房地产企业创新融资方式探讨
浅谈房地产企业融资问题及建议
浅谈房地产企业融资问题及建议【摘要】房地产企业作为经济发展的重要组成部分，融资问题备受关注。
本文从引言、正文和结论三个部分展开讨论。
在引言中，介绍了房地产企业融资问题的背景、研究目的和研究意义。
在分析了房地产企业融资问题、常见融资方式、融资难点探讨，并提出了融资建议和风险提示。
在总结回顾了文章的主要内容，展望了未来发展趋势，并提出了建议实施的意见。
通过对房地产企业融资问题的深入分析与探讨，有助于更好地应对当前融资挑战，促进行业健康发展。
【关键词】房地产企业、融资问题、常见融资方式、融资难点、融资建议、风险提示、总结回顾、展望未来、建议实施1. 引言1.1 背景介绍房地产是一个经济领域的重要组成部分，对于一个国家或地区的经济发展至关重要。
随着经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产市场也日益繁荣。
而作为房地产市场的主体，房地产企业在发展过程中往往需要大量资金支持，尤其是在项目规模较大、周期较长的情况下，必须通过融资方式来满足资金需求。
房地产企业融资问题一直备受关注，其涉及到企业未来发展的关键问题。
在当前金融环境下，融资途径和方式多样化，但同样也存在着种种挑战和难点。
对房地产企业融资问题进行深入研究，探讨其难点并提出解决建议，对于促进房地产市场健康发展具有重要意义。
本文旨在探讨房地产企业融资问题及建议，希望通过对该问题的分析，为房地产企业的融资提供一些启示和参考，推动房地产市场的良性发展。
1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨当前房地产企业在融资过程中面临的种种问题，及时发现并解决融资困难的原因，为房地产企业的可持续发展提供有效的解决方案。
通过对融资方式、融资难点的分析，以及对风险提示和建议的探讨，旨在全面了解房地产企业融资问题的本质，为有关企业提供科学合理的融资建议，帮助其更好地应对风险挑战，实现稳健增长。
本研究将对未来房地产企业的发展趋势和融资环境进行展望，为相关企业提供可行的发展和融资策略，助力行业的持续健康发展。
新形势下房地产企业融资的创新研究
新形势下房地产企业融资的创新研究当前，我国房地产市场进入了一个新的发展阶段。
新形势下，房地产企业面临的融资环境和方式也发生了一些变化。
进行新形势下房地产企业融资的创新研究具有重要的理论和实践意义。
新形势下，房地产市场调控政策更加严格，对房地产企业的融资方式提出了更高的要求。
由于购房政策收紧，购房需求有所下降，房地产销售压力增大。
这对房地产企业的融资能力和融资方式提出了更高的要求。
在这种情况下，房地产企业需要通过创新融资方式，提高融资效率和能力，保持企业的持续健康发展。
新形势下，金融体系改革持续推进，对房地产企业的融资环境产生了影响。
随着金融体制改革的深入推进，市场利率的市场化程度越来越高，金融监管越来越规范，房地产企业的融资渠道和方式也面临新的挑战。
房地产企业需要针对新形势下的融资环境，创新融资方式，提升融资效果和风险管理水平。
新形势下，互联网技术的广泛应用为房地产企业融资提供了新的机遇和方式。
随着互联网技术的快速发展，互联网金融逐渐成为房地产企业融资的新的渠道和方式。
通过利用互联网平台，房地产企业可以与更广泛的投资者进行连接，提高融资效率和范围。
房地产众筹平台可以帮助房地产企业通过众筹的方式获得资金支持，从而提高融资能力和效果。
新形势下，房地产企业需要加大创新力度，不仅要在融资方式上进行创新，还要在融资产品上进行创新。
在当前的融资环境下，房地产企业需要开发出符合市场需求的创新融资产品，以提高融资效果和竞争力。
结合房地产开发项目特点，可以设计出符合投资者需求的创新融资产品，如定增产品、信托产品等，从而满足不同投资者的需求，提高融资效果。
新形势下，房地产企业融资的创新研究具有重要的理论和实践意义。
在严格的调控政策、金融体制改革、互联网技术应用的背景下，房地产企业需要创新融资方式和产品，提高融资效果和能力。
只有不断创新，适应新形势下的融资环境，房地产企业才能在新的发展阶段中稳步发展。
我国房地产企业融资方式研究
、
房地产企业融资概述
直接上 市的企业数量很少 。 更多的房地产 金直 接 来 自银 行 系 统 ， 而 另外 的 自筹 资金
买壳上 主要 由商 品房销售收入转变而来 ， 大 部分 所谓房地产企业 ， 是指从事房地产开 企业选择 间接上市——买壳上市 。 发、 经营、 管理和服务活动 ， 并 以营利为 目 市 需要大量 现金 ， 目的是通过增 发 、 配股 来 自购房者 的银行按揭贷 款， 按首付 ３ ０ ％ 的进行 自主经营 、独立核算 的经济 组织 。 再 融资筹集 资金 ， 但前提是企业必须有很 计 算 ， 企 业 自筹 资金 中有 大 约 ７ ０ ％来 自银 房地产业是 资金密集型产业 ， 房地产开发 好 的项 目和 资产 进 行 置 换 。 的每一个阶段都需要庞大 的资金支持 ， 一
一
１ 、银行信 贷是房地产企 业融资的主
业一个 理想 的融资渠道 ， 分直接上市融 资 要 渠道 。 根据 央行 和 银 监 会 对 全 国除 西藏 和 间接 上市融资两种 。 直接 上市 融资额 比 以 外 的 ３ ０个 省 （ 市） 的调 查 数 据 显 示 ， 我
较大， 但 是 上 市 融 资 的 门槛 高 ， 因此 通 过 国 的 房 地 产 开 发 资 金 来 源 中有 ５ ５ ％ 的 资
我 国房 地产 企 业 融资 方式研 究
口 文 ／元地质 勘查 院 山东 ・ 济南）
［ 提要］ 房地产业是一个典型 的资
１ 、 企业 自 有资金 。 包括企业设立 时各 企 业 强 强 联 合 ， 合作开发 。
５ 、 发行房地产债券 。 房地产债券是房
控 形势下， 剖析房地产融 资存在 的问题 并 企业的资金来源主要是国内贷款、 自筹资 资、 租赁融资 、 夹层融资 ， 等等 。 进行探 讨 ， 提 出解 决方案 ， 是解 决房地产 金及其他资金 （ 主要是定金及预收款） 。 融 资困难 ，化解 商业银行 房地产 信贷风
浅谈房地产企业融资方式
浅谈房地产企业融资方式摘要:房地产行业作为我国经济的重要支柱产业,其健康良性发展对国民经济有着重要意义。
房地产行业是资金密集型行业,房地产开发整个周期内都需要大量的资金支持。
本文试图探讨房地产企业如何获得资金的支持,以及我国房地产企业的融资方式和未来的发展方向如何等问题。
关键词:房地产;企业; 融资2008年全球金融危机对中国的股市和楼市产生了一定的冲击。
可以说2008年对于中国的房地产行业和房地产开发商都是非常艰难的一年。
