论析目前房地产开发经营及管理计算
房地产开发经营与管理
房地产开发经营与管理一、行业现状随着经济的快速发展，房地产业已成为国民经济重要的支柱产业之一。
在当前社会，房地产市场的需求不断上升，成为了人民群众购房的首选之一。
房地产开发经营与管理已成为国民经济中一个重要的产业。
随着市场需求不断增加，对房地产市场的发展提供了很大的推动力。
然而，随着行业的不断发展，越来越多的问题暴露出来：开发商提供的产品和消费者的需求之间存在着差距，购房者对自身权益缺乏了解、房地产经营困难等问题。
因此，如何完善房地产开发经营与管理，提高服务质量，满足人民群众基本生活需求，已成为当前的热门话题。
二、发展趋势随着时代的变迁，房地产开发经营与管理得到了很大的改善和提升。
诸如智能楼宇、智能停车、智能安防等一系列新技术不断涌现，成为了行业的发展趋势。
在现代社会中，社区建设是人们关注的热点。
为了更好地满足社区居民的需求，房地产开发经营与管理已经开始探索往社区服务方向发展。
许多社区活动、邻里交友等服务项目不断涌现，吸引了很多人的关注。
房地产开发商加大对社区服务力度，在提高社区文化水平方面发挥了积极的作用。
三、管理措施为了更好地管理房地产开发经营，需要采取相应的措施。
在推进住房保障制度方面，政府需严格落实过往承诺并改进制度建设，完善公共住房保障体系。
此外，加强对住房市场的信息管理，加大对违规行为的处罚力度，保障市场的公正公平，防止房产乱象发生。
在房地产开发经营方面，需要引入高端技术应用，提高工作效率，支持开发商实现精细化管理。
同时，政府也应加强对开发商的管理，加强对开发规模、质量、管理等方面的行业监管，以保证市场竞争的优势地位。
四、房地产开发经营与管理是一个充满机遇和挑战的产业。
要推动行业更好地发展，需要政府、开发商、社区居民等各方的积极配合。
政府需要强化市场监管的力度，为行业提供更好的发展环境。
房地产开发商需要抓住市场机遇，不断更新自身管理模式，提高服务质量。
同时也需要加强社会责任感，切实为人民服务，为推动行业的健康发展贡献力量。
房地产企业的经营与管理
房地产企业的经营与管理随着城市化进程的不断加快，房地产行业成为了一个繁荣快速发展的领域。
随着中国经济实力的不断增强，越来越多的房地产企业脱颖而出，行业竞争日益激烈。
在这样的背景下，房地产企业的经营与管理愈发重要。
本文将从分析房地产企业的经营环境、现状以及经营管理策略等方面进行探讨。
一、房地产企业的经营环境1. 国内宏观环境：中国经济持续稳健增长，城市化进程加快，人口不断向城市集聚，对房地产需求提供了巨大的市场。
政府政策在一定程度上也对房地产市场起到了推波助澜的作用。
2. 行业竞争环境：随着行业的不断发展，竞争也越发激烈。
房地产企业之间的竞争不仅仅是在房地产项目的销售和竞争价格上，更多的是在于品牌影响力、产品质量、管理水平以及资金实力等各个方面。
3. 态势环境：随着全球气候变化问题的日益突出，绿色环保的理念也逐渐渗透到了房地产行业。
绿色低碳、节能环保的房地产产品正在受到越来越多的关注和青睐。
以上所述的就是房地产企业的经营环境，对于企业经营和管理具有非常重要的影响作用。
企业应该全面了解环境的变化，加强市场的监测与分析，为企业的发展制定更加科学的策略。
二、房地产企业的管理现状1. 人才管理：房地产企业是一个依赖人才的行业，因此人才的管理和培养至关重要。
随着城市化的加快，尤其是互联网+时代的加速发展，人才的需求更加迫切。
只有拥有高素质的人才，企业才能在激烈的竞争中立于不败之地。
2. 风险管理：由于行业的特殊性，房地产企业有着相对较高的风险。
尤其是在土地获取、项目开发、销售周期等方面，企业需要合理规避风险，加强内部管理，做好风险的评估与控制。
3. 资金管理：房地产企业需要大量的资金来进行项目开发、营销、运营等各个环节。
如何进行有效的资金管理成为了企业的重要问题。
企业需要合理规划资金投入，并且灵活运用各种资金渠道来满足企业的发展需求。
4. 品牌管理：在竞争激烈的市场中，品牌的影响力至关重要。
房地产企业需要不断提升品牌知名度，树立企业形象，使产品能够得到更多的认可和信任。
房地产企业的经营与管理
房地产企业的经营与管理随着城市化进程的加快和居民生活水平的提高，房地产行业成为了一个备受关注的产业。
房地产企业的经营与管理不仅仅是一种商业行为，更是一种服务和责任，需要企业关注市场变化，规划公司发展，管理资源，为客户提供优质的产品和服务。
本文将从房地产企业的市场分析、战略规划、资源管理、客户服务等方面论述房地产企业的经营与管理。
一、市场分析在房地产企业的经营与管理中，市场分析是至关重要的一环。
通过市场分析，企业可以了解市场需求、竞争对手、政策环境等因素，为企业的发展提供依据。
市场分析主要包括以下几个方面。
首先是市场需求分析。
企业要了解市场上的需求状况，包括消费者的购房需求、定位、价格敏感度等，通过市场调研和数据分析，了解市场的消费者群体，为企业的产品开发和营销提供依据。
其次是竞争对手分析。
企业要对竞争对手进行全面的分析，了解其产品特点、定位、价格策略、市场份额等，为企业的竞争策略和定位提供参考。
再次是政策环境分析。
房地产行业受政策影响较大，企业要对政策环境进行深入分析，了解政策的变化对企业的影响，及时调整战略和业务布局。
最后是市场趋势预测。
基于市场调研和分析，企业要对市场趋势进行预测，了解未来市场的发展方向和趋势，为企业的战略规划和产品设计提供支持。
二、战略规划在市场分析的基础上，房地产企业需要进行战略规划，明确企业的发展方向和目标，制定相应的战略措施。
战略规划主要包括市场定位、产品规划、市场营销等方面。
首先是市场定位。
在市场定位上，企业需要根据市场需求和竞争情况，明确自己的产品定位和目标客户群体，确定自己在市场中的位置和差异化竞争策略。
其次是产品规划。
企业要根据市场需求和趋势，设计符合市场需求的产品，从产品定位、价格、功能、服务等方面进行规划，确保产品能够满足客户的需求。
再次是市场营销策略。
企业需要根据自己的产品和市场定位，制定相应的市场营销策略，包括品牌推广、价格策略、渠道建设、客户关系管理等，确保产品能够被市场接受，实现销售目标。
房地产开发与经营管理
房地产市场现状分析在我国宏观经济政策的影响下，国民经济随着改革开放的不断深入得到了快速发展，房地产业也出现迅猛发展势头，地产行业总体运行良好。
但我国房地产行业市场仍然存在一些问题，本篇从房地产开发现状、需求市场现状等方面进行分析，并提出相应应对措施。
一、房地产市场现状分析（一）房地产开发投资规模日益加大房地产开发市场是构架起土地市场与销售市场的一道桥梁，所有房地产销售都是建立在房地产开发基础之上，没有开发就没有销售。
