三大主流商业地产典型发展模式解析
中国商业地产六大模式报告
中国商业地产六大模式报告中国商业地产在过去几十年中取得了巨大的发展，各种商业地产模式涌现出来。
本文将介绍中国商业地产的六大模式。
一、综合体模式综合体模式是中国商业地产发展的主流模式之一。
综合体通常包括购物中心、写字楼、住宅以及酒店等多种功能。
这种模式的优势在于能够满足人们多样化的需求，实现商业、办公和居住的有机结合。
其中的购物中心通常是综合体的核心，其他功能则围绕购物中心展开。
综合体模式在中国的发展非常迅速，许多城市都出现了大型的综合体项目。
二、购物中心模式购物中心模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
购物中心通常包括大量的商铺、餐饮、娱乐等功能。
购物中心的优势在于能够集中各类商店，提供便利的购物环境和丰富多样的消费体验。
购物中心通常会吸引大量的消费者，成为商家争相进驻的热门地段。
中国许多城市都出现了规模庞大、设施完备的购物中心。
三、写字楼模式写字楼模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
随着经济的快速发展，越来越多的公司需要办公场所。
写字楼通常集中了大量的办公室、商务设施等功能。
写字楼模式的优势在于能够为企业提供高品质的办公环境，提升企业形象和员工工作效率。
中国许多大城市都出现了高楼大厦林立的商务区，写字楼成为了商业地产市场的重要组成部分。
四、酒店模式酒店模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
中国旅游业的快速发展带动了酒店需求的增长。
酒店通常包括客房、餐厅、会议室、健身中心等功能。
酒店模式的优势在于能够提供高品质的住宿和服务，满足人们日益增长的旅游需求。
中国的旅游业蓬勃发展，许多城市都出现了大型的酒店项目。
五、专业市场模式专业市场模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
专业市场通常聚集了同一行业的商家，提供特定的商品和服务。
专业市场的优势在于能够为商家提供一个集中展示和销售产品的平台，并吸引大量的目标消费者。
中国的专业市场非常丰富多样，像电子市场、家居建材市场、服装市场等都非常受欢迎。
六、城市中心模式城市中心模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
万达明发宝龙三大地产商运营模式比较
万达明发宝龙三大地产商运营模式比较引言随着中国房地产市场的不断成熟和发展，地产商运营模式也逐渐多样化。
本文将对中国房地产行业的三大地产商——万达集团、明发集团和宝龙地产进行比较，探讨它们的运营模式差异和特点。
1. 万达集团1.1 公司背景万达集团成立于1988年，是中国领先房地产开发和运营企业之一，总部位于北京。
该集团拥有多个业务板块，包括商业地产、文化旅游地产、金融服务等。
1.2 运营模式万达集团的运营模式主要以商业地产为主。
该集团以大型综合体的形式开发商业地产项目，如万达广场和万达购物中心。
其运营模式核心是租赁模式，即通过租赁商铺和商业空间获取租金收入。
此外，万达集团还通过相关金融服务和电影院等业务板块获得额外收入。
1.3 特点•万达集团在商业地产领域经验丰富，拥有庞大的商业帝国，具备较强的市场竞争力。
•该集团通过租赁模式获取稳定的现金流。
•万达集团注重大型综合体的开发，将商业、文化和旅游等元素融合在一起，创造多样化的消费体验。
2. 明发集团2.1 公司背景明发集团成立于1996年，是中国大型综合性企业集团之一，总部位于广东。
该集团涉及多个行业领域，包括房地产开发、文化传媒、酒店投资等。
2.2 运营模式明发集团的运营模式以房地产开发为主。
该集团开发住宅、商业和办公楼等不同类型的房地产项目。
运营模式主要包括销售房产、长租公寓和物业管理等。
明发集团还通过文化传媒和酒店业务等拓展收入来源。
2.3 特点•明发集团在房地产领域积累了丰富的开发经验，产品线较为丰富。
•该集团注重物业管理和长租公寓的开发，提供综合性服务。
•明发集团通过多元化业务拓展收入来源，降低对房地产业务的依赖。
3. 宝龙地产3.1 公司背景宝龙地产成立于1991年，是中国知名地产开发商，总部位于上海。
该公司业务涵盖商业地产、住宅地产和文化旅游地产等。
3.2 运营模式宝龙地产的运营模式主要以商业地产为主。
该公司开发大型商业综合体项目，如宝龙广场和宝龙城市广场。
商业地产开发模式的比较与分析
３． 在 我 国 目 前 的 情 况 下 ， 采 用 ＲＥＩＴ 模 式 进 行 商 业 地 产 开
# 出租模式
部分出售、 部分出租 （ 地产大鳄 ＋ 商业巨头 ） +,-./ 0 实质 1 销售、 产权 2 销售、 经营权在 3 大部分租赁 ， 小部 4 全部出租、 不销售 ， 产权、 与经营权被 8 返租期内完整、 经营权皆完整 567 9 分销售 ， 经营权、 : 分割且转移 > 产权被分割且转 ? 产权基本完整且 ;<= 移 IJK @ABCDEFGH LMNO 基本未转移 优点 P 对开发 Q 可尽快收回 R １．可收回一定 １．有利于商业地产的经营 S １．投资风险小 T ２．保持良好的形象 UV 商来说 W 资金 XY Z[ 的租金 \]^ _２．有利于提升 ‘ abcdefghijklm２．商业物业可 n o 物业价值 pqrstuvwxyz{| 顺利开业 投资风险较小 }~ 对投资 无明显优势 １．出租较容易 投资风险较小 者来说 ２．有一定的租 金回报 缺点 对开发 １．有利于 １．仍有较大的 １．资金压力巨大 １．资金压力巨大 商来说 ¡¢ 商业地 £ ¤ 资金压力 ¥¦ § ¨©２．对开发商素质要求太高 ２．合作伙伴破 ª«¬®¯° 产的经营 ± ２．返租期满后 ² ³´ 的续租、 经营 µ¶·¸¹º»¼ ½¾¿ À Á 产时存在巨 困难 È ÂÃÄÅ ÆÇ２．有损形象 ÉÊË Ì 大风险
