[学习]高密度策略——20以上容积率项目研究

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世联高密度策略以上容积率项目研究76PPT

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高容积率下的单体品质象限(北方)
宜居性
(景观、均好性)
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合理性
(日照、通风)
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高容积率下的建议单体选择(北方)
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单体的拼接组合
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研究背景及目的
背景
➢ 可能开发项目中,高容积率是一大类型。 ➢ 具有节地性,符合城市发展方向。
目的
➢ 形成针对高容积率的产品观 ➢ 为高容积率项目的决策提供参考
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研究思路
研究范围:以研究北京代表项目为主,参考集团建成项目信息
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二、体系分解
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产品 = 可能 + 需求
产品线
(可能成为什么?)
➢ 单体的可能性 ➢ 规划的可能性 ➢ ‥‥‥
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客户线
(需要成为什么?)
•社 区定 位
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需求解析(二)
规划
单体
景观
配套及物 其他附加


宜居性
•消解高密度 带来的压迫感
•关注局部小 气候
•同层次的适 当居住混合
•提高居住空 间舒适度
•景观的宜居 性
•提倡精装修, •高密度下融
减少后期装 洽邻里交往

关于城市规划中提高容积率的可行性研究

关于城市规划中提高容积率的可行性研究

关于城市规划中提高容积率的可行性研究【摘要】 :本文通过对容积率概念、合理容积率确定方法及容积率对地价的影响规律的回顾,对三种不同类型的国际城市地区的容积率、开发强度进行了比较分析,提出了提高容积率势在必行的理由,对上海和其他大中型城市今后的土地开发模式具有一定的借鉴作用。

【关键词】:容积率; 城市规划; 可行性[ abstract ]: this article through to the volume concept, reasonable to determine the volume method and volume influence on land price law review, three different types of international city region of the volume rate, intensity of development to carry on the comparative analysis, put forward to raise the volume be imperative reasons, shanghai and other large and medium-sized city in the future mode of land development has certain reference function.[ key words ]: volume ratio; city planning; feasibility 中图分类号:f407.9 文献标识码:a文章编号:【引言】“十二五”期间,上海要通过创新和转型来推动经济增长,就要将提高土地、劳动力和资本等传统要素的利用效率放在非常重要的地位。

上海未来发展将面临日益收紧的土地和劳动力等资源约束,但在提升资源利用效率方面还有巨大空间:可以通过制度、政策、管理和技术方面的变革和创新,实现要素利用效率的提高,推动经济平稳增长。

关于容积率的研究

关于容积率的研究

容积率探讨及案例分析写在前面+容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一不仅仅是数字那样简单……写在前面+容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值。

它的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。

对于开发商来说,提高容积率意味着利润空间的必然增长。

VS对于居住功能来说,容积率越低,居住的舒适度越高。

容积率决定了什么?决定了不同的产品类型之间的配比;决定了不同的产品形态;决定了不同的面积区间;决定了不同的产品户型使用功能;决定了项目的售价和盈利表现;决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。