据有关统计数据显示，房地产开发投资已经成为固定资产投资的一个很重要组成部分，且所占比重呈不断加大趋势，在国家的经济发展中所占地住越来越重要。
（二）价格收入比较高由于我国经济发展水平、居民收入水平的不断提高，我国房价相比以前有了大幅增长。
房价收入比指的就是一套住宅的总价格占一个家庭年收入的比例，房价收入比在世界各国来说，是一个广泛使用的判断房地产价格的重要指标。
我国主流媒体的一项调查显示，目前，32.9%的购房者月供已占到月收入总和的50%以上，已大大超过国际上公认的住房警戒线，必须引起我们的重视。
（三）房屋供求结构失衡由于我国近年来对耕地进行了严格保护，土地开发受到了严格控制，在一定程度上影响了购房需求的持续上涨。
在土地稀缺和价格上升的拉动下，房地产市场出现了投机炒作，出现了投资人大量囤积购买房屋的现象。
大量囤积会造成房屋空置泡沫，出现房价虚涨趋势，同时会造成部分有购房需求的人买不起房屋的现象发生，这是房地产市场供求结构不合理的重要体现。
（四）消费者非理性投资目前在我国有很大一部分消费者对买房仍持观望态度，炒房者、媒体、周围舆论环境在一定程度上影响着消费者的购房动机和行为，同时消费者及投资者对房地产市场未来价格的预测普遍偏高，物价上涨、居民生活消费指数升高、社会资金压力增大等等因素都会影响购房者的消费行为，容易导致非理性消费。
在消费者群体中还普遍存在重买轻租、重新房轻旧房的心理状态，在住房消费心理和住房价格上涨相互影响作用下，大量囤积房产现象时有发生。
房地产开发与经营管理
《房地产开发与经营管理》公式1.E（Rj）=Rf+βj[E（Rm）-Rf]式中E（Rj）——在同一时间段内，资产j应有的预期收益率Rf ——无风险资产的收益率βj ——资产j的系统性市场风险系数E（Rm）——在同一时间段内，市场整体平均收益率2.报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量（St=St-1+NCt-δt）3.空置率=报告期末空置房屋/同期房屋存量（VRt=VCt/St）4.可供租售量=上期可供租售量-上期吸纳量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-Avt-1+NCt）5.平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积（CPt=BUCt/NCt）6.吸纳量=销售量+出租量（A Vt=HSt+HRt）7.吸纳率=吸纳量/可供租售量（ARt=A Vt/HSRt）8.吸纳周期=可供租售量/吸纳量=1/吸纳率（APt= HSRt/ Avt）9.Fn=P+In式中Fn——本利和P——本金In——利息10.i=I1/P式中i——利率I1——一个计息周期的利息11. 单利计息：In=P×n×I Fn=P×（1+i×n）12. 复利计息： In=P[（1+i）＾n-1] Fn=P×(1+i) ＾n13. 实际利率i与名义利率r的关系式：i=（F-P）/P=[P（1+r/m）＾m-P]/P=（1+r/m）＾m-114. i=(1+r)/(1+e)-1 式中 e——通货膨胀率15. 复利计算⑴常用符号P ——现值F——终值（未来值）A——连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值s——每一时间间隔收入或支出的等比变化值n——计息周期数i——每个计息周期的利率⑵公式与系数①一次支付的现值系数和终值系数F=P（1+i）＾n式中（1+i）＾n——一次支付终值系数P=F/（1+i）＾n式中 1/（1+i）＾n——一次支付现值系数②等额序列支付的现值系数和资金回收系数P=A[(1+i）＾n-1]/i（1+i）＾n=A/i[1-1/(1+i) ＾n]式中[(1+i）＾n-1]/i（1+i）＾n——等额序列支付现值系数A=P i（1+i）＾n/[(1+i）＾n-1]=Pi+Pi/[(1+i）＾n-1]式中i（1+i）＾n/[(1+i）＾n-1]——等额序列支付资金回收系数③等额序列支付的终值系数和储存基金系数A=F×i/[(1+i）＾n-1]式中i/[(1+i）＾n-1]——等额序列支付储存基金系数F=A[(1+i）＾n-1]/i式中[(1+i）＾n-1]/i——等额序列支付终值系数④等差序列的现值系数和年费用系数P=A1[(1+i）＾n-1]/i(1+i）＾n+G/i｛[(1+i）＾n-1]/i(1+i）＾n-n/(1+i）＾n｝式中1/i｛[(1+i）＾n-1]/i(1+i）＾n-n/(1+i）＾n｝——等差序列现值系数A=A1+G/｛1/i-n/[(1+i）＾n-1]｝式中1/i-n/[(1+i）＾n-1]——等差序列年费用系数⑤等比序列的现值系数和年费用系数当i≠s ，P=A1/（i-s）｛1-[（1+s）/（1+i）] ＾n｝当 i=sP=nA1/（1+i）式中1/（i-s）｛1-[（1+s）/（1+i）] ＾n｝——等比序列现值系数A=A1×i/（i-s）×｛1-[（1+s）＾n-1]/ [（1+i）＾n-1] ｝式中i/（i-s）×｛1-[（1+s）＾n-1]/ [（1+i）＾n-1] ｝——等比序列年费用系数16. 根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为经营利润，利润总额（实现利润），税后利润和可分配利润四个层次。
论房地产的开发经营与管理
论房地产的开发经营与管理【摘要】：改革开放以来，我国人民生活水平得到极大提高，广大居民对住房的要求也日益增加，房地产业在国民经济中所占的比重也随之增大。
房地产的开发经营与管理工作是房地产业经济活动的核心组成部分，是使房地产产品从规划开发到建设竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产产品价值，满足社会对房地产产品需求的重要经济环节。
房地产开发经营与管理的主要内容包括规划设计管理、开发管理、项目施工管理、物业管理。
本文主要探讨房地产开发、经营、管理之间的协调与整合，以期能使企业的经济效益达到最大化。
【关键词】：房地产规划，开发管理，施工管理，物业管理，整合协调前言随着我国房地产业市场竞争的日益加剧，房地产的开发经营与管理工作成为了企业提高市场竞争的重点。
房地产的开发经营与管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，主要内容包括规划设计管理、开发管理、项目施工管理、物业管理。
为了企业的平稳发展和促进企业经济效益的提高，企业应以完善的管理体系为基础，运用现代化企业管理理论来开展房地产企业的开发经营与管理工作。