模式 ! 出售模式 "
从上表的分析中我们可以看出 ， 上述几种模式对开发商或 投资者来说， 基本都存在一些缺点， 无法达到共赢。 如果要保证 经营权、 产权基本完整， 且不发生转移， 对商业地产的经营较为 有利 ， 但是会给开发商带来巨大的资金压力。 如果要保证开发商 资金的快速回笼， 就会导致经营权、 产权的分割， 给商业地产的 经营带来困难。 三、 ＲＥＩＴ（房地产投资信托 ）模式 由于上述模式存在的问题 ， 我们要实现共赢 ， 就必须选择一 种既能尽快收回资金 ， 化解开发商压力 ， 又可保证产权不被分割 且不发生转移的模式—— —在这种情况下 ， 我们迫切需要借鉴一 些发达国家商业地产开发经营的成功经验 ， 引入 ＲＥＩＴ 开发经营 商业地产。
商业地产的运营模式及盈利要点分析
商业地产三种盈利模式及六大盈利要点——深圳市华地集团有限公司——常见的五类商业地产形态商业形态底商商业街商业街区独立集中商业城市商业综合体商业与住宅的差异性1、开发：住宅开发遵循的是消费购买力和产品供需理论，而商业地产开发信奉的是投资收益和金融理论。
住宅在本质上是一种供消费的商品，而商业在本质上是一种带收益属性的投资工具。
2、定价：商业地产的定价依据是租金及预期收益的上升空间，住宅定价的依据是市场的供销存。
因此商业定价首先要有租金，租金有上升的空间，售价才有升值的空间。
3、策划定位：商业策划和定位的出发点是怎样实现开业后能成功经营，怎么吸引人流，创造更高的价值。
相信大家在日常生活中会发现，那种一开始经营就冷淡的商业，后面就很难成功。
而住宅产品的稀缺性，即使开盘卖得再差，也总有会清盘甩掉的一天。
基于商业地产的特殊性，商业地产的选址和前期策划相比住宅更加严谨和复杂，后期的运营推广更加具有针对性，更加注重开发、运营、管理三个环节的统一。
商业地产三种盈利模式该模式较适用于资金实力不够，融资渠道局限，急需套现的房企。
优点缺点相对省时省力且能够实现资金的快周转。
无法享受后期增值的超额收益，而且商业各个业态后期的招商运营缺乏统一的管理和规范，杂乱无序。
（如：很多老旧的商业综合体就是存在这个问题，商业招商极为混乱，商场的总体消费等级不高，大多沦为纯粹的餐饮场所）优点缺点产权自有可以进行抵押融资，且不需要配备专业的团队，管理简单，成本较低，且租金收益结算方便。
收益率较低，一般来说只能达到3%-5%的投资回报率，成本回收周期较长，对房企的资金实力要求较高。
即使后期物业升值，出售套现的难度也比较大。
该模式较适用于资金实力雄厚，没有商业的专业运营经验，经营相对保守的房企。
适合一些现金流充裕，且有志于将资金沉淀为资产并且长期经营获利的房企。
优点缺点该模式较适合资金雄厚，且具备丰富的商业运营经验和招商运营团队的房企。
持有部分大体量优质的物业，能够进行抵押融资。
10种典型的中国商业地产开发模式
10种典型的中国商业地产开发模式中国商业地产开发模式是指在中国国内的商业地产项目开发中，常见的十种典型的商业地产开发模式。
以下是具体介绍：1.购买开发模式：由开发商购买土地，进行商业地产项目的开发。
该模式适用于有一定资金实力的大型开发商，可以直接购买土地进行开发。
2.租赁开发模式：开发商与土地所有者签订长期租赁协议，再进行商业地产项目的开发。
该模式适用于资金较为有限的开发商，可以通过租赁的方式降低开发成本。
3.合作开发模式：开发商与土地所有者进行合作，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于双方资金实力较强的情况下，可以共同进行投资和开发。
4.放款开发模式：开发商向银行或其他金融机构贷款，再进行商业地产项目的开发。
该模式适用于开发商有一定信用和还款能力的情况下，可以通过贷款方式进行开发。
5.合资开发模式：开发商与国内或国际的合作伙伴进行合资，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于国内开发商想要拓展国际市场或国际开发商想要进入中国市场的情况下，可以通过合资方式进行开发。
6.城市更新模式：以老旧城区为基础，通过拆迁改造和更新，进行商业地产项目的开发。
这种模式适用于城市更新需求较大的城市，可以通过更新老旧城区的方式进行商业地产开发。
7.旅游开发模式：将景区或者旅游区域内的土地进行商业地产项目的开发。
该模式适用于位于风景名胜区、海滨度假区等旅游区域的商业地产项目开发。
8.专业化开发模式：由专业的商业地产开发公司进行商业地产项目的开发。
该模式适用于专业的商业地产开发公司通过专业的团队进行商业地产项目的开发。
9.综合开发模式：将商业地产项目与住宅、写字楼等其他类型的地产项目进行综合开发。
该模式适用于综合需求较高的地区，可以通过综合开发的方式满足不同类型的需求。
10.公私合作开发模式：政府与私人开发商进行合作，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于政府希望通过引进私人资本来推动地方经济发展的情况下，可以通过公私合作的方式进行开发。
