2016年下半年吉林省房地产估价师《案例与分析》：估价的假设前提试题
2016年吉林省房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析试题
2016年吉林省房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某人拥有一套住宅建筑面积为200m2，整幢建筑物总面积为8000m2。
其房地总价为8000万元，其中建筑物总价为5500万元。
该人占有的土地价值为__万元。
A．62.5B．2500C．137.5D．2002、成本法最基本的公式是。
A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧E：工业用地的监测点评估价格3、质量检查报告应经该__审核签字。
A．项目勘察、设计负责人B．项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人C．勘察、设计单位有关负责人D．项目勘察、设计负责人或者勘察、设计单位有关负责人4、下列关于地租的表述中，错误的是。
A：农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B：土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息C：生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的D：经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的E：工业用地的监测点评估价格5、对于一宗土地来说，当对该土地的使用强度(如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后，收益开始__。
A．下降B．迅速下降C．稳定不变D．上升6、房地产估价结果，应是估价对象在时的客观合理价格或价值。
A：估价作业日期B：估价时点C：价格日期D：价值时点E：工业用地的监测点评估价格7、某居住区住宅用地面积17．8h，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900、21600；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、14040；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、8640，则该居住区住宅平均层数为层。
2016年下半年吉林省房地产估价师理论与方法：年限法试题
2016年下半年吉林省房地产估价师理论与方法：年限法试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5％、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付．如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为。
A：9．00％B：8．05％C：30．00％D：7．52％E：借款合同2、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是。
A：城市规划的制定B：城市规划的实施和管理C：城市规划的监督检查D：城市规划法律法规的制定E：执行层的组织协调3、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是__。
A．股票+投资基金B．债券+股票C．投资基金+债券+股票D．债券+投资基金4、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是。
A：曲面屋顶B：坡屋顶C：平屋顶D：多波式屋顶E：执行层的组织协调5、住房公积金制度实行原则。
A：低存高贷B：低存低贷C：高存低贷D：高存高贷E：执行层的组织协调6、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。
A．时点指标B．相对指标C．时期指标D．平均指标7、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造．该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4 000元／㎡，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2 000元／㎡，房地产市场交易价格为6 000元／㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品旁售价预计为9 000元／㎡．则最合理的拆迁补偿价格应以为基础进行修正．【2005年考题】A：4 000元／㎡B：5 000元／㎡C：6 000元／㎡D：9 000元／㎡E：工业用地的监测点评估价格8、某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为__万㎡。
吉林省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：后续开发的必要支出考试试题
吉林省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：后续开发的必要支出考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万。
(2009年试题)A：500.0B：537.5C：612.5D：650.0E：借款合同2、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为__名以上。
A．3B．5C．8D．153、民事法律关系的是指民事主体间民事权利义务所共同指向的对象，包括物、行为、智力成果等。
A：主体B：客体C：内容D：形式E：执行层的组织协调4、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。
A．质量控制B．进度控制C．合同管理D．成本控制5、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。
A．15%B．20%C．30%D．40%6、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明．【2003年考题】A：本估价机构所有B：所有参加该估价项目C：由引交估价项目负第一责任D：任本估价机构法定代表人E：工业用地的监测点评估价格7、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是担保。
A：一般保证B：贷款人、保证人分担责任的比例保证C：连带责任保证D：信誉保证E：执行层的组织协调8、下列物业中，属于特殊物业的是（）。
A．在建工程B．车站C．购物中心D．科技产业园区9、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由建设部组织建立，__为房地卢中介服务行业信用档案的系统管理部门。
A．房屋管理部门B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会C．房地产管理部门D．中国房地产建设行政管理部门10、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。
2016年下半年吉林省房地产估价师《案例与分析》：房地产价值损失的原因及种类考试试卷
2016年下半年吉林省房地产估价师《案例与分析》：房地产价值损失的原因及种类考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列不属于无偿收回土地条件的是__。
A．城市规划区范围内B．除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动工开发延迟除外C．以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地D．超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的2、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8％，则其现值是万元。
