电梯采购、施工、运行维护管理全过程指引(会签稿版20130701)

电梯采购、施工、运行维护管理全过程指引

采购部分

一、电梯类型的确定

在建筑物规划时期，就应明确建筑物用途，因为按办公楼或住宅不同用途的建筑物，其使用电梯的类型往往差异很大，且一经确定，再变更非常麻烦。建筑物用途确定后，根据其建筑面积、层楼(高度)、进出人员流量、电梯所在楼中的位置等因素作出客流分析，以便确定电梯速度（最低速度要满足消防迫降要求）、载重量（电梯轿厢内满载时的载荷）、所需电梯台数、机房类型（小机房、无机房)、曳引机型式(永磁同步)。

通力电梯目前是招商地产2013年度唯一的全国战略电梯供货商。

在电梯的类型、速度、载重量、台数、停层站数、轿厢高度、总行程高度等确定后，便可以委托设计院设计蓝图，有关电梯土建（主要是电梯井道）部分，通常设计院可根据专业电梯生产厂家提供同类型的标准土建图纸，并结合建筑物电梯梯井不同结构如砖结构、混凝土结构、砖混结构或钢骨结构等绘制实际项目的电梯土建图纸（确定机房、井道、底坑、层门洞、预留孔洞和预埋件等的设计。此过程需要设计院和专业电梯生产产家多次沟通一并优化电梯土建图纸。设计院提供电梯土建图纸齐全后，电梯单位须在15个历日内优化电梯图纸并提供最终版。

二、采购时间

建议在规划报建之后就开始采购电梯，可以提早确定机房、井道、底坑、层门洞、预留孔洞和预埋件等的设计；在土建工程施工中．要经常检查工程质量是否符合图纸要求。

待电梯的类型、速度、载重量、台数、停层站数、轿厢高度、总行程高度等确定后，甲方采购工程师需在ERP系统发起并完成采购计划审批（需一周），资格预审（需一周），合同审批（需两周，含包括通力电梯单位内部的合同审批时间，此步须附带最终的电梯购销、安装、轿厢装修报价单）。待合同审批完成后，

甲方与专业电梯生产厂家完成合同签订工作。

采购时间考虑基点：

1、设计、采购、成本方面

选型时尽量不要非标，非标梯交货期要比普通梯长、且成本也会增加，造成不必要的成本预算。设计前期，可通知电梯公司项目当地人员予以配合。设计图纸尽早提供给电梯公司。

电梯选型要结合项目的定位，对轿厢的高度、大小、速度等要在建筑规范要求的基础上，要求结合营销定位与成本的平衡确定选型，电梯设备型号选型要由项目提出技术要求，经营销部、成本部、设计部确认。

2、工程方面

土建施工时，请严格按照图纸施工。圈梁、孔洞预留、吊钩预留以及厅门预留洞等，都应施工到位，避免偏差，而产生整改，耽误工期和增加成本。

三、供货时间

项目部针对项目楼宇建筑土建进展情况，可要求生产电梯厂家明确供货日期，现在一般厂家供货期需要2个半月至4个月时间，而一般建筑物的电梯设备进场最好在楼宇已封顶，即将拆撤户外塔吊前为宜，如果在这之前到货，势必会发生仓储保管问题，而在这之后又会出现二次吊运、搬运等费用。通常电梯厂会有一定时间的免费保管期，超过这个时间不发货，厂里会收一定费用。