伴随着政府对房地产市场调控政策的显现和金融市场流动性危机的双重打击,大小房地产企业都面临着资金短缺的局面,房地产行业更是有了“百日巨变”一说。
2008~2009年,我国政府为了应对金融危机对我国的冲击,推出了庞大的政府经济刺激计划。
伴随着这个刺激计划而生的是巨大的银行贷款规模,2009年1~11月份人民币各项贷款增加9.21万亿元,同比多增加5.06万亿元。
流动性的增加使房地产企业再一次开始了大规模的圈地行为,使得土地市场上“地王”频现。
从缺钱的2008到“地王”频现的2009,巨大反差背后的关键因素是房地产企业的融资手段、融资能力的问题。
一、我国房地产企业融资的现状房地产融资就是房地产资金的融通,是房地产业与金融业密切结合的产物。
房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。
众所周知,房地产行业是典型的资金密集型行业,而且有着投资周期较长、投资规模较大等特点。
在开发周期的每一个阶段几乎都涉及资金安全的问题,其中主要有3个阶段需要大量的资金:买地阶段、建设阶段和销售阶段。
这3个阶段也是房地产开发的重要节点,所以,房地产开发与资金链密切相连。
(一)融资方式我国房地产市场起始于上世纪80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地产市场发展很快。
房地产金融伴随着房地产市场和金融市场改革的不断深入也取得了长足的进步。
浅谈房地产企业融资问题及建议
浅谈房地产企业融资问题及建议1. 引言1.1 背景介绍房地产行业是我国经济发展的重要支柱之一，也是吸引了大量资金投入的领域。
随着我国经济的不断发展和城市化进程的加速推进，房地产市场蓬勃发展，吸引了众多企业投身其中。
随之而来的是房地产企业融资问题的日益凸显。
房地产企业在发展过程中需要大量资金支持，而且现阶段经济形势的不确定性带来了融资环境的日益严峻。
近年来，我国房地产市场更加注重稳定和规范，政府对于房地产调控政策的出台也让房地产企业面临了更多挑战。
在这样的背景下，房地产企业的融资问题显得更加棘手，如何有效解决融资问题成为了摆在房地产企业面前亟待解决的难题。
本文将围绕房地产企业融资问题展开讨论，分析当前面临的挑战和现阶段的融资方式，探讨融资渠道的分析，提出解决融资问题的建议，同时展望未来房地产企业融资的发展趋势。
1.2 问题提出房地产企业作为经济社会发展的重要组成部分，一直扮演着至关重要的角色。
在蓬勃发展的房地产企业也面临着各种各样的融资挑战。
面临的主要问题包括资金成本高、融资渠道不畅、担保方式有限等。
这些问题制约了房地产企业的发展，并且也影响着整个行业的健康发展。
如何有效解决房地产企业融资问题成为当前亟待解决的重要课题。
本文将围绕这一问题展开讨论，探讨房地产企业融资面临的挑战、现阶段的融资方式、融资渠道分析以及解决建议，同时对未来发展趋势进行展望，为行业发展提供一定的参考。
2. 正文2.1 房地产企业融资面临的挑战1. 楼市政策风险：房地产市场受政策影响较大，政府出台的调控政策可能对企业的融资计划产生不利影响，如限购、限贷等政策会使企业难以获得足够的融资支持。
2. 行业周期性波动：房地产行业具有周期性波动特点，市场需求的变化会直接影响企业的融资状况，一旦市场行情不佳，企业融资渠道将会受到挑战。
3. 风险控制难度大：房地产项目的投资规模巨大，涉及的风险种类繁多，如市场风险、信用风险、政治风险等，企业在融资过程中需要加强对各类风险的控制和管理。
新形势下房地产企业多元化融资渠道探析
新形势下房地产企业多元化融资渠道探析随着经济全球化的加速和中国经济改革开放的深入推进，房地产行业也面临着巨大的变革和挑战。
在这一过程中，房地产企业需要不断拓展融资渠道，以满足其发展的资金需求。
传统的银行信贷已经不能满足房地产企业日益增长的融资需求，多元化的融资渠道成为房地产企业融资的重要选择。
本文将探索新形势下房地产企业多元化融资渠道的特点、优势和挑战，并提出相应的解决方案。
一、多元化融资渠道的特点多元化融资渠道是指房地产企业通过多种途径获取资金，包括但不限于银行信贷、债券发行、股权融资、房地产信托、资产证券化等。
与传统的银行信贷相比，多元化融资渠道具有以下几个特点：1. 多样性：多元化融资渠道提供了多种不同的融资方式和工具，包括股权融资、债务融资、信托融资等，让房地产企业可以根据自身的情况选择最适合的融资方式。
2. 灵活性：多元化融资渠道灵活性强，可以根据市场情况和资金需求进行及时调整和优化，降低了房地产企业的融资成本和风险。
3. 风险分散：通过多元化融资渠道，房地产企业可以将融资风险分散到不同的资金来源，降低了单一融资方式带来的风险。
多元化融资渠道在新形势下具有诸多优势，可以有效提高房地产企业的融资效率和风险控制能力。
1. 提高融资效率：多元化融资渠道可以帮助房地产企业降低融资成本，提高融资效率，从而更好地支持其房地产项目的开发和运营。
3. 拓展业务范围：多元化融资渠道可以帮助房地产企业获得更多的资金来源，拓展其业务范围和发展空间，促进企业的健康发展。
尽管多元化融资渠道具有诸多优势，但同时也面临着一些挑战和限制，需要房地产企业做好应对和解决。
1. 监管政策限制：多元化融资渠道涉及到多种金融工具和市场，受到监管政策的限制和规范，房地产企业需要遵守相关法规，确保企业融资的合法合规。
2. 资金成本增加：多元化融资渠道可能会增加房地产企业的资金成本，尤其是通过债务融资等方式融资会增加企业的财务成本。
新形势下房地产企业多元化融资渠道探析
新形势下房地产企业多元化融资渠道探析随着中国房地产市场的不断发展壮大，房地产企业在发展过程中所需的资金也越来越庞大。
传统的融资渠道已经无法满足房地产企业多元化发展的需求，因此房地产企业需要探索更多元化的融资渠道。
在新形势下，房地产企业如何寻找更多元化的融资途径，成为了摆在他们面前的一个重要课题。
本文将从多个角度探析新形势下房地产企业多元化融资渠道的发展现状和未来趋势。
一、背景分析在我国，房地产行业一直都是吸金的“香饽饽”，尤其是在城市化进程加快的大背景下，房地产市场的需求一直保持着较高的增长态势。
随着房地产调控政策不断收紧，融资环境也逐渐恶化，传统的融资渠道已经无法满足房地产企业的资金需求。
房地产企业亟需寻找更多元化的融资途径，以确保企业的可持续发展。
二、多元化融资渠道的发展现状1. 银行贷款：传统的融资渠道之一。
房地产企业可以通过向银行申请贷款来满足资金需求。
由于国家对房地产市场的调控力度加大，银行对房地产企业的贷款审批标准也越来越严格，这导致了房地产企业在通过银行贷款融资时面临着越来越大的困难。
2. 发行债券：债券融资是房地产企业的另一种重要融资方式。
