2011年3月武汉别墅市场监测报告

2011年3月武汉别墅市场监测报告【数字楼市】土地市场（3月）成交宗数：16宗成交面积：126.35万方成交金额：82亿元成交可建面积：404.76万方商品房市场商品房新增供应面积（3月）：123.45万方商品住宅新增供应面积（3月）：111.90万方（约11190套）成交套数：8554套成交均价：7078元/㎡【房产市场】1、月度成交分析3月份武汉市商品房量价齐升。

在成交量上，3月份共成交8554套，环比涨幅为65.2％，同比去年3月下跌了26.7％，在成交价格上，3月均价7078元/平方米，环比涨幅为0.9％，同比去年2月上涨了16.33％。

总的情况来看，由于本月开发商加大开盘加推力度，大的供应量在一定程度上推动成交量的上涨，但由于政策效应继续显现，市场观望气氛浓厚，成交量相比去年同期并未呈现火爆情形。

在成交价格方面，由于本月多数楼盘仍然维持1、2月份水平，整体上稳中微升。

2、分价格区间商品住宅销售情况3月份，武汉市商品住宅成交均价主要集中在8000-10000元/㎡，占到总成交量的42.50%；其次是6000-8000元/㎡，占总成交量的40.70%；5000-6000元/㎡的占总成交量的12.50%，5000元/㎡以下的占比4.30%。

从以上价格区间来看，市中心高房价楼盘销售情况较好，而远郊区由于限购政策影响，成交出现一定萎缩。

3、分面积区间商品住宅销售情况3月份，武汉市商品住宅成交面积主要集中在90-120㎡，占到总体成交量的37.40%，且相对上月比例增大，考虑“一次到位”的客户需求面积集中于此。

其次是120-140㎡，占到总成交量的28.90%。

90㎡以下的占比22.50%，140㎡以上的占比11.20%。

从以上面积区间来看，90-140㎡户型受到市场热捧，一次性购房的刚性需求占市场比例增大，而90㎡以下户型受欢迎程度降低，投机投资性购房逐渐退出市场，政策效应显现。

4、区域成交分析3月份，武汉各区域成交量都有一定程度回升，其中江岸区成交量涨幅最为明显，相比2月份上涨了142%，其次，武昌区、洪山区、江夏区的上涨幅度也较为明显。

江岸区主要是由于中森华国际城和尚都一品的开盘带动整个区域成交量的上涨。

武昌区、洪山区和江夏区本月开盘加推的楼盘相比1、2月份也较多，大的供应量带动区域成交量的上升。

相比2月份，3月份武汉市商品房成交均价稳中微升，大多项目基本维持新“国八条”和春节前的价格水平，但同时也未出现实质性优惠打折、价格下调情形。

随着后期新政效应的进一步显现，价格或将出现一定范围波动。

5、开盘项目6、供应分析1）供应情况2）供应分析3月份，武汉商品房上市了123.4万方，其中住宅量依然占据主流，共上市了111.9万方，占到比例的90.64%。

各区域中，东湖开发区上市量最大，上市总面积达到30.85万方，其中住宅上市量为26.08万方，商业预售量为4.78万方。

其次是江夏区，上市总面积达到25.38万方。

东西湖区、洪山区、江岸区的上市量也非常可观，均在10万方以上。

【别墅走势】1、别墅成交概况2、成交量价走势3、片区成交情况4、典型楼盘跟踪●纳帕溪谷●保利十二橡树庄园【市场资讯】楼市“汉九条”出炉武汉二套房首付六成3月9日，楼市调控汉版“国八条”（《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》）细则“汉九条”出台，与“国八条”相比，“汉九条”更精细。

“汉九条”细则如下：■建立市房地产市场调控部门联席会议制度，由市人民政府分管副秘书长任召集人，市人民政府研究室、市住房保障房管、监察、国土规划、国税、地税、物价、统计局、武汉住房公积金管理中心、湖北银监局、人行武汉分行营管部等部门和单位为成员单位，加强市场调控组织领导。

■合理确定新建住房价格控制目标，报市人民政府同意后在今年一季度内向社会公布。

■坚决确保完成我市今年11.17万套（万户）保障性安居工程建设目标任务，其中：新增廉租住房租金补贴0.4万户；新建廉租住房0.55万套；建设经济适用住房1.5万套；筹集公共租赁住房3万套；建设限价商品住房2万套；完成各类棚户区改造3.72万户。

■严格执行房地产市场调控的相关税收政策。

按照国家有关规定，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

■对贷款购买第二套住房的家庭，规定其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

配合银监部门加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查。

■暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其售房。

■在中心城区大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

■落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

■散布虚假信息者将被追责。

（来源于《长江商报》）【点评】本次出台的“汉九条”细则主要涉及房地产调控的组织领导、合理确定新建住房价格控制目标、加大保障性安居工程建设力度、严格执行房地产市场调控的相关税收政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房消费需求、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制、加大宣传及舆论引导力度等九个方面的内容。

