玉慧来源：《商业时代》2008年第15期▲ 福建省自然基金资助项目“中心地理论及其在城市商业中心体系规划中的应用研究”（D0640005），厦门市计委“十一五”前期研究招标项目——“构建厦门区域商贸中心对策研究”(项目编号：B60415)，厦门市思明区经贸局招标项目—厦门市富山商圈发展研究(项目编号：B60422) 部分研究成果◆中图分类号：F299.27文献标识码：A内容摘要：所谓新兴商业中心，是与传统商业中心相对应的一个概念，指土地利用以高层为主，商业商务功能兼备，大型零售业态和现代服务业占主导地位的商业中心。
本文以厦门市新兴商业中心富山商圈为研究对象，通过新兴商业中心现状透视，剖析了新兴商业中心发展优势与存在问题以及面临的机遇与可能的挑战，为制定新兴商业中心的定位及发展战略提供参考。
关键词：新兴商业中心现状机遇挑战所谓新兴商业中心，是与传统商业中心相对应的一个概念，指土地利用以高层为主，商业商务功能兼备，大型零售业态和现代服务业占主导地位的商业中心。
福建省厦门市富山商圈具有新兴商业中心共同特征：土地利用以高层为主，据统计，10层以下占29.23%，10-20层占31.54%，21-30层占31.54%，30层以上的占7.69%；商业商务功能兼备，富山商圈主要写字楼有帝豪大厦、莲富大厦、侨星大厦等，据不完全统计，该商圈有1566家楼宇企业；以大型现代业态为主，包括购物中心，大型综合性超市，百货店等。
本文以富山商圈为例，通过对其发展现状透视，利用SWOT模型，剖析新兴商业中心发展优势与存在问题、面临的机遇与可能的挑战，为制定新兴商业中心发展战略提供参考。
新兴商业中心现状透视（一）发展优势1.地理位置优越，交通路网系统发达。
富山商圈位于厦门岛中部。
东北面与江头商圈相邻，西南面通过厦禾路与传统中山商圈相连。
东面是厦门市主要的住宅分布区，西面是重要的筼筜湖风景区。
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厦门写字楼现状分析
在2004年以前，厦门的写字楼市场都不太景气，较低的售价并没有带来销售面积的增加，进入2005年，面对政策的变化及经济发展所带来的内在需求，人们开始重新审视写字楼市场的发展，被压抑了几年的写字楼市场开始出现一片繁荣景象。
一、写字楼租赁市场
1、写字楼优势日益突出、租赁市场更趋火爆
厦门写字楼的市场份额正在上升，许多写字楼项目出租率有了明显提高，特别是中高档写字楼出现了排队等候的局面，租赁市场开始走向繁荣。
写字楼能够提供较好的办公环境，树立企业形象，并提高员工的认同感，越来越多的企业开始选择在写字楼内办公；另外，写字楼物业也在弥补自身的不足，如通过引进国内外知名的物管公司提高自身的服务水平，通过租赁客群的聚集产生经济效益，通过引进户式中央空调等设备降低企业运行成本。
市场环境的改变及写字楼自身质素的提高，使写字楼的市场需求开始显现。
2、整体租金呈上升趋势、中高档写字楼租金涨幅最大
从租金来看，普通写字楼与高档写字楼的租金差异较大，普通写字楼由于建筑物的老化及软硬件配套的落后，使其租金水平较低，集中在25-30元/平米/月，但与此形成鲜明对比的是，高档写字楼出租情况相当好，且租金是普通写字楼的3-4倍，如国际银行、银行中心租金高达80元/平米/月以上；从租金增长幅度来看，中高档写字楼的租金上涨幅度较大，如国际银行大厦、建行大厦等，而大量的中低档写字楼租金小幅上涨或维持在现有水平。
（注：银行中心、国际银行大厦、建行大厦已扣除物管、中央空调等费用）
3、投资回报率仅次于商铺，收益相当可观
厦门商铺投资回报率一般在8%左右（未扣除税费），如明发商业广场、东方明珠广场等；住宅的投资收益主要由租金收入加物业升值两部分构成，但回报率也较低，除了部分酒店式公寓投资回报可达8%以外，其它项目基本在5%以下；而写字楼的投资回报率可达7%左右（如下表所示），仅次于商铺，且其具有租赁期较长、支付有保障等特点，投资回报相当可观。
厦门写字楼投资回报率测算表
二、写字楼销售市场
1、市场行情看好