结论:容积率对应了不同的产品,决定了项目不同的客户层面,进而决定了项目在市场上的竞争格局。

容积率决定物业类型容积率物业类型VS0.8-1.21.2-1.51.5-2.02.0-2.52.5-3.03.0-6.0环境一流的多层/4-5层花园洋房环境一般的多层/具有环境卖点的多层、小高层结合项目正常多层+小高层正常的小高层小高层+18层以内二类高层/环境差的小高层19-33层的高层项目户型面积:92-163平方米建筑类型:高层物业类别:普通住宅,商铺建筑面积:750000 占地面积:165500开盘时间:2010年9月28日入住时间:2011年09月装修情况:毛坯容积率:4.54 绿化率:40 总户数:722 价格待定保利达江湾城起价;5800元/平方米均价;6400元/平方米最高价;7500元/平方米建筑类型;高层物业类别;住宅、高档住宅建筑面积;610000 占地面积;170000开盘时间;2008年9月29日入住时间;2010年8月装修情况;毛坯容积率;3 绿化率;43 总户数;4000物业费;1.7元/平方米车位数;地上2300个;地下670个;首创·国际城起价;6000元/平方米均价;6300元/平方米建筑类型;高层物业类别;住宅、商业、酒店公寓建筑面积;1500000 占地面积;470000 开盘时间;2009年4月入住时间;2010年8月装修情况;毛坯容积率;3 绿化率;35中海国际社区起价;4199元/平方米均价;4900元/平方米最高价;5700元/平方米建筑类型;小高层、高层物业类别;住宅建筑面积;500000 占地面积;170000开盘时间;2009年6月20日入住时间;2011年6月装修情况;毛坯容积率;2.89 绿化率;35 总户数;3000物业费;1.6元/平方米/月东亚国际城价格:清水8300元/平方米,精装12000元/平方米建筑类型:小高层,高层物业类别:住宅建筑面积:546000 占地面积:248400开盘时间;2008年10月11日入住时间;2009年12月31日装修情况;毛坯容积率;2.5 绿化率;60 总户数;450物业费;1.9元/平方米车位数;车位总数:500万科金域蓝湾起价:10000元/平方米最高价;17500元/平方米价格详情;10000-17500元/平方米户型面积;90-145平方米建筑类型;洋房、小高层、景观高层建筑面积;140000 占地面积;93900开盘时间;2010年8月28日入住时间;2011年装修情;清水、小高层精装修容积率;1.5 绿化率;35金地檀郡结论:结合以上浑南新区几大项目综合对比,不难发现,不是容积率越大的项目售价越高。

容积率确定方法案例研究

容积率确定方法案例研究

影响建筑层数的因素--经济性
层数
产品类型
1--5层
独/联/叠
6层
多层/情景洋房
11+1层
小高层
18层
中高层
80米(26层)
高层
100米
高层
120米
超高层
1
2.0不同容积率区间的建筑分类
容积率 建筑密度 住宅类型
0.1-0.3 10~20%
独栋
0.3-0.6 25~30% 独\拼\联
0.6-1.0 1.0-1.2
地价外成本
业态 社区商铺 200~250㎡ 经济型酒店 200~250㎡ 大院别墅 200~250㎡ 花园洋房 100~130㎡ 小户型高层100~130㎡
=前期工程费+基础设施及配套费+期间费用
各业态的容积率面积收益表
预计建面价格
预计地价外成本
容积率面积收益
10000/ ㎡
2700 / ㎡
7300元
规划排布 1.岛屿式
方式
2.行列式
3.自由式
1.行列式 2.自由式 3.向心式
1.轴线式 2.向心式 3.行列式 4.自由式
1.5~2.0 2.0~2.5
1.小高层 住宅 2.小/高层 +多层 3.小/高层 +别墅 4.多种组 合
1.高层住宅 2.高层+小 高层 3.高层+多 层 4.高层+别 墅 5.多种组合
业态
预计建面价格
预计地价外成本 容积率面积收益
社区商铺 50~250㎡ 18000/ ㎡
1887 / ㎡
16113元
普通联排
13000/㎡
2500/㎡
10500元

关于容积率的分析

关于容积率的分析

容积率的概念:容积率是指某一基地范围内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。

而不是规划用地面积,规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。

建筑基地内的以下建筑面积(地下室),不计入该基地核定建筑面积,但须计入可建建筑面积:而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。

衍生出来的容积率内容;1、容积率决定了什么?决定了不同产品类型之间配比决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品,决定了客户不同的客户层面,进而决定了不同的竞争格局3、正常情况下,建筑形式与容积率之间的系数对比建筑形式高品质,低容积率中品质,中容积率低品质,高容积率独立、双拼别墅小于0.3 0.3-0.4 0大于0.4TOWNHOUSE联排别墅0.5-0.6 0.6-0.7 0.7-0.94、5层叠加0.7-0.8 0.8-0.9 0.9-1.16层多层1.1-1.3 1.3-1.5 1.5-1.711层小高层1.7-2.0 2.0-2.2 2.2-2.518层高层2.2-2.5 2.5-2.7 2.7-3.21、容积率低于0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。

