小产权房出路何在

合集下载

“小产权房”何去何从

近日，国土资源部重申小产权房的违法性，并表示目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但不会对小产权房违法用地发证。

一般认为，小产权房是指建设在农村集体土地上、由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。

《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，这就在法律层面上明确了集体土地不得建设商品房，从而封堵上小产权房的法律通路。

但由于现实情况复杂，尤其是近年来大中城市房价飙涨，不少中低收入群体将实现买房梦寄托于城市周边的农村地带，选择购买农民在宅基地上建设后出售的房屋。

由于乡镇村基层政府利益驱动和有关部门监管乏力等原因，小产权房近年来在全国不断蔓延。

小产权房的发展现状目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、珠三角等地，均已建起大量的小产权房。

北京市小产权房从20世纪90年代中期就开始陆续出现，由于当时购买的人比较少，所以并没有引起相关部门注意。

然而，从2003年开始，小产权房的性质发生了变化，很多人开始购买小产权房，作为第一居所使用。

2003年之后，小产权房的开发建设也开始变为当地村委会、镇政府的大规模开发行为。

据中国房地产协会测算，到2007年6月原建设部发出《关于购买新建商品房的风险提示》前后，北京小产权房大约占到北京在售楼盘总量的两成左右，其房价多在每平方米2500元至4000元之间，这仅为四环内商品房价格的25%至30%。

北京已售和在建的小产权房总面积将超过1000万平方米。

从价格看，一般只有同样位置商品房价格的40％至60％，城市低收入群体买不起高价房，小产权房就是他们心目中的经济适用房。

从购买对象看，以北京为例，主要有少数手里有土地、旅游等资源的政府官员；选择第二居所的高收入群体；用房屋做投资生意的人；外地来京初期获利的务工人员；普通工薪阶层等。

从买卖手续看，未办理国家土地使用证、建设许可证和预售许可证，没有缴纳商品房买卖契税，没有在国土房管部门备案，买卖双方一般只签订一份“购房协议书”，换言之，这样的小产权房买卖是国家所不认可的，购买此类房屋的权益也不受国家法律所保护。