浅析商业地产三种运营模式
浅析商业地产三种运营模式商业地产是指以商业活动为主要目的的地产项目，包括购物中心、写字楼、商业综合体等。
商业地产的运营模式可以分为三种：自持经营、合作经营和租赁经营。
一、自持经营模式自持经营模式是商业地产项目由地产企业自己进行购建和运营管理。
这种模式下，地产企业拥有完全的产权和经营权，承担全部的经营风险和负债风险。
优点是地产企业可以完全掌控项目的规划、建设和运营，对租户的筛选和管理具有更大的自主权。
此外，地产企业可以通过租金、物业管理费等多种方式获得稳定的现金流收入。
然而，自持经营模式需要投入大量资本，并且运营风险较高，需要具备较强的市场洞察力和运营实力。
二、合作经营模式合作经营模式是商业地产项目由地产企业与其他企业或机构进行合作共同投资和运营管理。
这种模式下，地产企业与合作方共同投入资金和资源，并分享经营收益和风险。
合作经营模式可以通过分摊风险和成本，减轻地产企业的负担。
同时，合作方的参与可以提供更多的经验和资源支持，提高项目的运营效率。
然而，合作经营模式需要双方在利益分配、决策和风险承担等方面达成共识，并且合作关系的稳定性也对项目的运营和发展至关重要。
三、租赁经营模式综上所述，商业地产的运营模式可以根据项目特点和市场需求选择合适的模式。
自持经营模式具有较高的自主权和利润空间，但风险较大；合作经营模式可以减轻地产企业的负担，增加经验和资源支持；租赁经营模式适合小型项目和创业者，投资风险相对较低。
不同的模式有不同的优缺点，地产企业需要根据自身情况和市场环境做出选择，以实现最佳的经营效果。
万达商业地产的发展模式
万达商业地产的发展模式
1.多元化投资模式：万达商业地产通过多元化的产业投资模式，将商
业地产与酒店、文化旅游等产业相结合，实现了产业链的全面融合。
公司
在国内外投资兴办了许多商业综合体项目，如万达广场、万达文化旅游城等，以实现产业升级和效益最大化。
2.运营管理模式：万达商业地产注重运营管理的重要性，采取专业化、标准化的管理模式。
公司建立了一系列有效的内部管理流程和标准，包括
租户选择、市场营销、物业管理等方面，以提高商业地产的运营效率和盈
利能力。
3.大众化消费模式：万达商业地产致力于满足大众化的消费需求。
公
司在规划和设计上注重实用性和便利性，提供了丰富多样的商业和娱乐设施，如购物中心、电影院、餐饮区等，以吸引大量消费者的到来。
4.整合式供应链模式：万达商业地产建立了完整的供应链体系，将商
业地产与供应商进行紧密合作，实现优质物流和供应商资源的共享。
这种
整合式供应链模式能够降低成本、提高效率，从而增加商业地产项目的竞
争力。
5.创新发展模式：万达商业地产注重创新，不断推出新的商业模式和
经营理念。
公司积极发展电商业务，与互联网企业合作开展“线上线下融合”业务，将线上消费和线下体验相结合，以满足消费者多样化的购物需求。
总的来说，万达商业地产的发展模式是多元化投资、运营管理、大众
化消费、整合式供应链和创新发展的综合体。
这种模式使得万达商业地产
在商业地产行业中具有一定的竞争优势，成为中国商业地产市场的领导者之一。
解析商业地产运营三种模式：全部出售、租多售少、只租不售
时隔两年后，楼市调控政策再次出台，其中明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收，这无疑让打算投资住宅的投资者们跌破眼镜，转而选择商业地产（专题阅读），业内人士，商业地产有望继2011年限购令落地后，再次成为投资者的避风港，市场上的香馍馍。
从商业地产的发展来看，开发商们从起初的商业开发，到现在开始向商业运营转型，已经由持有经营取代了简单的圈地销售。
而按开发商的经营模式，则可以分成全部出售、租多售少和只租不售三种形式。
特别是限购令实施已来，为了减小调控政策对开发商业绩的冲击，越来多的开发商开始加码商业地产的投资，租金带来的良好收益不仅减轻了开发商们短期内财务的压力，也让开发商们逐步加大自持商业的比例。
“全部出售”没保障相比“只租不售”和“租多售少”两种较为成熟的商业运营模式，像南坪万达广场、天福克拉广场这样采取纯销售模式的项目也是有的。
业内人士表示，商业全部出售这样的“一锤子买卖”是商业地产在不成熟阶段的过渡产物，一个项目的商业如果全部销售，项目的品质将无法保证。
很多项目，无论区位还是当时开发的品质、规模都非常好，但因为商业全部销售以后，对后期的运营造成了很多障碍，招商变成了大杂烩、一锅炒，导致现在的业态较为混乱。
同样遗憾的商业地产案例在全国很多，我们不难总结出这个规律：商业物业一定要自持，这是对项目今后稳健发展的强力保证。
“租多售少”成主流目前一些商业项目除了销售一部分底商或者是零散商铺外，越来越多开发商加大对商铺的自持力。
如此考虑的主要因素是自持商业除了较为可观租金收入外，其物业本身也在不断增值。
在结束不久的龙湖（专题阅读）“金苹果”计划新闻发布会上龙湖提到，2012年全年龙湖商业项目的零售总额同比增长13%，优于国内50家重点大型商业零售房企3个百分点，租金收入达到5亿元，2013年作为龙湖商业地产快速扩张的一年，预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%。
对于龙湖这种“租多售少”的运营模式，统一规划、统一招商、统一营销推广、统一质量监督，无疑将更有利于商业项目自身的运营。
商业地产轻资产化成功运作的3大模式和4大途径