2、容积率0.3~0.5,一般独别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了。

如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。

3、容积率0.5~0.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合3~4层,局部5层的楼中楼,这个项4、容积率0.8~1.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。

如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。

5、容积率1.2~1.5,正常的多层项目,环境一般。

如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。

6、容积率1.5~2.0,正常的多层+小高层项目。

7、容积率2.0~2.5,正常的小高层项目。

8、容积率2.5~3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。

对提高城市容积率的看法与建议

对提高城市容积率的看法与建议

• 污水—我们的规划原则一贯坚持雨水污水分流入城市管网, 尤其对市区大片的建筑改建区,在用地功能规划编制的同 时,通过城市排水来统的论证和规划,在建设之先一般都 已作了安排,所以并不存在新的建成区由污水污染环境的 问题。 • 大气—北方地区的燃料结构是大气污染的主要原因,它由 两部分构成,一布分是锅炉房、厨房烧煤造成的烟尘污染, 市区内气化率的迅速提高使其不会构成威胁,这在新的城 市总体规划中已有了充分阐述及安排 ; 另一部分是众多的 汽车尾气产生的空气污染及光化学污染。我国己着手研究 不用汽油为燃料的交通工具,并将实施严格的汽车尾气排 放标准。这样,今后市区内因容积率增高而造成的大气污 染程度定将大幅度降低。 • 噪声 -— 建筑密集地段的噪声源主要来自汽车和设备,发 展高品位的汽车和严格交通管理,可大幅度降低交通嗓声; 而空调制冷等设备运转的噪声则完全可以未用先进设备, 加强减襄吸声、安装铝合金塑钢等密闭搞声性能良好的外 门窗等措施得到有效控制。
提高容积率的方法
• 转变观念 — 我们对利用资源的一贯态度是 开源节流四个字。土地作为一种稀缺资源, 建设用地已十分有限,也就是说“开源” 己不能奢望,“节流”就几乎是唯一积极 的出路,提高建设用地的使用效平即容积 平就是其具体的举措。在当前市场经济逐 步确立的基础上,要牢牢把握土地也是商 品范畴的观点,应倡节约每一寸城市建设 用地的精神,采取措施降低建设征地的速 度,延长市区建设用地的规划建设期限。
对提高城市容积率的看法与建议
丛聪
主要内容
• • • • • 容积率的有关概念 容积率的经济效用 提高容积率的必要性 容积率提高带来的问题 提高容积率的方法
• 定义:建筑容积率简称容积率,又称地积比率,是指总建筑面积与建 筑用地面积的比值。例如,在1万平方米的土地上,有3000平方米的 建筑总面积,其容积率为0.3。由于高层建筑的存在,容积率数值可 以大于1。 • 计算公式:容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 • 容积管制:容积率是城市规划中的一个重要技术指标,它间接反映了 单位土地上所承载的各种人为功能的使用量,即土地的开发强度。人 口众多的地区往往建筑容积率较高。容积率越高表示土地的利用率也 就越高,但是对周边的城市基础设施的压力也越大,因此不可能无限 制的提高容积率,所以世界大部分地区对于城市的建筑容积率均有管 制。 • 奖励容积:世界很多国家都有容积率奖励制度。若开发者能在其开发 土地中为公众提供便利而让出部分利益,例如将底层架空作为公共活 动空间,政府规划部门就会提高该土地的容积率上限,幅度根据法规、 城市总体规划和项目具体情况而定。这也是政府和民间的良性互动。 • 容积移转:为了换取土地利用的最大价值,世界上部分地区允许容积 率在土地间移转,称为容积移转。容积移转主要可分为两种情形:一 是原属一宗土地之可建筑容积,一部份或全部移转至另一宗可建筑土 地建筑使用;二是受限制发展地区(如古迹)的容积一部或全部移转 至另一宗可建筑土地建筑使用。 目前台湾都市地区已经实施容积移转 制度,但数笔土地之间的容积移转须在同一计划区内方可为之。香港 也实施相似制度,以保护具有特别价值的地点及建筑物。