一、规划设计管理规划设计管理就是对建筑工程规划设计过程的管理，房地产开发商将所承包的建筑工程的规划设计任务委托给相应的设计单位完成，必然要对建筑工程涉及的成本、进度及目标进行相应的控制和管理。
房地产企业可通过建立完善的规划管理系统来对规划设计进行管理。
规划管理和规划设计的关系相当密切，规划管理系统的建设就是为了提高对规划设计成果的审查和管理水平。
规划管理系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。
房地产开发项目是否成功主要取决于前期的规划设计，规划设计的一个重要环节是要根据客户的需要，收集他们的意见，建立起买家意见与建筑工程规划、设计、建造之间的良好联系。
建筑工程的规划设计管理首先要从工程规划设计抓起，通过对市场细致的调研，建立起多方案的经济比较。
房地产企业的经营与管理
房地产企业的经营与管理房地产企业的经营与管理在当前社会经济发展中起着重要的作用。
房地产行业的繁荣给企业带来了机遇，但也给企业经营与管理带来了挑战。
下面将从组织管理、市场营销、产品创新和风险管理等方面对房地产企业的经营与管理进行探讨。
房地产企业的组织管理对于企业的发展起着关键作用。
组织管理包括组织结构、人力资源管理、信息化建设等方面。
房地产企业的组织结构应该合理，明确各个部门的职责和权责，促进各部门之间的协作和信息共享。
要加强对员工的培训和激励，提高员工的工作积极性和创造力。
随着信息技术的发展，房地产企业应该加强信息化建设，提高管理效率和决策科学性。
市场营销是房地产企业经营与管理的重要环节。
房地产企业应该根据市场需求和消费者的喜好，合理定位自己的产品，并进行有效的市场推广。
在营销策略上，房地产企业可以通过多元化的产品组合、差异化的定价策略和灵活的销售方式来满足不同消费者的需求。
房地产企业还应该加强品牌建设，提高自身的知名度和信誉度。
产品创新也是房地产企业经营与管理的重要方面。
随着房地产市场的竞争日益激烈，仅仅追求产品的数量和规模已经不能满足消费者的需求。
房地产企业应该注重产品创新，通过引进新技术、新材料、新设计等来提升产品的品质和竞争力。
房地产企业还可以通过开展房地产衍生品、共享经济等创新业务来拓展市场与提高盈利水平。
风险管理是房地产企业经营与管理的重要环节。
房地产行业具有高风险性，在经营过程中可能面临市场风险、财务风险、法律风险等各种风险。
为了规避风险，房地产企业应该加强对市场的研究和预测，制定灵活的经营策略，以应对市场变化。
房地产企业还应该加强财务管理，注重现金流的管理和资本的回报，防范财务风险的发生。
房地产企业还应该严格遵守法律法规，保证企业的合规经营。
房地产企业的经营与管理是一个复杂而又具有挑战性的任务。
房地产企业应该注重优化组织管理、科学营销、创新产品和有效风险管理等方面，提升企业的竞争力和盈利能力。
房地产企业的经营与管理
房地产企业的经营与管理房地产业是一个涉及广泛的行业，它涵盖了房地产开发、房地产投资、房地产销售、物业管理等多个方面。
而房地产企业的经营与管理则是保证企业良好发展的基础。
一个优秀的房地产企业，需要建立有效的经营管理体系，制定科学的经营策略，健全的管理机制，以及职能部门的协调与合作。
本文将从房地产企业的经营管理体系、经营策略和管理机制三个方面进行探讨。
1、规划与决策房地产企业的经营管理体系首先需要建立规划与决策的机制。
规划是企业长期发展的路线图，需要根据市场环境、企业资源、技术水平等因素进行科学的分析与制定。
而决策是实施规划的过程，需要根据规划目标和实际情况来做出具体的决策。
规划与决策的有效执行，需要依托于专业的调研分析部门、决策层、执行层等一系列机制来保障。
2、市场开发与销售房地产企业的市场开发与销售是企业经营的重要环节。
企业需要通过市场调研、产品设计、推广宣传等一系列活动来开发市场，同时建立销售团队，制定销售策略，达成销售目标。
优秀的市场开发与销售团队、精准的市场定位与销售策略，都是保障企业销售业绩的重要因素。
3、项目开发与管理房地产企业的核心业务是项目开发，需要建立有效的项目开发与管理体系。
项目开发需要包括土地储备、规划设计、建设施工等环节。
项目管理需要包括项目团队组建、项目进度管控、质量安全管理等一系列措施。
建立高效的项目开发与管理体系，是保障企业项目质量和进度的关键。
4、投融资与资产管理房地产企业的经营需要依赖于资金的投入和回报，同时也需要有良好的资产管理机制。
企业需要建立有效的投融资体系，包括融资渠道、资金运作、风险控制等。
企业还需要建立资产管理机制，包括资产评估、管理和使用，以及资产增值等一系列工作。
5、物业管理与服务房地产企业在项目开发完成后，还需要进行物业管理与服务工作。
包括物业运营、维护管理、租赁服务等。
良好的物业管理与服务是保障房地产项目后期价值的重要环节，需要建立专业的物业管理团队和服务体系。
房地产企业的经营与管理
房地产企业的经营与管理房地产企业是指以房地产开发、销售和管理为主要经营业务的企业。
随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高，房地产市场不断扩大，房地产企业的经营与管理也变得愈发重要。
本文将从房地产企业的经营环境、经营策略和管理模式三个方面进行分析，以期为房地产企业的经营与管理提供一些参考和指导。
一、房地产企业的经营环境1. 政策环境：房地产行业是受政策较为严格的行业之一，政府的相关政策对房地产企业的生存和发展有着直接的影响。
房地产投资、开发、销售等方面都需要遵守一系列政策法规，因此房地产企业必须密切关注政策动态，灵活应对政策变化，把握发展机遇。
2. 经济环境：房地产市场的发展受经济形势的影响较大，经济增长、城市化进程、国民消费水平等都会直接影响房地产市场的需求和供给。
房地产企业需要密切关注经济形势，及时调整经营策略，把握市场需求。
3. 社会环境：社会环境的变化也对房地产企业的经营产生影响。
人口结构、生活方式、消费观念等的变化，会直接影响房地产市场的需求结构。
房地产企业需要关注社会变化，灵活调整产品结构，以满足市场需求。
1. 拓展市场：房地产企业的发展离不开市场的拓展，而市场拓展则需要企业具备强大的销售网络和渠道。
房地产企业需要加大渠道建设和市场推广力度，不断拓展销售网络，提高市场占有率。
2. 产品创新：在激烈的市场竞争中，产品创新是房地产企业长期发展的关键。
企业需要不断研发新产品，提高产品品质，满足不同客户的需求，增强产品竞争力。
3. 品牌建设：品牌是企业的核心竞争力，品牌建设是房地产企业长期发展的保障。