通过发行债券，房地产企业可以吸引更多的资金投入到项目建设中。
随着监管政策的不断收紧，房地产企业发行债券的门槛也越来越高，导致了发行难度加大。
3. 股权融资：房地产企业可以通过发行股权来获得资金，以支持企业的发展。
股权融资需要房地产企业在市场上有足够的知名度和信誉度，而且还需要承担股权融资所带来的风险和责任。
4. 并购重组：房地产企业还可以通过并购重组来融资。
通过收购其他企业或者进行重组，房地产企业可以获得更多的资金和资源，从而支持企业的发展。
并购重组需要投入大量的时间和精力，并且还需要面对各种风险和不确定性。
以上就是目前房地产企业常见的多元化融资渠道，新形势下房地产企业还需要继续探索更多元化的融资途径，以满足企业的不同需要。
三、新形势下多元化融资渠道的未来趋势1. 资产证券化：资产证券化是指将企业的资产进行打包、转让和证券化，以获得更多的资金。
新形势下房地产企业融资创新的研究分析
新形势下房地产企业融资创新的研究分析摘要：作为我国国民经济中占据重要位置的产业，房地产企业是资金密集型企业的典型。
尤其是大型项目中，房地产企业对资金的需求量往往很大，其资金多数为外部融资。
但在房地产金融体系上我国仍然存在不完善的情况，在融资方式上比较单一，使房地产企业在融资上的难度有所加大，一定程度限制了房地产企业的发展。
本文主要从我国房地产企业融资现状及存在的问题出发，对新形势下房地产企业融资创新方式进行研究分析。
关键词：新形势；房地产企业；融资；现状；创新融资，从广义上来说也叫金融，主要指货币资金的融通，是当事人为了资金在金融市场上通过各种方式筹措和贷放的行为。
从狭义上来看，就是单纯指代企业在资金筹集中的行为和过程。
即根据自身生产与经营，拥有资金的状况以及未来在经营与发展上的需要，公司通过一定方式科学地对其进行预测和决策，向公司投资者和债权人通过一定渠道去对资金进行筹集、组织和供应，以此给公司生产正常需要提供保证的经营管理挥动和理财行为。
我国房地产业已经经历了十几年时间的发展，融资资金的依赖性很强，主要来源于银行贷款和预售房款。
虽然国家已经对房地产企业进行了一系列的宏观调控政策，但从目前情况来看，我国房地产企业传统的融资方式已经不能完全适应新形势下的房地产行业，出现了一些亟待解决的问题。
一、我国房地产企业融资出现的问题1.融资渠道比较单一，容易受国家政策波及资金密集是房地产企业最典型的特征之一，房地产企业对资金的需求量可以说是其他很多行业难以望其项背的，在房地产开发的整个过程中资金是其最重要的支柱。
但是从目前的形势来看，我国房地产企业在融资的结构上还存在比较单一的问题，间接融资在整个融资中所占的比重较大。
房地产开发中60% 的所需资金需要靠银行贷款，间接融资的比重明显不合常理。
这种状况使得房地产开发投资过于依赖银行贷款，一旦银行信贷政策有所变化，房地产业行业中将会有很多企业在资金上陷入断裂的险境。
对房地产融资方式论文
对房地产融资方式的探讨【摘要】房地产的融资渠道不应只限于银行贷款这个唯一的渠道,而应是以银行贷款为主渠道的前提下,配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。
【关键词】房地产；融资方式目前，我国房地产业的融资新旧问题亟待解决，房地产业发展除了银行信贷资金支持外几乎还没有其他的融资方式。
融资结构单一，融资渠道有限，因此要采取多种房地产融资方法。
1 房地产金融基本状况近年来我国房地产的金融支持力度有所下降，目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。
我们从牛力华、忍卫卓“我国房地产金融发展现状及问题解决”一文给出的数据中，可以清晰看出自1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。
就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。
2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。
我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。
截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。
积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。
2 房地产业融资问题的主要成因造成房地产业融资问题的主要成因有以下几个方面:2.1 土地取得成本提高。
探析新时期房地产企业融资模式的发展与创新
探析新时期房地产企业融资模式的发展与创新中图分类号：f832文献标识：a文章编号：1009-4202(2012)04-000-01摘要融资对资金密集型的房地产行业的发展有着重大作用。
本文对企业融资模式的特点进行简单的介绍，并对房地产企业如何选择满意的融资模式进行了具体分析，最后对房地产企业的融资提出建议。
关键词房地产融资模式创新发展一、引言房地产业关联度高，带动力强，己经成为国民经济的支柱产业。
房地产是典型的资金密集型行业，资金往往成为制约房地产企业发展的关键因素。
伴随着房地产业的高速发展，原有融资模式已不能完全满足融资之需要，与此同时各类新型融资模式应运而生。
二、我国房地产企业融资现状及问题分析我国的房地产业长期独立于金融业之外，采用建筑业的方式进行调控和管理。
这种模式的直接后果就是没有形成房地产金融体系，房地产商自立一派，房地产金融变成简单的房地产信贷。
目前我国房地产企业的融资状况存在如下主要问题：（一）融资结构单一，开发资金以银行贷款为主由于国内金融市场的不发达，目前国内的房地产金融主要以银行贷款为主，其它的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资所占的比重十分微小。
（二）股票与债券的比例失衡，债券融资规模较小目前，我国房地产企业的直接融资方式有二种：一是股票市场融资。
二是企业债券融资。
（三）法律法规不健全，影响融资渠道的拓宽我国法规制度不完善是房地产企业融资受阻的主要原因，房地产业缺少一个稳定、规范的融资市场。
三、创新融资模式（一）努力建立和发展多元化的融资渠道鉴于我国房地产开发企业现存的单纯依赖银行信贷的单一融资模式的种种弊端，应采取多元融资模式来克服单一融资模式的缺陷以促进我国房地产业和金融业的健康发展。
但是因为目前我国房地产企业融资过于依赖银行贷款，所以我们强调要大力发展其他的新的融资渠道，这并不是否定银行贷款这种融资渠道，只是要将它所占的比重限定在合理的范围之内。
由此可见，我们目前要做的是应该大力发展新的融资渠道，建立结构合理的多元融资模式。