小产权房往后的趋势

小产权房往后的趋势小产权房是指位于城市郊区或农村的房屋产权制度类型，其产权期限较短，通常为20年至70年不等。

小产权房出现的背景是在城市化进程中，由于土地政策的限制和法规的缺乏，一些村庄或农民自建的房屋难以获得合法的土地使用证和商品房产权证，而成为小产权房。

不可否认，小产权房在当下存在一定的市场需求和合法性认可。

它们的价格相对较低，往往可以满足一些低收入群体的购房需求。

此外，由于小产权房往往多位于郊区或农村，其环境较为宜居，能够远离城市的喧嚣和污染，享受到相对安静和清新的生活。

对于一些具备轻度投资需求的人来说，小产权房也可以作为一个较为稳定的投资品种。

然而，小产权房也存在一系列的问题和不确定性。

首先，小产权房的产权期限有限，届时房屋所有权将归还给国家或地方政府。

由于这种产权不稳定性，小产权房往往很难在二级市场上得到充分流动和竞价，投资回报率也较低。

其次，小产权房的土地使用权和产权状况容易受到政策调整等因素的影响，购买者难以获得确切的产权信息和合法的产权保障，存在产权争议的风险。

随着我国法律法规体系的完善和城市化进程的不断推进，小产权房的未来趋势也将受到一系列因素的影响。

从现阶段来看，政府已经开始加强对小产权房的管理和整治，限制其发展，并采取一系列政策措施来规范小产权房市场。

例如，加强土地管控，规范房屋买卖程序，严格审查小产权房的合法性等。

这些措施将有助于减少小产权房市场上的不确定性，提高购房者的合法权益保障。

未来，可以预见的是，随着城市规划和土地政策的调整，小产权房可能会逐渐减少。

随着城市化进程的推进，城市规划将更加科学合理，土地供给将更加充足，居民购房需求将得到更好的满足。

因此，小产权房的市场需求将逐渐减少，其销售和投资前景可能会受到一定影响。

另外，未来在城市化过程中，政府将更加注重保障市民的合法权益和居住权益。

规范房地产市场的发展，加强产权保护，提高土地使用效率，是城市化发展的重要方向。

这将为小产权房的整治和规范提供契机，促使小产权房市场逐渐走向规范化和合法化。

“小产权房”的困境与出路

地乡政府、村集体组织成片开发，从 “ 星之火 ” 发展到 “ 原之星燎
“ 产权房 ”或 “ 小乡产权房 ”…。
收入群体改善了居住条件，实现了
“ 产权房 ” 所有者实现了土地发小房屋在进入二级市场其基本的生存权；就出卖方而言，时，无需缴纳土地出让金和收益收
使用权，它与 “ 大产权 ”的本质区能享有更多的土地增值收益。
面临的困境又是什么？ “ 产权别在于土地使用权。小按照国家目前的法规和政策， “ 小产权房”实质上意味着集体土
２ “ 小产权房 ”面临的困境：合理非法
法、民法基础理论研究。
２０ＩｌｓｒＥｎｌｆｉ呻司赘程５０．ＮｕＲ０ｅｏｍｓＣａ司土涿希２１８ａａｅｕｏｃｈ『ｃｃ。ｎ
同
ＪＩ１辱、
了我国土地管理法的。
与土地管理法相比，物
不能直接进入市场交易，它进入市违反城乡规划、建设管理的法律，场的途径只有国家征收。而依照我违反相关政策，各地要严格依法查
经济适用房欲购无望的情况下，目
小乡权房问题浮出水面，引起社会各界在集体土地上的房屋或由农民自行前一些打着 “ 产权 ” 、 “ 产商的关注。针对各地出现 “ 产权组织建造的 “ 品房”。由于在集权 ”旗号的项目在一些大城市中热小房 ” ，从ｌ９年到２０年，党中体所有的土地上建设该类房屋违反销起来。小产权房最吸弓购房人的９９０８１央、国务院三令五申，明确规定，集体土地不得用于商品住宅开发。了我国现行法律法规，属于法律禁是销售价格低、环境好，虽然距离止的非法建筑，不承认购买者的所远点，但是随着道路公交的延伸，权房”具有强大的吸引力，从买方而言， “ 小产权房 ”让部分城市低

我国小产权房问题：现状与出路(三)

毕竟，同样一块农村土地，如果用于建设小产权房，则地方政府及其授权机构的所得几乎为零，而如果其先将该土地征为国有再通过“招拍挂”方式出让给开发商建设商品房，则其所得将大大超过对该土地的补偿费用。

要加快推进农村土地确权登记，明确农村集体建设用地的产权主体，尽快使农民拥有相对完整的土地产权并自主行使土地处置权，允许农民在自愿基础上进行部分或全部土地使用权的转让，让农民通过土地使用权出租、出让和建设小产权房等方式分享城市化快速发展进程中的土地增值收益。

作为对违法占用耕地建设小产权房的替代性惩罚措施，政府可采取两种方式：一是对于通过占补平衡的方式要求开发商和农村集体组织另行开发出相同数量、质量的耕地；二是没收部分小产权房并将其作为保障性住房。
2．将小产权房作为城市住房供给体系的重要组成部分

目前，我国初步建立了以廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品房、城市及工矿棚户区改造等五个层次的城镇保障性住房供给体系。小产权房属于商品房和上述保障性住房之外的另一种城镇房屋类型，也成为城镇住房供给的重要组成部分。

建议有关部门在研究制定房地产业发展和城镇居民保障性住房发展中长期规划时，要科学分析预测小产权房建设规模，并将其中一部分作为保障性住房。在将部分小产权房建设纳入保障性住房体系时，建议可参考保障性住房尤其是经济适用房和公共租赁住房的要求，从小产权房的户型面积、建设标准、购房（租房）者准入条件和转让条件等方面作出明确规定。
4．把小产权房建设与保障性住房建设有机结合起来

