双线思维导向的城市更新方法探究——以深圳市大鹏新区为例

双线思维导向的城市更新方法探究——以深圳市大鹏新区为例单樑，王鹏，顾雪摘要：新时期，城市更新作为实现大鹏新区保护与发展双线目标的重要路径，既要面向新区生态保护、人文传承与风貌维系等“底线目标”的维系，又要注重产业升级、人才集聚与服务提升等“高线目标”的谋划。

本文以笔者在大鹏新区长期的城市更新实践为基础，探讨了保护与发展双线价值语境下大鹏新区传统的城市更新面临的“拆建主导、功能单一、实施滞后以及单向驱动”四重困境，进而从“微、质、慧、和”四个方面提出价值导向下的适应大鹏的城市更新理念，并从更新方式复合创新、山海风貌与人文特色引导、更新计划动态调校以及更新实施多元互促四个方面提出引导大鹏“有质量，可持续”发展的更新策略。

关键词：保护发展双线思维存量规划城市更新大鹏新区1生态文明下大鹏新区保护与发展的双重价值理想1.1 过往：长期坚守严控下的大鹏半岛大鹏半岛位于深圳东南部，三面环海，辖区面积607平方公里，其中陆域面积302平方公里，占据深圳版图的六分之一（图1）。

过去30年，大鹏半岛作为深圳“最后的桃花源”一直坚守“保护为主、限制开发”的原则，生态资源与山海格局得到严格保护，使得西涌海滩，七娘山国家地质公园等独特的旅游资源以及大鹏所城、19处有价值村落等历史人文资源这样独具特色的生态与人文资源得以留存。

然而，这种长期的坚守严控也严重制约了大鹏的发展。

首先，由于保护与发展的长期对立，管理体制与功能定位不相匹配，造成地区经济活力不足、社会经济发展水平滞后，大鹏现状仍以能源产业及传统加工制造业为主，新区财政税收、人均收入等指标均落后于全市平均水平，相当一部分原住民收入主要依靠补贴。

其次，长久以来大鹏半岛作为偏安一隅的旅游休闲功能区，虽为市民提供了独一无二的山海体验，但囿于与区域缺乏足够协同联动，独立于城市整体发展框架之外，加之酒店、游乐服务设施落后，导致旅游业发展水平不高，仍停留在“观光游”的初级阶段。

另外，由于建设管理水平的落后，原生资源频遭“蚕食”，零星、无序的城市用地扩张带来城、村混杂，基础设施建设滞后以及城市人文特色逐渐丧失的问题日益凸显。

1.2未来：保护与发展协同互促的大鹏新区2011年深圳为创新现代新城管理模式，将葵涌、大鹏、南澳三个办事处从龙岗区划出成立大鹏新区，在生态文明背景下，新区准确洞见区域发展的深刻变革，改变以往单纯保护，限制发展的思路，而树立保护与发展互促的双线价值理想，提出打造集国际旅游度假胜地、战略性新兴产业集聚区、全国海洋经济科学发展示范市核心区、生态与生物资源重点保护区于一体的世界生态型滨海城区的愿景，构建了“三城，四区、五镇”的发展格局，大幅提升了人口规模预期，尝试为深圳的生态保护与高端产业协调发展探索新路（图2~图3）。

1.2.1强调生态保护、文脉传承与风貌维系三大“底线目标”的实现优质的生态环境、富有诗意的山海格局以及人文氛围是大鹏新区核心价值所在。

未来新区要在区域竞合中确立差异竞争优势，就必须要坚守生态铁线，加强生态安全格局的构筑与完善，原真重塑并传承有价值村落的人文风物与传统活力，在“滨海山林严控，中心城区集聚”的发展观下，实现对整体山海空间风貌特色的维系与彰显。

1.2.2注重产业升级、人才集聚与服务提升三大“高线目标”的谋划正如理查德·佛罗里达里所主张的“科技、人才以及有吸引力的环境是一个地区创新实力的核心体现”，作为未来的国际旅游度假胜地、高端产业化集聚区，基础较弱的大鹏新区需要加速构建旅游、战略新兴产业联动互促的产业体系，面向“居住、就业、休闲”三大人群构建城区、景区一体融合的城市功能与服务（图4）。