房地产融资方式探讨
房地产融资方式探讨房地产业是中国经济的重要支柱之一，其融资方式对于整个经济环境有着重要的影响。
在当前的金融背景下，如何选择正确的融资方式，对于房地产企业来说尤为重要。
本文将探讨几种常见的房地产融资方式，并分析其优缺点。
一、银行借贷融资银行借贷融资是最常见的房地产融资方式。
它的优点在于利率相对较低，还款期限较为灵活，借贷金额大，能够较好地满足企业的资金需求。
但同时也存在一些缺点，例如银行在审批过程中要考虑诸多因素，如借贷人的资信状况、业务风险等，审批周期较长，而且银行会要求企业有很强的抵押能力。
此外，银行借贷融资也可能会受到国家宏观政策的影响，口子塞紧后，银行将很难为房地产企业提供融资服务。
二、债券融资房地产企业还可以通过发行债券来获得融资。
相较于银行借贷融资，债券融资更具有灵活性，能够满足企业对资金流的快速需求。
债券融资的成本比较低，而且企业可以选择发行不同类型的债券，例如息票债券、纯债券等。
但是债券融资的审批流程较为繁琐，需要经历发行计划、信息披露、评级等多个环节，这些过程要求有一定的技术支持。
此外，债券发行可能会受到市场风险的影响，如债券市场弱势，房地产企业获得融资的能力也将大打折扣。
三、股权质押融资股权质押融资是房地产企业常见的一种融资方式。
借助于股权质押，企业能够通过担保公司为其提供融资。
由于股权质押不需要抵押物，因此企业的融资成本相对较低。
此外，股权质押也能够帮助企业短期内快速获取资金，以应对业务的急需。
但是，由于股权质押需要担保公司的支持，所以融资额度受到了很大的限制。
而且，如果股权市场短期内波动剧烈，则股权质押的融资成本也会大幅上升。
四、房地产信托融资房地产信托融资也是一种常见的融资方式。
房地产信托由信托公司管理，能够在市场上购买优质的房地产资产，从而使企业获得稳定的收益和资金流。
房地产信托的优点在于进入门槛较低，能够满足企业的短期融资需求，稳定的收益和资金流动能力也有利于企业进行资产管理。
浅谈房地产企业融资问题及建议
浅谈房地产企业融资问题及建议1. 引言1.1 背景介绍房地产行业作为我国重要的支柱产业之一，一直扮演着推动经济增长和城市发展的重要角色。
随着我国经济的不断发展和城市化进程的加快，房地产市场也呈现出蓬勃的发展态势。
随着房地产市场的不断扩大和发展，房地产企业在发展过程中往往面临着资金周转不灵、融资困难等问题，这也成为制约其发展的一大难题。
在当前金融环境下，房地产企业融资面临着诸多挑战和困境，包括信贷政策收紧、融资成本上升、融资渠道受限等。
由于行业特点和市场变化，部分房地产企业的融资运作存在着风险和挑战，需要加强风险防范和规避。
对于房地产企业而言，如何有效地解决融资问题，选择合适的融资渠道，并制定科学的风险防范策略已成为当前亟待解决的问题。
只有通过科学合理的融资方式和策略，房地产企业才能稳健发展，实现长远发展目标。
本文将对房地产企业融资问题进行深入探讨，并提出相应的建议和展望。
2. 正文2.1 房地产企业融资现状分析1. 银行贷款是主要融资渠道：目前，房地产企业主要通过银行贷款来满足资金需求。
银行贷款具有成本低、便利快捷等优点，因此受到广泛应用。
2. 债券市场融资占比逐渐增加：随着我国债券市场的发展壮大，越来越多的房地产企业开始通过发行债券融资。
债券融资相比银行贷款拥有更长的融资期限和更灵活的风险管理方式。
3. 私募股权融资逐渐兴起：部分房地产企业开始尝试通过私募股权融资来解决资金问题。
私募股权融资相对于传统融资方式更具创新性，有助于引入更多的资本和资源。
4. 融资渠道多元化：除了传统的银行贷款、债券融资和私募股权融资，房地产企业还可以通过信托、股权众筹、国有股权转让等方式进行融资，融资渠道日益多元化。
房地产企业融资现状呈现出多元化、创新性的特点。
企业应根据自身发展阶段和资金需求特点，合理选择融资渠道，构建稳健的资金支持体系，为企业持续发展提供有力支撑。
2.2 房地产企业融资问题探讨1. 资金链风险：由于房地产项目需要大量资金投入，并且回款周期较长，一旦资金链出现问题，可能导致项目停工或无法按时完成，进而影响企业的经营和发展。
房地产投资的融资方式与技巧
房地产投资的融资方式与技巧融资对于房地产投资来说是至关重要且必不可少的一部分。
无论是购买房产、发展房地产项目还是进行土地投资，融资都是一种常见的手段。
本文将探讨一些房地产投资中常用的融资方式和一些相关的技巧。
一、房地产投资的融资方式1. 商业银行贷款：商业银行贷款是最常见和最常用的房地产投资融资方式之一。
投资者可以向商业银行申请贷款来购买房产或开发房地产项目。
商业银行通常会根据投资者的信用评级、还款能力和房地产项目的可行性进行借贷决策。
2. 银行信用贷款：与商业银行贷款类似，银行信用贷款也是一种常见的融资方式。
但与商业银行贷款不同的是，银行信用贷款更注重个人或企业的信用状况。
投资者可以通过提供个人或企业的信用报告和财务报表来申请信用贷款。
3. 股权融资：股权融资是指通过发行股票获取资金的方式。
投资者可以将房地产项目转化为股权，通过向投资者出售股票来获得融资。
这种方式可以吸引更多的投资者，分散风险，并且在项目成功后可以享受股东权益。
4. 债券融资：债券融资是指发行债券来筹集资金的方式。
投资者可以购买发行的债券，持有债券即可获得固定收益。
债券融资可以提供较长期的资金支持，有助于房地产项目的开发和运营。
5. 私募基金：私募基金是通过向有限数量的符合投资条件的投资者募集资金来进行投资的一种方式。
投资者可以将房地产项目作为私募基金的投资标的，吸引专业投资者参与，获得更多的资金支持。
二、房地产投资的融资技巧1. 多元化融资：房地产投资者应该采用多元化的融资方式，避免过度依赖单一的融资渠道。
这样可以分散风险，降低融资成本，并增加资金的灵活性。
2. 提供充足的担保：融资机构通常要求投资者提供担保物资。
投资者可以提供其他房产、股权或其他有价值的资产作为担保，增加融资机构的信任度，并提高获得贷款的机会。
3. 谨慎规划项目资金需求：在进行房地产投资时，投资者应该根据项目的性质和规模合理规划资金需求。
在编制资金计划时，包括购买成本、开发费用和运营支出等各项费用，确保足够的资金支持。
房地产企业创新融资方式探讨
我国 目 前房地产企业多达 ３万余家 ， 但平均资产
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【 收稿日期】０５ １ — ２ ２０ — ０ ２ 【 作者简介１ 徐妥夫（９０ ， 西安长安人， １８ 一）男， 硕士研究生， 主要从事技术经济及管理方向的研究。
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７ ・ ５
