第一章资产评估概论
资产评估基础第一章资产评估概述
第一章资产评估概述第一节资产评估的基本概念及基本作用内容概要一、资产评估概念（一）资产评估资产评估是使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，可以从三个层次进行表述。
1.一般意义一般意义上的资产评估就是估计和判断资产的价值在市场交易中，所有的市场参与者大都会依据自己所掌握的知识和信息，对交易对象进行价值判断，从而确定其交易价格。
在这个程中人们可能会自觉地或不自觉地运用资产评估的理论、方法。
2.专业角度资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。
3.法律角度法律依据：《中华人民共和国资产评估法》资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
咨询服务VS 评估执业无此规定行为主体只能是资产评估机构及其资产评估专业人员无此规定专业规范受资产评估准则的约束和规范无此规定报告形式特定格式的书面报告【总结】资产评估是一种专业服务行为。
1.受托行为资产评估是根据委托人的要求进行的，属于受托民事行为。
2.订立合同资产评估法规定委托人应当与评估机构订立委托合同。
3.依法评估资产评估应当按照法律法规规定和委托合同约定进行。
（二）资产评估涉及内容1.评估主体主导者（考）：评估主体指资产评估机构及其评估专业人员。
资产评估专业人员包括资产评估师和其他具有评估专业知识及经验的评估从业人员。
2.评估客体具体标的物（考）：是指资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。
【了解】五部门对应六大类评估行业：财政部：资产评估；国土资源部：土地估价，矿业权评估；住房和城乡建设部：房地产估价；商务部：旧机动车评估；保监会：保险公估。
3.资产评估服务的法律性质资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。
第一章资产评估概述
第一节 资产评估的兴起与发展
一、国际资产评估业发展历史
19世纪后期，美国出现专业评估公司。
1868年，英国皇家特许测量师协会的前身正式成立，并于1881 年由英国维多利亚女王授予“皇家特许”称号。
1981年成立国际资产评估标准委员会（The International Assets Valuation Standards Committee ，TIAVSC），现改名为国际评 估标准委员会（International Valuation Standards Committee， IVSC）。 1985年制定《国际评估准则》，并多次修改。
2001年以来，先后颁布和实施了一系列评估准则和执业标准。
第二节 资产评估及其特点
一、资产评估定义
（一）资产评估
评估主体评估目的
评估依据
资产评估是专门机构和人员，依据国家规定和有 评估原则
关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，依照
法定的程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，
对资产价值进行评定与估算并发表专业意见的行为
1995年3月，中国资产评估协会加入国际评估标准委员会。 1995年5月实行注册评估师考试制度 。
1996年5月，中评协（1996）第03号发布《资产评估操作规 范意义（试行）》。
1999年10月，由财政部中国资产评估协会主办的‘99北京国 际评估论坛’在京举行。
2001年12月31日，国务院转发了财政部改革国有资产评估管 理办法的文件，从2002年起，国有资产评估取消了立项确认 制（这一制度从1991年起实行至2001年取消）代以核准制和 备案制。
4.按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资 产（有效资产、无效资产）和非经营性资产。
第一章资产评估概论一、资产评估的基本概念
4、专业性 5、咨询性
二、资产评估的主体和客体
(二)资产评估的具体目的 资产评估的具体目的是指评估当事人 委托进行资产评估的特定目的。按不同 的标准划分，可以分为以下几种类型。
1、资产交易 2、股权变动 3、企业清算 4、融资服务 5、纳税服务 6、咨询服务
四、资产评估的假设
从理论上讲，可以根据评估对象的具 体情况做出多种不同的评估假设。但 是，从资产评估的实践来看，从资产评 估的众多假设中，可以抽象出三个最基 本的假设，即：公开市场假设、继续使 用假设和清算假设。
（一）资产评估的主体是指从事资 产评估工作的机构和人员（主要是指 注册资产评估师）。 （二）资产评估的客体 资产评估客体又称为资产评估对象， 也就是指被评估的资产。 按不同的分类标准，资产评估客体有 不同的种类。
三、资产评估的目的
资产评估目的是指评估委托人要求对评 估对象的价值进行评估后所要从事的行 为。 资产评估目的可以分为一般目的和具 体目的两大类。 (一)资产评估的一般目的 资产评估的一般目的是指委托进行资产 评估的任何当事人的共同目的。资产评 估的一般目的是取得资产在评估基准日 的公允价值。
价值. 《国际评估准则》中将价值类型分为 市场价值和非市场价值两类。在我国， 有人曾把价值类型分为重置成本、收益 现值、现行市价和清算价格等四种类型。
七、资产评估的程序
资产评估程序是指资产评估工作从开 始准备到最后结束的工作步骤或顺序。 归纳起来，资产评估程序大致有8个步
骤。
第1章 资产评估概论 《资产评估》PPT课件
1.3.2公开市场假设
公开市场假设是指假定资产可以在公开市场上交易，交 易双方地位平等，且都有获得足够市场信息的机会和时间， 以便对资产的功能、用途及交易价格等做出理智的判断。
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1.3 资产评估的基本假设
1.3.3公开市场假设
公开市场假设是指假定资产可以在公开市场上交易，交 易双方地位平等，且都有获得足够市场信息的机会和时间， 以便对资产的功能、用途及交易价格等做出理智的判断。