在税收政策方面，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，加大交易成本，在一定程度上抑制房地产投机炒作力度。

在差别化住房信贷政策方面，二套房首付比例上调至60%，房贷进一步收紧，无疑会增加购房成本，对市场需求产生一定的抑制作用。

部分购房者可能因无力承担首付而放弃购房，市场观望气氛变浓。

在合理引导住房需求方面，限购令由N+I模式变为1+1模式，限购范围进一步扩大，意味着大量外地需求被“禁止”，同时，本地买第三套、第四套的投资客也被抑制，剩下部分刚需和改善性需求，楼市“蛋糕”或将切掉一半。

在保障房建设上，细则提出2011年保障性安居工程建设目标为11.17万套（万户），若政策执行到位，这将有利于平衡市场供需结构，满足城市低收入者的住房需求，对抑制房价过快上涨，稳定市场起到利好。

在稳定房价和住房保障方面，各区人民政府落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，有利于增强地方政府在房地产调控中的责任，杜绝地方政府受土地财政影响出现不作为现象。

发改委发布《商品房销售明码标价规定》3月16日，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。

按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。

该《规定》自2011年5月1日起施行。

国家发展改革委要求各级价格主管部门要抓好《商品房销售明码标价规定》的贯彻落实工作，大力加强商品房销售领域的价格行政执法，加强市场检查，对不执行明码标价规定、明码标价不规范，或利用标价进行商品房销售价格欺诈等价格违法行为，要依法严肃查处，切实维护消费者的合法权益。

对情节严重的典型案例要予以曝光，以儆效尤。

（来源于《中国广播网》）【点评】《商品房明码标价规定》的出台，一方面有利于落实楼市调控，给市场增加供应带来良性影响，避免部分开发商利用均价、或者起价等数据吸引客户，制造楼盘热销的假象；另一方面，要求房地产项目在规定时间内一次性公开全部销售房源，禁止开发商捂盘，能够有效抑制房地产违规行为。

央行25日上调金融机构人民币存款准备金率0.5%中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

（来源于《中国人民银行》）【点评】国家统计局公布的物价数据显示，2月份CPI同比增长4.9%，PPI同比增长7.2%，都依然处于较高水平。

央行此次上调存款准备金率的主要目的在于回收流动性，以防通胀。

此次调整是2011年以来央行第三次上调存款准备金率，符合市场预期。

上调后，大型金融机构的存款准备金率提高至20%，将冻结银行体系资金3600亿元左右。

就房地产来说，此次存款准备金率的上调对房地产业定是利空，或将促进房地产企业降价促销，但是影响较为有限。

国土部：正在研究土地招拍挂新规则3月26日，国土资源部党组成员、总规划师胡存智在上海参加论坛时表示，国土部正在对土地招拍挂新规则进行研究。

胡存智称，不一定要“价高者得”，企业的设计思想、无形资产、设计理念都将成为评标的依据，具体怎么完善招拍挂制度，需要设置多种条件。

胡存智还认为，目前土地城镇化速度大于人口城镇化速度，这是非常危险的。

应加快人口定居，剪断和户籍联系在一起的城市的准入条件。

应把本不该联系却附加在户籍上的一系列条件一一消除。

为了打击异地炒房现象，各地纷纷出台的对外地购房者有一定排斥作用的限购令，从长远来看不应该。

（来源于《新华网》）【点评】自2004年以来，我国的土地出让开始采取市场主导的方式，“招、拍、挂”成为主流，尤以“价高者得”的拍卖方式采用最多，各地的土地出让收入猛增，地方财政对土地的依赖逐步加大。

研究土地招拍挂新规则，不一定要“价高者得”，将企业的设计思想、无形资产、设计理念都作为评标的依据，有利于进一步完善土地出让制度，或将有效抑制房价推动低价，地价影响房价的恶性循环模式出现。

武汉房价控制目标：涨幅在12%以下武汉市3月29日公布2011年度新建住房价格控制目标：新房价格增幅低于全市年度生产总值（GDP）和居民人均可支配收入的增长水平。

根据2011年武汉市《政府工作报告》，2011年武汉市生产总值增长12%以上，城市居民人均可支配收入年均增长与经济发展同步。

（来源于《长江日报》）【点评】确定新建住房价格控制目标，一方面是贯彻落实“新国八条”要求“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标，人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标……”体现了政府进一步加强房地产市场调控的决心和信心，对抑制投机投资性购房，引导购房者理性消费，促进商品住房价格保持合理水平起到一定积极作用；另一方面，以经济社会发展目标作为房价控制的参考依据，有助于建立房价与经济增长和人均可支配收入的联动机制，进一步解决居民住房问题。

但就今年武汉市《政府工作报告》要求来看，武汉市生产总值增长12%以上，若不规定房价控制的具体目标，这可能成为开发商“自由涨价”的又一借口。