企业需要不断提升品牌形象，加强品牌推广，树立良好的品牌口碑，提高市场认知度和美誉度。
4.团队建设：优秀的团队是企业成功的基石。
房地产企业需要加强团队建设，培养专业人才，打造高效的团队协作机制，不断提升企业整体竞争力。
三、房地产企业的管理模式1.市场导向管理：房地产企业需要以市场为导向，根据市场需求制定产品策略和销售策略，灵活应对市场需求变化，及时调整经营策略。
房地产开发 运营 管理
房地产开发运营管理概述房地产开发、运营和管理是一个综合性较强的行业，涉及到地产项目的规划、开发、销售、运营和管理等多个环节。
本文将从房地产开发、运营和管理的概念和特点、行业发展趋势、运营管理模式等方面进行详细介绍。
1. 房地产开发1.1 概念房地产开发指的是将土地资源进行开发和利用，建设各种形式的房屋或房地产项目，以满足人们的居住和商业需求。
房地产开发包括土地的选址、规划设计、施工建设和交付等环节。
1.2 特点•长周期：房地产开发的周期通常较长，包括前期策划、项目立项、规划设计、施工建设等环节，需要经历较长的时间才能完成。
•多方参与：房地产开发需要联合多方参与，包括土地所有者、开发商、设计师、建筑施工方、销售商等各个环节的人员和企业。
•高风险：房地产开发涉及到大量的投资，存在较高的市场风险，需要开发商和投资方进行风险评估和控制。
2. 房地产运营2.1 概念房地产运营是指对已开发的房地产项目进行市场销售、客户服务、物业管理等一系列运营活动。
房地产运营的目标是提高项目的销售效益、保持项目的竞争力和长期稳定盈利。
2.2 特点•营销策划：房地产运营需要进行市场分析、产品定位、价格策划、品牌推广等环节，以吸引客户和提高销售。
•客户服务：房地产运营需要提供优质的客户服务，包括售前咨询、售后服务、物业维护等，以增加客户的满意度和忠诚度。
•市场调研：房地产运营需要不断了解市场需求和竞争动态，进行市场调研和分析，以及时调整运营策略。
3. 房地产管理3.1 概念房地产管理是指对已开发的房地产项目进行维护、管理和运营的一系列管理活动。
房地产管理的目标是保持项目的价值、提高物业运营效率和提供良好的服务环境。
3.2 特点•物业维护：房地产管理需要进行物业维护和设施管理，包括设备的维修保养、绿化的管理、安全的保障等。
•租赁管理：房地产管理需要进行租赁管理，包括房屋租赁、租金收取、合同签订等环节。
•财务管理：房地产管理需要进行财务管理，包括收入支出的核算、预算编制、财务报表的编制等。
房地产经营与管理房地产经营分析
房地产经营与管理房地产经营分析房地产经营是指对不动产及其交易行为进行管理与运营的过程，包括房地产投资、开发、销售、租赁等多个环节。
而房地产经营的分析则是通过对市场、需求、资源和利润等方面的研究，对房地产经营进行评估和预测，为经营者决策提供依据。
以下是对房地产经营与管理的分析的一些探讨。
首先，房地产经营需要对市场进行深入的研究，以了解市场供需状况、价格变动、政策环境等因素。
这样可以更好地把握市场的机会和风险，制定战略和策略。
市场调研可以通过问卷或访谈等方式获取相关数据，并结合数据分析工具进行定量和定性的研究。
通过对房地产市场的分析，经营者可以选择适合自己经营策略的细分市场，提高竞争力。
其次，房地产经营需要进行资源的分析与调配。
资源分析包括土地资源、资金资源、人力资源等。
对土地资源的分析可以评估土地的位置、用途和发展潜力，从而决定是否进行开发。
资金资源的分析可以评估项目的投资回报率和风险，决策是否进行投资。
人力资源的分析可以评估招募、培训和管理人员的需求，为企业提供合适的人才。
再次，房地产经营需要进行利润分析。
利润分析是对房地产项目的预期现金流和回报进行评估。
利润分析可以通过计算项目的成本、收入和财务指标，如净现值、内部收益率等进行评估。
利润分析可以为经营者决策提供重要的依据，如选择投资项目、设定销售价格等。
最后，房地产经营还需要进行风险分析。
房地产经营面临的风险包括市场风险、政策风险、技术风险等。
风险分析可以通过对市场、政策和技术等因素的评估，识别和评估不同风险对项目的影响，制定相应的风险管理措施。
综上所述，房地产经营与管理需要对市场、资源、利润和风险等进行综合分析。
通过对房地产经营的分析，可以提高经营者的决策效果，降低经营风险，实现经营目标。
同时，房地产经营的分析也需要不断更新和调整，以适应市场环境的变化和经济发展的需求。
只有通过科学的分析和决策，才能实现房地产经营的可持续发展。
房地产企业的经营与管理
房地产企业的经营与管理房地产企业的经营与管理是指房地产企业在市场经济条件下运作和管理房地产开发、销售、租赁等一系列业务活动的过程。
随着我国房地产市场的快速发展，房地产企业的经营与管理也面临着诸多挑战与机遇。
本文将从房地产企业经营与管理的概念、特点、内容以及面临的问题与策略等方面进行探讨。
1. 长周期性：房地产开发需要经过土地调整、规划设计、审批、建设等一系列程序，并且周期较长，通常需要数年甚至更长时间才能完成。
这就要求房地产企业具有长期经营规划和资金预测的能力。
2. 高风险性：房地产市场受多种因素影响，包括政策调整、利率变动、经济周期等。
这些因素会对房地产市场的供求关系和价格产生重要影响，从而影响到房地产企业的经营效果和盈利能力。
3. 资金密集型：房地产开发需要大量的投资，包括土地购置费用、建设投资、市场推广费用等。
这就要求房地产企业具备良好的资金筹措能力和风险控制能力。
4. 与政府关系密切：房地产开发涉及到土地使用、规划设计、审批手续等环节，需要与政府各相关部门进行紧密合作。
政府的政策导向和支持程度对房地产企业的经营与管理具有重要影响。
1. 市场调研与选址：房地产企业在进行房地产开发之前，需要对市场进行调研，了解市场需求与竞争情况，选择合适的项目开发地点。
2. 项目规划与设计：房地产企业需要根据市场需求和项目定位，进行规划设计，包括建筑设计、景观设计、功能布局等。
3. 资金筹措与投资管理：房地产企业需要通过自有资金、贷款、股权融资等方式筹措开发资金，并对资金进行有效管理和监控。
4. 施工与监理管理：房地产企业需要选择合适的施工队伍和监理机构，对施工过程进行管理和监督，确保项目按时、按质、按量完成。
5. 市场拓展与销售管理：房地产企业需要通过市场推广、销售渠道建设等方式进行市场拓展，确保项目销售顺利进行。
6. 售后服务与物业管理：房地产企业需要提供优质的售后服务，同时需要对物业进行良好的管理，保障物业价值和业主权益。
试论房地产开发的运营管理和成本控制策略
试论房地产开发的运营管理和成本控制策略随着国家对楼市调控力度加大，银行房贷收紧，以及各级政府限价，房地产开发企业的市场规模和利润空间都明显受到影响。
