浙江湖州诺德城市广场汇报提案

浙江湖州诺德城市广场汇报提案
一、前言
走中国特色的地级市购物中心之路地级市购物中心不是广州天河城、不是深圳万象城，也不是上海港汇，地级市购物中心不需要追求海外或发达城市的购物中心的高端定位，而应该结合地级市目前的发展水平和消费水平，开辟出一条具有中国特色的地级市购物中心之路。

“购物中心+街区”，也许是地级市购物中心解决资金平衡的最佳开发模式。

单体购物中心本体销售是落后的粗放的开发模式，将逐渐被市场摒弃。

产权分离给购物中心带来的销售后遗症巨大：产权分离导致优质商户难以引进，使得整个购物中心失去竞争力；包租期结束之后，数百上千个小业主的欲望难以统一导致项目失控；甚至有些购物中心销售之后根本就开不了业。

采用“购物中心+街区”模式，通过购物中心的高端形象来提升街区和塔楼的售价，来达到资金平衡。

完整持有购物中心，通过运营赚取长期的租金收益，购物中心产权统一，作为良性资产包，利于企业上市、基金整体收购及银行抵押等融资途径的实现。

该模式已经得到了市场的高度认同，如我司操作的长沙湘天置地广场和福州泰禾城市广场，以及目前在全国大肆连锁开发的万达四代产品。

地级市购物中心开发是超前的，主力商家资源匮乏，逼迫着地级市购物中心必须找到独特的定位和业态组合。

地级市购物中心在面临着主力店是否能够引进的情况下，出现了多种主力店组合模式：如果在超市和百货主力店都能引进的情况下，可以选择“大型百货+大型超市”的主力店组合模式，如果百货主力店引不进，可能需要发展商通过合资百货或者自营百货来解决；如果发展商不愿意自营百货，还可以选择“超市单主力店+大体量店中店”的组合模式，用大体量的店中店来弥补百货的缺失；如果大型超市不愿进驻的情况下，也可以选择“大型百货（自带超市）”的组合模式。

地级市购物中心的店中店，也不像发达城市购物中心动则LV、CUCCI，甚至连国际二、三的品牌都很难引进，通常是将现有百货边厅中龙头品牌引进到中庭店中店中；或者将百货中的某一个单品整体规划到店中店来，如男装、少淑装区等。

少数国内一线，多数国内二线品牌的组合，代表着地级市购物中心的档次和形象。

……
地级市购物中心招商遭遇“三座大山”，必须通过多元化的招商手段来打破资源匮乏的困局。

“百货主力店连锁品牌少”，“地级市品牌店中店档次低，竞争力弱”，“高端大型餐饮资源不足，小餐饮扎推”，这“三座大山”成了地级市购物中心招商的拦路虎。

世方摩尔公司从多个地级市项目的实操中总结出了一些行之有效的招商手段，如针对餐饮招商的六招：引进全国连锁餐饮，到上游省会城市寻找资源，到周边地级市寻找资源，发动本地现有商户“洗脚上田”，通过万商会发动本地投资商加盟全国连锁餐饮，协助发展商代理加盟餐饮品牌、自创品牌等。

招商的同时还衍生了许多课题需要在个案实操中进行攻克。

没有百货主力店的购物中心竞争力如何塑造？如何去筛选合资百货的合作对象？自营百货应该怎样打造核心竞争力？龙头店中店上哪里去找？怎样才能够吸引龙头店中店进驻？餐饮休闲文化娱乐连锁商户的资源上哪里去找？找到了好的连锁品牌但是加盟商到哪里找，用什么方式招？本地餐饮休闲文化娱乐商家如果做大做强？……
只有结合着地级市的特征，研发最合理的开发模式，扎扎实实地研究出地级市购物中心的业态组合规律，多管齐下攻招商，“通则不痛，通则不痛”，对症下药，地级市购物中心之路才能踏平坎坷，成大道。

二、本项目的区位和定位分析
（一）、本项目的区位分析
1、区域前景分析：湖州东部新区——湖州中心城市的副中心
（用地块图来表示）
政府规划——
东部新区作为湖州中心城市的副中心，是湖州市“一带两组团四轴线”总体布局中的一个组团片区，承载着政治、经济、文化、教育、旅游等功能。

它建设起点高、功能完备、环境优美，被浙江省政府列入环杭州湾产业带先进制造业的重要组团，是湖州市接轨上海的桥头堡，确定了建设成为“对外开放的先行区，统筹城乡发展的示范区，聚集优势产业的中心区”的目标定位。

区域分析——
@从城市功能分区来看，现在是城市新行政文化商贸中心区，未来将承接城市东西部的枢纽功能，成为城市扩容后的中心区域。

@从城市商圈发展角度来看，目前是新行政文化商贸中心区的核心商
圈，随着城市的发展，本项目的商圈未来高消费人群云集，将形成湖州的最高端的商圈，未来与西部老城的老商业中心遥相呼应，分别承担城市的大众化和中高端的两极消费。