维普资讯
★ 瑟
过实施信托计划 ， 多个指定管理 的开发项 目的信托 将 资金集合起来 ， 形成具有稳定投资规模和实力 的资金 组合。
用银行贷款的比重在 ５ ％以上。 ５ 银行是中国房地产融资的主渠道。但这种单一的
融资方式无疑增加 了银行的金融风险和房地产市场的 投资风险。
鉴于 目前很多国内房地产企业缺乏有力 的资金支 持， 大部分资金依赖银行信贷 ， 信托瞄准 了这块巨大的
的必 由之路， 为房地产行 业提供 了巨大的发展动能。 而且 自２０ ０４年 ６月以来 ， 已经有 ４家房地产类公司的 融资和再融资申请顺 利通过， 这些都表明房地产公司 在 Ａ股的融资速度明显快于往年 ， 随着房地产企业转 制改革的深入开展 ， 公司上市 由审批制改为标准制 ， 目 前过小的房地产板块将会有很大的发展 。 为了企业能够持续发展 ， 房地产商们不只盯着 内
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徐 夫房 产 业 新 资 式 讨 妥 ： 企 创 融 方探 地
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★
房Hale Waihona Puke 地 产 企 业创 新 融资 方 式 探讨
徐妥 夫 ’
（ 西安建筑科技大学管理学院， 陕西
摘
西安 ７０ ５ ） ０ ５ １
要 首先对房地产企业以银行 贷款 为主的融资现状进行 了分析 ， 出当前和今后 房地 产企业发展 必 须改变银行 贷 指
市场， 愿意为房地产开发提供资金支持 ， 为那些有好项 目、 好信誉 ， 好产品的企业搭建桥梁 ， 帮它们渡过难关。
金融创新助力房地产发展探索新路径
金融创新助力房地产发展探索新路径近年来，中国房地产市场持续升温，成为经济增长的重要支撑。
然而，随着房地产市场的不断发展，传统的融资方式和金融模式逐渐显露出问题。
在这样的背景下，金融创新成为驱动房地产发展的新路径。
本文将探讨金融创新在房地产领域的应用和发展。
一、房地产金融创新的意义房地产作为一项重要的产业，对经济社会发展具有重要意义。
然而，传统的房地产融资模式存在着明显的问题。
首先，传统融资渠道狭窄，企业只能通过银行贷款和债券融资来满足资金需求，限制了企业融资的多样性和灵活性。
其次，传统融资方式往往面临着高利率、高门槛和严格的审批程序等问题，给企业的发展带来了一定的困扰。
因此，金融创新的引入和应用势在必行。
二、金融创新在房地产融资中的应用金融创新为房地产融资提供了新的路径和方法。
首先，通过金融创新，可以提供更多元化的融资渠道。
比如，通过创设房地产资产证券化产品，将房地产项目转化为可交易的证券资产，满足投资者对于流动性和风险偏好的需求。
其次，金融科技的快速发展也为房地产企业提供了更多的融资途径。
通过互联网金融平台，房地产企业可以直接与投资者进行联系，实现去中介化和降低交易成本的目标。
此外，金融创新还可以提供更加灵活的融资方式，如债务重组、租赁融资等，满足企业不同阶段的融资需求。
三、金融创新对房地产发展的促进作用金融创新的引入和应用对于房地产发展起到了积极的促进作用。
首先，金融创新可以提高房地产投资效益。
通过融资的多样化和灵活性，房地产企业可以更好地管理和分散风险，实现资金的最优配置。
其次，金融创新可以促进房地产市场的健康发展。
通过引入金融创新产品，可以促使房地产市场的规范化和透明化，减少市场投机，维护市场的长期稳定。
此外，金融创新还可以提高房地产市场的运作效率，减少交易成本，促进市场资源的优化配置。
四、金融创新面临的挑战和风险金融创新虽然为房地产发展带来了新机遇，但同时也面临着一些挑战和风险。
首先，金融创新本身就是一个高风险的行业。
浅析房地产企业融资方式之创新
２ １ 基金 ．
房地产 基金是 一种 集 中众多 零散 资金 ， 由投 交
资专 家进行集 中投 资的融资方式。具 体的基金融资方式有海
外 房 产 基 金 和 国内 产 业 基 金 。近 几 年 流 入 中国 的海 外 基 金 不
的方式套取银行贷款来 充 当 自有 资金。从总体 上看 ， 目前 房 地产开发企业至少有 ６ ％以上的资金是来 自银行 系统 ， 资 ０ 融 渠道过于依赖银行 。 ？房地 产融资 方式没有 形成 风险分担 的
浅析房地产企业融资方式之创 新
张锦歌
（ 西北大 学 ， 陕西 ， 西安 ，１０９ ７ ０６ ）
由于国家紧缩银根 ， 房地 产融资难度增大 ， 上中国房地 加 产金融体系 尚未完善 ， 资渠道狭窄 ， 一定程度上限制了我 融 在 国房地产业 的发 展。房地 产业需要 新的融资渠道 ， 如信托 、 基 金、 上市融资等取代传统 的银行 贷款融 资模式 。针对新 的市 况看 ， 虽然绝对额有所增长 ， 但其所 占全部资金 的比重也是 呈 下降趋势 。与我 国房地 产金融形 成鲜 明对照 的是 ， 成熟 市 在 场经济 国家 ， 房地产金融市场十分发达 ， 房地 产企业 可通过 银 行贷款 、 公司上市 、 押 、 行债券 、 抵 发 房地 产基金 、 房地 产信 托
维普资讯
跨 世纪
２０ ０ ８年 ２月 第 １ ６卷第 ２期 （ 下） ＣｏｓＣｎｕｙ Ａ ａｅ ｉ Ｅ ｉｏ ） Ｆｂｕｒ ０ ８ Ｖ ｌ ６， ｏ ２ ｒｓ ｅｔｒ（ ｃｄ ｍｃ ｄｔ ｎ ，ｅｒａｙ ０ ， ｏ １ Ｎ ． ｉ ２
・１ ７・ ５
房地 产贷 款中 ， 行贷 款只 占 １ ％ ， 银 ５ 主要 原 因是美 国 已实现
浅析新形势下房地产企业融资方式
理意识 ， 把汇率风险管理纳人战略管理 的高度 ， 在国际贸易及 并 其结算 的各个环节中全 面贯彻该风险理念 ； 另一方面 ， 企业 要注 重金融外汇管理人才 的储备和培养 ，提 高从业人 员的国际结算 常识和风险防范能力 。
３２ 科学、 ． 合理选择结算货币。 汇率风险 的形 成与 贸易结算外 币 币种 的选择有 很大 的关 联， 贸易结算货币币种 的不 同， 外贸企业所承受 的外汇风险也会 有所差别。结算计价货币的汇率差价在被交易金额倍数放大后 直接形成汇率波动 的损益 ， 因此 ， 易结算货币的币种选择是防 交
３４ 灵活 运 用 衍 生 金 融 工具 。 ．
３１ 要 树 立 汇率 风 险 防 范 意 识 。 ．
企业 只有充分 了解汇率风险 的危害 ，对造成汇率变动的 因 素进行全 而科学分析 ，才能在实际经营管理中有针对性地实施 合 理 的规 避 汇 率 风 险 的方 法 。 方 面 ， 业 领 导 层 要 具 有 风 险 管 一 企
参 考 文献 ：