当前，我国城市房地产市场供需结构性矛盾较为突出，中高档商品房供应相对充足与中小户型、中低价位普通商品住房供应相对不足并存，尤其是对一些外来务工人员、刚刚毕业的大学生而言，他们买不起商品房，很多人“蜗居”在所谓的地下室、城中村和小产权房里面。

小产权房困境及出路

（二）我的观点 “堵”不如“疏”
视情况将小产权房合理化
四、出现原因

（一）经济方面：巨大的经济利益出卖着（农民）：对财富的渴望

购买者：对于低收入的购买者实现了“安居乐业”的愿望

（二）社会方面

随着城市化的推进，中国社会结构发生了较大变动，越来越多的人由于收入原因和居住质量原因选择购买小产权房

根本原因：

城乡二元土地制
城乡二元户籍制（配套）
五、寻求出路

允许小产权房进行流转，但必须在政府的严格管理、科学指导下进行，并接受来自政府、社区土地管理人的全程监督。（一）禁止占用耕地搞住宅开发建设。

耕地是我国粮食生产的根本保障。

（二）在集体建设用地上搞住宅建设必须符合规划
符合规划者，颁发相关权属证明不符合规划者，坚决予以拆除用途不符合者，坚决予以拆除（建设高档住宅）
小产权房
困境及出路
本文目录：

一、背景介绍二、概念介绍三、各家之言
（一）概念（二）范围
（一）支持者
（二）反对者（三）我的观点四、出现原因（一）经济方面（二）社会方面

（三）根本原因
五、寻求出路
一、背景介绍

从 2002 年开始至 2007 年六年间，全国房屋销售价格指数分别为 103.7、104.8、109.7、107.6、105.5、107.6 2007年12月，

三、各家之言

（一）各方观点

支持者：有利于打破城乡分割的二元结构
有利于农民真正获得完整的土地产权，并建立统一的城乡建设用地市场。最终使国有建设用地和集体建设用地达到“同地、同权、同价”。

我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨

我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨摘要“小产权房”问题是在我国土地城乡二元化的历史环境下产生的，随着日益繁盛的房地产市场问题与矛盾而日益加剧的现象。

“他山之石，可以攻玉”，但是由于土地所有制的极大区别，外国也根本不存在所谓的“小产权房”问题，这使得我们也无借鉴可用。

究竟该如何妥善处理这一矛盾，是当前我国政府和法律不得不面临的一个问题和挑战。

我国的“小产权房”问题错综复杂，本文从背景，现状，存在问题，现有政策和我们对于这一矛盾的个人建议几个方面对我国小产权房问题进行探讨。

关键词小产权房相关政策解决方法。

一、我国小产权房存在的背景和诱因。

（一）城乡二元土地所有制下，农村集体土地所有制的被动性。

在我国城乡土地二元化的体制下，集体土地所有者与国有土地所有者之间权利是完全不对等的。

我国《土地管理法》第43 条、第44 条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。

由此可见，对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。

而小产权房的出现，不仅从根本上打破了政府垄断土地一级市场的格局，同时也是农民和农村集体参与土地资源优化配臵，分享工业化和城市化发展中土地增值收益的必然结果。

（二）城镇化快速发展加速了住房需求，进而促使城市房价迅速提高。

我国工业化、城市化快速发展，大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业，虽然解决了“两化”发展中对劳动力的需求，但也加剧了城市的各种负担，对住房的需求首当其冲。