容积率专题研究

容积率专题研究

关于容积率研究的专题报告容积率是“一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。

”[1]容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。

容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。

在中国大致是20世纪80年代后才逐渐流传使用。

容积率是无量纲的比值,通常以地块面积为1,地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率的值。

1.1 容积率是“宗地”面积允许的建筑容量宗地是地籍管理的基本单元,是大地外表一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指定“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。

1.2 容积率是控制性详细规划的强制性指标在《城市规划编制方法》( 建设部令第146 号)中控制性详细规划应包括的内容,其中确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标,确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求是主要内容之一。

同时着重指出,控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。

1.3 容积率是建筑工程规划管理的重要内容容积率既是国有土地使用权出让合同中必须规定的重要内容,也是进行城乡规划行政许可时必须严格控制的关键指标。

“城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理中,必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。

对同一建设项目,在给出规划设计条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中,城乡规划主管部门给定的容积率指标均应符合法定规划确定容积率指标,并将各环节的审批结果公示,直至该项目竣工验收完成。

”2 容积率影响因素分析容积率和建筑密度是宗地和城市建筑容量的主要控制内容。

从景观特色、空间形态、防灾要求、环境设计等角度出发考虑,容积率、建筑密度应有一定的限制。

如何做到容积率最大化和最优化

如何做到容积率最大化和最优化

案例一:星海华庭—
—将容积率做到最大,卖得比竞争对手低,迅速盈利
案例二:中心红树湾
—满足3.18的情况下,如何更多盈利,改变产品功能组合
案例三:杨柳国际新城
பைடு நூலகம்
—地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先,放长线钓大鱼
容积率的确定模型—
—结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定
高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的对应关系
开发商常做的事情——进深大了,容积率提高了,房型变差了,150的房子如此尴尬
南方常见的户型设计,一梯多户的设计 根本上也是提高平均进深,提高覆盖率,增加容积率
比较失败的设计方案_没有增加容积率,却把本来可以舒适的房型设计的不够通透
了解了容积率的内涵和意义将更有利于我们在项目运作过程中,客观理性的决策项目
后期的建筑容积率4.5以上,全部为平均层数30层左右的点式住宅。
较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳天悦龙庭
地块形状狭长,总用地面积51825㎡,总建筑面积21万㎡,其中计 容积率面积17.1万㎡,容积率3.3。
13栋28层的点楼围合而成,空中院馆的户型设计,平均进深较小, 户型面积适中。
实际上应该怎么理解容积率? 先看几个现象,反思容积率在项目开发中的影响因素和机理
现象二:为何做如此多的一体四户? 当容积率从2.8到3.4的时候,做出了不想要的产品,销 售受阻,开发商反思: 市场难以接受一梯四户的产品,开发商想要的一 梯两户没做出来? 面积上去了,开发商却由喜到悲,后悔不已?
板楼一般基本的间距按照日照间距,计算公式: h=ctg(实际纬度+回归线到赤道纬度) 越是北方越大,同一纬度基本相同u回归线以内区域主要 是满足通风、视线干扰问题,便可满足日照间距