A：300B：213．50C：171．19D：500E：工业用地的监测点评估价格3、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过__日视为同意受理。
A．10B．20C．5D．74、某宗房地产交易中，买方付给卖方2 500 元／㎡，交易税费均由买方负担。
已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。
A：2 427B：2 500C：2 575D：2 632E：工业用地的监测点评估价格5、收益性物业管理的对象为（）。
A．物业所有者B．物业使用者C．建筑物及其附属设施D．土地6、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。
A．建设贷款B．土地开发贷款C．土地购置贷款D．土地储备贷款7、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。
A：易受限制B：相互影响C：独一无二D：不可移动E：工业用地的监测点评估价格8、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。
A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m29、被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，日内应以书面或其他形式进行公告。
2016年吉林省房地产估价师《案例与分析》：影响商务办公房地产价格的因素考试题
2016年吉林省房地产估价师《案例与分析》：影响商务办公房地产价格的因素考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同。
A：不受该抵押权影响B：应当解除C：没有效力D：不得对抗抵押权E：执行层的组织协调2、全国房地产经纪人员执业资格制度的政策制定、资格考试、注册登记、监督管理等工作由共同负责。
A：国土资源部和人事部B：住房和城乡建设部和人事部C：住房和城乡建设部和房地产管理部门D：人事部和房地产管理部门E：执行层的组织协调3、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在__。
A．3个以上B．5～10个C．5个以上D．3～10个4、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于__万元。
A．2000B．2500C．3000D．35005、在市场调查中，__是最易出错的阶段。
A．分析信息B．信息汇总C．收集信息D．报告结果6、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的__。
A．存量规模B．租金水平C．开发成本D．资本化率7、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是__。
A．1.061B．0.061C．0.500D．0.0608、影响房地产价格的环境因素不包括__。
A．大气环境B．声觉环境C．城市规划D．水文环境9、是指估价师通过估价活动得出的估价对象的专业理论。
A：估价依据B：估价原则C：估价结果D：估价方法E：工业用地的监测点评估价格10、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元／㎡，出租率为85％，运营费用占有效毛收入的35％，报酬率为12％，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95％，运营期为38年，该商场的收益价值为万元。
A：690.40B：8284.79C：8720.83D：9746.81E：工业用地的监测点评估价格11、__通常是构成城市居住区的基本单位。
吉林省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：注册房地产估价师权利和义务考试题
吉林省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：注册房地产估价师权利和义务考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。
A．超额利润B．投资回报C．内部收益D．风险报酬2、以下项目中不属于期间费用的为__。
A．管理费用B．开发成本C．财务费用D．销售费用3、A房地产经纪公司独家代理，为王某介绍成交一宗二手房，该二手房成交价格总额为10万元，按照规定，A房地产经纪公司可收取王某房屋买卖代理费最高为元。
A：500B：1000C：2500D：3000E：执行层的组织协调4、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是。
A：估算后续开发经营期B：估算后续开发的各项支出、收入C：估算后续开发各项支出、收入在何时发生D：估算开发期中的利息和利润E：工业用地的监测点评估价格5、某房地产开发公司开发建设的住宅小区，建设工期10个月，工程合同价为1000万元，按照规定，该开发公司申领《施工许可证》时的到位资金应不少于__万元。
A．100B．150C．300D．5006、已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为__。
A．10B．9C．0.97、某开发商向银行申请了年利率为9％、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为万元。
A：3．41B：4．05C：4．59D：12．59E：借款合同8、某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，预计风险报酬为无风险报酬的25％。
该写字楼目前的价格为万元。
A：5061．44B：5546．94C：5562．96D：6772．85E：工业用地的监测点评估价格9、业主大会由__组成。
2016年房地产估价案例与分析真题与解析
精心整理页脚内容2016年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】1.（3） ～342。
2. （1 （2。
（3法》教材 6月5 1. 2. 1.超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。
2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：（1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、收集房地产实物状况和权益状况的资料。
（2）收集建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；通过实地查勘确定建筑物折旧。
对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：（1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。
（2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。
精心整理页脚内容（三）李某于2015年6月向甲房地产开发公司（以下称甲公司）购置了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。
同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。
经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。
2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。
2016年下半年吉林省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册程序考试题