万达实施轻资产战略，万科转型供应链管理，融创和恒大投资汽车制造，业界大佬的紛纷转型在某种程度上意味着这个行业经过前期高速发展现在正逐步进入调整阶段。
在此背景下，房地产开发企业在控制扩张节奏的同时，如何采取积极有效的运营管理策略和成本控制策略，更加精益管理企业，成为新形势下保持竞争优势乃至维持企业生存的关键手段。
标签：房地产;运营;管理;成本1、房地产开发运营管理策略房地产运营管理的核心就是为企业的规范管理铺设一条轨道，让企业各项业务安全有序向前运转，平稳准时到达目标。
房地产运营管理涉及融资、财务、设计、成本、工程、销售等各核心业务，是这些核心业务的综合管理和量化管理，也就是我们现代项目管理九大知识体系中的“集成管理”。
下图是房地产运营管理范围（例）1.1阶段性成果管理房地产项目是甲乙双方共同制造的产品，乙方的工作按照项目不同开发阶段体现在策划顾问、造价顾问、建筑设计顾问、设备顾问、商业顾问、精装顾问、销售顾问、规划设计、景观设计、施工图设计、配套工程设计、广告设计、总包施工、专业分包施工、设备采购代理、销售代理、物业管理等等，而甲方的工作主要体现在决策、办理开发手续及推动乙方的工作上。
阶段性成果就是某个开发阶段甲方工作的交付物和委托乙方工作的交付物的集合。
阶段性成果分为两大类——业务型阶段性成果和证件型阶段性成果，对这些阶段性成果交付物的产出管理就是阶段性成果管理，以此推动项目进入到下一阶段。
阶段性成果是建立在企业运营标准和流程基础之上，通过工作指引指导责任部门和配合部门完成。
例：概念设计阶段的成果指导见下表1.2三级计划管理计划管理是开发企业必须具备的管理手段，但方法不同效果差距很大。
三级计划管理通过实践检验是非常不错的计划管理方法。
第一级计划是指企业经营层面关注的计划，包括项目里程碑计划、项目阶段性成果计划等。
房地产企业的经营与管理
房地产企业的经营与管理房地产企业的经营与管理是指房地产企业通过对房地产项目的开发、销售以及资金、人力资源的运营等各个方面的管理活动，以实现企业的长期发展和盈利为目标的一种综合性管理。
房地产企业的经营与管理需要进行市场调研和需求分析，通过对市场的研究和分析，确定房地产项目的开发方向和目标，以满足客户的需求并获得良好的经济效益。
房地产企业还需要进行项目策划和设计。
企业需要根据市场需求和项目特点，制定详细的项目策划方案和设计方案，包括项目规划、建筑设计、物业管理等。
同时还需要进行可行性研究，评估项目的投资回报率和风险，确保项目能够实现预期收益。
接着，房地产企业需要进行项目开发和建设。
根据项目策划方案和设计方案，企业需要组织施工队伍和采购材料，进行项目的地基处理、土建施工、设备安装等各个阶段的工作。
同时需要进行监督和管理，确保项目的质量和进度。
然后，房地产企业需要进行市场推广和销售。
企业需要通过不同的渠道和方式，如广告宣传、网站发布、销售代理等，将开发的房地产项目进行推广和销售，吸引潜在客户和投资者的关注，提高项目的销售额和市场份额。
房地产企业还需要进行资金管理和财务管理。
企业需要合理安排资金的使用和筹集，进行资金的周转和运作，确保项目的资金供应和流动性。
同时还需要进行财务报表的编制和分析，评估企业的经营状况和盈利能力，提供决策依据。
房地产企业还需要进行人力资源管理和组织管理。
企业需要招聘和培训合适的人才，建立健全的组织架构和管理制度，通过激励和奖惩机制，激发员工的积极性和创造力，提高企业的管理效能和竞争力。
房地产企业的经营与管理是一个复杂而系统的工作，它需要企业具备市场洞察力、项目策划能力、施工和工程管理能力、市场推广和销售能力、资金和财务管理能力，以及人力资源和组织管理能力等综合素质。
只有不断提升自身管理水平，才能够应对市场的变化和竞争的挑战，实现房地产企业的可持续发展。
房地产开发经营与管理计算
房地产开发经营与管理（计算部分）1、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30％，其余房款用抵押贷款支付。
抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15％，问月还款额为多少？如果该家庭25％的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭月收入多少，才能购买上述住宅？2、某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款，银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。
若年抵押贷款利率为6.6％，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5％，问该购房者第10年最后一个月份的月还款额是多少？3、某家庭预购买一套面积为80ｍ2的经济适用住宅，单价为3500元/ｍ2，首付款为房价的25％，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。
已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2％和6.6％，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元，问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？4、某家庭以4000元/ｍ2的价格，购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％，抵押贷款价值比率为70％。
如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？5、某家庭以3500元/ｍ2的价格，购买了一套建筑面积为80ｍ2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％，抵押贷款价值比率为70％，月还款常数为65％。
问抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少？6、已知某家庭1998年12月31日为购买价值为50万元的住宅，申请了相当于房价70％的住房抵押贷款，期限为20年、年利率为6％、按月等额还本付息。
2004年1月１日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50％发放）。
