浅析房地产财务管理中存在的主要问题及对策

浅析房地产财务管理中存在的主要问题及对策作者：曾祥静来源：《财经界·学术版》2013年第06期摘要：随着房地产行业的迅速发展，在发展的同时，也必然会出现各种各样的问题，那么如何对财务管理中所出现的问题进行解决，就成了我们需要首要研究的一个问题。

本文通过对房地产行业财务管理中存在的问题进行分析和探讨，从而找出科学合理的对应措施，使房地产行业的发展在未来的时间里能够稳步提升。

关键词：房地产行业财务风险存在的问题对策分析目前，在我国，房地产行业的发展已经越来越快速，人们对其质量也要求的越来越高，房地产在管理的过程中压力也就会逐渐增加，由于房地产业投资的周期长、不确定因素多，自身规模、资金的实力以及管理水平方面都具有局限性，使得一些企业在财务管理上出现了许多有待解决的问题，对于这些问题的解决，必须要在了解其根本的基础上进行，所以对房地产行业中财务管理所存在的问题要进行科学合理的分析。

一、房地产现状房产是我国经济发展的一个重要支柱，保证房地产行业能稳定的发展，这不仅利于我国抵抗经济危机，同时也是预防通货膨胀的一个重要措施。

我国在经济复苏的这段时间里，国家对房地产的市场进行了结构优化，比如严格规范土地储备、支持保障住房发展、对用地指标科学测算、打击“囤地”行为、遏制投机行为等，以求能达到房地产市场稳定发展的这个目标。

随着现在工业化、城市化步伐加快，我国的房地产行业对社会的经济发展起到了很大作用，但是另一方面，由于房地产业的“疯狂生长”，扭曲了经济结构，也成为了我国社会经济的一大隐患。

因此，对房地产业的负面影响，要时刻提高警惕，不能掉以轻心。

二、财务管理的内容（一）预算管理预算管理是西方国家累积多年的管理经验，是对市场的需求进行充分的研究，并以科学的预测为基础，以销售预算作为起点，然后延伸至资金收支、成本、生产等经济活动各方面的一种科学管理方法，同时预算管理对企业的日后发展起着至关的作用。

预算管理是以目标利润作为中心的，在一定的时期里对其经营所涉及到的经济资源来进行整体控制的一种管理方法。

企业可以通过全面的预算管理，可以把经济活动中的人力资源和物质资源，通过货币的形式来给予量化，通过确定→执行→考核→奖惩来进行全面的控制（二）成本管理传统的成本管理是以企业是否节约来作为依据的，只是片面的从降低成本和避免费用等方面来入手解决的。

随着现在市场经济的不断发展，卖方市场渐渐的向买方市场进行转变，因次企业也就不能再将成本管理等同于降低成本，而获取经济效益，取得竞争优势，这才是房地产企业所要首要考虑的问题。

在成本管理过程中，要树立成本效益观念，要把成本管理和整个企业的经济效益相连接起来，尽可能的少付出成本，而不是减少成本的支出。

（三）核算管理会计的核算管理是以货币来作为主要的测量单位，对企事业单位的资金运动进行全面、连续、综合、系统的监督和反映，是加强经济管理的一项工作。

其方法主要有设置会计账簿和科目，审核和填制会计凭证，成本计算、复式记账、财产清查、登记账簿、编制会计报表等。

三、房地产企业财务管理中存在的问题以及原因目前，房地产企业的发展越来越快，为了在竞争激烈的市场中占据一席之地，很多管理者由于迫不及待的想要证明自己，从而在管理上就会出现许多问题和漏洞，财务管理在房地产行业中起到了重要的作用，在管理的过程也是很容易出现问题的一项工作。

所以管理人员一定要给予足够的重视。

在财务管理中，一般比较常见的问题有以下几个方面：（一）预算管理方面的问题1、经不起市场的检验房地产企业在预算管理工作中往往忽略了对市场的预测和调研，让很多的预算指标和外部环境不相容，而整个的预算指标体系也很难被市场所接受，缺乏弹性，缺乏对市场应变的能力，同时这也就造成了预算工作难以进行。

2、缺乏整合思想在预算管理工作中，没有融进总预算理念，有一部分的企业没有完整的指标体系，没有成本费用预算、销售预算、现金收支预算、生产预算在内的总预算，没有把组织经营各阶段联系在一起，只对现金支出或是成本费用进行预算控制。

而还有的企业只有利润核算意识，而没有亏损预算意识，这也就造成了不发明确亏损数量这样的问题。

（二）忽略了全面成本管理1、忽略各自的职能全面成本管理是指房地产企业要实行全过程、全方位、全员的成本管理。

房地产企业成本的发生是一个过程，其中涉及了销售、策划、设计、规划、施工等各环节，其成本管理就是在项目的开发全过程中，对所有的成本构成要素进行控制、规划，最终实现企利润的最大化。

但是房地产项目的成本管理资料，都是来于企业内部或是施工管理部门的，而有一些的企业管理者认为成本核算和管理是财务部门的职责范围，因此忽略了内部各个职能部门进行全过程成本核算所起到的重要性，最终导致了财务部门所收集的成本一线资料有限，造成了成本核算管理偏离于预算，使其不能达到有效控制成本这个目的。

2、资金运作制度不健全在房地产的投资项目中，需要大量的资金来进行运作，一些企业没有从自身的具体情况考虑，为了能够加快速度使项目施工，就大量的向银行贷款或者是向其他企业借款，这样就会使企业的资金面临很大的财务风险，而在项目施工的过程中，企业管理者没有对目前的财务风险进行有效的管理，对目前的现有资金盲目使用，不能将资金用在必要的地方，影响了整体的利益，而且还会加大企业的偿还能力，成本负担加重。

