2019年成都香颂湖国际社区阶段性营销策略总纲
(营销策划)成都市项目营销策划案最全版
（营销策划）成都市项目营销策划案成都市xxxx项目营销策划案目录前言第一节市场分析一、现阶段成都市房地产市场基本状况二、成都市同类住宅调查统计三、消费者分析第二节项目概况一、项目区位二、项目周边环境三、项目简况第三节“xxxx”项目分析一、SWOT分析及营销思路提炼1.1SWOT释义1.2SWOT分析意义1.3SWOT分析作用1.4SWOT矩阵分析2.总思路提炼二、项目价格策略分析三、核心价值分析第四节推广策略界定一、目标消费群界定二、卖点界定第五节广告策略一、广告宣传目的二、总体策略三、要树立的形象四、分期广告的整合策略五、广告主题及口号第六节营销活动建议营销渠道及人员促销建设第七节媒体策略一、媒体目标二、目标受众三、媒介策略四、媒体分析及选择五、广告预算及分配第八节方案说明一、建议二、附（广告脚本）前言任何营销策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。
本方案在于为“xxxx”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。
在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“xxxx”项目的资源问题与机会，以达到或超出“xxxx”的原定销售计划。
在最短的时间以最有效的运做方式来实现本项目价值最大化。
第一节市场分析一、成都市房地产市场基本状况1、成都楼市趋势今年开年，成都房地产开局良好。
年初，开发商就大量购置开发用地，因而开发用地也较为充足，截至二月底，开发商拥有的开发土地存量已达7521亩。
今年前两月，成都市房地产开发共完成投资42.85亿元，同比净增投资17.26亿元，增幅高达67.5%，实现良好开局。
分析今年前两个月的房地产发展，主要有以下几大明显特点：特点1：土地购置费成倍增长今年成都房市前景依然灿烂，开发商继续看好今年成都的房市，充满信心。
年初，开发商之间就打响了对土地的争夺战，大量购置开发用地，仅前二个月购置的土地面积就达到94.79万平方米，增长32.5%，用于土地购置的费用高达20.34亿元，增长3.4倍，占开发投资的比重高达47.5%，这也是房地产开发投资大幅增加的主因。
四大社区三大品牌推广策划案
维护客户关系实现价值联动打造顺德移动核心竞争力四大社区三大品牌推广策划案目录：策划背景第一部分：四大社区项目设置一、商务社区二、女性社区三、活力社区四、典雅社区策划背景客户忠诚度讲求经济效益是企业生存和发展的基础，良好的客户群体对企业至关重要。
在通信企业，衡量客户忠诚的唯一尺度就是客户是否重复或持久地购买企业的产品或者服务，顾客忠诚体现为具体的购买行为，客户忠诚的诱因主要是客户满意，满意的心理体验直接导致重复或持久性的购买行为。
企业通过客户满意建立客户忠诚，通过客户忠诚获取利润并实现企业的长期发展。
谋求客户满意是实现客户忠诚的有效保障。
提高客户忠诚度的几个重要条件：通话质量客户价值依赖性归属感认同感荣誉感！顺德移动提高客户忠诚度的计划，应是一个全方位的、有机的综合战略策划原则四大社区、三大品牌的项目设计、活动执行、推广渠道等策划与执行的原则与基础是：1、增值与增智：整合、挖掘社会资源，创造以顺德移动全球通为核心的资源平台，创造价值链，推动价值联动，为VIP客户提供最大化价值链效应，实现VIP客户增值、增智；2、提升附加值：通过实现VIP客户增值、增智，提升全球通品牌附加值；促进VIP客户对全球通的依赖性、归属感、认同感、荣誉感。