市场规律的作用下，随着需求的增加，房价也“一路高歌”。

大量的中低层次消费者只能把视线转移到在价格上有很大优势的小产权房上来解决“住房难”的问题。

我国小产权房的出路在哪？

１我国小产权房的发展接连发布两项通知明确强调 “ 小类产权可上市交易。同时，温现状
产权房 ”不存在 “ 转正” 的可州市中级人民法院也发布文件，
近年来，我国小产权房屡能性。北京等地已经开始清理首次肯定农民房屋买卖的合法
高房价与居住需求之问的矛盾为小ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ权权房纠纷，涉及若干户农民和购买者的
但这样现有居住条件。通过小产权房转化增加房 “ 创造 ”了巨大的市场。首先，价格利益，如若处理就应一视同仁，现有保障性住房体量后，将覆盖更多中来，将存在不安定因素。相对较低是小产权房的最大优势，也是低收入家庭的住房需求，直接涉及中低小产权房屡禁不止的直接原因。其次，能否以小产权房转化为保障收入群体的切身利益，将体现党和政府这些年政府在保障性住房建设方面相对３以人为本的指导思想。并且此举对改善薄弱，并未使更多的保障性住房覆盖中性住房作为小产权房整改途经民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。低收入群体。再次，监管不到位、执法３．１小产权房与商品房和保障性住３．２Ｉ２利于促进居民消费。当中低不严格使购买小产权房与建设小产权房房之间的联系由于近年来商品房价格快速上涨，收入家庭的住房需求被保障时，会为的人抱定法不责众心理，形成负面示范中低收入群体今后扩大消费创造有利条效应，助推了小产权房存量快速扩张。很多中低收人家庭不得不选择购买价格低廉的小产权房，客观上满足了其购房件。将小产权房转化为保障性住房此举

小产权房的未来趋势

小产权房的未来趋势小产权房是指在城市中属于非法建设或未经批准的建筑物。

由于土地是国家所有，小产权房的产权不受法律保护，因此存在许多风险。

在中国，小产权房的问题长期以来一直备受关注，许多人担心购买这类房产的合法性和使用权问题。

然而，随着城市发展和政策变化，小产权房的未来趋势可能会发生变化。

首先，小产权房的合法化可能成为未来的趋势。

随着城市化进程的推进，城市的土地供应变得越来越紧张，很多人只能通过购买小产权房来满足居住需求。

面对庞大的需求，政府可能会考虑改变政策，将小产权房纳入法律框架，给予其合法地位和产权保护。

这将使购房者更加安心，也有利于解决城市住房问题。

其次，小产权房转为共有产权房可能是一种解决方案。

共有产权房是指政府与房产开发商合作推出的一种住房供给模式，购买者购买房产时只购买部分产权，剩余产权由政府持有。

在小产权房的情况下，政府可以与开发商合作，将小产权房转为共有产权房，以弥补购房者对产权的担忧。

这不仅解决了购房者的合法性问题，还能够保障政府对土地资源的控制和管理。

再者，小产权房可能通过土地整治和城市更新得到改善。

随着城市的发展和规划，一些地区可能会进行土地整治和城市更新，对小产权房进行改善和重建。

这不仅可以提高城市的面貌和环境，也可以改善小产权房购房者的居住条件。

政府可以通过推出相应的政策和措施，鼓励开发商进行改造和重建工作，以提高小产权房的品质和价值。

此外，小产权房的未来趋势还可能受到政策调整的影响。

政府的政策一直在变化，可能对小产权房的合法性和使用权做出新的规定和要求。

例如，政府可能会出台相关政策，要求购房者支付相应的土地使用权费用或补偿费用，以确保购房者享有合法的使用权。

这将有助于解决购房者对产权的疑虑，也有利于规范小产权房市场。

总的来说，小产权房的未来趋势可能会朝着合法化、转为共有产权房、通过土地整治和城市更新得到改善以及政策调整等方向发展。

这些变化将有助于解决小产权房存在的问题，保障购房者的利益，推动城市的可持续发展。

小产权房路在何方？

［城市开发］ＲＡＶＥＯＰＮＵＢＮＤＥＬＭＥ
维普资讯
城市开发
ＵＲＡＶＬＢＮＤＥＥＯＰＭＥＴＮ
２０Ｙ００８ＭＡ５
岛岛国固硒ＴＳＯＲＣＮＧＰＴＴＡＩ
城市
成都
房价收八比
９９７
城市房价收人比
重庆６９３
北京上海
西安广州大连
唐山
ｌ３３４Biblioteka １．１３２ｌ４１８１４１６ｌ．１４３
ｌ３１１
青岛南京
珠海宁波无锡
苏州
日益严重。
如若将商品房称之为中国如火如荼的房地产市
中低价房是住宅消费的主导，这是国情、民所决定的。达国家的长期实践证明，房问题发住可能完全依赖市场来解决，需要政府的直接参与。中高收入阶层的住房可通过市场解决，中低收／但阶层的住房具有强烈的公益性，应视为 “ 准公共品” 需要政府承担住房保障的义务。而中国目前，地产发展正面临着市场化过度与住房保障缺失之
房价高企不下。房供应结构不合理住
近几年全国大部分城市房地产市场风起云涌，
价格节节攀升，普通居民的购房压力倍增。尽管国家政府进行了一又一次的宏观调控，次出台了一项又
一
项的调控政策，房价不但没有下降的趋势，但反
场正规军的话，另一支非正规军小产权房市场正在
滋生蔓延，呈扩大之势。据国家有关部门的调查显并