范汇率风险的关键 。 企业在签订合同时， 应本着 “ 收硬付软” 的基 本原则 ： 出口业 务中争取 以硬币结算 ， 在 而在进 口业务 中争取 以 软币结算 。如果企业面临在对外贸易 中既有进 口又有出 口业务 的情况 ， 那么就要认真对外汇的收支期 限结构进行合理 的搭配 ， 以避免货 币错配风险造成 的汇兑损失。
技 经 济市 场
浅 析 新 形 势 下 房 地产 企 业 融 资方 式
刘夏依 程 道 平
（ 东师 范大学 ， 东 济 南 ２ ０ １ ） 山 山 ５０ ４
摘 要： 房地产行业作为 国民经济 的重要产业 ， 是典 型的资金 密集型产 业。房地产企业在完成大型房地产项 目中需要大量
对我国房地产业融资创新的探讨
几 乎 是 不 可 能 的 。虽 然 目前 开 通 了 中小企 业板市场 ，但其上 市要求并没有降低 。即 使将来调整产业政 策，有利于房地产企业 上 市 ，也 只能 少数 夫 型 房地 产 企 业 通 过上 市 融 资 。因 此 ，只 有 建 立 多层 次的 资 本市 场 体 系 ，为 不 同类 型 企 业提 供 不 同的 融 资 场 所 ，才 能 真 减 少 对 银 行贷 款 的 依赖 ， ＿ 才能真 正 提 高 直 接 融 资 比重 ，才能 真 正分 散 金融 风险 ，才能 真 促进 房 地 产 行 业 的 健 康 发展 。
一
【 文章 摘 要 】 随 着我 国经 济 的发展 和 人 民生活 水 平 的提 高以及城 市化建设 的不 断加 快 ， 作 为 国 民经 济支柱 的房 地 产 行 业也 将 迎 来 新 的 发展 机 遇 ，并 具 有 巨大 的 融 资 需 求 ；与此 同时 ，随 着金 融体 系的 不 断 发 展 和 完善 以及 防 范和 化 解 商 业银 行 风 险
产 业 主 要 的 资 金 来 源 ， 是 近 年 来 随着 银 但 行对 风险监管的 加强 ， 以及 国内房地产 企 业 本身所吲有的一些 问题 ， 银行逐渐 向房 的需 要 ， 地 产 主 要 依 赖 于银 行 贷款 的 房 地 产 企 业 收 紧贷 款 。 另一 方 面 ， 由于 房 地 单一间接 融资渠道 需要不断拓 宽，中国 产 过热 时 ， 发商从银 行筹款 比例过高 、 开 房地产融资多元化将成 为今 后房地产业 自有资金到位情 况差 ， 银行被动地 充当了 融 资的 重 要趋 势 ，并 且 直接 投 融 资 将成 实 际投 资 者 ， 对房 地 产 泡 沫 的形 成 起 到 了 为主 流 。 催 化作用 。在此情 况下 ， 国内房地产 业被 列为信 贷高 风险行 业 ， 银行在 贷款 期限 、 【 关键 词】 贷 款 额 度 、 担保 方 式 和 核 批 时 间等 方 面 ， 房 地 产 业 ； 融 资 ；探 讨 对 房地 产企 业规 定 了 较 为 严 格 的 条件 。因 现阶段 房 地产 融 资的主 要风 险 此 ， 房 地 产 信 贷 成 为商 业 银 行 的 必 然 限制 据有 关部 门资料 显示 ， 国的房地产 选 择 。 我 投资由ｆ渠道单一 ， 过度依赖银行贷款 ， 口 力 之一些地方不顾市场需 求 ， 贪大求洋， 致使 二 、我 国房 地 产 业 融资 创 新 的路径 大 量 写 字 楼 、 商 厦 、 公 寓 闲 置 ，资 金 积 选 择 压 … …如 能 防 患 于 末 然 ， 也会 引 发 金 融 １ 建 立多层次 的资本市场体系 ， 提高直接 危 机 。 金 融 对 房 地 产 业 的 支持 是 必 要 的 ， 融资比重 但 目前 房 地 产 业 与 金 融 业 的 紧密 结 合 也使 长 期 以来 ，我 国房 地产 直 接 融 资 渠 道 防 范 金 融 风 险 提 上 了 日程 。 狭 窄 ，房 地 产业 直 接 融 资 比例 不 超 过 ５ ％， ①企 业 对 风 险 考 虑 不 全 ， 短 贷 长 投 ” 目前在股票市场上进行融资更加困难。据 “ 使 资 金 链 易 断 。房 地 产 行 业 普遍 存 在 的最 统 计 ，全 国 ３万 佘 家 的房 地 产 企 业 中只有 关键 问题 是 短 贷 长投 的 问题 ， 资周 期 比 ９ 投 ０多家 实 观 了在 证 券 市场 上 市 融 资 ， 资 融 ２ 贷 款 『 期 Ｋ得 多 。房地 产 开 发 的 风 险 除 了 总 额 仅 为 １０亿 元芹 右 。 虽 然有 其它 冈素 占 Ｊ 地 看 错 ｒ、房 子盖 错 了就 剩 下 资 金链 的 问 的 影 响 ，但 这 也 与国 内 对房 地 产企 业 上市 题 了。资金链 断了就沦落到 业破产末路 的要求高有 关。目前企业要 想在 沪深股票 的 地 步 ｒ。 市场上发行 股票，必须在资产规模 、盈利 ② 房 地 产 资 金 束源 对 商 业 银 千 的 依 记录 、公 司 治 理 以 及 产业 政 策等 方 面 符 合 亍 赖 度过 高， 资 方式单调 ， 融 加大 了银行 的 要 求 。 此 外 ， 中 围证 监 会 在 关于 进 一 步 风险。 规 范 股 票 首 次 发 行 上 市 有 关 工 作 的 通 知 ③从 银 行 方 面米 讲 ， 存在 急 功 近 利 ， 降 中进 一步 要 求 ： 自 ２ ０ 年 １ １日起 ，除 一 ０４ 月 国有 业 整 体 改 制 、有 限 责 任 公 司整 体 变 低 贷款 “ 入” 标 准 的现 象 。 准 由 于我 国 房 地 产 业 起 步 较 晚 ， 目前 正 更 和 国务 院 批 准 豁 免 的情 况 外 ，股 份 公 司 处 于高 速 发 展 时 期 ， 家银 行 都 处 于 抢 占 必 须设 立 满 ３ 后才 能 申请 首 发 上 市 ；同 各 年 市 场 份 额 阶段 ， 激 励机 制 的 作用 下 ， 在 一些 时要 求 发 行 人 的 业 务 、管 理 层 等最 近 ３年 银 行 的 分 支 机 构 出现 了急 功 近 利 的 苗 头 ； 内 未 发生 蕈 大 变 化 ，实 际控 制 人 未 发 生变 对 开 发 商 贷 歉或 降低 客 户 资 质等 级 评定 的 更 。 绝 大 多 数 房 地 产 企 业 由于 资 产 规 模 、 门槛 ， 或放 松 了 贷款 审 查标 准 ， 四证 不 全 盈 利 记录 、运 行 状 况 等 方 面 都 无 法达 到规 对
浅谈房地产企业融资问题及建议
浅谈房地产企业融资问题及建议随着我国经济的不断发展，房地产行业一直是我国经济增长的重要支柱之一。
房地产企业的发展离不开融资的支持。
以下是我对房地产企业融资问题的一些浅谈及建议。
房地产企业融资问题的核心是如何解决资金需求与融资成本之间的矛盾。
一方面，房地产企业需要大量的资金来购买土地、建造房屋、推广销售等，但融资成本高、融资渠道有限，导致企业融资难度加大。