2016年下半年吉林省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册程序考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。
A：围墙工程费B：电力设施工程费C：居委会用房建设费D：人防工程费E：工业用地的监测点评估价格2、下列估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是。
A：房地产转让价格评估B：房地产资产人股价格评估C：房地产抵押价格评估D：房地产拍卖底价评估E：工业用地的监测点评估价格3、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。
A．人事部B．建设部C．省级人事行政主管部门D．所在地省级房地产行政主管部门4、根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类。
A：流转税、负债税、财产税、资源税和行为目的税B：流转税、收益税、财产税、增值税和行为目的税C：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税D：地方税、收益税、财产税、资源税和行为目的税E：执行层的组织协调5、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。
A：用途B：建筑规模C：容积率D：绿地率E：工业用地的监测点评估价格6、目前我国城市住宅的供给主要有三类，即__、经济适用房和市场价商品住宅。
A．廉租房B．二手房C．一手房D．期房7、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以倍中误差作为限差。
A：一B：两C：三D：四E：执行层的组织协调8、A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。
A：A市房地产管理部门B：A市城乡规划管理部门C：A市房屋拆迁管理部门D：A市人民政府E：房地产估价机构必须加盖公章9、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0．8y，则该国此时的引致消费是(公式中C表示消费，Y表示收入)。
吉林省房地产估价师《案例与分析》：旅馆房地产估价方法的选用考试试题
吉林省房地产估价师《案例与分析》：旅馆房地产估价方法的选用考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产开发企业的利润可分为4个层次。
其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。
A．利润总额B．投资利润C．税后利润D．可分配利润2、开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。
A．20%B．30%C．40%D．50%3、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起日内、可以向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定。
A：5B：7C：10D：15E：房地产估价机构必须加盖公章4、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。
空心砖是指孔洞率不小于的砖。
A：5％B：8％C：10％D：15％E：执行层的组织协调5、运用__估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。
A．抽检法B．平滑法C．指数加权法D．市场法6、资本化率是的倒数．【2004年考题】A：毛租金乘数B：潜在毛租金乘数C：有效毛收入乘数D：净收益乘数E：工业用地的监测点评估价格7、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。
A．预期收益大小B．预期收益能力C．预期价格高低D．预期价格涨落8、消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是。
A：若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求B：若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C：若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求D：若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求E：执行层的组织协调9、李某将其在某建制镇的营业用房以100万元出售，应缴纳城市维护建设税元。
房地产估价师考试《案例与分析》测试题
房地产估价师考试《案例与分析》测试题2016房地产估价师考试《案例与分析》测试题2016年房地产估价师考试时间已确定为2016年10月15、16日，为了帮助大家能顺利备考房地产估价师考试，下面店铺为大家带来2016房地产估价师考试《案例与分析》测试题，供大家参考学习，预祝考生备考成功!一、问答题(共5题)(一)××商务楼估价报告一、委托方：××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。
二、估价方：××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级三、估价对象1.××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。
××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。
××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2。
总用地面积2560m2。
自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述(略)。
四、估价目的：评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。
五、估价时间：2003年4月1日六、价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。
2016年下半年吉林省房地产估价师《案例与分析》：估价的假设前提试题
2016年下半年吉林省房地产估价师《案例与分析》：估价的假设前提试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于商品房销售的表述中，正确的是__。
A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D．商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款2、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期__。
A．小于5年B．在5～6年之间C．在6～7年之间D．在7～8年之间3、房地产估价的合法原则是针对于__来讲的。
A．估价机构B．估价人员C．估价对象D．估价方法4、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是。
(2007年试题)A：图纸幅面内应有标题栏和会签栏B：结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号D：标高的单位用毫米计E：执行层的组织协调5、下列关于预算线，说法不正确的是。
A：假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为消费者预算线B：消费者预算线，也称为消费可能线或家庭预算线C：在两种商品消费选择的条件下，预算线为商品X和Y所组成的坐标平面內的一条直线D：在两种商品消费选择的条件下，预算线为商品X和Y所组成的坐标平面内的一条曲线E：执行层的组织协调6、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。