3、投资风险房地产企业是资金密集型的企业，有着资金投资量大、变现能力差、回收周期长等一些特点，那么这些特点也就决定了房地产企业日后一定会面临很大的财务风险，其风险具体有：利率波动风险：这不仅增大了企业的财务成本，还让按揭贷款购房者的成本快速上升，抑制了投资者的购买欲，给房地产企业造成了很大损失；按期偿债风险：如果企业没有有效的控制、预测风险，那么发生不能支付到期的银行借款本息的概率就会增大；筹资风险等：如果企业的资产负债率过高，那么这也就增加了从货币市场或是其他渠道筹资的难度。

（三）核算管理制度不健全会计的核算管理的完善是保证企业资金正常运转的重要保障。

目前，对于我国房地产企业来说，核算管理制度还有待完善，很大程度上，房地产企业的核算部门都不能很有效的将其工作完成，其主要表现为成本、收入等科目设置缺乏科学性，企业商品成本与售价具有不配比性以及开发产品办理决算数与实际开发成本支出有出入，这些情况很大程度上导致了企业不能对资金进行系统的核算工作，导致企业面临财务风险。

（四）其他方面管理不当房地产企业的管理层多数都对财务管理的意识不强，主要表现在以下两方面：一是企业内部的高层管理人员不能充分认识到财务管理工作所具有的重要性，以至于财务管理部门没有投入太多的财力、人力和物力资源；另一个方面就是财务管理员工的素质较低，自身所拥有的有关财务管理方面的知识不能满足房地产企业的财务管理需求，而且财务管理部门没有有效的监督激励体制，从而也就导致了很难调动财务人员的自主性和积极性。

四、解决财务管理问题的主要对策如果想要使房地产行业能够获得更好的效益，那么就要对其财务风险管理中出现的问题进行系统的分析，从而找到科学合理的解决办法，从根本上解决问题。

（一）树立全面预算管理思想企业要想实施全面的预算管理，那么首先要适量预算管理和企业发展战略目标相互结合的理念。

企业全面预算管理的组织实施和编制要和发展战略相配合，其核心就是对企业的未来发展进行计划和安排，对内部的资源进行控制、考核及合理的分配。

因此全面预算管理就是企业去实现长期战略目标的一个基本手段，要全面的服务企业战略目标的实现。

同时发挥全面预算管理的作用和功能，要以企业治理结构来作为基础，要和各个部门的业绩考核相结合，让其他各级部门对财务管理部门的工作能积极配合并协助，这才能全面的树立预算管理思想。

（二）合理安排工程进度1、合理安排施工进度在工程施工之前，设计人员要根据工程的具体情况，将整个工程中每个环节的施工周期都进行合理的安排，保证工程在施工的过程中能够顺利进行，如果施工期间遇到某种因素影响了工程的进度，那么管理人员要对出现的问题进行合理分析，在制定解决办法的时候，在保证工程质量的同时，尽量减少资金上的投入。

确保超出的资金不能够给企业造成财务风险。

2、完善资金管理制度企业的财务部门掌握财务全部资金，对企业的发展有着重要的作用，财务管理部门要认清自己的职责，要对企业资金的经营、建设、投资以及筹资等工作进行全面的预算，在此基础上，还要根据工程实施的具体情况制定资金使用计划表，确保重要项目的按时完成和重要设备的安装到位。

其次，财务部门要专门设置台账，定期对项目资金、专项资金的使用情况进行跟踪管理，让企业的资金能够运用合理，为企业的发展带来更大的效益。

3、优化资本机构，降低筹资风险虽然在企业负债阶段的经营效果会带来良好的经济效益，但是这并不代表负债越多越好，企业的负债情况直接决定了企业多面临的财务风险，企业应该在加大企业经济效益的基础上降低筹资风险。

对于房地产来说，可以利用本身的良好信用或者是利用土地向银行进行抵押贷款，在企业运营的过程中，可以充分发挥财务的杠杆作用，来增加企业的收益，在一定程度上将财务风险进行稳定的管理，避免因为资金的盲目使用而使财务风险越来越严重。

（三）完善核算管理在对企业核算管理的完善方面，企业应该找到其存在的根本问题，从而找到合理的解决措施，对房地产企业的完善，应该使会计科目的设置尽量直观和明细，开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

与此同时，还应该强化风险的披露。

建立质量保证金制度。

（四）其他制度的完善1、确立专业建设目标如果想要解决财务管理体系的建设问题，那么就要改善专业建设环境，这样才有利于专业的发展。

但是如果仅仅是改善环境那是远远不够的，于此同时还要从专业建设的本身需求途径，来确立合理专业建设目标，还要培养合适的人员对其进行管理控制，使财务管理能细化到各经济知识领域时，都能找到有关的研究成果和证明，这样才能让财务管理在良好模式下实现运作。

2、加强财务管理人员的综合素质高质量、高素质的财务管理团队决定着财务管理的效率如何，所以一定要加强财务管理人员的综合素质。

首先要让财务管理人员认识到其工作的重要性，其次要对有关财务管理的人员进行培训，让其能够完整的、准确的、及时的了解到、掌握到最新的财务管理知识，保证自身的财务管理知识不断的更新，最后就是要构建起奖罚机制和责权利相互结合的有效机制，根据企业财务人员所做出的贡献不同，来给予相应的物质奖励和精神奖励，要保证“有过必罚、有功比奖”，从而调动起财务管理人员对工作的热情。

五、结束语财务管理对房地产企业的发展来说起着至关重要的作用，也是保证房地产企业得以正常运行的关键因素，对于各种因素所引起的财务管理问题，其管理人员一定要给予足够的重视，通过对问题原因的分析，从而找到合理的预防和解决办法，正确将财务管理问题扼杀在萌芽之中，保证企业的平稳发展。