豪宅项目容积率研究

豪宅项目容积率研究

• 容积率与规划布局
• 在相同的容积率的条件下,通过巧妙的建筑规划布局,不仅 能在产品类型上
•如:突F、破H项、目创,相新同,的地而块且面积能,够同样获容得积率不,同规划的布舒局差适异度可以非常大,社区空间
和产品的差异也非常大。由于F项目全部采用了高层建筑类型,降低建筑密度,提高绿 化面积;建筑布局也采用了独栋点式布局,采光通风都得到了最佳,270°观景视线与 H项目品质项目就一目了然了
先简单说一说各类物业分别对应的容积率数值:(依据经验和规律)
在容积率低于0.3(超低)的情况下,可以判是一个非常高档的独栋别墅项目;
容积率0.3-0.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但密度有点大,如果穿插部分双
拼别墅、联排别墅,项目品位就相当提高了很多;
容积率0.5-0.8,一般的双拼、联排别墅项目,如穿插独栋别墅的话,密度将增大许
多,即使容积率不大舒适度也会收到很大的影响;
容积率0.8-1.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中规划夹杂
低别墅的话,密度相对增大,那么环境相比而言只能算是一般了;
容积率1.2-1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会
是一大卖点;
容积率1.5-2.0,正常的多层+小高层项目;
✓ 三合院排列,面对面的两栋楼相距超100 米,它不仅以差异化的社区空间和生活 便利的享受引起购房者青睐,而且还可 以用高容积率、高售价保证开发商丰厚
整理课件
的利润回报
• 容积率与土地的增值
• 土地的增值是开发商模切关心的问题,直接影响项目的亏赢,
容积率则是计 •设 种每 产算种 品物 的模业 用型类 地型 比的的 例决参 为考X定i,容因城积市率素规为划Ri,容各积

【发改研究】关于上海工业及研发用地容积率的探讨

【发改研究】关于上海工业及研发用地容积率的探讨

【发改研究】关于上海工业及研发用地容积率的探讨内容摘要:在工业用地的开发管理中,容积率指标是土地开发强度的重要体现,它直接决定着工业用地开发利用的空间集约程度。

上海工业及研发用地管理长期以来都对容积率指标有着明确的控制政策,但是当前的工业及研发用地容积率控制政策是否合理,政策是否有可以优化的必要和方向都是值得研究的问题。

本文通过梳理上海工业用地容积率现状及相关管控政策,对上海工业及研发用地容积率控制政策提出了相应判断和优化方向。

(图片来源于网络)一、上海工业及研发用地容积率管控政策梳理(一)管控政策沿革《上海市城市规划管理技术规定》是上海最早的关于控制工业用地开发强度的文件,文件规定工业用地容积率内环内控制在3.0以下,内外环控制在2.0以下,外环外控制在1.2以下。

2004年国务院对开发区进行整合撤并,为推进工业向园区集中,提高土地利用效率,上海出台了《关于本市郊区工业用地规划指标核定的若干意见(试行)》(沪规区〔2004〕1067号)。

该意见指出,适合以多层厂房生产的行业,其工业用地容积率可按不超过1.5控制。

该意见把郊区工业用地的容积率从原来规划的1.2提高到了1.5。

为倡导节约使用土地,郊区工业用地除有特殊工艺要求的产业外,容积率不得低于0.6。

这一规定明确了郊区工业用地容积率控制在0.6-1.5之间,允许研发、中试等功能根据个案进行申报,这为郊区工业用地转型提供了可能。

随着郊区工业园区的进一步发展,上海出台《关于进一步加强土地集约利用,合理核定郊区工业用地规划指标的意见》(沪规区〔2008〕287号)。

该意见指出,郊区工业用地除有特殊工艺要求的产业外,容积率一般不得低于0.8;为鼓励建设多层厂房,适合以多层厂房生产的行业应按容积率不高于2.0控制;对于生产工艺允许或带有研发、中试等内容的工业用地,按容积率不高于3.0控制。