A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税7、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施__，明确规定了土地的有偿出让的对象。
吉林省房地产估价师《理论与方法》：估价假设试题
吉林省房地产估价师《理论与方法》：估价假设试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、土地增值税以为计税依据。
A：纳税人继承房地产所取得的土地增值额B：纳税人出租房地产所取得的土地增值额C：纳税人转让房地产所取得的土地增值额D：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额E：执行层的组织协调2、对临街住宅改为铺面的，并经过工商登记、依法纳税、在__以上的，根据实际用途予以拆迁估价。
A．半年B．一年C．二年D．三年3、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是年。
．A：37B：40C：60D：63E：工业用地的监测点评估价格4、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是。
A：住房和城乡建设部B：住房和城乡建设部住宅与房地产业司C：住房和城乡建设部信息中心D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会E：执行层的组织协调5、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积1120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是元。
A：76800B：79104C：77952D：81562E：工业用地的监测点评估价格6、普通股票中的个人股包括内部职工股和社会公众股。
其中内部职工股指股份有限公司內部职工认购的股份，按规定不得超过公司向社会公众发行股票总数的。
A：10％B：15％C：20％D：30％E：执行层的组织协调7、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。
A．政府政策性B．资产变现C．企业入股D．个人入股范围8、由于各种原因，拆迁双方达不成协议时，一般可由__作行政裁决。
A．政府B．房屋拆迁主管部门C．房管部门D．建委9、房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者主要差异在于__的设置。
吉林省2016年下半年房地产估价师理论与方法：针对房地产估价理论与方法试题
吉林省2016年下半年房地产估价师理论与方法：针对房地产估价理论与方法试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，分，6060分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。
地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。
A ：交易情况修正：交易情况修正B ：交易日期调整：交易日期调整C ：房地产状况调整：房地产状况调整D ：区域因素调整：区域因素调整E ：工业用地的监测点评估价格：工业用地的监测点评估价格2、证券可分为商品证券、货币证券和__。
A ．负债证券．负债证券B ．资产证券．资产证券C ．交易证券．交易证券D ．资本证券．资本证券3、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。
预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。
甲、乙物业投资风险比较的结果是__。
A ．甲物业投资风险大．甲物业投资风险大B ．乙物业投资风险大．乙物业投资风险大C ．甲、乙物业的投资风险相同．甲、乙物业的投资风险相同D ．难以判断甲、乙物业的投资风险大小．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4、人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由参照评估价确定。
拍卖保留价由参照评估价确定。
A ：委托人：委托人B ：人民法院：人民法院C ：拍卖师：拍卖师D ：竞买人：竞买人E ：执行层的组织协调：执行层的组织协调5、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是__。
A ．指数平滑法．指数平滑法B ．市场因子推演法．市场因子推演法C ．德尔菲法．德尔菲法D ．销售人员意见综合法．销售人员意见综合法6、在MR ＝MC 的均衡产量上，企业__。
2016年下半年吉林省房地产估价师《制度与政策》：计算建筑面积的有关规定模拟试题
2016年下半年吉林省房地产估价师《制度与政策》：计算建筑面积的有关规定模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、物业管理是一种__的管理。
A．企业化B．人性化C．辅助型D．引导型2、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是__。
A．建筑师B．结构工程师C．设备工程师D．监理工程师3、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。
A．经营成本B．物业档次C．业主目标收益要求D．同类型物业的市场供求关系4、物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行__。
A．项目融资B．工程招标C．市场定位D．物业管理5、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为元。
(2009年试题)A：1000B：5000C：7000D：10000E：执行层的组织协调6、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有．【2007年考题】A：在建工程抵押估价业务B：城市房屋拆迁补偿估价业务C：该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务E：工业用地的监测点评估价格7、当前，二级房地产估价机构资质中，有__名以上专职注册房地产估价师。
A．3B．5C．8D．158、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的．【2003年考题】A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格9、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。
A．施工单位B．建设单位C．监理单位D．设计单位10、工程建设的招标投标和__的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。
A．建设施工制度B．建设投资规定C．建设规划制度D．建设监理制度11、房产税的课税对象是。
吉林省2016年房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析考试试卷
吉林省2016年房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为8500m2。
若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。
A．100B．111C．112D．1182、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的__。
A．20%B．30%C．40%D．50%3、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于。
(2009年试题) A：用地控制指标B：环境容量控制指标C：建筑形态控制指标D：城市设计引导及控制指标E：执行层的组织协调4、业主选聘和解聘物业服务企业，需要经__同意。