商业地产轻资产化成功运作的3大模式和4大途径一、商业地产轻资产化成功运作的三大模式1.租赁经营模式：商业地产所有者将物业出租给商户，商户负责运营和管理。
商业地产所有者可以选择长期租约或短期租约，根据租金和租期来获取收益。
这种模式可以减少商业地产所有者的资本投入和风险，将运营风险转移给商户，同时可以灵活调整商业租约，根据市场需求来吸引租户。
2.物业管理模式：商业地产所有者将物业管理和运营交给专业物业管理公司或物业运营机构。
物业管理公司负责商业地产的日常运作和维护工作，包括租赁管理、设施管理、安全管理等。
商业地产所有者可以通过签订合同和收取物业管理费来获取收益，并与物业管理公司共同分享商业地产的运营收入。
这种模式可以降低商业地产所有者的运营风险和管理成本，提高运营效率和投资回报率。
3.联营合作模式：商业地产所有者与商户合作共同经营商业地产项目。
商业地产所有者提供场地和资金，商户负责经营和管理。
商业地产所有者和商户可以按照一定的比例分享商业地产项目的收益和风险。
这种模式可以减少商业地产所有者的资本投入和风险，同时可以借助商户的经验和资源来提高商业地产项目的盈利能力。
二、商业地产轻资产化成功运作的四大途径1.降低资本投入：商业地产轻资产化的关键是减少资本投入。
可以通过租赁、承包、合作等方式减少资本投入，降低风险。
商业地产所有者可以选择将物业出租给商户或合作经营，以降低自己的资本投入，减少运营风险。
2.提高运营效率：商业地产轻资产化的目标是提高运营效率，降低运营成本。
可以通过引入先进的技术和管理方法，提高物业管理和运营效率，降低运营成本。
可以利用物联网技术、大数据分析等手段，实现商业地产项目的智能化运营和管理。
3.开发创新业态：商业地产轻资产化需要不断创新，开发新的商业业态和服务模式。
可以通过引进新的商户和品牌，提供多样化的产品和服务，吸引更多的消费者和客户。
可以借助互联网技术和电子商务平台，开展线上线下联动的多渠道经营。
商业地产三大运营模式
商业地产三大运营模式商业地产是指以商业、零售为主的不动产，其运营模式主要包括自持经营模式、租赁模式和管理模式。
一、自持经营模式自持经营模式是商业地产运营中最为常见的一种模式。
在这种模式下，地产所有者不仅拥有地产的产权，而且自行承担地产的运营和管理的责任。
首先，自持经营模式下的商业地产所有者可以自主规划和设计商业地产的建筑结构、功能布局和商业配套设施，以满足商业租户和消费者的需求。
其次，商业地产所有者可以自行招商，选择适合的商户进驻，并与商户签订租赁合同，确定租金和租期等商业细节。
同时，商业地产所有者还要负责地产的日常运营和管理，包括保洁、维修、安全保卫等。
此外，商业地产所有者还要承担市场风险和商业风险，监控市场动态，并做出有针对性的调整。
自持经营模式的优点是地产所有者可以充分发挥自身的优势和资源，灵活调整运营策略，并获得租金和资本增值的收益。
缺点是运营风险较高，对地产所有者的资金实力、经验和市场敏感度要求较高。
二、租赁模式租赁模式是商业地产运营的一种常见方式。
在这种模式下，地产所有者将地产出租给商业租户，商业租户负责商业的运营和管理，地产所有者则获得租金收益。
租赁模式的优点是商业地产所有者不需要自行承担运营和管理的责任，减少了风险和压力，可以专注于资本的流动和增值。
同时，商业租户通常会对商业地产进行装修和改造，提升商业环境，提高租户满意度和销售业绩，间接推动地产增值。
缺点是商业租户通常只关注自身的利益，可能会对商业环境和共享资源的维护不太重视，需要地产所有者进行管理和监督。
三、管理模式管理模式是商业地产运营的一种新兴模式。
在这种模式下，地产所有者将商业地产的运营和管理交给专业的物业管理公司或商业管理公司，由其来负责商业地产的维护、招商和租售管理等工作，地产所有者则负责资金的投入和监管。
管理模式的优点是能够利用专业的管理公司的专业知识和经验，提高商业地产的运营效率和管理水平，减少地产所有者的运营风险和工作量。
商业地产经营模式与盈利模式分析
商业地产经营模式与盈利模式分析一、商业地产的经营模式1.租赁模式：商业地产经营者将商业房产出租给店铺运营者，通过租金收入盈利。
这是最常见的商业地产经营模式。
商业地产经营者负责房产的维护和管理，店铺运营者负责店铺的经营和管理。
租赁模式的优势在于稳定的现金流和低风险。
然而，商业地产经营者需要对店铺运营者的商业稳定性和信誉进行评估，以保证租金收入的稳定性。
2.自营模式：商业地产经营者自行经营店铺，通过销售商品或提供服务盈利。
自营模式的优势在于对店铺运营具有更大的控制权，可以更好地追求品牌形象和利润最大化。
然而，自营模式存在较高的经营风险和管理成本。
3.物业管理模式：商业地产经营者将商业房产的租赁管理工作委托给物业管理公司，通过物业管理费盈利。
物业管理模式的优势在于商业地产经营者可以专注于房产本身的投资和开发，将租赁和管理工作交给专业机构。
然而，物业管理公司的选择和管理成本也是考量因素。
4.地产增值模式：商业地产经营者通过购入、投资、开发商业地产，在其价值增长后出售或转让获取差价盈利。
这种模式更适用于开发商或资本投资者，因为它需要较大的投资额和相对长期的资金回报周期。
二、商业地产的盈利模式2.销售收入：商业地产经营者如果自营店铺，可以通过销售商品或提供服务实现盈利。
销售收入的盈利模式通常适用于零售或餐饮业务。
3.物业管理费：商业地产经营者委托物业管理公司管理房产，可以通过收取物业管理费实现盈利。
物业管理费通常是按照租赁面积的一定比例收取。