2005年上半年，北京、上海等地的写字楼市场已经开始出现回暖迹象，售价及成交量都有不同程度的增加，厦门的写字楼市场也不例外。
在2003年以前，厦门写字楼市场还处在低迷状态，很多开发商都都千方百计地将办公用途的土地变成住宅进行销售，政府也尽量减少写字楼用地的审批；进入2004年，九洲大厦的成功拍卖、百脑汇用地及江头A3地块两块写字楼用地的推出，引起了社会各方对写字楼的关注；到2005年3月末，在总共81.53万平方米的空置商品房面积中，办公写字楼面积仅为5.54万平方米，所占的比例从70%下降到6.83%，另外，商住楼项目开始出现如华侨海景城、碧湖豪庭等。
从以上情况可见，政府及开发商都非常看好写字楼市场的未来发展，2005年将是厦门写字楼由低迷走向繁荣的重大转折点。
2、供给量将创历史新高
从供给量来看，2005年下半年至2006年年初推出的写字楼建筑面积将达33万平米左右，且项目规模较大，建筑面积集中在6-10万平米。
从项目的分布情况来看，多数项目分布在商务氛围较好、交通便利的老城区及湖滨南北路区域，部分项目还拥有丰富的景观资源，如厦门第一广场的海景优势、中闽大厦的湖景优势，客户可以根据自己的需求，选择不同区域的产品。
3、中等档次写字楼存在较大投资空间
从价格水平来看，写字楼售价与周边住宅价格相差无几，部分项目甚至低于周边住宅价格，如赢家天下低于同区域住宅售价1000-2000元/平米。
而从价格
分布区间来看，高档次写字楼高单价、高总价，客户层面相对较窄，而售价在6000-8000元/平米的中等档次写字楼，其针对的客户层面较大，且总价较低，客户的购买门槛也较低，使其具有更高的投资价值。
4、产品细分明显
早前建设的写字楼大多定位不明确，且存在公摊大、功能配套不齐全、科技含量较低及物业管理水平低等不足，形成了“表面供过于求，实际上供不应求”的状态。
而近期开发建设的写字楼项目大都有明确的市场定位，并根据项目自身特点进行产品细分，例如针对中小企业的写字楼项目海湾财富中心、世纪晶华等，其户型面积以50-250平米为主；针对大中型企业的项目赢家天下、中闽大厦、厦门第一广场等，其户型面积可达250-1200平米，部分项目还可以自由分割，以适应不同公司办公的户型标准；另外，也出现针对某类客群的主题型办公楼，如出现以物流行业为主的海天物流中心。
三、写字楼的发展趋势
1、多项利好政策推动写字楼快速发展
从政策层面来看，在过去的很长一段时间内，政府都在限制写字楼开发，主要通过增加税收、提高银行贷款门槛、限制土地供给等方式；到了2004年年末，厦门第一次提出要增加写字楼的土地供给，并出台鼓励写字楼发展的相关政策；至2005年，七部委文件锋芒直指住宅物业，而对写字楼等商业用房无明显限制，充分说明了政府对写字楼及其它商业用房的肯定。
同时，政府相关部门也表示今后在厦门新注册的公司都必须在写字楼内办公，且对在住宅或者商住楼办公的中小企业政府部门将提高物业管理费用，这些利好消息，将使厦门写字楼市场快速发展。
2、价格上升趋势明显
厦门的写字楼售价还处在较低水平，且近年来价格涨幅不大，甚至出现下降的局面，与住宅每年15-18%的价格涨幅相比，写字楼售价还有较大的上升空间；另外，写字楼与第三产业的发展密切相关，其开发量及价格应该跟第三产业的发展呈同比例增长，而这几年厦门经济总量有了较大提高，特别是以高新技术产业为核心的第三产业得到了迅速发展，但这并没有使厦门写字楼市场出现量价齐升
的局面。
厦门的写字楼价格就像被压缩的弹簧一样，在内部需求和外部动因的推动下，价格将上升到一个崭新的高度。
3、区域开发成新热点
便利的交通条件、浓厚的商务氛围、完善的配套设施是写字楼选址的重要标准，而这些条件的实现都要以聚集效应为前提，客观上需要形成一个或几个较为集中的商务区。
目前，厦门也在规划几个较为集中的商务办公区域，如金尚路总部经济带、鹭江道商务区、滨北商务区。
特别是滨北商务区，规划总用地面积约78公顷，一期核心工程滨北仓库区，已有人民银行、中国联通等大型企业将进驻该区域。
滨北商务区的规模优势及其后发优势，将是厦门写字楼区域开发的新热点，并将形成与鹭江道争夺中央商务区的态势。