A．业主委员会B．专有部分占建筑物总面积过半数的业主C．占总人数过半数的业主D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主5、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。
A．学习B．经济状况C．对渠道的信赖度D．购买动机6、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。
A．吸纳周期是指房屋从准备租信到租售完成所需的时间B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数7、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为__万元。
A．1130.00B．1165.43C．1910.00D．2003.708、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。
国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。
2016年下半年吉林省房地产估价师《理论与方法》：估价业务来源渠道考试试卷
2016年下半年吉林省房地产估价师《理论与方法》：估价业务来源渠道考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某职工6年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素，此时应偿还（）元。
A．7264.891B．12414.37C．78661.36D．52668.862、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向__发出保修通知。
A．建设单位B．施工单位C．总承包单位D．监理单位3、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10 000 ㎡，，运营费用率为40％。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。
A：548．19B：558．15C：567．39D：675．40E：工业用地的监测点评估价格4、乘数理论就是描述关系的一种理论。
A：投资变动与国民收入变动之间B：供给与需求变动之间C：供给弹性与需求弹性变动之间D：供给规律与需求规律变动之间E：执行层的组织协调5、拍卖的基本原则中不包括__原则。
A．公开B．公平C．客观D．诚实信用6、某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％。
该宗房地产的收益价格为万元。
A：222．76B：244．67C：268．67D：298．33E：工业用地的监测点评估价格7、运用平均增减量法进行估价的条件是（）。
吉林省房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试题
吉林省房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。
求该投资项目的财务内部收益率。
如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。
A.4.00B.4.58C.4.625D.5.162、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是。
A：潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场B：潜在市场>有效市场>服务市场>合格的有效市场C：潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场D：服务市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场E：借款合同3、某市住房置业担保公司实有资本6000万元，担保贷款余额的总额不得超过__万元。
A．60 000B．120 000C．150 000D．180 0004、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。
A．政府政策性B．资产变现C．企业入股D．个人入股范围5、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。
半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为__。
A．0.5年和1年B．0.5年和1.5年C．0.5年和2年D．1年和1.5年6、指贷款期限在5年以上(不含5年)的贷款。
A：短期贷款B：中期贷款C：长期贷款D：永久贷款E：执行层的组织协调7、以下房地产价值中，随着时间的推移而不断减少的是。
A：市场价值B：原始价值C：评估价值D：折余价值E：工业用地的监测点评估价格8、下列关于坡屋顶顶棚上的空间，说法错误的是。
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2016年下半年吉林省房地产估价师《案例与分析》：估价的假设前提试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于商品房销售的表述中，正确的是__。
A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D．商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款2、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期__。
A．小于5年B．在5～6年之间C．在6～7年之间D．在7～8年之间3、房地产估价的合法原则是针对于__来讲的。
A．估价机构B．估价人员C．估价对象D．估价方法4、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是。
(2007年试题)A：图纸幅面内应有标题栏和会签栏B：结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号D：标高的单位用毫米计E：执行层的组织协调5、下列关于预算线，说法不正确的是。
A：假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为消费者预算线B：消费者预算线，也称为消费可能线或家庭预算线C：在两种商品消费选择的条件下，预算线为商品X和Y所组成的坐标平面內的一条直线D：在两种商品消费选择的条件下，预算线为商品X和Y所组成的坐标平面内的一条曲线E：执行层的组织协调6、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。
A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税7、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施__，明确规定了土地的有偿出让的对象。
A．《协议出让国有土地使用权的规定》B．《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》C．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》D．《城市房地产管理法》8、的立法目的是：“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。
A：《中华人民共和国土地管理法》B：《中华人民共和国城市房地产管理法》C：《中华人民共和国城乡规划法》D：《中华人民共和国农村土地承包法》E：房地产估价机构必须加盖公章9、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利是指。
A：地役权B：抵押权C：典权D：租赁权E：工业用地的监测点评估价格10、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。
损失补偿金额不受到__的限制。
A．实际损失B．保险合同C．保险利益D．保险标的11、被征收房屋价值评估不考虑被拆征收房屋的__因素的影响。
