商业地产业务特点解析(上)
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于这 些 分
二、 定位策 划 阶段 定位 策划 阶段 重 要 的工 作是项 目定位 、 态 业 组合 规划 及商业 体量 策划 。 项 目定 位 需要 明确 是 做 哪种 类 型 和 档 次 的 场所 。 根据 项 目所在 的地 段 ， 城市 商 圈分析 ， 做 明 确 是做成 开 放式街 区、 型购 物 中心或 是 批发 市 大
能增 加 项 目利 润 ，但对 长期 经 营 会 造 成 巨大 困
商 业地 产业 务 开展之 初 的开 发商 来 说 ， 增加 很 会 大 的管 理难度 ， 存在 较 高 的管 理风 险 。
难 ，商 铺 小业主 可 以将铺 位 出租 给任 何租 户 ， 很 难 实现 商场 内商 业业 态 的统 一规 划和 管 理 （ 除非 返 租） ，卖场 没有 特 色 ，不 同 的商业种 类 搭 配错
业 内经 验是 ７ ０米 以 内是 比较适 宜 的。宽度主 要 ０ 是考虑 内街和 通道 的宽度 ，过宽 的 内街 给人 感觉 空旷， 当路 过通 道使 用 ， 不利 于 商业 氛 围 的形成 ，
过窄 的 内街和 通道给 人感觉 拥挤 、压抑 ， 留不住 人 。在 高度方 面 ，现代 购物 中心 很注重 高度 的变
所 指 的商业 地产 是狭义 概念 。
售收 入 、 利润 率 、 金 流 ， 现 总体 说来 是 以财 务层 面 的指标 为 主 。 目目标通 常反 映在 项 目运 营 目标 项 书中， 标杆 企 业 的住宅 项 目运 营 目标书 中 的指 标
就是 以财 务指 标 为主 ， 点是 利润 率 。商业 项 目 重
时候 ， 他们 更 多的 是关注 住宅 。这 种 项 目拓展 方
味 地 追 求 商业 项 目的短 期利 润 有 时候 会
式 容易 造成 商业 地产 的产 品线太 长 ，不 同档 次 、
不 同类 型 的商场 可 能都会 有 ，这 对 于人才 不 足 、
起 到 相 反 的作 用 ， 比如 将 部 分 商铺 出售 ， 期 内 短
化 ，让顾客行 进过程 中在心 理上 形成跌 宕起伏 的 感受 ， 持续不 断地感受 惊喜 。 商场 内街道 高度 一般 有三个 层次 ： 正常街道 高度 （ 商铺 高度一 般与 正常
高度相 同）挑 高街道 高度和通 透街 道高 度 。正常 、 度 ）广 州天 河城 是“ ” 。 ， ０型
房地产开发
Ｃ 『 Ａ 舳 ＡＪ Ｓ Ｔ ＨⅣ 『Ｅ 似 Ｅ
商业地产业务特点解析（ 上）
黄平 深圳 赛普 管理 咨询 公司
广 义 的 商业 地 产 包括 零 售 、 酒店 、 字楼 等 写
与销 售 收入 ，通 常关 注 的指标 是 节 点完成 率 、 销
多种商 业形 态 。 义 的商业 地产 指零 售或批 发用 狭 途 的商业 场所 ，不包括 与 住宅 配套 的裙 楼底 商 ， 购 物 中心 （Ａ Ｌ 是最 典型 的狭义 商业 地产 。 Ｍ Ｌ） 本文
乱， 无法 留住人 气 。
开 发 商 应 该对 自身 的商 业 地产 管 理 能 力 作
出评 估 ， 楚现 有商 业管 理 团 队的策 划 、 清 设计 、 招 商及 运 营 能力 ， 明确 与 自身 能力对 应 的商 业项 目 区位及 规模 ，是 在 一 线城 市 核 心 商 圈建 购 物 中
商业地 产 是 以商业 功 能 、商业 需求 为导 向， 对 房地 产物 业 的需 求和 功 能进行 科 学规 划 ， 以使 之 适应 商业 经营 需要 的房地 产开 发 。 与住宅 地产 相 比， 商业 地产 在 项 目开发 与经 营管 理上 有其 自 身特 点 。
一