利益衡量视角下小产权房的出路探究

3、房屋质量和使用安全：由于小产权房的建筑质量和居住安全存在一定风险，因此在对其进行处理时，需要加强对房屋质量的检测和维护，确保使用安全。
4、土地资源的合理利用：小产权房的大量存在一定程度上造成了土地资源的浪费。因此，在解决小产权房问题时，需要充分考虑土地资源的合理利用，通过整合、置换等方式优化土地资源配置。
5、分类分步实施解决措施：针对不同情况的小产权房，可以采取分类分步的实施策略。
谢谢观看
3、强化质量和安全监管：政府应加强对小产权房的质量和安全监管，建立相应的检测和维护机制。对于存在质量和安全问题的房屋，要责令持有人进行修缮或置换，确保使用安全。
4、优化土地资源配置：政府可以采取相应的土地资源整合措施，将小产权房所在土地进行合理利用和优化配置。例如，可以将这些土地纳入城市规划中，用于建设保障性住房或公共设施等。
1、合法化
对于小产权房的出路，首先可以考虑将其合法化。政府可以制定相应的法律法规和政策，明确小产权房的法律地位和权能。在此基础上，对符合条件的小产权房进行补缴土地出让金、相关税费等手续后，为其颁发相应的不动产证书。这样可以保障购房者的合法权益，同时增加政府的土地收益。
2、规范化
对于不符合合法化条件的小产权房，可以将其规范化。政府可以通过制定相应的标准和质量监管措施，确保小产权房的建筑质量和居住安全。同时，对小产权房的买卖行为进行规范，加强市场监管，防止不法分子借机谋取不正当利益。规范化还可以通过建立租赁市场等方式，为小产权房的持有者提供稳定的租金来自入，降低其对土地资源的依赖。
利益衡量视角下“小产权房”的出路探究
目录
01 引言
03 小产权房的现状
02 利益衡量视角
引言

小产权房未来或将有条件“大赦”

由于小产权房没有向政府上缴土地租赁费用，因此它成为私生子一样的奇怪存在——不能公开交易，不被政府和法律承认。在中国房地产市场上，形成了事实上的“双轨制”。对于小产权房的规模，国内从未有过官方统计，而非官方的数据分歧很大。有估计称，全国小产权房面积约 60亿平方米；也有机构估算，1995—2010年全国小产权房
建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
小产权房对政府而言是个问题，但对于持有者，只要政府不收缴、不拆房子，倒也相安无事。到目前为止，政府对于小产权房的合法性，仍保持坚决不让步的态度。今年曾有小产权房“转正”的传闻，但11 月22日国土资源部、住建部联合下发的坚决遏制在建、在售小产权房的通知，显示了中央政府对小产权房的整治决心。尽管目前从根本上解决的条件还不成熟，各种观点争议很大，但至少是决不能任这个问题继续蔓延扩大。
那么，政府将来会如何整治小产权房？有人提出要合法化，将小产权房纳入住房社会保障体系。在我们看来，这种看法基本上不靠谱。因为小产权房虽然不被现行法律所承认，但实际上是真金白银交易过的个人财产，难以作“一刀切”的处理。
在笔者看来，未来解决小产权房问题的可行思路，就是对小产权房实行“有条件的大赦”，在补交一定的土地出让金和税费之后，对小产权房给予确权，让小产权房进入统一的大产权房交易市场。如果不深究法理问题，小产权房的解决实际上是个利益分配问题。可以通过设计“大赦”的条件来平衡利益，在一定程度上实现小产权房增值利益的再分配。至于靠小产权房“赚了一笔”的相关利益方，在中国市场化改革的历史长河中，又算得了什么呢？相对来说，小产权房的得利也并不是最大的。
COLUMN 专栏 1 7
贺军安邦咨询高级研究员