为了降低融资成本，企业需要提高效益、降低风险，但市场竞争激烈、房地产调控政策频繁变动，给企业带来了不小的挑战。
我认为房地产企业可以通过多元化融资渠道来解决融资困境。
目前，房地产企业主要依靠银行贷款和发债进行融资，但这种方式容易受到利率政策和信用环境的影响。
企业可以考虑开拓其他融资渠道，如股权融资、信托融资、国内外资本市场融资等。
这些渠道可以提供更为灵活多样的融资方式，同时也能够降低企业的融资成本。
房地产企业还可以通过提高自身的盈利能力来降低融资风险。
在当前市场竞争激烈的情况下，企业应该注重提高产品的品质和竞争力，提高销售额和利润率。
企业还应该注重降低成本、优化资本结构，提高资金利用效率。
这样不仅可以减少对外融资的需求，还可以降低融资的成本和风险。
房地产企业还可以加强与金融机构的合作，以期获得更多的融资支持。
与金融机构建立稳定的合作关系，可以为企业提供更多的融资渠道和更为优惠的融资条件。
企业还可以通过与金融机构的深度合作，共同开发金融产品，实现资源共享和风险共担，从而提高融资的成功率和效益。
我认为政府也应该加大对房地产企业的支持力度。
政府可以通过降低房地产交易税费、减少房地产调控政策对企业的影响，提高行业准入门槛、优化企业融资环境等措施，支持房地产企业的融资工作。
政府还应该加强对房地产行业的监管，规范市场秩序，遏制房地产泡沫的形成，为房地产企业提供一个稳定健康的融资环境。
房地产企业融资问题是一个复杂而严峻的问题，需要从多个方面进行解决。
企业可以通过多元化融资渠道、提高自身盈利能力、加强与金融机构合作来解决融资问题，政府也应该加大对房地产企业的支持力度。
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徐妥夫:房地产企业创新融资方式探讨 高科技产业技术与创新管理房地产企业创新融资方式探讨徐妥夫*(西安建筑科技大学管理学院,陕西 西安 710055)摘 要 首先对房地产企业以银行贷款为主的融资现状进行了分析,指出当前和今后房地产企业发展必须改变银行贷款这种单一融资方式,并提出了房地产企业融资的创新方式。
关键词 房地产;融资方式;创新中图分类号:F403 6 文献标识码:A 文章编号:1672-7312(2006)03-0075-03房地产业是我国国民经济的支柱产业,产业链长,关系千家万户。
近年来,随着我国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入,国家出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策,房地产业呈现快速增长的态势。
但由于房地产业是一个资金高度密集型行业,开发一个房地产项目需要大量的资金。
如果不借助于各种融资手段,开发商将寸步难行。
同时,房地产开发融资方式的优劣,也直接影响到融资成本的大小,密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏。
通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需要,是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。
1 房地产企业融资方式现状分析据国家统计局统计,2004年房地产开发资金共筹措17168 8亿元,其中第一大资金来源为定金和预收款!,达到7395 3亿元,占房地产开发投资资金来源的43 1%;第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金,为5207 6亿元,占全部资金来源的30 3%;第三大资金来源是银行贷款,为3158 4亿元,占资金来源的18 4%。
但实际上,房地产开发资金来源中,自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;定金和预收款!也有30%的资金来自银行贷款,以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。
银行是中国房地产融资的主渠道。
但这种单一的融资方式无疑增加了银行的金融风险和房地产市场的投资风险。
2 房地产创新融资方式2 1 上市融资我国目前房地产企业多达3万余家,但平均资产规模仅为4100万元,虽然证监会已经允许房地产企业上市,但是复杂、严格的审核过程,以及漫长的辅导期,使很多房地产开发商望而却步。
目前,我国境内上市的房地产公司平均资产只有19 5亿,净资产只有8 2亿元。
因此,不少房地产商们干脆选择买壳上市。
通过买壳的方式可以为急于上市的公司节约宝贵的时间,可以最大限度扩大市场规模。
可以说,买壳上市,在2002年已开始成为很多新锐房地产公司快速扩张的必由之路,为房地产行业提供了巨大的发展动能。
而且自2004年6月以来,已经有4家房地产类公司的融资和再融资申请顺利通过,这些都表明房地产公司在A股的融资速度明显快于往年,随着房地产企业转制改革的深入开展,公司上市由审批制改为标准制,目前过小的房地产板块将会有很大的发展。
为了企业能够持续发展,房地产商们不只盯着内地股市,而且把目光转向了香港、新加坡、美国等海外资本市场。
2 2 房地产信托融资房地产信托就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验,通过实施信托计划,将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来,形成具有稳定投资规模和实力的资金组合。
鉴于目前很多国内房地产企业缺乏有力的资金支持,大部分资金依赖银行信贷,信托瞄准了这块巨大的市场,愿意为房地产开发提供资金支持,为那些有好项目、好信誉,好产品的企业搭建桥梁,帮它们渡过难关。
房地产信托业务主要有两种,一是定向房地产信托计划,即全面销售的信托。
这主要是为那些知名品牌、实力雄厚的公司和企业提供融资,让其资金的周转∀75∀*#收稿日期∃2005-10-22#作者简介∃徐妥夫(1980-),男,西安长安人,硕士研究生,主要从事技术经济及管理方向的研究。
高科技产业技术与创新管理2006年 第27卷 第3期更加游刃有余,进一步扩大经营规模。
二是租售信托,对那些目前处于困境的公司了给予资金支持,力图将其恢复到比较好的状态。
房地产信托融资方式有以下优势:(1)降低房地产开发公司整体融资成本,节约财务费用,且期限弹性较大,有利于地产公司持续发展,在不提高公司资产负债率的情况下可优化公司结构。
(2)募集资金灵活方便。
由于国内银行监管十分严格,项目审批手续繁琐,效率低下,特别是由于房地产开发周期长,投融资项目规模大,因此,有时会出现无法及时满足项目方资金需求的情况。