与住 宅 不 同 ， 是 建 完 了就 卖 掉 ， 不 商业 项 目通 常 是不卖 的 。 商业 项 目在 开 发建设 完成 后进 入经 营 阶段 ， 常是 由开 发商 自己进行 经 营管 理或 委 托 通 专业 的商 业管 理公 司统 一经 营 管理 ， 营业 绩 的 经 好 坏 不仅 对开 发商 的 公司 品牌 ， 且对 城 市 的经 而 济、 社会 将 产 生 重 要影 响 ， 业项 目最 看 重 商 业 商 场 所 的销 售 业 绩 ， 关键 的衡 量 指标 是坪 效 ， 每 即 平 方米 上 的销 售收 入 。只有 商铺 的业 绩 提 高 了， 才 能 收到 更 多的租 金 ， 因此 商业 项 目更 关注 客户 层 面 ， 有 客 户 业绩 提 升 了 ， 能收 到 更 多 的租 只 才 金 ， 能实现 商业 项 目的财 务 目标 。 才
电梯 是商 场 内部 的主要 竖 向交 通工 具 ， 电梯 包 括 自动扶 梯 、 光 电梯 和 人 货 电梯 ， 中 自动 观 其 街道 的净 高一般是 ３至 ４ ，挑 高街道 的高度 通 米 常 是两 层或 三层 楼 的高度 ， 可达 ｌ 以上 ， 透 ０米 通
街道 的高度 是指从地 面至建 筑物 顶部 的高度 。 中
一
、
项 目拓展 阶段
很 多地 产 公司 有住 宅地 产开 发 经验 ， 向商业
地 产业 务延 伸 ， 目拓展 对 各城 市政 府 资源依 赖 项 比较大 ， 因此大 部 分商业 地产 项 目拓 展是 依托 住 宅 地产 完成 的， 市公 司管 理层 常常 把商 业项 目 城 当作住 宅 的附属 物 看待 ， 别是做 综 合体 项 目的 特
住宅 地 产 快速周 转
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宣 主 蕉 塑 五
删 Ｒ Ａ ５ Ｔ Ｅ ＬＥ Ｅ
建 筑 空 间 设 计 需 要 以 消 费者 的 感 受 作 为 基
本 出发 点 ， 点要 确 定 建筑 的长 度 、 度 、 度 。 重 宽 高 购物 中心单层 步行距 离不应 过长 ，购物 中心如 果 像首都 机场候 机楼 的长 度 ， 怕没 人愿意 去逛 了 ， 恐
庭 是现 代购物 中心特 有 的建筑 形 态 ，一 般采 用通 透街 道 的高度 ， 形成 一个视 觉 的舒展 空间 ， 方面 一 通过 展示作 用提 高各 楼层 的商业 价值 ，另一 方面
二、 定位策 划 阶段 定位 策划 阶段 重 要 的工 作是项 目定位 、 态 业 组合 规划 及商业 体量 策划 。 项 目定 位 需要 明确 是 做 哪种 类 型 和 档 次 的 场所 。 根据 项 目所在 的地 段 ， 城市 商 圈分析 ， 做 明 确 是做成 开 放式街 区、 型购 物 中心或 是 批发 市 大
能增 加 项 目利 润 ，但对 长期 经 营 会 造 成 巨大 困
商 业地 产业 务 开展之 初 的开 发商 来 说 ， 增加 很 会 大 的管 理难度 ， 存在 较 高 的管 理风 险 。
难 ，商 铺 小业主 可 以将铺 位 出租 给任 何租 户 ， 很 难 实现 商场 内商 业业 态 的统 一规 划和 管 理 （ 除非 返 租） ，卖场 没有 特 色 ，不 同 的商业种 类 搭 配错
业 内经 验是 ７ ０米 以 内是 比较适 宜 的。宽度主 要 ０ 是考虑 内街和 通道 的宽度 ，过宽 的 内街 给人 感觉 空旷， 当路 过通 道使 用 ， 不利 于 商业 氛 围 的形成 ，
过窄 的 内街和 通道给 人感觉 拥挤 、压抑 ， 留不住 人 。在 高度方 面 ，现代 购物 中心 很注重 高度 的变
所 指 的商业 地产 是狭义 概念 。
售收 入 、 利润 率 、 金 流 ， 现 总体 说来 是 以财 务层 面 的指标 为 主 。 目目标通 常反 映在 项 目运 营 目标 项 书中， 标杆 企 业 的住宅 项 目运 营 目标书 中 的指 标
就是 以财 务指 标 为主 ， 点是 利润 率 。商业 项 目 重
时候 ， 他们 更 多的 是关注 住宅 。这 种 项 目拓展 方
味 地 追 求 商业 项 目的短 期利 润 有 时候 会
式 容易 造成 商业 地产 的产 品线太 长 ，不 同档 次 、
不 同类 型 的商场 可 能都会 有 ，这 对 于人才 不 足 、
起 到 相 反 的作 用 ， 比如 将 部 分 商铺 出售 ， 期 内 短