房产税与小产权房的未来出路分析

房产税与小产权房的未来出路分析摘要“小产权房是”是我国市场经济发展的过程中，商品房价格居高不下、住房保障体系不健全以及我国特有的二元土地制度下的产物。

但根据目前我国的实际情况，对小产权房既不能全盘否定，一概宣布非法；也不能彻底放开。

本文通过联系我国以后可能全面铺开的房产税政策，来分析“小产权房”最适宜的未来出路。

关键词小产权房房产税合法性一、小产权房的合法性分析小产权房是使用农村集体的土地，此土地未通过国家征收和征用，未缴纳土地出让金和相关税费，未通过“招标、拍卖、挂牌”等方式，因而它不能在市场上有效的流转，不能办理房屋过户流转手续。

其类型有以下三种：（一）农用地上建造的房屋：建造非法，出售非法对于在耕地或基本农田上所建的房屋，其违法性最强。

没有履行相应的审批手续擅自占用耕地建房，是严重违法行为。

（二）集体建设用地上的小产权房：建造非法，出售也非法利用乡镇企业的土地开发小产权房，也是不具有合法性的。

经法定程序批准后，只能按照批准的用途使用土地，任何组织和个人不能随意改变。

（三）宅基地上的小产权房：建造合法，出售并不违法首先，在宅基地上建房本身是合法的，换言之，这种房屋从性质上说并非违章建筑。

其次，一户村民只能拥有一处宅基地，如果村民将宅基地上的房屋予以出售并不是违法的，只是不能再申请一处宅基地而已；再次，将宅基地上的房屋出售给城市居民也并不违法，因为法律法规对此完全没有作出规定。

另外，此类小产权房认定为合法也符合物权平等保护原则，即《物权法》第4条规定的国家、集体、私人等不同物权主体享有平等的权利。

二、宅基地型小产权房合法化的各方利弊分析国家若能出台明确的政策法规对宅基地型小产权房的建造、流转、物权、继承等事项作出规定的话，目前的“小产权”会变成“大产权”，房屋价格也会提升，传统意义上的城市标准商品房价格也会有下降，但因为城市与农村的资源配置差异，两者仍然会保持一个稳定的差价。

因此，建房者出卖“小产权”房而盘活不动产,获得较大收益,从而直接增加了财富；购房者可以付出较小代价获得基本住宅需求,从而间接增加财富；对政府来说则是有利有弊。

小产权房该向何处去

小产权房该向何处去背负多年非法身份的小产权房，即将行至命运转折的十字路口。

小产权房是建设于集体土地之上，面向非集体经济组织成员销售的住房。

法律禁止集体土地上建设商品房的规定，给小产权房印刻了非法的身份。

不过，因土地管理法律政策规定的不完备性和制度执行中的软约束力，小产权房依然游走于法律的边缘。

小产权房问题已成为影响城市健康发展的烫手山芋，对其进行全面有效整治势在必行。

2012年2月，国土资源部相关负责人表示，将于2012年试点清理小产权房。

背负多年非法身份的小产权房，即将行至命运转折的十字路口。

小产权房来势迅猛虽然中央三令五申小产权房不受法律保护，但是各地仍“冒天下之大不韪”顶风建设，而小产权房也以其远低于普通商品房销售价格的优势，吸引了大量的中低收入群体。