第一部分：四大社区项目设置社会背景：顺德制造文化凤城顺德制造：顺德的家电、家具、房地产、花卉等产业卓有成效，并能形成经济功能格局合理、经济发展可持续性良好、产业升级顺应潮流、指导潮流，形成了有顺德显著特色的区域经济格局，在中国经济界引起强烈反响，成为一种经济现象，被称为“顺德制造”。
这是顺德经济、人文的骄傲，也是顺德区域品牌的显著特征。
文化凤城：顺德区委区政府为了推动顺德社会文化、全区人民素质建设、丰富人民文化生活，推动顺德社会主义精神文明，塑造顺德人文品牌、区域品牌，提出了“文化凤城”的顺德区域品牌概念，并提高到一个战略工程的高度，号召全区各机关组织、社会团体、企事业单位积极参与。
成都十大度假别墅
成都十大度假别墅成都房地产黄金十年，在众多土地上创造了无数“板块”。
这些板块，刚需的，高端的，热门的，冷门的比比皆是然而，下面精选了十大成都精品度假别墅项目，并从开发商的实力、项目的规模、产品的设计、自然资源的占据等各方面进行数据分析，以供参考,也欢送大家予以补充。
1：蜀山栖镇物业地址：崇州市街子古镇街安路12-14号(味江河旁)项目特色：青城山片区唯一一个拥有10万平米活水园林的度假别墅动态：蜀山栖镇·栖街预计三期预计今年10月开盘，户型48-168平方米项目简介：蜀山栖镇项目是由成都传媒集团与崇州市政府联合打造的大型旅游地产项目。
各建筑组团形成的村落旁都有终年不涸的小溪环绕，是青城山片区唯一一个在小区中心有一个占地4000千平米的中心湖区的别墅产品。
蜀山栖镇位于成都平原四大古镇之一的街子镇,背靠风景秀丽的凤栖山森林公园。
蜀山栖镇距国家级森林公园凤栖山仅1千米的距离。
栖镇以南紧临味江,该江水源源自青城后山,整个蜀山栖镇依山傍水,风景优美,负氧离子含量为市区的上千倍.为一个天然的大型氧吧。
交通：成温邛高速、成灌高速、成青快速通道以及建设中城际快速铁路。
30—60分钟车程。
商业：在项目旁建有一万余平米的大型古韵商业街区，现有的古镇商业集中区距离蜀山栖镇300米。
度假：在项目的20分钟车程内有文井江温泉、茶园村生态茶院、皇家古寺光严禅院、凤栖山森林公园。
40分钟车程有未遭破坏的天然美景鸡冠山自然保护区。
以及规划建设内的街子国际高尔夫休闲运动中心和三郎国际马术公园。
自然：项目紧靠风景如画的凤栖山、味江河，空气清新、气候宜人，自古就是成都人休闲避暑度假的首选地容积率：绿化率：40%图：蜀山栖镇·栖街项目效果图2：中国青城物业地址：成都都江堰市青城山镇项目特色：豪华居住区,特色别墅,旅游地产交通状况：成灌快铁青城山镇站(终点站)绿化率：70%项目简介：中国青城以世界遗产，道教发源地——青城前山东麓的原始的缓坡地势，天然的河流、湖泊，以及数千棵原生古树等自然资源，打造出一个“依山而建，隐林而居，畔湖而栖”的800余亩的别墅社区。
都江堰青城山项目市场分析及建议(含竞品项目分析)
82套左右 45%
项目名称
海航·香颂湖国际社区
开发商
四川鸿景实业有限公司
位置ห้องสมุดไป่ตู้
都江堰市翠月湖镇
项目基本情况 占地面积133.3万平方米，约2000亩，建筑面积80万平方米，一期容积率为0.65，绿 化 率：50%
配套
项目内有10公里内河环绕,由18个纯别墅岛组成；整个社区有4个，其中三个面向整个项目的会所有水疗、 西餐厅、运动会所和别墅区内的家庭会所，海航酒店及文化艺术中心
1.1万元/平米
0.9万元/平米
2010-10
一期推出独栋、叠拼各140多套，一期第一批次销售30多套，2010年10月16日推出第二批次，产品类型为 独栋、叠拼；二期2011年7月开盘，二期首批次已售罄，开盘至今共售出380套左右。
客户情况