4.增值收入：商业地产经营者通过地产增值获得差价盈利。
地产增值可以通过购入具有潜力的地产、开发建筑、改善物业管理和提高出租率等方式实现。
5.广告合作费：商业地产经营者与品牌商家合作，通过出租广告位或进行品牌合作获得广告费用。
这是一种有机会获得额外收入的盈利模式。
综上所述，商业地产的经营模式和盈利模式在实际运营中通常是多种模式的组合。
商业地产经营者需要根据自身资源和市场需求，选择适合的经营模式和盈利模式，并在运营中不断优化和调整，以实现稳定和持续的盈利。
中国商业地产模式
中国商业地产模式一、万达模式：第一代：单店（5万平米左右；80%持有，20%销售）第二代：组合店（1万平米左右；零售类占80%；百货+超市+影院，没有文化、娱乐、体育、酒店等等业态；主要靠溢价变现）第三代：城市综合体（50-100万平米；大型商业中心+城市步行街+五星级酒店+商务酒店+写字楼+高级公寓，集购物、餐饮、文化、娱乐于一身；占40%面积左右的住宅、写字楼、小型商业出售，其他只租不售）第四代：万达城（15万平米的单体万达购物中心+10万平米的创意休闲街区+10万平米的体验型娱乐中心<大影院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目>+10万平米1000间以上客房的酒店集群<2家星级酒店+3家以上经济型酒店>+20万平米以上的写字楼+40%的住宅和高级公寓）第五代：万达旅游城（万达城+文化旅游度假区）--旅游地产二、万达的五大支柱产业：--商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假万达的核心盈利模式：--通过订单商业、低价拿地、拿旺地、全产业链扩张、现金流滚资产，实现资源无限放大溢出万达的人力盈利模式：--万达是一支具有超强执行力和钢铁纪律的军队；也是一所让员工不断提升价值的学校三、其他几个项目的主题定位1、凯德：低成本资金2、SOHO：小资品味，个性生活，精致世界3、瑞安新天地：新时尚，完美享受4、龙湖天街：时尚生活，天上人间5、天河城：自我超越，越来越好6、香港海港城：勇立潮头，天天时尚7、香港钵兰街：娱乐生活，乐我生活8、东京银座：古典与时尚的碰撞，艺术和现实的交流9、海印集团：专业市场+精品街10：长江集团：专业市场佼佼者11：深圳华南城：专业市场集群佼佼者12：长江集团：市场集群佼佼者，百佳超市+屈臣氏+地产（酒店、住宅、写字楼、码头、展览馆、学校）+基金会四、警示案例伟国集团：杨卫国-专业市场失败者（快速扩张）；杨卫国、杨伟民与17位高管刑拘整租-返利分租（一次性售卖1-15年经营权）村产业（临时用地建市场）+非法集资（承诺每年8%-30%返利）+资金链断链（欠款：开发商3000万，工程款2500万，集资款3个亿）轻资产运作，没有任何的银行贷款五、业态零售百货：百货+超市+专业市场+底商+街铺+专业店+其他附属设施（银行+旅行社+展览+秀场+美容养生）餐饮：中西快餐+餐厅+咖啡店+点心坊+饮料店文化产业：艺术收藏+电影院+KTV+游乐场（+主题公园+影视制作+舞台演艺+电影科技娱乐+传媒）酒店：星级酒店+经济型酒店旅游地产：住宅+酒店+商贸城（+文化旅游城+旅游风景区）六、发展模式1、拿地选址阶段，共同选址：与合作伙伴签订联合发展协议，对商家进行科学组合。
商业地产三大运营模式讲解学习
各类型业态商户倾向运营方式分析——一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于运营方式的选择上。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在运营方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的运营方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的运营方式，而不同的运营方式也适合不同的商业业态。
商业项目的运营方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一、商业项目运营方式解析1、纯租金按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金。
其特点为：①、账期短，现金流较为顺畅选择纯租金的运营方式已成为当今商业项目的主导趋势。
近期，北京出现多个知名传统百货公司纷纷向购物中心商业转型的例子。
例如：翠微百货、王府井百货等。
纯租金的账期短，回笼资金迅速，促使现金流通加速增加商场的可操作性。
翠微百货在其最新的项目--翠微广场中把餐饮业态规划在内，虽然沿用了翠微的品牌名称，但是从铺位分割、业态布局、运营模式等方面来看，翠微广场已经是一家完完全全的购物中心。
②、拥有自主经营权当下新型的购物中心大多数都是选择纯租金的运营方式。
购物中心商场的内部结构与传统百货有很大的不同，传统百货主要以专柜是经营为主要形式，而购物中心是以单点式为主要经营形式，也就是现在所谓的“店中店”形式。
进驻购物中心的这些商户不仅在形式上区别于传统百货，在运营方面也与传统百货有很大的不同--是否拥有自主经营的权利。
每当逢年过节的时候，各大商场都会出现打折促销的场景，但是对于传统百货中的商户来说，庞大的客流并不能解决它们担忧的营业额问题。
因为在传统百货中，由于商户不具备自主经营的权利，因此必须要配合百货公司进行打折等的活动，无论品牌商户自身的发展策略和资金条件是否允许进行打折促销，由于其受到百货公司的限制，这些商户都必须要配合百货公司举办一切活动。
