卓顶精文2019年山东省房地产估价师《案例与分析》：居住房地产估价的技术路线及难点处理考试试卷.doc

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2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷四)

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷四）简答题1、商务办公房地产主要以租赁经营为主，其租金构成往往存在差异，这些差异主要表现在哪些方面?2、房地产估价机构接受委托对某商住型商务办公房地产进行整幢房地产估价时应注意的问题有哪些?3、估价对象为某三星级酒店，用收益法求取该酒店净收益时，应注意的问题有哪些?4、工业房地产估价的常用方法有哪些?答案1、【正确答案】本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。

商务办公房地产的租金构成往往存在差异，主要表现为：(1)租金中包含物业管理费;(2)租金中包含物业管理费、水电费;(3)租金中不包含物业管理费、水电费;(4)计租面积按建筑面积计，含分摊建筑面积;(5)计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积。

此外，还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否为续租等。

参见教材P125。

2、【正确答案】本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。

对商住型商务办公房地产估价时，首先应区分不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用比较法、收益法，居住用房主要采用比较法。

此外还应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题，在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产，如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例，应考虑进行适当的修正。

参见教材P126。

3、【正确答案】本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。

对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。

当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。

当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行估价时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。

参见教材P142。

4、【正确答案】本题考查的是工业房地产估价的常用方法。

工业房地产估价的常用方法有：成本法;比较法;收益法。

卓顶精文2019历年房地产开发与经营(真题及答案整理)

房地产开发与经营（自考试题及答案）一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。

错涂、多涂或未涂均无分。

1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是A13A、房屋销售B、房屋建造C、土地经营D、物业管理2、物业管理属于房地产经营中的D16A、地产经营B、房产经营C、房地产综合开发经营D、服务经营3、下列选项中属于风险型决策的是C23A、大中取小法B、小中取大法C、净现值期望值法D、最小最大后悔值法4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别B41A、4B、5C、6D.75、房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是D4954A、分工协作原则B、授权原则C、可量化性原则D、弹性原则6、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，居住用地使用权的最高出让年限为D90A、40年B、50年C、60年D、70年7、土地使用权出让一级市场不在实行的方式是A91A、协议B、招标C、挂牌D、拍卖8、根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外的耕地超过B99A、25公顷B、35公顷C、45公顷D、55公顷9、下列选项中属于土地使用权出让方式的是C91A、出售B、交换C、拍卖D、赠予10、下列选项中属于房地产市场调查作用的是A119A、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划B、是项目立项、用地审批的条件C、是编制规划设计方案的依据D、是项目投资决策的基本依据11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是B128A、被调查者，回答率高B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目C、调查区域、范围不受限制D、节省调查时间和经费12、下列报表中属于基本报表的是C137A、成本费用估算表B、贷款还本付息表C、现金流量表D、营业成本表13、某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8%，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用不计，这笔长期借款的资金成本率是7.24%162例题7-1A、7.24%B、7.24%C、7.24%D、7.24%14、住宅建筑净密度等于B172A、住宅建筑面积／居住用地面积B、住宅建筑基地总面积／住宅用地面积C、住宅总面积／住宅用地面积D、总建筑面积／总用地面积15、房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于A183A、3B、4C、5D、616、进度计划的执行主体是D202A、开发商B、监理单位C、设计单位D、施工企业17、开发商进行反索赔时，下列说法错误的是D233A、由于承包商的原因造成工期延误的，开发商可要求支付延期竣工违约金B、如工程存在缺陷，承包商在保修期满前未完成应负责的修补工程，开发商可据此向承包商索赔C、开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔的D、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔18、发布房地产信息最主要的载体是D259A、电视B、杂志C、广播D、报纸19、下列说法错误的是B269A、电视是发展速度最快的广告媒体，但在房地产领域的应用尚不普遍259B、展销会这种公共关系促销方式目前在各大城市引起了重视C、房地产销售促进中有专门针对消费者的一些活动261D、房地产人员推销的特点在于推销的针对性、完整性和情感性，在房地产产品的销售中优势明显26220、小区景观悦目，服务设施完备，建筑质量好，房地产价格就高。

《房地产估价师案例与分析讲义：旅馆房地产的估价》

房地产估价师案例与分析讲义：旅馆房地产的估价（一）旅馆房地产及其特点1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点（1）产权式酒店产权式酒店由“时权酒店”（TIMESHARE）演变而来。

由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

对开发商而言，通过分单元出售酒店产权的形式，可尽快收回投资，减轻投资风险；对业主而言，通过购买指定房间的产权不仅可以自己使用，还可通过分红的形式取得可观的投资回报；对经营者而言，凭借丰富的管理经验，不必拥有酒店的所有权就可得到一定的管理收益。

