08年房地产估价师考试案例分析练习题六

08年房地产估价师考试案例分析练习题六某大厦8套公寓房地产纠纷估价报告封面（略）目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件一、本报告所依据的与估价对象有关的法律文件来源。

1.由委托方提供的资料鉴定委托书（原件）。

2.由××物业管理公司提供的资料（1）国有土地使用证（复印件）；（2）关于××房地产开发有限公司申请预售“××大厦”的批复（复印件）；（3）××市商品房销售许可证（复印件），（4）××区××路××号楼单元面积汇总表（复印件）；（5）××大厦××单元房屋预售合同、××单元租转售合同、××单元商品房买卖合同、××单元商品房买卖合同（复印件）。

本报告中所采用的由××物业管理公司提供的文件，我公司未向政府有关部门核实，其真实性由该公司负责。

二、根据××物业管理公司的介绍及评估人员向××市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年、1998年××市商住楼的租金水平和售价水平基本无重大变化，高档外销公寓大多于1996年年底至1997年年初竣工并投入使用，延至1998年年底的租售情况都比较平稳，因此此次评估的结果中，1998年6月18日与1997年4月25日的房地产价格相同，不做调整。

三、根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。

评估人员在现场勘察过程中，对其中五套房屋进行了入户调查。

此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致。

四、××大厦的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，此次评估的估价对象为其公寓部分的8套住宅，因此，本报告的市场比较法中也同样选取了比较实例中的公寓部分进行因素比较和系数修正。

五、在房地产的销售和租赁过程中，不同楼层、户型的房屋的价格有所不同。

根据估价对象分布于不同楼层的特点，此次在评估过程中所选取的比较实例的价格为平均价，修正后的估价结果也为平均价，不再作楼层、朝向的价格调整。

六、本报告中对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点估价对象的现状而言，市场价格在具体实现过程中会受市场环境变化、处置费用、交易税费等因素的影响，本报告的使用者在使用本报告的结果时应予充分考虑。

七、本次评估的目的是为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价值参考依据，评估结果的价格定义是估价对象在不同估价时点的房地产市场价格。

在评估过程中，评估人员并未考虑对估价对象进行强制处分和短时间变现的特殊性。

八、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，本评估公司不承担责任。

九、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整数，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。

十、根据估价对象的实际情况，估价人员在测算1997年、1998年的房地产价格时采用了美元作为计算单位，测算2001年的价格时采用了人民币作为计算单位。

房地产估价结果报告一、委托方（略）二、受托方（略）三、估价对象（一）估价对象界定××大厦位于××市××区××路××号，××路与××路交叉口的东南角，建设用地面积为4995㎡，总建筑面积约为54000㎡，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，1～4层为商业裙楼，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。

此次委托方委托评估的估价对象是指××大厦××单元8套房屋。

8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55㎡，评估总建筑面积为1084.4㎡。

（二）权利状况根据评估人员掌握的资料.××大厦由××房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。

截止估价作业日期，××房地产开发有限公司已取得××大厦的《国有土地使用证》（证号：×国用××字第××号），土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。

根据委托方的《鉴定委托书》，××房地产开发有限公司与××保税区××贸易有限公司、××开发建设公司产生法律纠纷，涉及标的为××大厦××单元8套房屋。

我公司此次评估的是该8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全产权的市场价格。

（三）建筑物状况××大厦占地面积为4995㎡，销售建筑面积为54046.66㎡，大厦外形为底部裙楼托举两栋桥角相对的方形大厦，外墙采用高级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约100m，建筑结构及风格在××商业区具有一定的标志性。

大厦地下1～2层为设备层，地上1～4层为商业用房，5层为设备层，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。

大厦的A、B座各装有三部芬兰“通力”电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。

此次评估的对象为××大厦××单元的8套房屋，每套建筑面积为935.55㎡，总建筑面积为108.44㎡。

该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗，卫生问与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有1～2部分体式空调。

四、估价目的为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价格参考依据。

五、估价时点（1）1997年4月25日；（2）1998年6月18日；（3）2001年6月5日。

六、价值定义本报告的估价结果是指估价对象（建筑面积1084.4㎡，土地用途为公寓），土地出让年限为50年，在估价时点1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年；2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估价对象具备完整产权（能够在市场上公开、自由地出售）条件下的房地产市场价格。

七、估价依据本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托方及××物业管理公司提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。

具体资料如下：（1）《中华人民共和国土地管理法》。

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》。

（3）《房地产估价规范》。

（4）《中国房地产统计年鉴》。

（5）委托方与××物业管理公司提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料（详见附件）（略）。

（6）我公司掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察所获取的材料。

八、估价原则我们在估价时遵循了以下原则：（一）合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。

（二）最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行。

（三）替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。

（四）估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本报告对估价对象的房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设的状况为准。

九、估价思路和方法本评估报告对估价对象在三个估价时点的价格进行测算1.1997年4月25日估价对象于1993年开始销售，1996年年底竣工并人住使用，1997年属于该大厦的平稳销售阶段，根据估价人员掌握的资料，1997年高档外销公寓的租赁及销售市场都比较稳定，有一定的市场交易量，与估价对象类似的房地产项目有A广场、B大厦、C大厦等，因此本次评估采用市场比较法测算估价对象在1997年4月25日的房地产价格。

2.1998年6月18日根据评估人员对××市房地产管理部门有关人员的咨询、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行调整。

3.2001年6月5日根据××物业管理公司的介绍以及评估人员对××市房地产市场所掌握的资料，高档外销公寓市场在该估价时点的销售情况低迷，成交案例较少，基础数据不足。

相反，租赁市场相对平稳，虽租金下降，但仍维持一定的市场交易量，因此，本次评估采用收益法测算估价对象在2001年6月5日的房地产价格。

十、估价结果我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价格进行了评估。

最终确定估价对象具备完整产权（能够在市场上公开、自由地出售）条件下的房地产市场价格。

十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2001年6月5日至2001年7月10日。

房地产估价计算书一、个别因素分析（一）土地用途：××大厦的国有土地使用证所载的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，估价对象的实际用途为公寓，依据房地产估价中的最高最佳使用原则和估价时点原则，此次评估设定用途为公寓。

（二）土地使用权性质：××大厦的土地使用权性质为出让土地，出让编号为××，土地出让年限为50年（自1993年1月5日至2043年1月4日），截至1997年4月25日，剩余土地使用年限为45.7年，截至1998年6月18日，剩余土地使用年限为44.55年，截至2001年6月5日，剩余土地使用年限为41.58年。

（三）建筑面积：估价对象建筑面积为1084.4㎡，每套房屋的建筑面积为135.5㎡。