已知当地住宅价值年上涨率为5％，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款？7、某投资者以10000元/ｍ2的价格购买了一栋建筑面积为27000ｍ2的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4％的契税、0.5％的律师费用、0.5％的手续费和0.3％的其他费用。
房地产开发与经营管理估价
房地产开发与经营管理估价一、引言在房地产市场中，开发和经营管理是两个关键的环节。
房地产开发指的是将土地或建筑物进行开发和改造，以创造更高的经济价值。
而房地产经营管理则涉及到日常运营和管理工作，确保房地产项目的正常运转和持续增值。
在估价这两个环节时，需要考虑到各种因素，包括市场环境、政策法规、项目规模、资金情况等等。
二、房地产开发估价1. 市场分析在进行房地产开发估价时，首先需要进行市场分析。
这包括对当地房地产市场供求关系、竞争情况、行业趋势等方面的分析。
通过市场分析，可以了解目标市场的实际需求，从而制定合适的开发策略。
2. 技术评估技术评估是房地产开发估价中不可或缺的一环。
包括对土地、建筑物等资产的技术状况进行评估，以确定开发难度和成本。
同时，也需要考虑到开发过程中可能出现的技术风险，从而合理评估开发项目的盈利潜力。
三、房地产经营管理估价1. 资金管理房地产经营管理涉及到资金的使用和管理。
在进行估价时，需要综合考虑资金来源、投资收益率、成本控制等因素，制定合理的资金策略。
同时，也需要考虑到市场风险和资金流动性，确保资金运作的稳健性。
2. 经营风险评估经营风险评估是房地产经营管理估价中的一个重要环节。
需要对市场风险、政策风险、竞争风险等方面进行评估，在制定经营策略时提前考虑并应对可能的风险，确保项目的稳健运营。
四、结论综上所述，房地产开发和经营管理估价是非常重要的工作，需要综合考虑市场情况、技术状况、资金情况和风险因素等各方面因素。
只有通过科学合理的估价方法，才能为房地产项目的可持续发展提供有力支持。
在未来的发展中，需要不断完善估价方法，适应市场变化，提升房地产项目的投资回报率。
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房地产开发的经营与管理分析
房地产开发的经营与管理分析摘要：近年来，由于我国经济的飞速发展，房地产行业如雨后春笋，油然而生。
国内房地产行业日新月异，在产生巨大经济效益的同时，其竞争压力也日益巨大。
因此，对房地产开发企业进行科学合理的经营和管理是保证其抢占市场、在竞争日益激烈的房地产行业利于不败之地的必然要求。
本文从这一背景出发，着重探讨房地产开发经营管理过程中出现的问题，并针对出现的问题给予切实有效的解决措施，旨在为我国房地产企业提供必要的理论指导。
关键词：房地产开发；经营；管理；策略分析abstract: in recent years, due to the rapid development of china’s economy, the real estate industry have mushroomed, arises spontaneously. domestic real estate industry is developing rapidly, and the produced great economic benefits in the meanwhile, the competition is becoming increasingly enormous pressure. therefore, the real estate development enterprise for scientific and reasonable management and management is to ensure that its shares of market, in an increasingly competitive real estate industry to an invincible position in the inevitable requirement. this paper starting from this background, this paper mainly discusses the development and management of real estate management process problems, and in the light of the problems of thepractical and effective solution to, aiming at china’s real estate enterprise to provide necessary theoretical guidance. keywords: real estate development; business; management; strategy analysis中图分类号：f293.33文献标识码：a 文章编号：一、房地产开发企业经营管理的主要部门1.工程部门工程部门主要代表开发商对其所建设的工程项目进行日常管理，其主要内容包括：工程材料的采购与库存；确定施工企业并协调相关事宜；对施工质量和施工制度进行有效监督；对相关合同进行有效管理；在施工过程中给出适当的合理化建议等。
房地产企业的经营与管理
房地产企业的经营与管理随着城市化进程的加快和人口增长，房地产业在中国市场上逐渐成为一个具有巨大潜力和发展前景的行业。
房地产企业的经营与管理存在着许多挑战和困难，需要企业家和管理者对行业的发展趋势和市场需求有深刻的理解，同时需要具备良好的战略眼光和管理能力，才能在这个竞争激烈的市场中获取稳定的经济收益。
一、房地产市场的发展趋势1、城市化进程的加快随着城市化进程的不断加快，城市人口数量不断增加，人口流动性也增强，这导致城市土地资源不断减少，土地供应不断减少，而需求却持续增加，市场对房地产的需求也随之增加。
2、人口结构的变化人口结构的变化，特别是老龄化趋势的加剧，在房地产市场中也会引起一系列的变化，如需求结构的调整、商品房产品结构的变化等，这些都是房地产企业需要充分了解和把握的市场动向。
3、政策的影响政府对房地产市场的宏观调控政策、税收政策等，都会对房地产企业的经营产生重大影响，企业需要密切关注政策动态，及时调整经营策略。
1、市场竞争激烈房地产市场竞争日益激烈，企业需要具备良好的市场分析和战略规划能力，吸引更多的客户，创造更多的竞争优势。
2、土地资源的稀缺性土地资源的再生产周期长，供求关系不平衡，导致土地资源的稀缺性，企业需要通过多种渠道获取土地资源，确保项目的可持续发展。