以下为电梯设备出货期的注意事项：

1、设备到场时间（出厂时间+运输时间）的选择一般情况，以

（无机房电梯）井道建造完成后一个月到货为宜，

（有机房电梯）井道、机房建造完成后一个月到货为宜。

2、何时确定“最终交货期”（即电梯出厂时间；在确定最终交货期前，买方须收到卖方开具的银行履约保函及货款发票后，向卖方支付该批发出货物金额的65%的货款）：

无机房标准电梯：电梯需要进场前一个月；

有机房标准电梯：电梯需要进场前两个月（期间电梯单位需派专人跟进工地现场井道等电梯土建进度）。

3、确定“最终交货期”时，项目部还应确认

电梯参数是否有变更；

电梯功能是否有调整；

电梯厅门、轿厢内装修方案（如有）等；

4、“最终交货期”一旦确认，代表设备出厂时间不能更改：

设备出厂时间提前已不可能，和设备出厂时间推迟将引致逾期仓储费及罚金（设备出厂前均有20天的免费仓储）。

5、客户需结合项目整体进度制订设备出厂计划，并要求电梯单位项目负责人对现场进度要有比较准确的判断。

四、电梯的包装与运输：

1、货物包装：卖方提供的全部货物须采用相应标准的保护措施进行包装，这种包装适用于长途运输，并有良好的防潮、防震、防锈和防野蛮装卸等保护措施，货物到达现场后，采用的包装能在露天至少保存3个月，室内至少保存6个月，不会使零部件发生锈蚀。如因包装或其防护措施不妥而引起货物锈蚀、损坏和丢失的责任和费用由卖方承担。每件包装应附有详细装箱单和质量证书。

2、装运标志：每一包装箱邻接的四个侧面用不易褪色的油漆标明收货人、合同号、商标、目的地、收货人代号、尺寸、毛重等，以及“小心轻放”、“勿倒置”、“防潮”等标志，两吨及以上的包装两侧标明“重心”、“吊装点”，以方便装卸和搬运。

3、装运通知：卖方应在货物发运前24小时以书面形式通知,告知货物名称、数量、毛重、体积、发票金额、运载工具名称、启运日期及预计到货日期。

4、运输保险：发货前，卖方为每批货物按发票金额的110%投保运输过程中的“一切险”，投保费用含在合同总价中。投保保险单复印件在发货前提交买方。

5、卖方必须在电梯安装前提供下列图纸、资料和文件。

5.1 电梯出厂检验合格证书

5.2 电梯机房井道图

5.3 电梯使用维护说明

5.4 电梯电气控制原理图、机械原理图及其符号说明

5.5 电梯电气接线图、设备使用功率

5.6 设备安装详图

5.7 备品备件目录

5.8 卖方认为有必要提供的技术资料

5.9 根据需要在电梯部件中加入的企业标识或者项目

五、付款方式

1、购销合同付款

2、安装合同付款

3、乙方向总承包人交纳合同总价1.5%的总包管理费。

4、安全文明押金：分包单位合同金额高于500万元的，安全文明押金为5000元，低于500万元且高于200万元的分包合同，安全文明押金为3000元；低于200万元的分包合同安全文明押金为1000元。

5、建议在安装合同中增加电梯设备常用零部件价格清单，方便解决电梯在安装至交付前因故发生故障的赔偿。

6、建议在安装合同中增加电梯轿厢装修后二次磅机费用，及电梯维保期满后产生的三次磅机费用。

施工部分

一、电梯施工前期

1、在项目初步设计图纸时，确定电梯选型（梯速、电梯品牌、电梯型号与井道

大小、地坑深度），完成电梯采购的直接委托单流程；

2、建筑施工图完成后，审图机构对图纸审查完成十五天内或招标前，电梯公司

提供专业的施工图纸，电梯专业土建图纸要求设计部的建筑师与负责公共部位装修的精景设计师确认；确认后的电梯土建要求施工图纸一起发放给总包投标单位。

3、电梯施工图纸完成后45天内完成电梯施工与采购合同（主要针对住宅项目，

商业项目由于日后的改动较大，可以适当推后设备的采购时间）；安装合同中，要考虑临时展示电梯的安装费、拆除费及展示期间的电梯全保养费（建议初定为保养期为：电梯投入使用至展示电梯拆除或项目竣工验收的时间，并制定单月的保养单价，以便日后的保养工期签证参考。）。

4、电梯采购或安装合同内容要包含电梯无障碍功能的设备采购与安装要求。电

梯轿厢无障碍设施的设计要求如下：电梯门开启净宽大于或等于0.80m；轿厢深度大于或等于1.40m，宽度大于或等于1.10m；轿厢正面和侧面应设高

0.80-0.85m的扶手；轿厢侧面应设高0.90-1.10m带盲文的选层按钮；轿厢

正面高0.90m处至顶部应安装镜子；轿厢上、下运行及到达应有清晰显示和报层音响。

5、总包基础垫层施工前，甲方、监理、总包施工单位、电梯公司四方完成电梯

图纸会审与施工交底，电梯公司现场解读图纸要求：基坑、机房、机房吊钩、电梯门洞尺寸、外敷按钮（尺寸）、轨道支护形式等的土建要求；

二、电梯施工期

（一）施工安装要求：

1、设备进场时，土建施工场地移交：井道、机房按照电梯土建技术图纸及建筑