据国土资源部不完全统计，2007年以前，全国小产权房的面积累计已高达66亿平方米。

大中城市城乡接合部、城中村、旅游景区、休闲度假村等区域，小产权房投资建设和交易暗流涌动。

小产权房屡禁不止，源于市场需求的炽热。

城市住房价格不断攀升，从事房地产开发收益畸高，面对巨额的利益诱惑，集体土地也开始盘算如何分得一杯羹。

因为避开了土地出让金，小产权房以其远低于普通商品房的价格打入市场，随即受到城市低收入群体的广泛接纳，并在越来越庞大的城市住房市场份额占据了一定比例。

小产权房的主要利益相关主体包括作为建设方的乡镇政府或村集体，以及作为购买方的城市中低收入人群。

房屋的不动产属性助长了建设方和购买方的侥幸心理，双方均认为，即便被划入“黑名单”，明确定性为违法建筑，政府也不大可能将遍及全国各地的小产权房强行拆除抑或将居住者逐出房门，强制拆除引发的社会成本不可估量，而剥夺购买人的居住权也将引发社会的不稳定。

基于这种非理性判断，买卖双方一直对小产权房抱有乐观预期。

实际上，小产权房是城市中低收入人群面对高房价所作出的一种无奈的选择。

只要能够居住，至于产权是否完整、风险多少，显得并不重要。

浅析小产权房的现状和出路

浅析小产权房的现状和出路摘要：随着市场经济的发展，房地产市场得到充分的发展，房屋价格也日益攀升，随之而来的是人民群众的购房需求和购房能力的冲突问题。

本文通过我国小产权房的发展现状，来探析我国小产权房的出路，为小产权房问题的解决提供可行性建议。

关键词：小产权房流转途径引言近年来，随着经济的发展和房地产市场的跌宕起伏，在城市及其周边近郊地区出现了小产权房购销两旺的现象，虽然国家屡次明令禁止城镇居民购买小产权房，但随着近年房价的大幅度上涨，小产权房购销现象却呈现出不减反增的趋势。

国家政府对于小产权房的处理办法，目前亦没有得到统一。

可见，探寻小产权房出路，已成势之必然。

一、小产权房概述小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。

购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。

[1]小产权房是相对于大产权房而言的，所谓大产权房是指通过划拨或转让的方式取得国有土地使用权后建设的并且南国家房管部门颁发合法产权证的房屋。

所以，严格来说，小产权房其实并不是一个法定的概念，只是人们对特定社会现象的一种描述。

小产权房与大产权房相比较而言，具有如下几个特征。

[2]首先，小产权房的土地使用不合法。

小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。

其次，小产权房的开发建设程序违法。

根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须"五证"齐全，即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。

小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。

小产权房需要制度出路

小产权房需要制度出路国土资源部官员在国土部新闻发布会上表示，国土部等14个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组，目前正在研究制订小产权房处理政策方案。

我国农村土地集体所有制度建立以来，农民的土地财产权利一直没有得到明确界定。

在现行制度下，农民土地财产权利受损主要来源国土资源部官员在国土部新闻发布会上表示，国土部等14个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组，目前正在研究制订小产权房处理政策方案。

我国农村土地集体所有制度建立以来，农民的土地财产权利一直没有得到明确界定。

在现行制度下，农民土地财产权利受损主要来源于土地的国家征用、集体支配和土地关系立法的不完备。

为此，从2007年6月建设部针对小产房作出风险提示，国土部高调表示违规“小产权房”将拆除，到2007年年底，国务院召开常务会议专题讨论，国家有关部门对“小产权房”的关注逐步升温。

但是，我们必须承认，低价“小产权房”的存在，折射出的正是一些地方房价的虚高。

在某种程度上，“小产权房”为城市中的一些低收入阶层解决了居住问题。

就此而言，为“小产权房”寻找一条出路也是现实的选择。

农村集体土地家庭承包经营制度已经运行了30年，实践中积累的经验和暴露出的问题，可以说为完善农村集体土地关系立法了现实的基础;近年来，学术界和政策研究部门对农村土地集体所有制、农民土地使用权等重要范畴进行了广泛、深入的探讨，对完善土地关系立法提出了不少请。