3、资金压力房地产项目需要大量的资金投入，而企业又需要长期经营，资金需求量大，周期长，资金压力较大，需要企业管理者拥有良好的资金筹集和管理能力。
4、市场波动性房地产市场的波动性较大，随着市场需求和政策的变化，市场行情也会发生相应的变化，企业需要及时做出调整，确保稳定的经营。
1、市场定位企业需要根据市场需求和自身实力确定市场定位，明确目标客户群体，制定相应的营销策略，实现市场的精准定位。
2、产品创新企业需要针对市场需求，开发新的产品，满足不同客户群体的需求，提高产品差异化竞争优势。
3、品牌建设通过品牌建设，提高企业的知名度和美誉度，增强市场竞争力，扩大市场份额。
[实用参考]房地产开发经营与管理公式整理.doc
![[实用参考]房地产开发经营与管理公式整理.doc](https://img.taocdn.com/s3/m/3e69b38c0508763230121225.png)
房地产开发经营与管理公式整理E(R j )=R f +βj [E(R m )－R f ]资产j 预期收益率=无风险资产收益率+资产j 系统性市场风险系数×[市场整体平均收益率－无风险资产收益率] 平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积吸纳量=报告期销售量+报告期出租量新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向指数平滑法：本期预期值=平滑指数×前期实际量+（1－平滑指数）×前期预测值11)1(---+=t t t Q S Q αα式中t Q -本期预测值1-t S -前期实际销售量1-t Q -前期预测值α-平滑指数，01≥≥α利息与利率（一）利息F n =P+I n 式中F n -本利和；P-本金；I n -利息 （二）利率%1001⨯=PI i 式中1I -一个计息周期的利息 单利计息与复利计息（一）单利计息i n P I n ⨯⨯=N 个计息周期后的本例和)1(n i P F n ⨯+=（二）复利利息I n =P[(1+i)n －1]N 个计息周期后的复本利和为：n n i P F )1(+=名义利率与实际利率的关系式设名义利率为r ，若年初借款为P ，在一年中计算利息m 次，1)1(1-+=-⎪⎭⎫ ⎝⎛+=-=m mmr P P m r P P P F i 等额])1(11[)1(1)1(nn n i i A i i i A P +-=+-+= 1)1(F 1)1(1)1()1(A -+=-++=-++=n n n n i i i Pi Pi i i i P 等差A t =A 1+(t －1)G 等比A t =A 1(1+s)t-1注意A 1在等额、等差、等比中计算公式不同毛利率或毛利额=营业收入-营业成本营业利润=营业收入-营业成本-期间费用-营业税金及附加-土地增值税（开发投资）营业利润=营业收入-营业成本-运营费用（持有出租） 营业收入=销售收入+出租收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金期间费用=销售费用+管理费用+财务费用税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额税后利润或净利润=利润总额-所得税可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）动态盈利能力指标：)(NPV 0)1()(1221110t i i NPV NPV i FIRR FIRR CO CI FNPV n t t-++==+-=∑=-财务内部收益率财务净现值投资动态回收期P b =(累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）+上期累计净现金流量现值的绝对值÷当期净现金流量现值实际收益率R r 、名义收益率R a 和通货膨胀率R d ：（1+R a ）=（1+R r ）（1+R d ）静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率投资利润率=项目总投资润总额年利润总额或年平均利×100％ 资本金利润率=资本金润总额年利润总额或年平均利×100％ 资本金净利润率=资本金均税后利润总额年税后利润总额或年平×100％ 税前现金回报率=资本金金流量入）减还本付息后净现年营业利润（净经营收×100％静态回收期P b '=(累计净现金流量开始出现正值期数－1）+上期累计净现金流量的绝对值÷当期净现金流量清偿能力指标：借款偿还期P d=(借款偿还后开始出现盈余期数－开始借款期数）+上期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额（利润、折旧、摊销等）利息备付率=税息前利润÷当期应付利息费用偿债备付率=可用于还本付息资金÷当期应还本付息金额 在商用房地产金融与投资中简化为：偿债备付率=净运营收入÷还本付息金额资产负债率=负债合计÷资产合计×100％流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100％速动比率=（流动资产总额-存货）÷流动负债总额×100％ 盈亏平衡分析盈亏平衡产量=总固定成本÷（销售单价-单位产品变动成本） 盈亏平衡价格=单位产品变动成本+（总固定成本÷产销量） 盈亏平衡单位产品变动成本=销售单价-（总固定成本÷产销量）风险分析中概率分析的期望值法各年现金流期望值∑==mi rt rt t P X NCF E 1)( 寿命期净现值期望值∑=+=m i t t i NCF E NPV E 1)1()()( 各年净现值标准差rt m i i rt rt P X X2t )(∑=-=δ 寿命期净现值标准差∑=+=n 12)1i t t i （δδ寿命期标准差系数％100)(V ⨯=NPV E δ。
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论析目前房地产开发经营及管理计算
（广西方略房地产评估有限公司 530022）
摘要：本文介绍了房地产开发、房地产经营与管理计算的概念，并且对其进行延伸分析这些概念的内涵。
然后，对房地产开发经营与管理计算的基本程序进行阐述，主要分为投资决策阶段、前期准备阶段、建设阶段、租售阶段和物业管理阶段，通过对房地产开发经营与管理计算的分析，得出如何更好的维护房地产企业的权益。
关键词：房地产开发经营管理计算
一、房地产开发经营与管理计算的内涵
1、房地产开发