这客观上提升了工业用地容积率,设定下限0.8,提高上限至2.0,局部3.0。

提高容积率报告

提高容积率报告
率和建筑高度。
总结词
03
深圳福田CBD建设项目的实施,使该地区的容积率得
到显著提高,为城市现代化进程提供了有力的支撑。
05
CATALOGUE
提高容积率的社会和经济影响
对城市环境的影响
01
增加城市绿化
高容积率项目通常会带来更多的 公共空间和绿化区域,有助于改 善城市环境。
02
提高土地利用效率
03
促进城市更新
改造措施
通过新建高层建筑和立体交通系统,提高陆家嘴地区的容积率和建 筑高度。
总结词
通过立体开发和高层建筑的建设,上海陆家嘴金融贸易区的容积率得 到了有效提高,进一步提升了该地区的商业和金融地位。
深圳福田CBD建设项目
原有容积率
01
深圳福田CBD的容积率较低,制约了城市的发展和现
代化进程。
改造措施
02 通过优化土地利用和建筑规划,提高福田CBD的容积
02
对提高容积率进行技术经济分析 ,评估其对周边环境和建筑的影
响。
对提高容积率进行社会影响评估 ,分析其对居民生活和城市发展 的影响。
03
根据评估结果,制定相应的实施 方案和措施。
04
02
CATALOGUE
容积率概述
容积率的定义
容积率是指地块面积为A的地块上, 附着物的总建筑面积为B,二者之比 即为容积率。
VS
容积率是衡量一个小区居住密度的重 要指标,也称为建筑面积毛密度。
容积率的影响因素
01 02 03 04
容积率受到城市规划、土地利用、建筑设计、环境质量等多种因素的 影响。
城市规划中,容积率的确定与地块的位置、交通状况、公共设施配套 等密切相关。

高密度规划设计要点

高密度规划设计要点

高密度规划设计要点一、住宅开发强度分析土地容积率在1.0以下,一般基本可以规划为低层为主的居住社区;1.0-3.0范围内,可以考虑设置成低层住宅+高层住宅的模式,一般来讲,低层住宅售价高,在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例,以提高土地价值。

如何来提高低层住宅比例呢?那么应尽可能提高低层住宅部分的容积率。

首先我们对土地开发强度进行分析,以此来分析低层住宅的容量极限。

假设:用地300*300米,全联排别墅,三层局部退台,假设地上面积为2.5倍基底面积,开间中间套6米,端套7.5米,进深18米,南北间距按照15米控制,东西间距按照6米控制,退界按照6米控制,规划54栋6-8联排,计算强排容积率为1.13,建筑密度达到45%。

一般而言,住宅地块建筑密度都会控制在30%以内,因此建筑密度是限制容积率提升的最大障碍。

为明确容积率与建筑密度关系,建立公式如下:建筑面积基底系数=地上建筑面积/基底建筑面积,容积率=建筑密度*建筑面积基底系数(容积率暂不考虑配套设施)。

附表1对低层住宅容量进行了分析,可以看出在建筑密度控制在30%时,建筑面积基底系数取3,则容积率可以达到0.9。

从以上分析可以看出,建筑密度和建筑面积基底系数决定了建筑容量大小。

建筑密度受地块条件、建筑间距、建筑进深、日照分析等诸多因素影响,具体项目可以根据强排和当地项目经验数据确定。

建筑面积基底系数受产品地上建筑面积层数、底层建筑面积影响。

在建筑密度无法突破的情况下,提高容量的主要设计手法有(见附图3):1.增加建筑层数,以提高建筑面积基底系数。

2.尽量增加地下室、阁楼等不计容面积阁楼等不计容面积,使得实际容量提高。

图3 高容量设计手法二、高容量设计优化总结由于各个地区规划控制指标不同,为了高容量开发,同时达到高品质要求,可以采取的优化设计手法有:1.在规划指标范围内,提高建筑进深,增加户均面积。