客户50%为北京、深圳客户，以及成都城区及少部分都江堰客户，多数是中信的老客户及老带新客户。
一期二批次开盘时间
2011年7月
工程进度 开盘日期 推出套数 2011年7月 200套
主体施工中
销售情况
户型区间（㎡）
均价
大独栋300㎡ 小独栋220-240㎡ 叠拼（110-150㎡）
洋房（80-90㎡）
大独栋：均价2.6万元/㎡ 小独栋价1.4万元/㎡
均价1.1万元/㎡左右
均价0.9万元/㎡左右
双拼别墅（精装）
137-200平米 （赠送面积约为60-80平
米）
均价
预计1.7万元/㎡ （价格为实得均价）
1.3万元/㎡ （价格为实得均价）
1.5万元/㎡ （价格为实得均价）
开盘时间 销售情况 客户情况
2010-07
2010-07开盘，开天销售63套，8月成交金额1.8亿，全年成交3.3亿元，占青城山总成交额一 半。2010年4月开盘至今，共售出400套左右。
世联2010年成都香颂湖国际社区阶段性营销策略总纲
其次为临水带地下室独栋和不带地下室独 栋，分别为20%和19%。
6
客户需求 客户背景 需求特征 （开盘后） 信息渠道 决策因素
独栋价格明显高于客户意向价格，市场抗性和销售压力较 大，项目需立足一线别墅持续扩大市场影响力，大幅提升 客户对项目价值的感知，从而不断提升客户接受度
独栋意向总价区间
11% 18% 2% 38%
香颂湖首批次开盘热销9成，市场接受度较高，从价格来看，本项目已 进入主流别墅市场第一梯队阵营（典型项目：华阳板块麓山国际、蔚 蓝卡迪亚和牧马山板块长桥郡等）。
板块 华阳板块 牧马山板块 项目 麓山国际 长桥郡 建筑面积 430-460㎡ 370-420 400、495 ㎡ 270-300㎡ 60-200㎡ 200左右 280-360㎡ 逸岭锦江 青城山房 600-800㎡ 140-226㎡ 花园面积 200-400㎡ 200-2000 ㎡ 建筑形态、格局 独栋 独栋，前二后三 主力户型面积 430-460 370-420 单价区间 1.6-2.1万 1.35万 总价 700-1000万 500-530万
33%
独栋意向单价区间
11% 170-220 260-300
9% 200-220 300-350
11% 220-240 350-400 240-260
12000-13000
67% 13000-14000
房地产之成都新都房地产项目营销策划提案
白色
项目品质
中低
高
高
高
风格对比
项目
卖点
推广主题
丽水金都
价格优势
来自印尼的花园国际社区
翰香府
规模、品质 人文与教育
北郊生态风景带，居住的上风之地
双水岸
自然景观 河居与品牌开发
万科双水岸4 + 【水上的院子】
天籁32
超高物业 精装修
缔造一个城市的高度，新都品质建筑的第一高度
卖点分析
本项目竞争楼盘
北新干线 —— 把新都“搬”到成都市中心
北新大道是 “北拓”序曲,是成都向北发展的平台和“桥头堡”
北新干线 = 南延线、光华大道
关键词
CPI
股市
7.20大地震
新特区
加息
■ 固定资产投资增长较快 1-6月,基本建设投资增长19.0%，更新改造投资增长41.1%，房地产开发投资增长45.6%. ■ 财政、金融运行良好 6月末，全市金融机构各项存款余额达5816.9亿元，同比增长22.1%，其中城乡居民储蓄存款余额2379.8亿元，同比增长9.9%。 ■ 消费品市场持续繁荣 1-6月，成都市社会消费品零售总额658.3亿元，同比增长16.1%。
小结
城 市 规 划
三环沿线正式升级
■ 07年上半年,成都市新开发楼盘集中于三环沿线区域 ■ 三环外区域价格接近二环区域 ■ 品牌开发商集体亮相 ■ 大盘林立，整体品质提升
市 场 概 况
郊区版块逐渐都市化