开发一词是外国的舶来品，意思是借助人力对荒地、矿产、森林、水流等自然资源进行改善利用，以方便人类生活、生产、娱乐等多方面的需要。
由此可见开发具有生产活动的性质。
房地产开发的目地是为了给人类提供生产和生活的空间，而利用已有的各种资源改善人类物质环境的一种活动，在开发过程中主要利用的资源包括土地、建材、劳动力和资金，因此房地产开发跨越了两个领域：生产领域和流通领域。
房地产开发的顺序如下：规划设计现行，选定土地征地拆迁，接着进行土地开发，开发好后的土地上建造各类规划好的房屋，建好的房屋要接受工程验收。
如果从房地产的词义上细分的话，房地产开发有可以分为土地开发和房屋开发，这些开发活动都是房地产企业的生产与再生产过程，土地开发，就是把原先的非建筑用地，通过投资等活动将其变成可以用于进行建设的土地。
房地产开发实际上是开发企业将自己的规划变为具体的房产产品的过程，房地产的开发活动可以细分为六个环节：第一、提出设想阶段，没有设想的提出，没有开发企业的创意，就没有房产开发的存在。
第二、对设想的可行性分析，开发企业通常都将这一任务交给专业的咨询公司来完成。
第三、细节设计，开发企业一般不承担设计的任务，而将这一任务外包给专业的设计公司，将可行性分析报告提交给设计公司，由设计公司将报告变成蓝图。
第四、紧接着开发企业要与专业的建筑公司签订合同，由建筑公司进行建筑施工。
第五、市场销售，这一阶段既可以由开发公司自行销售，也可外包给专业的销售公司。
第六、将建筑物交由专业的物业公司进行管理。
我们通常都将房地产企业定位为虚拟企业，这是有原因的，因为在房地产开发的整个流程中，房地产企业除了在“提出设想、发现商机”这一环节上自力更生之外，几乎将其他的五大环节外包给专业公司，在这一过程中，各个专业公司都被虚拟的纳入了房地产企业，共同完成开发。
2、房地产经营
房地产经营内容多、范围广，普遍将房地产经营分为广义和狭义两方面，本文主张从狭义的角度进行定义，狭义的房地产经营主要是指房地产产品的销售方式，具体有出售和出租两种。
第一、房地产出售，作为一种商品，房地产只有经过销售才能实现它的价值，通常有以下方法：其一现货出售与期货出售，现货销
售就是现场选择，卖者得到款项，而卖者得到部分或者全部房产产权。
期货交易是指市场供给不足时，购买者所购的的只是期待的房地产权，只有待竣工后才转移给买者的交易方式。
其二订购、现购和拍卖等方式。
其三一次性付款或者分期付款。
其四评价出售或优惠出售。
其五批量出售或单宗出售。
第二、房地产出租，出租是房产产品交换的特殊形式，主要体现为它的四大特性：其一出让的是一定期限的使用权而非所有权。
其二只有经过多次交换，房产价值才能得到完全显现。
其三承租者虽然未获得房产产权，但他却只付出了房产价值极小的一部分便能获得房产全部的使用权。
其四出租的消费与流通二重性。
房地产出租分为土地和房屋出租，由于我国土地公有，土地的经营只有出租这一形式，国家规定可以转让的只能是国有土地的使用权。
而房产出租，祖师通过合同确立租赁关系，出租人与承租人明确双方的权利义务，房屋出租在当下我国是房产经营的重大市场，不容忽视，而房产出租的价格则取决于房屋的价值及同期银行的利息。
3、房地产的管理计算
房地产管理计算是房地产企业对企业内部的资源和方案进行科学化和经济化的优化控制与整合。
其实房地产开发已经包含了房地产经营与管理计算，或者说房地产的管理计算贯穿了整个房地产开发与经营的过程之中，通过合理的管理计算促使房地产企业利益的最大化、资源整合最优化和风险最小化。
在房地产的开发与经营过程中，巨大的利润与风险是结伴而来的，在开发与经营过程中，主
要有以下风险：投标风险，即企业在投标过程中向业主做出的让利风险和资金运作风险；市场风险，主要是指承包项目后，外部市场发生的不可预期的较大变化，如钢材或其他主材的价格上涨幅度太大；意外风险，即项目在实施过程中发生不可抗力的意外风险；坏帐损失风险，即项目交工决算后，项目的应收帐款由于特殊原因（如业主破产等）而形成的坏帐损失。
以上风险都需要房产企业进行管理计算，管理计算水平的高低将决定企业经济效益的高低，只有具有高水平的管理计算能力才能不断的提高企业的核心竞争能力。
二、房地产开发经营与管理计算的基本程序
1、投资决策阶段
这一阶段由投资机会选择和投资计算两个程序组成，具体工作包括市场调研、可行性研究、成本管理计算和方案设计等内容，投资机会选择是寻找投资机会后，经过一定量的成本收益计算与分析，筛选出最优的机会。
2、前期工作阶段
这一阶段是为了房产建筑而做准备，主要的工作包括获得土地使用权、提出建设规划、计算所需要的资金并进行融资、签署施工合同等内容。
房地产开发的前期阶段对管理计算有着较高的要求，因为资金是房产建设的生命线，只有资金到位，才能集聚到更多劳力、资源进行整体的开发经营。
在这一阶段还要对房地产投资现金流量及其构成、资金的时间价值及计算公式和房地产投资经济效果进行
计算。
3、建设阶段
这一阶段是房产建筑的形成阶段，从开工到竣工验收。
开发企业一般不承担设计的任务，而将这一任务外包给专业的设计公司，将可行性分析报告提交给设计公司，由设计公司将报告变成蓝图。
开发企业接下来要与专业的建筑公司签订合同，将设计公司的蓝图交由建筑公司进行建筑施工
4、租售阶段
也就是狭义的房地产经营，房地产租售主要有三个阶段，首先是宣传自身的物业及与潜在的消费者进行沟通，以便消费者可以了解物业状况。
其次是通过计算成本、利润而制定出售价和租价，并与代销公司或消费者商定合同条件，就售价或租价达成协议。
最后是签约阶段。
房地产企业是自销房地产或者是由委托代理的公司代销，这取决于房产企业的管理计算，计算的内容主要是自销和代销两者之间利润较高的是哪一种。
5、物业管理阶段
物业管理的内容主要包括经营、管理和服务三方面，物业经营主要是为了使物业保值甚至是增值，通过管理计算进行策划，制定出租方案或销售方案的活动。
物业管理是指对房屋进行及时修缮，维持房屋的使用，并且要完备的计算房屋的数量、产权、完好程度等情况进行记录。
物业服务是指能够及时准确的满足用户的需求如保洁、绿化、安保等服务。
结语：房地产开发经营与管理计算具有很强的综合性，并且具有长期性和很强的地域性等特点，更重要的是在开发经营过程中具有资金密集型和较高的风险性，虽然具有较高的投资回报率，但是在开发经营过程中还是要注意管理计算，准确把握市场风险、政策风险及资金风险，为房地产企业赢得更多的利益。
参考文献：
[1] 杨雨霞.浅谈房地产市场与房地产开发[j].商情，2012年42期。
[2]吴波.试论我国房地产市场的特征与调控[j].中国财经信息资料，2012年36期
[3]喻红兵.浅谈房地产开发业的发展前景[j].湖南财经高等专科学校学报，2008年8期。