基于高分辨率遥感影像的城市建筑密度和容积率提取方法研究

基于高分辨率遥感影像的城市建筑密度和容积率提取方法研究

基于高分辨率遥感影像的城市建筑密度和容积率提取方法研究发表时间:2018-05-31T09:51:08.247Z 来源:《基层建设》2018年第10期作者:张磊[导读] 摘要:随着近年来城市化进程的不断加快,已经有许多建筑物拔地而起。

合肥市测绘设计研究院安徽合肥 230000 摘要:随着近年来城市化进程的不断加快,已经有许多建筑物拔地而起。

加之居住在城市的便利性,更多的人选择在城市居住。

高分辨率遥感影像作为一门目前被广泛推崇的信息提取技术,在城市建筑密度和容积率提取方面起着极大的作用。

文章通过对数据和资料的搜集整理,提出了估算城市建筑密度和容积率的方法,并对结果进行了分析和验证,希望能对城市建筑密度和容积率的提取方法研究有所帮助。

关键词:高分辨率遥感影像;城市建筑面积;容积率;提取方法研究 1前言为了更好的对城市的居住环境状况进行判断分析,需要对城市建筑密度和容积率进行提取研究。

建筑密度是城市土地利用的形态控制指标,而容积率则是综合性控制指标,两者具有十分密切的关系。

高分辨率遥感影像是目前十分热门的信息提取技术,能够提供更加便捷和更加详细的数据来源。

通过高分辨率遥感影像对两者进行提取分析的方法是目前较先进的一种,对其的研究也比较少,如何更好的进行提取,是一项急需研究的课题。

2数据资料的搜集整理要能够基于高分辨率遥感影像技术对城市建筑密度和容积率进行研究,具体的统计数据和大量的资料是不可缺少的,下面是研究时需要搜集的数据资料的罗列与阐述: 2.1数据资料的搜集为了更好的对城市建筑密度和容积率进行提取方法的研究,需要根据实际的数据信息作为参考。

使用遥感数据和一系列的辅助性资料作为研究材料,能够使研究更加完整和便捷。

选取的遥感数据包括2018年某地区超分辨率遥感影像,分辨率为0.60m。

辅助性资料的选取包括某地区1:300000的DEM影像、边界矢量图和行政区划图与地形图等。

2.2数据资料的整理搜集完了所需要的数据后,就是对数据的整理与归纳。

城市综合体项目如何进行容积率分析

城市综合体项目如何进行容积率分析

城市综合体项目如何进行容积率分析如何进行容积率分析目前,大型城市综合体项目备受关注,特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天,商业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素,成为地方政府及开发商追捧的热点。

这类项目通常:一、功能组成复杂。

酒店(星级组合、类型组合)、商业(商业街及购物中心)、写字楼(含SOHO)、住宅(普通住宅及公寓);二、投资组成复杂。

投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、主力商户等各路神仙汇聚一堂,好不热闹。

三、终端消费复杂。

严格地说,它已经不是一个地产项目,而是一个区域建设,且这类项目大多位于城市的核心地段,最终提供的是一个建筑群,是一个城市的心脏。

包含了商业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。

本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。

政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同提到容积率,千头万绪的事情便会纠缠在一起。

城市规划中如:生态环境,人口密度、机动车数量以及绿化面积、日照、卫生、消防等的要求便会一并涌出;美学领域的因素如:建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。

政府和开发商,在这个问题上关注的重点有所不同。

政府对城市建设承担综合责任,以社会效益为主,开发商更多关注经济效益。

这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍思路。

开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面:一是业态的合理性二是产品的可实现性三是经济的可盈利性营销顾问对业态的合理性负责,建筑师对产品的可实现性负责,成本控制中心对可盈利性负责。

三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色,对项目的成败至关重要。

基于此,容积率分可沿以下思路:定性(土地性质、业态组合)重点研究业态组合的联动性定量(产品组合、建设规模)重点研究容积率分析(成本分析、财务分析)从经济角度说明赢利状况观点一:容积率是由市场需求、城市规划及成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。

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