而在受到亏损时，往往都是品牌商户自己先行垫付，这样一来大大降低了经营利润。
商业地产运营模式
商业地产运营模式1.租赁模式：商业地产企业将拥有的商业地产物业出租给商户，商户通过支付租金使用商业地产物业。
租赁模式是最常见的商业地产运营模式之一，商业地产企业通过定期收取租金来获得稳定的收益。
租赁模式的优势是风险相对较低，稳定性强，但收益可能相对较低。
2.销售模式：商业地产企业通过出售商业地产物业来获取收益。
销售模式适用于商业地产企业具备大规模的开发能力和经验，能够通过销售物业获得较高的回报。
销售模式的优势是收益相对较高，但风险也相对较高，销售速度和价格波动可能对企业的收益产生重大影响。
3.自持经营模式：商业地产企业将拥有的商业地产物业自行经营和管理。
自持经营模式适用于企业拥有丰富的管理和运营经验，能够有效地提高物业的租金收益和经营效益。
自持经营模式的优势是企业直接掌控物业的运营，收益相对稳定，但也需要较高的管理能力和成本投入。
4.物业管理模式：商业地产企业将拥有的商业地产物业委托给专业的物业管理公司进行管理和运营。
物业管理模式适用于企业自身没有进行物业管理的能力和经验，或者希望专注于开发和销售业务的企业。
物业管理模式的优势是能够通过专业的物业管理公司提高物业的价值和运营效益，但也需要与物业管理公司建立良好的合作关系。
5.混合模式：商业地产企业结合多种运营模式进行经营。
混合模式可以根据市场需求和企业自身实际情况进行灵活组合，以取得最佳的经营效果。
混合模式的优势是能够充分发挥各种运营模式的优势，降低风险，提高收益。
商业地产运营模式的选择需要考虑多种因素，包括市场需求、企业实力、投资规模、风险承受能力等。
不同的运营模式适用于不同的企业和市场环境，企业需要根据自身情况进行合理选择和灵活调整，以实现最好的经营效果和收益。
浅析商业地产三种运营模式
浅析商业地产三种运营模式文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-浅析商业地产三种运营模式：只售不租、租售结合、只租不售从商业地产的发展来看，开发商从最初的纯商业开发，到现在开始转向商业运营，已经由持有运营取代了简单的圈地销售。
目前商业地产的运营模式，大致可分为三种：只售不租、租售结合和只租不售三种形式。
特别是现今住宅类地产限购政策的实施，越来越多的开发商开始增加商业地产的投资，租金带来的良好收益减轻了开发商短期内的财务压力，同时也让开发商逐步加大了自持商业的比例。
一、只售不租在商业地产早期出现过这种只租不售的运营模式。
相比于另两种较为成熟的商业运营模式，纯销售的商业项目也是有的。
但有业内人士指出，商业全部出售这种“一锤子买卖”是商业地产在不成熟阶段的过度产物，一个商业项目如果纯销售，那么后期项目的品质将无法得到保障。
很多项目在开发时期，无论区位交通还是整体规模，都有着很大的优势，但是后期一旦全部销售，那么对接下来的运营造成了很多的障碍，开发商无法保证整体的运营效益和规模，业态较为混乱，这本身也是对投资者的不负责任。
二、租售结合目前在商业地产运营方面，“租多售少”已经成为一种主流。
很多商业项目除了销售一部分的底商之外，越来越多的开发商开始加大对商铺的自持力。
这样不仅考虑到自持商业部分有较为可观的租金收入，同时保证了其物业本身的不断增值。
对于开发商来说，商业项目的统一规划、统一招商、统一营销推广、统一质量服务和监督，无疑有利于商业项目自身的经营和增值。
从商业经营的角度来看，租售结合的欧式能够有效地快速回笼资金，在销售返租平衡上，开发商的风险是降低的。
在销售过程中，自持部分对投资客户有很强的吸引力，企业通过自持部分相投资客表明运营这个项目的决心和信心，这是销售中很强的助力器。
同时，在项目自持部分的招商中，这种模式能够带来很大的便利性。
在财务成本上，自持部分的商业运营之后还是可以向银行抵押套现的，这本身也是一种资金快速回笼的方式。
中国商业地产八大模式
7.宝龙商业地产模式
核心 产品 代表 项目 优势 宝龙城市广场 无锡宝龙城市广场、杭州宝龙城市广场 （1）低价土地获取能力强，将三四线城市的核心区域作为其土地获取的重点， 并有政府的支持。 （2）采用先进的设计理念，将项目建造成所在城市的地标性建筑。 （3）致力于优化租户组合，与国内外知名连锁店建立了稳固的关系，提升了 自身的形象，并保证了丰沛的商业资源。 （4）采取分阶段开发物业模式，通过先期的住宅及部分商业的销售，保证充 足的现金流。并通过后期大部分商业的持有，保证稳定的现金流。 （5）丰富的商业运作经验、响亮的知名度、合理的定位以及多业态的组合， 保证了其顺利的招商和超强的吸客能力。
盈利 模式 不足
（1）底租加上营业收入提成的办法获得的租金收入。 （2）综合体内住宅、公寓、商业街铺等物业的销售收入。 （1）民企的背景略显单薄。 （2）在商业地产领域，对综合体开发的综合能力尚有欠缺。 （3）龙湖地产自身拥有的商家资源较少，缺少稳固的战略合作伙伴，不利于招商。
盈利模 （1）“现金流滚资产”模式，以住宅、写字楼、商业街的销售养商，提高资产周转率。 式 （2）稳定、持久的租金收入，由于成本的有效控制，整体投资回报率并不低。 （3）具备多元化融资渠道，资金获取能力扩展空间大。 （4）产业链条上游多重资源整合打造竞争力。
不足
（1）操作精细度较差。过分注重租金的有效收取，影响了商业的淘汰升级。 （2）快速复制扩张对人才储备提出挑战。 （3）对国际品牌和国际高端品牌虽然在开始尝试，但重视程度依然不够。