■ 市区可开发土地越来越少 ■ 大量的外来人口涌入成都 ■ 房地产开发的重心已经由市区转向郊区
首次60% 二次40%
首次40% 二次60%
首次40% 二次60%
滨湖国际推广策略提案
第三阶段
6、物料： 、物料：
①、产品DM单： 产品 单 简单介绍项目（10月20） ②、产品楼书： 产品楼书： 详细介绍项目（10月20日） ③、人物形象楼书《圈子》： 人物形象楼书《圈子》 详解以后住在这么的都是些什么样的人，让目标群更有归属感（10月20日）
7、小众渠道：（ 月25日） 、小众渠道：（10月 日 ：（
第一阶段（重点）
1、新闻：（ 月5日） 、新闻：（7月 日 ：（ 主题： 主题：城市未来的生活方向
副标：峨眉全力打造城市名片——城东 媒体应用：《乐山晚报》、峨眉电视台新闻
2、新闻：（ 月10） 、新闻：（7月 ） ：（ 主题： 主题：峨眉城东规划国际论坛近日举行
副标：4国城市规划专家近日抵达峨眉 媒体应用：《乐山晚报》、峨眉电视台新闻
4、第四阶段 、
发布销售信息
阶段推广时间：07年11月中旬——12月初 阶段推广目的：发布蓄水已久的排号信息 阶段推广主题：滨湖国际社区·天鹅湖，VIP限量征集 阶段推广策略：描写“滨湖国际社区·天鹅湖”品质湖畔生活， 为VIP发放起到催化作用
第四阶段
阶段推广手段： 阶段推广手段：
1、开盘报版： 、开盘报版： 全城名流将相遇在一个伟大的时刻 *月*日，滨湖国际社区盛大开盘 2、灯杆挂箱：LOGO、定位语、广告语、分案名。 、灯杆挂箱： 3、户外大牌、车体、车亭：滨湖国际社区·天鹅湖，VIP限量征集（11月15日） 、户外大牌、车体、车亭： 4、开盘活动：大型宴会形式 、开盘活动： 5、现场道旗： 、现场道旗： ①、峨眉38万平首席山水国际社区（11月15日） ②、一湖，一界 6、围墙： 、围墙： ①、意境区景观围墙 ②、未开发区域喷绘围墙：“领居这座城”+“峨眉38万平首席山水国际社区” 7、管委会、电厂等小众渠道：直邮、在客户企业的内部刊物上、内部局域网上 发布广告等 8、物料（与第三阶段相同） 、
2019年中原四川都江堰香颂湖国际社区营销报告
岭秀都江 别墅/多层 106573平方米
500多套
岷江河畔 多层 ——
260套
本期剩余 20（多层）100（别墅）
20
200多套
100多套
地震前均 价
地震后均 价
3700元/㎡（多层） 5700元/㎡（别墅）
暂时无变化
叠拼4000左右 联排5000左右
暂时无变化
4200元/㎡（多层） 暂时无变化
数据来源：都江堰统计局统计公报
市场分析
震前---都江堰商品房供需情况（多层物业）
０６年市场供不应求，０７年随土地市场的放量，商品房供应量大幅增长，当 年开盘项目较多，市场存量约61.72万平米。０８年上半年开盘项目约6个，消 化量达到70%，下半年受地震的影响，市场供需波动较大。
单位：万平米
数据来源：都江堰统计局统计公报
客户构成 北京、上海， 国各地游客， 北京，多为 北京，多
多为一次性 多为一次性
一次性 为一次性
市场分析
地震前购房客户构成总结 都江堰市区购房客户构成比例
青城山片区客户构成比例
1.对住宅的升级换代有强烈的需求的都江堰本地客户 2.养老、休闲、度假等各种目的成都市客户 3.渴望改善生活水平的甘孜阿坝州地区客户
23.95 54.24
100% 100%
_____
100%
数据来源：中原研究部
市场分析
市场情况总结
市场：近两年都江堰商品房市场需求潜力巨大，07年市场存量约61 万平米。预计09年商品房市场放量预计达到160万平方米, 预计明年 的需求量约120-140万平米,供应略大于需求.