化 ，让顾客行 进过程 中在心 理上 形成跌 宕起伏 的 感受 ， 持续不 断地感受 惊喜 。 商场 内街道 高度 一般 有三个 层次 ： 正常街道 高度 （ 商铺 高度一 般与 正常
高度相 同）挑 高街道 高度和通 透街 道高 度 。正常 、 度 ）广 州天 河城 是“ ” 。 ， ０型
房地产开发
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商业地产业务特点解析（ 上）
黄平 深圳 赛普 管理 咨询 公司
广 义 的 商业 地 产 包括 零 售 、 酒店 、 字楼 等 写
与销 售 收入 ，通 常关 注 的指标 是 节 点完成 率 、 销
多种商 业形 态 。 义 的商业 地产 指零 售或批 发用 狭 途 的商业 场所 ，不包括 与 住宅 配套 的裙 楼底 商 ， 购 物 中心 （Ａ Ｌ 是最 典型 的狭义 商业 地产 。 Ｍ Ｌ） 本文
乱， 无法 留住人 气 。
开 发 商 应 该对 自身 的商 业 地产 管 理 能 力 作
出评 估 ， 楚现 有商 业管 理 团 队的策 划 、 清 设计 、 招 商及 运 营 能力 ， 明确 与 自身 能力对 应 的商 业项 目 区位及 规模 ，是 在 一 线城 市 核 心 商 圈建 购 物 中
商业地 产 是 以商业 功 能 、商业 需求 为导 向， 对 房地 产物 业 的需 求和 功 能进行 科 学规 划 ， 以使 之 适应 商业 经营 需要 的房地 产开 发 。 与住宅 地产 相 比， 商业 地产 在 项 目开发 与经 营管 理上 有其 自 身特 点 。
一
与住 宅 不 同 ， 是 建 完 了就 卖 掉 ， 不 商业 项 目通 常 是不卖 的 。 商业 项 目在 开 发建设 完成 后进 入经 营 阶段 ， 常是 由开 发商 自己进行 经 营管 理或 委 托 通 专业 的商 业管 理公 司统 一经 营 管理 ， 营业 绩 的 经 好 坏 不仅 对开 发商 的 公司 品牌 ， 且对 城 市 的经 而 济、 社会 将 产 生 重 要影 响 ， 业项 目最 看 重 商 业 商 场 所 的销 售 业 绩 ， 关键 的衡 量 指标 是坪 效 ， 每 即 平 方米 上 的销 售收 入 。只有 商铺 的业 绩 提 高 了， 才 能 收到 更 多的租 金 ， 因此 商业 项 目更 关注 客户 层 面 ， 有 客 户 业绩 提 升 了 ， 能收 到 更 多 的租 只 才 金 ， 能实现 商业 项 目的财 务 目标 。 才
电梯 是商 场 内部 的主要 竖 向交 通工 具 ， 电梯 包 括 自动扶 梯 、 光 电梯 和 人 货 电梯 ， 中 自动 观 其 街道 的净 高一般是 ３至 ４ ，挑 高街道 的高度 通 米 常 是两 层或 三层 楼 的高度 ， 可达 ｌ 以上 ， 透 ０米 通
街道 的高度 是指从地 面至建 筑物 顶部 的高度 。 中
一
、
项 目拓展 阶段
很 多地 产 公司 有住 宅地 产开 发 经验 ， 向商业
地 产业 务延 伸 ， 目拓展 对 各城 市政 府 资源依 赖 项 比较大 ， 因此大 部 分商业 地产 项 目拓 展是 依托 住 宅 地产 完成 的， 市公 司管 理层 常常 把商 业项 目 城 当作住 宅 的附属 物 看待 ， 别是做 综 合体 项 目的 特
住宅 地 产 快速周 转
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删 Ｒ Ａ ５ Ｔ Ｅ ＬＥ Ｅ
建 筑 空 间 设 计 需 要 以 消 费者 的 感 受 作 为 基
本 出发 点 ， 点要 确 定 建筑 的长 度 、 度 、 度 。 重 宽 高 购物 中心单层 步行距 离不应 过长 ，购物 中心如 果 像首都 机场候 机楼 的长 度 ， 怕没 人愿意 去逛 了 ， 恐
庭 是现 代购物 中心特 有 的建筑 形 态 ，一 般采 用通 透街 道 的高度 ， 形成 一个视 觉 的舒展 空间 ， 方面 一 通过 展示作 用提 高各 楼层 的商业 价值 ，另一 方面