盈利 模式 不足
目前，一贯坚持散售的SOHO也已经开始改变，不仅战略的重心转移到上海， 而且追求租售比的平衡也将是其调整的重点。
6.凯德商业地产模式
核心 产品 代表 项目 来福士、凯德MALL、凯德广场 龙之梦广场等
商业地产发展的三个趋势
商业地产发展的三个趋势
中国的商业和地产之间有非常多的关联。
这两块怎么结合，需要我们既要有商业的眼光还要有地产的眼光。
今天简单谈三个商业地产发展的趋势：
第一个趋势是商业地产的专业化趋势，这种趋势发展得越来越细分了。
越来越细分，会出非常多的专业化的业态。
它一旦专业化，百货商场就没有出路。
这个趋势是必然的，我们一定要很清晰地看出来，否则肯定没有出路。
第二个大的趋势就是网上商城的发展。
网上商城是商业渠道的革命，很多人还没有充分的认识，不尽早的打起精神采取应对措施，传统渠道的一些商品就会死的很难看。
这不是说实物商城就没有存在的空间，肯定有空间。
这个空间就是，要找到网上的业态不能替代的商品，要想清楚，要尽快调整战略。
第三个趋势是商业和地产的无缝结合，就是订单式商业地产的发展。
订单式商业地产就是在地产没有开工之前，商业的用途已经确定，主力店已经签订了入住合同，商场的建设是根据主力店的要求来建设的。
必须在我盖之前，我这个商城做什么东西，商品定位，渠道定位，哪些主力店入驻，都应该事先把它解决，而不是到后来再解决在商业和地产的结合上，一定要有非常专业的思维，要踏着趋势走。
这个世界变化太快，如果我们掌握不了这个世界的发展趋势，就
会被“变化”所淹没。
如果不想被淹没，就要掌握趋势，引领这种趋势。
不了解趋势就只能跟在别人屁股后面亦步亦趋，掌握并运用了趋势才能引领发展！。
浅析商业地产三种运营模式
浅析商业地产三种运营模式：只售不租、租售结合、只租不售从商业地产的发展来看，开发商从最初的纯商业开发，到现在开始转向商业运营，已经由持有运营取代了简单的圈地销售。
目前商业地产的运营模式，大致可分为三种：只售不租、租售结合和只租不售三种形式。
特别是现今住宅类地产限购政策的实施，越来越多的开发商开始增加商业地产的投资，租金带来的良好收益减轻了开发商短期内的财务压力，同时也让开发商逐步加大了自持商业的比例。
一、只售不租在商业地产早期出现过这种只租不售的运营模式。
相比于另两种较为成熟的商业运营模式，纯销售的商业项目也是有的。
但有业内人士指出，商业全部出售这种“一锤子买卖”是商业地产在不成熟阶段的过度产物，一个商业项目如果纯销售，那么后期项目的品质将无法得到保障。
很多项目在开发时期，无论区位交通还是整体规模，都有着很大的优势，但是后期一旦全部销售，那么对接下来的运营造成了很多的障碍，开发商无法保证整体的运营效益和规模，业态较为混乱，这本身也是对投资者的不负责任。
二、租售结合目前在商业地产运营方面，“租多售少”已经成为一种主流。
很多商业项目除了销售一部分的底商之外，越来越多的开发商开始加大对商铺的自持力。
这样不仅考虑到自持商业部分有较为可观的租金收入，同时保证了其物业本身的不断增值。
对于开发商来说，商业项目的统一规划、统一招商、统一营销推广、统一质量服务和监督，无疑有利于商业项目自身的经营和增值。
从商业经营的角度来看，租售结合的欧式能够有效地快速回笼资金，在销售返租平衡上，开发商的风险是降低的。
在销售过程中，自持部分对投资客户有很强的吸引力，企业通过自持部分相投资客表明运营这个项目的决心和信心，这是销售中很强的助力器。
同时，在项目自持部分的招商中，这种模式能够带来很大的便利性。
在财务成本上，自持部分的商业运营之后还是可以向银行抵押套现的，这本身也是一种资金快速回笼的方式。
总体来说，租售结合的商业运营模式和现在一二线市场的主流。
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三大主流商业地产典型发展模式解析
来源：互联网时间：2011-05-06
当众多国内知名开发商开始介入商业地产领域之时，一个迫切需要解决的问题就是如何选择适合自身的开发模式。
企业必须审时度势、量身打造适合自身企业的商业地产开发经营模式，否则盲目进入、跟风开发只能带来失败。
万达模式：订单商业的典范
万达自2001年开始进入商业地产领域，提出"先招商，后开发"的"订单商业地产模式"，从根本上解决了长期困扰商业地产开发建设后"招商难"的问题。
经过十余年的摸索、实践与积累，万达已经成为全国最大的专业商业地产开发商，目前持有物业面积达1000多万平方米。
作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达首创的"订单商业"模式获得了极大成功，其优势主要在于：丰富的开发经验、超前的投资策略、独特的商业资源以及强大的销售能力等。
首先，万达与沃尔玛、百安居等国际零售巨头结成战略合作关系，主力店的进入使万达项目的品牌价值得以提升：其次，连锁经营模式使万达商业地产实现了规模化开发、连锁化经营，使万达的知名度迅速提高；再次，可以实现快速复制，是万达模式得以较快发展的关键。
堪称"订单商业"典范的万达，近期却不断被媒体披露一些前期项目在经营管理、商户招商方面存在问题，这让社会各界开始对万达模式乃至订单商业产生质疑。
实际上，万达所面临的问题不单单是一个企业的问题，而是整个商业地产领域所需要解决的共同问题。
首先是资金问题。
商业地产是复合型产业，是地产、商业、金融等的融合体，是一个进入门槛很高的产业。