价格：在国家宏观调控和银行加息的大背景下，07-08年都江堰商品 房价格依然持续增长，地震前多层均价约3700元/平米，预计未来1 年内，前期开盘项目均价将下降约500元/平米（多层），而震后新 推项目价格维持震前水平。
阶段国际策略
新长江·国际第一、二阶段推广策划案（推广时间：2008年3月1日～9月30日为第一阶段）第一阶段（蓄势期）（上篇）3月15日——5月31日[企业品牌与区域形象推广阶段]1、推广目标：推出物业形象，刺激引发关注，营造热卖气氛，达到市场的预热，引发市场良性启动。
2、推广策略：本阶段是树立公司品牌及重塑区域形象阶段，形象先行，占领市场3、阶段特征：一个竞争趋于白热化的地产市场，一个新的项目的介入，市场的反应必然是非常谨慎的。
在“以我为主”的前提下，对市场可能发生的变化也绝不可等闲视之，从某种意义上讲，导入期的推广工作是带有一些试探性质的，也可以这样说，广告推广策略到传播手法在此阶段中对市场反馈的敏感程度和应变能力是决定以后整个推广计划成功与否的关键。
4、诉求重点：铺垫：企业品牌+区域形象5、媒介组合：网络、户外为主，常规媒体为辅（1）报纸：这个阶段建议不打报纸广告（2）户外：建议在解放大道延线繁华路段封锁（3）候车亭广告：建议在解放大道、京汉大道延线封锁（4）网络广告：建立项目网站，对外开放；搜房网、亿房网、武汉热线等房地产专业网站登记项目信息；（5）印刷品：海报、户型单张、手提袋出街；营销推广计划（费用详见附表）户外广告建议在解放大道上拿取2块户外（循礼门处、解放公园处），作为项目启动形象推广，展现“汉口新锐特区”的概念，体现中心地标级项目的超凡气势。
建议时间：5月30日之前到位候车亭广告建议在解放大道和京汉大道延线封锁候车亭广告，启动形象，要求体现新锐、现代、大气、国际化，集中汉口繁华片区宣传。
建议时间：5月30日之前到位三维动画（FLASH短片）建议制作3-4分钟项目动画宣传，在售楼部反复播放，拔高区域价值，展现项目魅力，同时链接项目网站，启动网络视频窗口。
建议时间：3月17日（开始洽谈，具体到位时间根据工程图纸的到位时间而定）网站建设制作新长江国际自己的项目网站，通过链接到各大主流媒体，体现公司品牌，体现项目品牌，释放产品优势，突出“汉口新锐特区”的差异性价值。
日新伟业2019年新都区香界项目定位及营销推广方案
广 方
6、项目营销运作相当的不规范，和新城区项目
案
差别很大；
7、虽邻近新都历史文化名城，大多不重视项目
文化价值挖掘及文化形象运用。
提示：有利的市场机会
新
都
香
界
项
目
目前新都区商品住宅产品结构已表现出较为明显的
营 销
“升级换代”趋势，这与目前广大住宅消费者日益强
推 广
烈的“改善型”居家需求是相吻合的。
的记忆……
项目价格策略及定位
目前新都主城区高层电梯公寓项目售价区间在2700~3900元/平米范围内，市场成交价格主要集
中在3200~3400元/平米。芙蓉名城项目价格相对较高成交情况却最好，锦绣香城项目虽然位置也不
都
们
香
界
目标客户定位：
项
90%以上的新都本地客户（医生、教师、私营业主、事业单位、政府部门的管理
目 营
层等），成都及外地客户10%。
销
目标客户经济特征：
推 广
家庭年收入在8万元以上，职业相对稳定。或自营企业。能承受首付8~10万，月供
方
1500元以上有较强的支付能力的准客户。
案
目标客户文化特征：
对生活很讲究、热爱文化、对新都文化历史有感情！对升庵湖和宝光寺有抹不去
目 营
对于日新伟业而言，从北京到成都，从SOHO现代城到蜀郡
销 推
再到艺锦湾；我们一直拒绝平庸，我们也常有化平凡为惊艳的
广 方
作品；对于香界这个项目，我们纠结之处不在于能否为开发商
案
实现期待中的效益，因为我们知道这不成问题。
让我们纠结的是以下几个问题。
能否实现低成本营销？ 能否实现利益最大化？ 能否做到区别竞争对手？ 能否为开发商带来名利双收？