图3 规划人口与现状人口规模关系示意图2城市更新是实现大鹏新区保护与发展的重要路径2.1深圳城市更新实践与成就经过三十年的高速发展，深圳面临了土地资源的难以为继。

在新增空间资源有限的条件下，通过城市更新盘活存量土地，释放土地资源的价值潜力，对于破解资源瓶颈，促进经济发展方式转变，提升城市功能，实现可持续发展具有重要意义。

不到10年时间，作为助推深圳城市发展的重要一环，城市更新的规范性与操作性不断增强，实现了由单一对象改造到复杂对象全面更新的跨越以及年度更新计划的常态申报，截止2014年底，深圳共颁布了18批更新计划，共300多个更新单元，实现了城市发展模式由增量主导到存量挖潜的深刻变革。

2.2城市更新是破解大鹏新区空间资源短缺，促进保护与发展的有效途径大鹏新区并非一张白纸，长期的粗放建设导致新区土地瓶颈突出，核心地区多被旧村、旧工业区所覆盖，数据表明，截至2013年新区建设用地总量为23.4平方公里，其中17.8平方公里为建成区（图5），葵涌、大鹏两个中心城区建成度更是高达80%以上（图6）。

因此，新一轮的城市发展要求下，大鹏新区必须将城市更新作为高度建成的事实下破解空间资源短缺，促进保护与发展的核心途径，需要协同城市建新与土地整备，通过精明的识别、整合、投放与预控存量潜力用地，有序助推新区功能结构完善、服务水平提升不支撑体系强化，引导自然山海、地域人文、多元人群工作与生活的和谐对接。

图4 大鹏新区保护与发展的双线目标示意图3.双线思维导向的城市更新理念3.1大鹏新区传统城市更新面临的“四重困境”3.1.1资本逐利，拆建主导，保护与发展的矛盾突出虽然《深圳市城市更新办法》提出了三种更新模式，但在市场环境下，拆除重建更具经济可行性，而综合整治与功能改变模式回报率低，在缺少政府资金与政策扶持下，很难吸引社会资本。

调研发现，大鹏新区目前已批的城市更新项目多以拆除重建为主，且在新的发展契机下，高强度更新的市场诉求极为强烈。

然而，短期大规模的开发必然会超出新区生态与基础设施的承载力，给新区带来生态、社会结构的破坏以及城市个性的泯灭，难以营造人文活力、吸引低成本创新产业集聚。

3.1.2功能单一，空间分散，数量与质量的关系对立城市更新作为对社会利益进行再分配的重要方式，复杂的利益矛盾始终缠绕其中，利益主体容易受片面目标和局部利益的驱使，掉进以规模求效益的尴尬循环。

目前新区内已获计划批复的17个更新单元中14个为难度较低、获利较多的居住型项目，建成后住宅供应量将超过150万平方米，短期内很难消化。

而很多产业转型、公益设施比重较大的更新往往因为收益较少而无人问津，这不利于新区游、业、居均衡发展（图7）。

另一方面，缺乏统筹的更新容易造成城市空间形态与风貌的破碎化，新区现有的更新单元布局与规模呈现分散、零碎特征，空间分布也相互割裂，各项目的建筑高度、肌理密度、公共空间框架缺乏系统联系，不利于新区整体空间结构和山海风貌的塑造。

图6 现状建成各类用地性质结构关系表1 已列入市更新计划项目情况3.1.3计划为先，实施滞后，时间与空间的价值背离在自下而上的计划申报制度下，城市更新是各行政辖区、社区经济发展和市场开发诉求的客观反映，如缺少前瞻评估与整体统筹，而通过加速计划而展现自身发展诉求容易造成土地闲置。

现阶段大鹏新区的基础设施尚未完善，市场需求并不旺盛，2014年新区的住宅平均价格位列全市倒数第一（图8~图9）。

而城市更新中的拆迁赔偿、补缴地价意味着巨大的经济投入，一些开发主体在难以满足预期收益的情况下，仍然争先恐后地争取列入计划，而后再找各种理由拖延实施，其真实目的是将城市更新当作一种“圈地”的手段。