国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。

（更多资料请关注房地产估价师官方微信：fangguzb）（2）酒店式公寓酒店式公寓，就是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房地产，整个大厦则提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。

投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。

我们可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多数用于投资。

严格来讲，酒店式公寓实际上是产权酒店的一种形式。

目前在一些中心城市如北京、上海、广州、深圳等地都出现了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商务区，其使用客户大多为外来的高级白领阶层，其销售价格都比较高。

2010年教材删除，如位于广州珠江新城（广州的CBD）的爱丁堡大厦，其销售价格达到了20000元/㎡左右.（3）分时度假分时度假就是把一个星级酒店或豪华度假村的一间客房的使用权按每年52周时间分别出售给51个家庭。

2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》

2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》案例分析一：A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需实行商品住宅建设。

B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向相关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。

拆迁前委托C二级房地产估价机构，实行了拆迁评估。

B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以实行。

此期间，商业中心建设按期实行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。

并即时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。

随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司实行经营;而E经贸公司因为自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。

在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行实行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。

1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁准确的说法是( )。

A. A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁B. B房地产开发公司组织相关人员直接强制拆迁C. A市人民政府责成相关部门强制拆迁D. A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁E.A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院实行强制拆迁3.按国家相关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师A、3B.4C.5D.7E.94、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。

2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》

拆迁前委托C二级房地产估价机构，实行了拆迁评估。

B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以实行。

此期间，商业中心建设按期实行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。

并即时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。

随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司实行经营;而E经贸公司因为自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷四)

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷四）一、李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。

李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。

由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡。

【问题】1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡。

张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/㎡。

你认为应如何解释该估价结果的合理性?【正确答案】1.本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。

理由包括：(1)二者的时点不同，价值不同。

(2)二者的价值类型不同。

其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格减法定优先受偿后的价值。

(3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。

抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值;转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。

参见教材P219。

2.本题考查的是房屋征收补偿内涵。

理由包括：(1)二者的时点不同，价值不同。

(2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。

拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。

(3)对估价对象的界定可能不同。

参见教材P243。

二、法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。

经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。

该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。

【问题】1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷二)

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷二）第1题：甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是()。

A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因己取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽末取得施工许可证，也可办理抵押登记手续标准答案：A答案解析：此题可用排除法。

先排除D和C。

未取得施工许可证就开工是违法的，在有法律限制的前提下当然不能办理抵押登记手续了;在建工程取得了房屋所有权证就意味着实际上已经通过竣工验收，就不能算是“在建工程”了，这与题意显然不符，予以排除。

再来看B和A选项。

即使你拿不准应选哪一个，只需作了逻辑上的简单判断即可。

B选项比A选项成立的条件更多，若B选项成立则A选项必然成立，反之则不然，因此选A。

第2题：房地产估价结果报告(一)委托人委托人名称：广州市×××贸易公司法定代表人：××住所：××市××区××路××号联系电话：139××××××××(二)估价机构估价机构名称：广东××房地产评估有限公司资质级别：建设部壹级法定代表人：×××住所：广州市××路××号××大厦联系人：×××联系电话：(020)××××××××(三)估价目的为了解房地产市场价格提供价格参考依据。

2019年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题(网友回忆版)

2019年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题（网友回忆版）[问答题]1.（一）某房地产估价（江南博哥）机构接受人民法院委托，对一套住宅进行司法处置评估，经查验该套住宅的不动产权证书，其中未登记建成年份信息。

由于不动产权利人不配合，实地查勘时注册房地产估价师未能进入估价对象内部。

请问：1.对于建成年份信息缺失的情况，应做哪些针对性工作？在估价报告中应如何进行相应说明？2.对于实地查勘的特殊情况，在估价报告中应如何进行相应处理和说明？参考答案：1.针对建成年份缺失的情况，注册房地产估价师应要求委托人提供相关建成年份资料，并向不动产登记机构查询不动产登记簿，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以登记簿记载为准。

若登记簿中也未登记建成年份信息，则在未定事项假设中说明：估价对象《不动产权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。

2.因司法拍卖等强制取得房地产，房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，导致无法进入估价对象内部进入实地查勘情形的，注册房地产估价师可以不进入估价对象内部进行实地查勘，但应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因，对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

[问答题]2.（二）某房地产估价机构接受委托对一宗仓储用途的房地产进行估价，估价对象于一年前出租，租期为五年，合同租金低于市场租金，且于租赁合同签订时一次性支付了全部五年租金。