而发行集合资金信托品种,根据人民银行有关规定,只要信托投资公司认可,无需报人民银行批准。
只要项目需要,随时可在市场上发行集合资金信托品种,并且募集的资金量不受任何限制。
(3)资金利率可灵活调整。
随着金融市场的不断开放,资金利率波动将会增多。
而银行利率在贷款时已签订有关合同,无法随意更改,当国家利率出现变动时,有可能导致项目方财务费用增加。
而发行集合资金信托可根据一定阶段市场资金利率的平均水平制定利率,灵活性更高。
(4)鼓励多渠道筹集资金。
通过发行集合资金信托,可以拓展投资渠道,改善融资环境,促进金融产品创新,降低银行系统风险。
另外,房地产信托还可以与银行充分结合起来,形成一种新的组合融资模式:信托+银行。
这种模式将是中国当前房地产企业的主流融资模式。
2 3 房地产投资基金房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的产业投资基金,投资范围限于房地产领域,是集众多的分散资金于一体,同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。
其设立目的是集聚资金、分散风险,获得较高的规模效益,促进房地产市场健康发展。
房地产投资基金目前已在全球范围内得到了广泛的发展。
据调查,我国现有社会闲置资金7万亿元,而房地产投资基金作为高效率的一种直接融资工具,其优点是能较快地筹集民间闲散资本,同时克服中小投资者因缺乏专业知识和足够规模实力带来的盲目投资的风险,将有利于彻底改变目前我国房地产投资过多依赖银行信贷的状况,从根本上优化我国房地产市场的风险配置结构和风险配置过程。
另外,房地产投资基金属于股权投资,不会给企业增加债务负担。
房地产投资基金以分散投资,降低风险为基本原则,其在一个房地产企业的投资不会超过企业净资产额的规定比例,因此企业不会丧失自主控制权。
同时房地产投资基金作为投资者,对房地产企业的运行能够起到一定的外部监督作用,增强运行透明度,有利于促进房地产业的健康发展。
因此,可以预见,未来房地产投资基金将在拓宽房地产业直接融资渠道方面乃至整个房地产市场的发展发挥十分重要的作用。
2 4 房地产证券化房地产证券化是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。
1990年诺贝尔得主夏普和米勒通过实证分析和逻辑推论得出了不动产证券化将成为金融发展的重点!的结论。
在荷兰、丹麦等国,地产金融都是通过证券化的方式进行的,起码80%的融资都是通过证券化做的,证券化成了保险基金和退休基金的重要投资工具。
房地产证券可以有房地产抵押债券证券化和房地产融资证券化。
抵押债券证券化是指贷出机构将其所有的不动产贷款债权转化为可转让的有价证券并售出给投资者,从而在资本市场上融通资金的进程。
其经营主体是金融机构,目的是使其债权流动。
房地产融资证券化是将不动产的价值由固定的资本形态转化为具有流动功能的证券形态,是投资者与投资标的物之间由物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。
其经营主体是不动产投资经营企业,其目的是以证券形式募集资金,直接或间接参与不动产市场。
当前我国房地产企业自有资金不足,大部分依靠预收款、银行贷款作为主要资金来源,如果按国际的净资产负债率计算,大多数公司的负债率都超过120%,而房地产证券化可将房地产的巨额利润进行小额分割,从而分散投资风险。
房地产证券化能促进房地产交易公开化,市场运行规范化,大大提高我国房地产企业的经济效率,为企业提供可靠的资金循环保障机制。
满足他们对房地产的长期需求。
2 5 土地证券化土地具有作为资产的优越性,它能保值、增值和抵御通货膨胀,拥有土地就可以获得稳定的、可预测的现金流,而且其收益还可以分摊于整个存活期。
因此,土地是一种适合证券化的资产。
土地证券化就是创造一种带来与土地同样经济利益的金融资产。
它旨在将价值量大的土地流动化、细分化,在不丧失土地产权的前提下,将其资产化,并利用证券市场的功能,使土地资本大众化和经营专业化。
资金短缺、金融滞后,是房地产开发企业普遍面临的难题,而目前银行贷款的单一融资结构,增加了企业的融资难度。
而土地证券化作为资金筹措手段,将产∀76∀徐妥夫:房地产企业创新融资方式探讨 高科技产业技术与创新管理生了一种全新的融资方式。
它吸收了直接融资与间接融资的优点,是一种非负债型融资。
实现了将价值量大的土地细分化的目的,可吸引小规模投资者,在短期内筹集到大量的资金,用于土地开发,解决资金不足的问题。
土地证券化提供了低成本的全新的融资渠道。
2 6 租赁融资融资租赁是指出租人利用金融信贷,根据承租人委托,以自己的名义购买特定的机器设备或其他物品,租给承租人使用,以租金方式回收其垫付的全部资本和相应费用,租赁期满后,由承租人决定以名义价格留购该租赁物还是延续、终止租赁关系的活动。
房地产融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金,完成项目后可通过销售收入收回所有权。
承租人将房产卖给租赁公司,然后作为租赁物返租回来,对房地产仍有使用权,但没有所有权。
此时的房地产买卖只是形式上的交易。
房地产融资租赁与银行贷款相比,具有更简单、快捷的优势。
尽管租赁的租金相对较高,但相比之银行,其程序较为简单,还款方式也较为灵活,同时售后回租的方式具有资产变现的功能,更有利于房地产企业的健康持续发展。
虽然目前在房地产业内还没有认知其重要性,但其发展潜力是不可低估的。
2 7 吸引海外资金随着我国加入WTO,境外的金融机构、企业已经为我国房地产业带来新的投资资金。
以上海为例,据统计,2004年1-11月,境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元人民币,其中用于房地产开发约150亿元,占房地产开发总额的12 8%。
很多外资银行,包括德意志银行,英国雷曼兄弟,澳大利亚麦格里银行,渣打银行等,利用国内银行对房地产投资收紧银根的机会,积极参与中国的房地产行业。
从实践看,外国投资者一般着眼于长期投资,以未来收入和增值潜力作为他们预期自有资本的最终回报。
若境内房地产项目条件极佳又具有潜力,无疑会吸引境外投资者。
另外,我国房地产企业还可主动走出去,寻找外国银行或金融机构贷款融资。
只要房地产企业本身有一定的实力和信誉,争取外资银行贷款完全有可能。
境外金融机构或企业的资金和经验,不仅会解决中国房地产企业的融资问题,还将使我们的房地产企业学习到一种先进的公司理念和多样化的管理模式,从而极大的促进中国房地产企业的发展。