2、地块四至开发现状及规划（用地块图来表示）
本项目——商业中心（28万平方米）
北边——商务中心——总部基地（）
西北——行政中心——侧是区政府
西边——旅游中心——湖州的中心湖？？打造城市……景点
东南边——居住中心——南边是居住大型的住宅开发区、东边是大型的安置房小区
3、区域未来消费群分析（参考龙岗锦峰综合体项目的写法）
@总部基地
@大型住宅开发区
@区政府
@中心湖？？——带来络绎不绝的旅游人流
（二）、项目定位分析
定位方向一：区域型购物中心
随着区域总部基地开发投入使用，周边大型住宅开发区建设及入住，本项目有打造成区域型购物中心的可行性。

定位方向二：次市级购物中心
随着城市扩容进度的进展，东西城区连成一片，本项目有进一步打造成次市级购物中心的可行性。

三、本项目的多种规划方案
（一）、规划方案一
1p、购物中心+街区（街区包围购物中心）
优劣势分析
标用图标指示出持有区域和销售区域
说明：考虑到街区规划在购物中心后面，需要依托购物中心的带
动，街区的体量建议不宜过大，同时街区单层面积较大，建议街区只做成两层，
2p、并配上图片来进行说明，如万达的模式，以及街区和购物中心的内景图
可以用万达的图作为主打，
（二）、规划方案二：
1p:购物中心+购物公园（与购物中心左右对称分布）
优劣势分析
标用图标指示出持有区域和销售区域
说明：该方案中，凭借着……湖的景观，购物公园与……形成呼应，形成主题特色，引进大体量的餐饮休闲娱乐业态，规模可适当做大，购物公园的街区可以做到三层。

2p:用《公园商业》里的SOLANA作为主打参考案例，以北城天街、COCOPAKR的图片为辅助，以及街区和购物中心的内景图
四、购物中心部分的多种主力店组合模式
（一）、大型百货、大型超市双主力店组合（让设计师把你做的平面布局方案做成立体的图）
（二）、
（三）、
（四）、
五、本项目价值评估（这个价值评估，是不是不好评？？有没有找到案例？或者我们找开发商来报？？）或者直接在方案里进行说明，价格体系待具体调研后进行精准核算）
六、地级市购物中心招商难题及解决之道
七、地级市写字楼及公寓特征分析
附件：
1、世方摩尔顾问有限公司简介（强调销售和招商、运营管理）中
间还要把咸宁购物公园和荆州地下商业步行街也放进去？？
湖北咸宁购物公园，要强调销售、招商成果和运营管理
安徽阜阳香港财富广场，要强调销售、招商成果
湖北荆州地下商业步行街：要强调销售、招商成果和运营管理
其他还是照常列举
二、世方万商会简介、品牌资源及招商成果展示
（一）、万商会介绍
（二）、万商会资源展示
主力店：（1个P）
次主力店：（1个P）
餐饮休闲文化娱乐：（1个P）
店中店：（1个P）
（三）、万商会成功招商案例
（1）、湖北咸宁购物公园——
（2）、湖北武汉东部购物公园——家乐福超市
（3）、湖北荆州地下商业步行街——
（4）、湖北宜昌商业步行街——大润发超市
（5）、安徽阜阳香港财富购物中心——沃尔玛、新天地百货、大地影院
（6）、深圳华强东商业中心——沃尔玛
（7）、深圳龙岗龙盈泰购物中心——天虹商场、国美电器
（8）、深圳蔚蓝海岸商城——人人乐超市
（9）、深圳缤纷商业中心——人人乐超市
（10）、深圳宝安南商业中心——新一佳超市
三、项目合同及服务大纲（这个文件单独做，放在两个合同的同一个文件夹里，服务大纲也放在这个文件夹里）
关于合作模式的建议说明
我司针对开发商的不同需求，一般会提供两份合同，即《前期策划合同》和《全程代理合同》。

单独签订《前期策划合同》，一般是在首次合作及项目开发进度久远的情况下，比较合适的模式。

第一、开发商可以通过前期合作，对我司有个完整的判断，有利于发展商的阶段性选择；第二、项目开发进度久远，商铺的售价和租金会发生较大幅度的变化，合作的条件也会相应的发生变化，先进行前期合作再进行后期合作，避免了合作条件更改带来不必要的麻烦；第三、直接洽谈《前期策划合同》利于项目的快速推进。

直接签订《全程代理合同》，通常是在项目进度较快的情况下，较为合适的模式，因为商铺的售价租金和代理的行情不会在合作过程中发生很大的变化，可控性较强。