A．区位B．用途C．房屋租赁D．使用年限12、在物业管理的策划阶段中，建设单位应与选聘的物业服务企业签订。
A：《物业服务合同》B：《物业管理合同》C：《前期物业服务合同》D：《后期物业服务合同》E：执行层的组织协调13、某投资市场平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5，那么当前房地产投资的折现率为__。
A．3.5%B．5.17%C．7.75%D．8.59%14、某项目的同类物业市场平均销售价格为2 500元／㎡，资金收益率为15％，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为元／㎡。
A：50．6B：60．6C：34．8D：44．6E：借款合同15、在我国房地产业的历史沿革中，城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化，确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。
A：1949~1955年B：1956—1965年C：1966～1978年D：1978年以后E：房地产估价机构必须加盖公章16、计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用__。
A．资本率法B．现金流量表法C．重叠价值估价法D．折旧率法17、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是。
A：吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间B：吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C：在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D：吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数E：借款合同18、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为 5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。
A．甲土地B．乙土地C．丙土地D．甲、乙、丙三宗土地任选其一19、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为__万元。
A．130.0B．119.2C．117.5D．120.020、市场调查中的__，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
A．试探性调查B．描述性调查C．因果性调查D．阶段性调查21、下列关于价值类型的表述中，错误的是。
A：在用价值为市场价值B：投资价值属于非市场价值C：市场价值的前提之一是继续使用D：同一估价对象可能有不同类型的价值E：工业用地的监测点评估价格22、房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。
A：替代原则B：谨慎原则C：合法原则D：客观、公正原则E：工业用地的监测点评估价格23、下列关于资产负债表不正确的是（）。
A．资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B．资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C．在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表D．编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标24、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的__。
A．上升B．下降C．不变D．不确定25、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。
A．保值性B．增值性C．异质性D．弱流动性二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、影响需求价格弹性的主要因素有__。
A．商品的可替代程度B．商品带给消费者的效用C．商品用途的多样性D．时间的长短E．商品生产厂家的资质2、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的分析。
A：财务盈利能力B：清偿能力C：资金平衡情况D：营运能力E：借款合同3、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为年。
A：4B：3C：2D：1E：执行层的组织协调4、下列关于生产与生产函数，表述正确的是。
A：生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程B：一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本、技术以及管理者才能等，统称为生产要素C：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间依存关系的数学描述D：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间排斥关系的数学描述E：劳动、土地为生产要素资本，技术以及管理者才能则不是生产要素资本5、目前，国家收回建设用地使用权的原因可能是。
A：建设用地使用权期间届满而收回B：因公共利益的需要而提前收回C：因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回D：因土地使用者履行土地使用权出让合同而收回E：司法机关决定收回建设用地使用权6、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。
(2007年试题) A：销售收入B：转让收入C：租金收入D：利息收入E：借款合同7、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括。
(2009年试题)A：标的非自有性B：主体的特定性C：目的的利他性D：权利义务的对等性E：执行层的组织协调8、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。
如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。
A．12%B．19.27%C．17.18%D．27.10%9、运用市场法估价的操作步骤一般可分为。
A：搜集交易实例B：选取可比实例C：对可比实例的市场价格进行适当的处理D：对可比实例的成交价格进行适当的处理E：求取比准价格10、高层建筑地价分摊的方法有。
A：按建筑物价值进行分摊B：按房地价值进行分摊C：按土地价值进行分摊D：按建筑面积进行分摊E：按楼面地价进行分摊11、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括__。
A．建筑安装工程费B．土地使用权出让金C．拆迁补偿费D．公共配套设施建设费E．城市基础设施建设费12、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且__的一种分配方式。
A．应急物品B．一般物品C．特殊商品D．稀缺物品13、拆迁人拆除，不予补偿。
A：必须拆除的违章建筑B：代管房屋C：产权有争议房屋D：抵押房屋E：超过批准期限的临时建筑14、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。
则该企业流动资产比率是。
A：40％B：50％C：200％D：250％E：执行层的组织协调15、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。
该宗房地产的收益价格为__万元。
B．687C．585D．63016、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为__元/m2。