某地产项目初步策划报告(PPT 87张)

保定市总体规划 保定市城市总体规划（ 2001 ～ 2020 年）中保 定被定位为“国家历史文化名城，冀中地区 中心城市”。根据国务院批复的《保定市城 市总体规划》，保定市的城市规划区范围为 916.3平方公里。 在城市规划区内，实行统一
管理。 2005 年，主城区实际居住人口要控制
在80万人以内，建设用地控制在79.6平方公里 以内；到 2010 年，主城区实际居住人口要控 制在90万人以内，建设用地控制在88.2平方公
2004年 20800
2005年 21898
2003年保定市房地产发展处于谷底； 2004年各项指标均有大幅增长，尤其是 商品房增幅过大，2005年，仍在顶部运 行，但由于受政策影响，商品房交易量 有所降低，房地产过快增长的势头得到 了遏制；房屋抵押登记数量2000—— 2005年，一直处上升趋势， 2005年仍呈 上升走势，在一定程度上说购买房地产 （特别是商品住宅）的人以贷款方式付 款的逐年增多；由于房价的持续上涨， 2004年各单位集资建房量有所增加，投 资需求和跟风需求较高
里以内。
Part ３:保定房地产市场概况
商品房市场总体情况
房地产现状描述 房价继续稳中有升，消费渐趋理性 高层住宅已成楼市主角 市场逐渐细分
开发门槛逐渐提高，市场监管渐趋严格
历年房地产市场上市量对比
保定历年房地产市场上市量
25000
20000
15000
套数
10000
5000
0
2002年
2003年 17263
发展趋势
• 土地价格基本稳定
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在住房面积上，保定市1998年－1999年住房供货量最大的是80－100平米， 2000年－2002年100－120平米的住房供货量就超越前一户型，成为主力户型， 而到了2003年－2004年，住房面积已经升级到120－150平米 。2005-2006年， 小户型社区也开始出现 结构上，高层住宅将成为今后保定房地产的消费热点
保定房地产 20518
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年份
价格趋势
• 2004年上半年，保定市的房价处于全省的底线，大约在1450元/平方 米左右，而年底房价已经增至近1700元/平方米。2004是保定市房屋 价格增长最快的一年，保定市的房价增长了20%左右。2005-2006年， 保定市的房价趋于平稳上涨。 • 在土地供应方面，2004年保定市全年的供应量大约在100万亩，2005 年的新项目相对放缓，加上以往的存量土地开发，市场供应仍然充足， 2006年上半年房地产项目供应出现集中放量，房地产项目供应量出现 了从“蓄水期”到“放水期”的阶段性变化
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地块周边配套分析
由于地处保定北城新的规划居住区，项目周遍配套暂时薄弱，除毗邻 保定金融高等专科学校外，其他配套设施如超市、银行、医院、以及 娱乐设施，还需市中心接济。但随着居住新区的落成，以及市政设施 的完善，各项配套设施近年将会有较大的改观。
地块所在区域综述
本案地处保定市城北新居住区。随着本市“城市中心北移”，以恒祥 北大街为中心的中央居住区已初露端倪。以恒祥北大街和复兴路交叉 部分为核心，辐射阳光北大街、北外环及七一路，向西南2公里直达 本市新兴高开区中央商务区，向东10分钟直通京石高速。在这个东西 不过两公里，南北长约三公里的区域内，聚集了“新一代C区”、 “秀兰钻石嘉园”、“秀兰景观城”、“世纪华庭”、“名人国际”、 “警盾家园”、“华庭庄园”、“诚信· 丽景蓝湾”、 “康诚· 香槟小 镇”、“格林· 漫都”、“朝阳· 龙座”、“尚北岚庭”、“鑫和· 奥林 匹亚花园”等十几个商住小区，本市的大部分主要在建住宅项目聚集 于此。总规模超过260万平方米。部分项目规划达数年。
城区经济
保定市人口1000余万左右，占河北省人口总量的 1/6。2003年全市出 口总值达到4.79亿美元，进口总值达到1.74亿美元。2004年进出口总 值将达到14.7亿美元，成为河北省第二大经济强市。2004年保定市共 批准市区开发的房地产总量为 141 万平方米，比上年增加了近 1 倍 （ 2003 年为 72 万平方米），而房价也涨了 25 ％，是近十几年来最快 的增长。但保定市房价目前仍低于河北省总体水平。目前保定市正 处于新一轮经济增长周期，全市经济增长正逐步走向高潮。
宗地规划设计条件
豪庭绿洲在规划设计上采用新 古典主义风格，以高层和小高 层为主，分期分批开发
Part２ :保定城市宏观概况
保定城区地图
城区概述
素有“京畿首善之地”称誉的保定市，地处河北省中西部，与北京、 天津构成金三角地带，北距北京 130 公里，东距天津 240 公里，南距 石家庄124公里，具有得天独厚的经济地理优势。 1986年被国务院批 准为历史文化名城和对外开放城市。保定物产丰饶，旅游资源得天 独厚，同时具有深厚的文化底蕴和光荣的革命传统。
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发展方向新城的住宅以高层、多层为主，适合三口、两口之家的小家庭生活， 大片的别墅区、富人区出现的概率不会大
需求特征
本地住房购买和预期能力在20—30万之间占据绝大多数比例，其次是10万元 以内和30—40万元之间的客户占据一定比例，超过40万的客户比例较少 。 保定市楼盘的主力购买群来源于保定周遍县，如清苑、满城、徐水，涞原县 等，特别是这些县的能源产业主 随着经济和交通大发展，会吸引部分北京、天津、石家庄的客户购买 保定的部分外出务工人员回家置业 市区内部可利用土地资源日趋减少，西、北部成为居民购房的首选，伴随着 交通条件的逐步完善，私家汽车时代的到来，西、北部居住区开发具备良好 的市场前景
豪庭绿洲项目初步策划报告
Part 1: 项目概况
一、宗地描述
• • • • （一）地理位置 豪庭绿洲位于保定市“城北新中央居 住区”，距离京石高速公路约10分钟， 向西南2公里为新兴高开区中央商务区 （二）地块四至 本案东至保定金融高等专科学校，南 为学校南门主干道，西邻保定植物园， 北依北外环路附近农田。 （三）用地规模 项目建筑面积40万平米 ，分四个组团 多期开发，开发周期为2-3年。 （四）地块现状 地块目前为农田，基本达到‘三通一 平’条件，不涉及拆迁和土地平整。 （五）交通 本项目现在主要以南面交通为主， 310路、31路公交车可以直达项目。同 时37路、105路、30路公交车经过项目 附近。西侧市政规划道路开通后将会 极大的改善项目的交通条件。