同时，市场经济国家成功的土地产权制度设计也了有益的参照。

也就是说创新我国的农村集体土地产权制度，对“小产权房”加以确权，应该说是已经有了一定的理论基础。

比如，以往有观点认为，为“小产权房”确权有法律障碍，因为我国土地法有规定，出售农民私宅将对农村集体组织所享有土地所有权造成侵害。

不过，对此有专家指出，城市居民购买住房也仅是购买房屋所有权，而并不包含土地所有权，城市住宅的房屋所有权和土地所有权根据目前法律也是相分离的，从这一点上说，为“小产权房”确权完全可以比照城市做法，将“小产权房”所有权和集体所有的宅基地所有权分离开来，并不存在法律上的障碍。

我国小产权房问题：现状与出路(二)

2．小产权房在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求

尽管小产权房不符合《土地管理法》等相关法律法规，但从现实情况看确实解决了一部分城市中低收入群体的住房困难问题。因此必须正视小产权房的客观存在，它已成为城市房地产市场的一个组成部分，对于保障和改善一部分中低收入城市居民最基本的民生需求，在一定程度上还是发挥了积极作用。

（2）开展农村集体建设用地基准地价评估工作。在总结都江堰市、彭州市、双流县部分乡镇试点经验的基础上，决定于2009年5月底前在全市范围内分批完成建立与国有土地相协调的集体土地基准地价体系，这是加强农村集体土地管理，规范农村集体建设用地使用权流转市场秩序，推进农村产权制度改革的重要基础性工作。
3．小产权房购房者情况

目前，各地小产权房购买者主要是城市中低收入群体，主要包括外来务工人员、普通工薪阶层等，他们难以承受城市 “大产权房”的高房价，构成了小产权房的主要购买群体。

小产权房无论是租赁费用还是销售价格均明显低于城市商品房，比较适合外来务工人员的收入水平。小产权房对外来务工人员尤其是全家都在城市务工、有安家需求的外来务工人员具有不小的吸引力。因此，这部分外出农民工租赁或购买价格低廉的小产权房，就成为了实现他们“居者有其屋”愿望的重要选择。

（3）完善建设用地指标交易制度。通过实施农村土地综合整治项目，整理废弃农村建设用地并复垦为耕地，扣除农民集中居住区占地、预留给农民集体的发展用地，经验收合格节余的建设用地面积，为建设用地指标。建设用地指标可采取挂牌、拍卖等多种方式，在成都市土地（矿权）交易中心、成都农村产权交易所进行交易，经登记生效。

在推进土地整理的过程中，成都市始终坚持了“五个结合”：与改善农村生产条件相结合，与推进农业产业化相结合，与促进农民集中居住相结合，与农民增收相结合，与发展壮大集体经济相探索三种土地流转和规模经营方式。一是遵循“大统筹、大集中”的思路，对农民“双放弃”（即自愿放弃宅基地使用权和土地承包经营权）后的宅基地和耕地进行整理，促进农村土地跨区域流转。

论文正文

小产权房面临的法律困境及出路探讨一、概念与法律性质（一）小产权房的概念其实小产权房并非法律概念，而只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的说法。

本文意义上所使用的小产权房一词，是相对于大产权房而言的。

按照通说，大产权房即完全产权房，是在开发商在办理合法的立项开发和土地出让手续的基础上，按规定上缴土地出让金和使用税赞，再由国家发放土地使用证和房屋预售许可证后，由国家颁发产权证，可以合法地上市交易的房屋。

那么，相应的小产权房就是不完全产权房，它大多是在农民集体土地上建起的房屋，一般有村镇自行开发建设，出售给非该农民集体经济组织以外的人或组织，由乡(镇) 政府或村委会颁发所谓的“乡产权证”证明其权属①,这种房屋没有土地部门颁发的土地使用证和预售许可证，房管部门也不予对其产权给予备案发证。

因此，城市居民购买小产权房存在极大的隐藏风险，一旦出现纠纷，购房人的权利不易得到法律的保护和救济。

（二）小产权房的法律性质1.小产权房没有合法土地使用权我国《土地管理法》第43条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，第44条规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，第63条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。

由此可见，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

除本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地办企业或建住房外，开发建设商品房，同样须依法申请使用国有土地。

因此，在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，必须先由国家征地，并转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，建设开发单位向国家缴纳土地出让金等税费，才能开发建设商品房，向他人出售。