经调查核实，该租赁合同真实有效。

请问：1.若为房地产征收估价，该租赁合同是否会影响估价结果？为什么？2.若为房地产抵押估价，该租赁合同是否会影响估价结果？为什么？3.若为房地产转让估价，选用比较法作为其中一种估价方法，选取的可比实例均未设定租赁权，应如何进行租赁权益状况调整？参考答案：1.若为房地产征收估价，该租赁合同不会影响估价结果。

房地产估价师案例与分析-案例分析应试方法、技巧

房地产估价师案例与分析:案例分析应试方法、技巧房地产估价师案例与分析:案例分析应试方法、技巧房地产估价师案例与分析:案例分析应试方法、技巧一、内容提要：案例分析应试方法、技巧，全真模拟题（一）精讲。

二、主要内容：第一部分案例分析应试方法、技巧《房地产估价案例与分析》这门课是房地产估价理论与方法以及其他有关房地产估价的基本概念、基本知识的综合运用，要求考生既要全面掌握估价理论和方法又要具有较丰富的估价实践经验。

《房地产估价案例与分析》试题包括问答题、选择题、指错题和改错题四种类型。

(一)问答题和单项选择题问答题和单项选择题约占考题总分的50％，主要考查考生是否熟悉房地产的价值标准与估价目的之间的关系，掌握各种主要房地产估价方法的实质与难点，掌握各种目的、各种类型房地产估价的特点及适用法律法规等。

(二)指错题和改错题指错题和改错题约占考题总分的50％，是用指错、改错这种形式综合考查考生对估价报告的写作能力、估价方法的掌握程度(公式是否正确，参数是否准确、计算是否正确等等)。

估价报告中的错误种类繁多、不胜枚举，是很难一一列出的，在这里作一个归纳总结，供大家在复习时参考，不够完善之处，大家可以根据自己的估价实践适当补充。

1．估价报告内容不完整，行文用词不当(1)估价报告内容不完整，常见的有以下几种情况：①缺少委托估价方有关项目，如单位名称、法人代表及住所(单位委托)或个人姓名和住所等(个人委托)；②缺少受理估价方有关项目，如名称、住所，特别是估价资格等级；③对估价对象没有描述或描述不清(具体包括：估价对象名称、坐落、面积、形状、四至、用途、现状、楼层、结构、装修、设备、建成年月、规划限制条件、建筑物利用现状、建筑物建成年月、产权状况没有描述或描述不清（权属性质和土地使用年限）等等)；④缺少估价目的或估价目的含糊不清；⑤缺少估价时点；⑥缺少价值定义或价值定义中价值标准或价值内涵表述不确切；⑦估价依据不全和估价方法没有说明定义；⑧缺少估价作业日期；⑨估价结果缺少大写、单价或货币单位等，用外币表示时缺少相应的汇率，等等。

2019年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案15页word

2019年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分）（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。

李某于2019年2月将该房屋改为商店并经营，于2019年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。

由于融资的需要，张某于2019年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。

请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2019年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2019年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。

张某认为该估价结果偏低，因2019年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。

你认为应如何解释该估价结果的合理性?（二）甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。

甲公司提供了临街地段结构、请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）（三）2019年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2019年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。

现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2019年10月15日。

请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。

仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。

2.说明评估承租人权益价值的技术路线。

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分）（一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2019年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。

卓顶精文2019年房地产估价师考试相关知识(合集).doc

前言总纲从历年情况看，房地产估价师考试与注册会计师、监理工程师考试，已成为当今我国执业资格考试难度大、通过率低的考试。

房地产估价师考试由于内容多而杂，考核面广，特别是近两年由于出题比较难，全国通过房地产估价师考试的人数比较少。

本次考试辅导将从基本知识梳理、习题强化训练、重点知识解析、历年真题解析和考试预测各个方面，帮助学员能顺利通过房地产估价师考试。

一、《房地产估价相关知识》考试的复习试卷结构及题型种类《房地产估价相关知识》与《房地产基本新制度与政策》一起考，总的复习复习试题量在110题到115题之间，复习试卷总分值为100份，答题时间为2个小时。

《房地产估计相关知识》占大约40分，《房地产基本新制度与政策》大约占60分。

主要题型包括：单选题，40个小题，每小题0.5分，共20分；多选题，15个小题，每小题2分，共30分，多选错选不得分，少选选对，每个选项得0.5分；判断题，对的画√，错的画×，不用解释原因。