在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。
所以，资金瓶颈是任何涉足商业地产的企业不可回避的问题。
特别是对于以自持物业为主的商业地产地产开发，就更需要持续充足的资金链支撑。
否则，即使进入商业地产领域，也不会走远。
其次是人才问题。
随着万达商业广场被不断复制，人才团队也必须不断跟进，否则销售、管理、经营就会出现问题。
这也是转型商业地产的企业首先要面对的，因为商业地产不同于住宅开发，需要既懂地产开发又懂商业经营的复合型人才。
尽管万达面临资金、人才等方面问题，但万达已在商业地产市场确立地位，目前已有多家私募基金、投行在非公开市场对其进行投资。
"订单商业"模式并非万达首创，国外已有成功先例，但经过不断探索与实践的万达模式却是其独有的。
因此，后续的效仿者虽然研究、模仿，但鲜有成功者。
这就证明，再好的模式也要因时因地因企业而异。
SOHO模式：分散销售，快速变现
与万达的定制模式不同，SOHO中国则是将项目分散销售。
这种模式可以快速回笼资金，短时间变现，SOHO中国正是因此而创造了百亿销售额的佳绩。
然而，与此同时出现的则是SOHO项目租户的惨淡经营。
据业内专家分析，商业地产散售成功几率很小，超过九成的散售商铺经营不善，难以为继。
而潘石屹则认为，比较成熟的城市和区域最繁华的商业街区无
一不是分散的产权(即产权散售)，如果将眼光放长远，用每一个商家的智慧和市场自然调节的模式会比统一规划的模式更有生命力。
可能这是一种理想的状态，但散售模式所暴露出的弊端却是现实。
SOHO商业主要以散售为主，业权分散，一旦出现问题，容易发生纠纷。
分散销售模式不合理之处在于：一方面，不能保证业态的合理搭配，开发商不能对业态进行统一的管理和布局。
另一方面，在分散的产权商铺里，业主对租金的期望值不一样。
这样就直接导致空置率比较多，影响整个商业的氛围，已经租出去的商铺经营业绩也不会理想，最后形成恶性循环。
目前SOHO尚都和建外SOHO的商家入驻率都很低，可能都与此有关。
实际上，商铺散售在国外以及港澳地区早已销声匿迹，在国内的一些大城市也正在逐步退出市场。
散售能快速回笼资金，能够将利益最大化，但没有持有型物业对企业的长期发展来说是不利的，特别是对SOHO中国这样的上市公司来说更为不利。
因此，潘石屹也在逐渐调整企业战略，他明确表示，SOHO前门项目的操作将由出售模式向持有模式转型，此外光华路SOHO II、朝阳门SOHO的三期都会持有一部分物业，并透露以后每年持有的物业量都要增大。
加大持有物业的比例，对SOHO中国来说，人才和资金都是需要解决的问题，但毫无疑问，如果想在商业地产领域长期发展，战略转型是必须的。
同样，对于初涉商业地产的开发商，销售还是持有是应该做长远考虑的。
如果出于快速变现的目的开发商业地产，可以采取销售的模式；如果想依靠商业项目带来稳定现金流，无疑自持并管理是最佳选择。
凯德模式：全部自持，双基金配置
有人说，像SOHO中国那样的散售模式不是商业地产，成熟的商业地产模式应是自持物业、长期经营。
姑且不论孰是孰非，但可以肯定的是，长期持有是未来商业地产发展的趋势。
万科、华润、绿城等刚刚进入商业地产领域的开发商都纷纷表示将加大持有物业的比例。
新加坡凯德置地所推崇的全部持有、有效变现、双基金配置模式，是一种可借鉴的商业地产开发经营模式。
凯德是开发商、运营商，也是物业管理者。
来福士是其旗下的商业综合体品牌，集酒店、商业购物中心、服务式公寓、写字楼等为一体，已在北京、上海、成都等地成功复制。
来福士商业模式持续在中国复制，与"来福士中国基金"的财务支持不无关系。
这家来自新加坡的房地产公司早已娴熟地将私募基金和房地产投资信托基金(REITs)嵌入到项目投资、开发和经营管理中。
来福士中国基金是嘉德集团旗下规模最大的一只基金，成立于2008年，初定运作年数为8年，嘉德集团持有50％权益，并充当管理者，其余50％为亚太和欧美的养老基金和长线基金所持有，目前基金资本额已经达到11．8亿美元。
房地产基金在凯德置地的扩张中起到了重要作用。
凯德置地认为，将项目注入基金，保证了项目的持久稳定运营和资产再升级的可行性。
自1994年进入中国至今，凯德置地全国40个城市的开发总业绩约450亿元，而支持项目开发的房地产基金规模则达40亿美元。
一般而言，凯德会在项目建成后，先把项目注入私募基金，待项目能产生稳定现金流时，
再把项目注入REITs。
如此，前者分享物业升值利润，后者则分享长期稳定现金流。
作为一种成熟的商业地产运作模式，凯德已将商业、地产、金融、投资较好地融合在一起，而国内商业地产的运作还远未达到这样的发展水平。
凯德模式可资借鉴之处；一是在于全部持有物业的经营思路，只有长期持有才能带来稳定的现金流，为企业长期可持续发展打下坚实基础；二是融资手段的创新，双基金配置的模式可以保证项目的资金链顺畅。
对于未来以持有物业为主的商业地产开发商而言，如何进行商业定位，实现资本对接，是制约其商业地产项目发展的关键因素，也是决定企业未来发展的战略决策。
商业地产的开发运作模式与一个企业的成长阶段和战略导向有很大的关系。
企业的战略不同，发展阶段不同，在开发商业地产时，选择的模式必然也不同。
因此，进入商业地产领域的企业首先要对企业自身有清醒而客观的认识，选择适合本企业的商业地产模式。
并且，要对商业地产的整体发展趋势有理性的判断。
目前，商业地产已经从地产开发、资源整合走向更高阶段的资本运营，商业地产模式的选择必须顺势而为，逐渐走向成熟。