研究表明，2009年至2014年五年间，新区共有20个更新单元列入计划，但实施的仅有3个，土地的空间价值因长时间闲置而大打折扣。

图8 2014年二季度深圳住房租售情况分析图图9 2014年深圳各行政区商业基准地价分布图3.1.4精英思维，单向驱动，乡土与效益的难以调和实践证明，依靠政府与市场之手，一次性、大规模拆除重建所遗留的巨大社会成本不能保障城市空间与社会的可持续发展。

传统城市更新多建立在精英价值取向下，对于居民利益、社区利益较少考虑，许多更新都造成原住民获得“一次性”的货币赔偿后背井离乡。

然而，长期的保护严控使得大鹏多年来较少受到外部冲击与影响，世代生活在这片土地的原住民有着更为强烈的地缘意识与乡土情怀，他们关心其屋舍土地价值的发挥，更关心延续家园自主权，留住真正意义上的活的村落，如果城市更新处理不好公平与效益的关系，更容易导致社会矛盾激化。

3.2 “微、质、慧、和”的城市更新理念3.2.1．“微”更新：原真保护与有度发展并重，倡导低扰度、微介入的复合更新方式优质的生态与人文资源是新区立区之本。

大鹏的城市更新应摒弃传统“拆建为主”的更新方式，基于既有的城市更新政策与成功经验开拓创新，一方面，避免过度拆建，严控涉及生态基质、廊道、斑块的用地，倡导低扰度、全流程绿色更新，支撑新区生态安全格局与低碳环境的构筑。

另一方面，面向整体山海空间风貌的保护与特色人文环境的塑造，针对现状建筑质量尚好的有价值村落、旧村、旧工业区，倡导以综合整治为主、拆除重建为辅的更新模式，在保护与维系的语境下以微介入、针灸式的形式加强对生态与人文资源的修复与活化，支撑大鹏“个性、价值、精神”的传承与塑造。

3.2.2．“质”更新：风貌提升与人文传承兼顾，打造高品质、在地化的城市特色产品大鹏独具魅力的城市风貌与传统生活体验是其重要国际品牌，也是作为世界级生态滨海旅游度假区的核心竞争力所在。

因此，大鹏的更新应借助存量空间活化提升，塑造具有地方传统特色的空间场所，为大鹏特色注入新的内涵和意义。

一方面。

通过城市更新与城市设计结合，对城市特色与形态进行研究，延续大鹏魅力，构筑集散有度、疏密有致的城市空间，实现空间资源合理配置，营造小尺度街区与“慢生活”模式。

另一方面，深度发掘古村落、老街区的历史文化脉络，通过宏观街巷格局协调与微观单体建筑整治，实现空间硬件修复与场所软件提升，重塑人文空间品质。

3.2.3．“慧”更新：触媒激活与价值培育互促，制定均衡性、动态化的资源投放机制大鹏新区的建设发展尚处于初级阶段，城市更新要协同市场成长、联动重大基础设施，塑造亮点、培育价值，智慧地提出合理、可行、可控的存量资源投放计划。

既要通过精明的产品设计与组合，打造“触媒体”，为夯实“基础”、品牌“提升”、谋求“机遇”做好准备，保障各阶段“游、业、居“的均衡发展，又要面向市场的不确定性，通过提供动态化、刚弹结合的调校机制，对核心价值地区进行预控与引导，进而更好地满足新区各阶段的发展需求。

3.2.4.“和”更新：政府引导与社区自治并举，建立协同式、伙伴型的和谐实施平台城市更新作为公共资源的空间配置，涉及社会各方的利益分配格局，注重“多数人”的“公共利益”显得尤为重要。

因此，大鹏的城市更新应谋求更大的社会共识，不再局限与单一地块的更新，更应统筹片区整体的发展，采取政府主导与市场运作相结合、自上而下和自下而上相结合的方式，整合多元利益，促进公平与效益的契合。