40个小题，每小题0.5分，共20分。

不答不得分，判断错的扣0.5分，最多扣至本题为零分。

综合分析题，通常是两或三个大题设15个选择小题，每小题2分，共30分。

可能是单选题，也可能是多选题。

选对得2分，多选错选不得分，少选选对，每个选项得0.5分。

总共110道小题，没有简答题、论述题、大计算题。

从历年考试来看，一般每年《房地产估价相关知识》大约占有16个单选题，8分；6个多选题，12分；16个判断题，8分；8个综合题，16分。

二、《房地产估价相关知识》应试指导：《房地产估价相关知识》涉及规划、环境、建筑工程、工程造价、房地产测绘、经济学、金融、证券、保险、统计、会计、法律、拍卖等多学科知识，内容庞杂，知识点分散，要求考生必须知识面广，而总分值却只占40分，各章所占分值较小，这是该科目考试难度较大的一个重要原因。

由于该科目只占40分，每章仅占2-4分，平均为3分左右，不少考生认为复习起来费时费力，就忽视甚至放弃了该部分内容的学习和复习，认为只需要稍微复习一下，考试时稍微拿到一些分数，最后就可以通过。

2019年房地产估价案例与分析考试真题与解析

2019年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。

注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。

请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【参考答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。

本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。

参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。

房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。

2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。

自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。

（2）后续开发的必要支出不同。

自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。

（3）测算出的待开发房地产价值不同。

一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。

参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。

第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

房地产估价师测试《案例和分析》解题思路分析经验之谈2

房地产估价师测试《案例和分析》解题思路分析经验之谈2第二节估价报告指错一、答题技巧1、指错题指出的错误根本不只13处，……这样的情况下应该如何取舍？“这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分！2、揣摩评卷人的心理3、先理草稿，再答题二、答题思路（一）阅读报告：1、先了解估价基本事项。

2、了解价值定义。

3、了解方法技术思路。

4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。

5、测算过程。

6、估价结果（二）错误类型1、不全面。

①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；③估价依据、基准地价、估价人员现场调查；④估价结果。

2、不规范。

①术语不规范；② 表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；③错别字。

3、不充分。

(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。

① 时间修正未说明市场状况分析。

② 比准价格的未说明理由。

如加权、平均。

③ 各种方法最后综合取值的理论依据。

4、不一致。

①结果报告与技术报告不一致；②两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；⑤推理说明与结论不一致。

５、不正确。

①每一项描述不正确（评估目的）；②推理分析不正确（与常理相悖）；③方法选用不正确；④技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程）（三）常见错误一、报告书不完整（共8项内容）1. 封面2. 目录3. 致委托方函：时点、对象、目的、结果、有效期、签字、盖章4. 估价师声明5. 估价假设和限制条件① 说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）；② 他项权利（抵押权对资产的影响）；③ 特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；④权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。

2019年房地产估价师考试案例分析串讲精品文档32页

2019年房地产估价师考试案例分析串讲第一章房地产估价文书写作一、房地产估价文书的种类及作用(一)估价委托书(二)估价委托合同(三)估价项目来源和接洽情况记录(四)估价作业方案(五)估价所需资料清单(六)估价对象实地查勘记录(七)估价报告(八)估价报告内部审核表(九)估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录(十)估价报告交接单二、房地产估价报告的构成要素(掌握)(指错题)一份完整的估价报告通常由以下八个部分构成：(1)封面;(2)目录;(3)致估价委托人函;(4)注册房地产估价师声明;(5)估价假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7)估价技术报告;(8)附件。

三、房地产估价报告的写作(掌握)(指错题)(一)封面的写作1.估价报告名称2.估价项目名称3.估价委托人4.估价机构5.注册房地产估价师6.估价作业日期7.估价报告编号(二)目录的写作(三)致估价委托人函的写作致估价委托人函的写作内容应包括：标题(致估价委托人函)、估价委托人(名称或者姓名)、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、估价时点、价值类型(名称)、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。

对于受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。

致估价委托人函中的文字应表述准确、简洁，应特别注意估价结果与估价结果报告、估价技术报告中的结果必须—致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。

(四)注册房地产估价师声明的写作注册房地产估价师声明中应包括以下内容：(1)我们在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。

(2)本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见、结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

(3)我们与本估价报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷五)

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷五）某工程项目，业主通过招标方式确定了承包商，双方采用工程量清单计价方式签订了施工合同。

该工程共有10个分项工程，工期150天，施工期为3月3日至7月30日。

合同规定，工期每提前1天，承包商可获得提前工期奖1.2万元;工期每拖后1天，承包商需承担逾期违约金1.5万元。

开工前承包商提交并经审批的施工进度计划，如图4.1所示。

图4.1施工进度计划该工程如期开工后，在施工过程中发生了经监理人核准的如下事件：事件1：3月6日，由于业主提供的部分施工场地条件不充分，致使工作B作业时间拖延4天，工人窝工20个工日，施工机械B闲置5天(台班费：800元/台班)。

事件2：4月25日～26日，当地供电中断，导致工作C停工2天，工人窝工40个工日，施工机械C闲置2天(台班费：1000元/台班);工作D没有停工，但因停电改用手动机具替代原配动力机械D使工效降低，导致作业时间拖延1天，增加用工18个工日，原配动力机械D闲置2天(台班费：800元/台班)，增加手动机具使用2天(台班费：500元/台班)。

事件3：按合同规定由业主负责采购且应于5月22日到场的材料，直到5月26日清晨才到场;5月24日发生了脚手架倾倒事故，因处于停工待料状态，承包商未及时重新搭设;5月26日上午承包商安排10名架子工重新搭设脚手架;5月27日恢复正常作业。

由此导致工作F持续停工5天，该工作班组20名工人持续窝工5天，施工机械F闲置5天(台班费：1200元/台班)。

截止到5月末，其他工程内容的作业持续时间和费用均与原计划相符。

承包商分别于5月5日(针对事件1、2)和6月10日(针对事件3)向监理人提出索赔。

机械台班均按每天一个台班计。

<1> 、分别指出承包商针对三个事件提出的工期和费用索赔是否合理，并说明理由。

<2> 、对于能被受理的工期索赔事件，分别说明每项事件应被批准的工期索赔为多少天。

2024年上半年江西省房地产估价师《案例与分析》：居住房地产估价的技术路线及难点处理考试题

2024年上半年江西省房地产估价师《案例与分析》：居住房地产估价的技术路途及难点处理考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于级资质企业的条件。

A：一B：二C：三D：四E：房地产估价机构必需加盖公章2、《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业的注册资本应在万元以上。

A：50B：100C：800D：2000E：房地产估价机构必需加盖公章3、房地产估价的最高最佳运用原则必需同时符合的标准中，并不包括__。

A．价值最大化B．双方都认可C．经济上可行D．技术上可能4、指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

A：利息备付率B：偿债备付率C：资产负债率D：流淌比率E：借款合同5、__是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。

A．《中华人民共和国注册会计师法》B．《中华人民共和国会计法》C．《中华人民共和国注册会计师管理条例》D．《中华人民共和国会计管理条例》6、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过__万元。

A．3.00B．3.80C．4.007、《中华人民共和国合同法》规定，租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过年。

A：10B：20C：25D：30E：执行层的组织协调8、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应当由__办理土地运用权出让手续，并依据国家有关规定缴纳土地运用权出让金；二是可不办理出让手续，但__应将所获得的收益上缴国家。

A．转让方，转让方B．受让方，受让方C．转让方，受让方D．受让方，转让方9、某宗土地的面积为1 000㎡，其上建筑物的建筑面积为5 000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。

注册房地产估价师案例与分析要点摘录

案例与分析要点摘录房地产估价案例与分析第一章房地产估价技术路线第二章各种目的的房地产估价第三章各种类型的房地产估价第四章房地产估价报告的写作第一章房地产估价技术路线房地产估价技术路线的概念：房地产估价技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵循的的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。

房地产估价技术路线，是就是确定房地产价格形成过程。

确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程。

房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程揭示房地产价格内涵时的思路。

因此, 房地产估价技术路线体现的正是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。

房地产估价技术路线与房地产估价方法每种房地产估价方法都体现了一种估价技术路线。

1、市场法体现的是估价技术路线是：房地产的正常市场价格是该房地产在公开市场上最可能实现的价格，或者说是被大多数买家和卖家认可的价格。

市场法采用“选取类似房地产的实际成交价格经过处理后作为评估价格价值”的技术路线。

2、成本法反映的估价技术路线是：在无法通过市场直接得到估价对象的正常市场价格的情况下，可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市场价格，再累加作为估价对象的正常市场价格。

成本法认可的价格形成过程是：房地产价值是由其各组成部分的价格累加而成的。

3、收益法对价格开成过程的认识是：可以将购买房地产作为一•种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现之后累加，用所得结果作为估价对象房地产的价格。

收益法所体现的估价技术路线是: 房地产价值是由房地产未来可获得的收益决定的。

4、假设开发法体现的房地产价格形成过程也即估价技术路线是：未完成的房地产价值取决于它完成后的房地产价值与从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。

确定房地产估价的价值标准公开市.场价值：在分开市场上最可能形成或成立的价格。