（3）第三阶段为科学评估
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三、资产评估的产生与发展 3）发达国家资产评估业的现状
（1）资产评估主体的公司化
（2）资产评估管理科学化
（3）资产评估业的多元化
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三、资产评估的产生与发展 4）中国资产评估业的发展与展望
（1）资产评估业务量不断增长
（2）资产评估管理逐渐规范
（3）成立了行业组织 （4）出台了资产评估行业首部基本 法——《资产评估法》
（1）按会计报表项目可将资产分为流动资产、长期投 资、固定资产、无形资产及其他资产
（2）按资产的存在形态不同可将资产分为有形资产和无 形资产
（3）按资产是否具有综合获利能力将资产分为单项资产和整 体资产
（4）按资产能否独立存在将资产分为可确指的资产和不可确 指的资产
（5）按资产与生产经营过程的关系不同，可将资产分为经营 性资产和非经营性资产
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1.2 资产评估的理论基础
1.2.1劳动价值论
英国经济学家大卫·李嘉图创立，在马克思经济学说中 发展到成熟阶段的劳动价值论，认为是劳动创造了价值，即 商品的价值由生产该项资产的社会必要劳动时间所决定。
1.2.2效用价值论
第一章 资产评估概述
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第一章 资产评估概论
1 2 3 4 5
资产评估的产生和发展
资产评估的概念、特点及功能
资产评估的目的和价值类型
资产评估的经济学分 析 资产评估的主体和依 据
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资产评估的假设和原则
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第一节 资产评估的产生和发展
一.资产评估的产生
资产评估发展的三个阶段
原始评 估阶段
经验评 估阶段
科学评 估阶段
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原始评估阶段
中间人对资产评估交易的公 平性进行评判
直 观 性
偶 然 性
非 专 业 性
无 偿 性
经验评估阶段
具有评估经验的评估人员进行评估活动 标志：16世纪欧洲的安特卫普（现比利时） 成立世界上第一个商品和证券交易所
专 业 性
评估客体 即评估对象——被评估单位（经济主 体）的经济资源或者被评估的资产。
评估谁：企业资产 有形资产：固定资产；机器设备；房 地产 流动资产 ；长期资产。 无形资产：可确指无形资产（专利权、 商标权、版权、土地使用权、租赁权、 许可证、专营权）；不可确指无形资 产（商誉）。
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经 常 性
有
偿
性
科学评估阶段
采用现代科学的方法和手段进行资产 评估 标志：1792年英国测量师协会成立
科 学 性
广 泛 性
规
范
性
第一节 资产评估的产生和发展
二.资产评估的发展
评估机构多元化 评估管理科学化
发达国家资产 评估的发展
评估业务综合化 执业人员多层次化 评估机领域国际化
《资产评估》第1章 资产评估概述
（4）按被评估资产与生产经营过程的关系分，可分为经营性和非经营性资产。
• 经营性资产是指处于生产经营过程中的资产。如企业中的机器设备、厂房、运 输工具等。经营性资产又可按其是否对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。 区分有效资产和无效资产是开展资产评估工作的一项重要内容。非经营性资产是 指处于生产经营过程以外的资产，如政府机关用房、办公设备等。
• 2.市场性。资产评估是适应市场经济要求的专业中介服务活动，其基本目标就是根据资产业务 的不同性质，通过模拟市场条件对资产价值做出经得起市场检验的评估结果和评估报告。
• 3.预测性。预测性是指以资产未来的潜能反映资产现实的价值。现实的评估值必须反映资产未 来的潜能，未来没有潜能和效用的资产，现实的评估值是不存在的。
• 1.按工作内容分，可分为一般评估、评估复核和评估咨询。
• 一般评估是指正常情况下的资产评估，通常以资产发生产权变动、产权交易 以及资产保险、纳税或其他经济行为为前提。一般评估包括市场价值评估和市场价 值以外的价值评估。评估复核是指在对被评估的资产已经出对同一被评估资产独立地进行评定和估 算并出具资产评估报告的行为和过程。评估咨询是一个较为宽泛的术语。确切地讲， 评估咨询主要不是对评估标的物价值的估计和判断，它更侧重于评估标的物的利用 价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究 等。本书所讲内容属于一般评估。
（二） 资产评估的特点
• 充分理解和把握资产评估的特点，有利于进一步理解资产评估的实质，提高资产评估工作的
质量。
• 1.现实性。资产评估是以一定的时点，即资产评估基准日为基础进行的活动，被评估资产是现 实的、客观存在的。在进行资产的评定和估算时，仅以资产的现实状态为基础，而不考虑其过 去的状况和现实状况的形成过程；而且，资产评估值不是永远都对的，具有一定的时效性，一 般在评估基准日后一年内有效。
资产评估总论知识介绍(ppt 97页)
1999年7月，财政部印发了《中国注册资产评
估师职业道德规范》和《中国注册资产评估师 职业后续教育规范》。2001年7月，财政部发布 《资产评估准则－－无形资产》,规定从2001年 9月1日起施行。2004年2月财政部发布《资产评 估基本准则》、《资产评估职业道德准则—— 基本准则》，规定从2004年5月1日起施行。
商誉是企业整体价值的组成部分。在 企业合并时，它是购买企业投资成本超过
被并企业净资产公允价值的差额。
商誉形成原因
商誉形成的原因很多，弗克（Fale）和 戈登（Gordon）经过大量深入的实证研究， 发现企业形在商誉的因素如下：
1、短期现金流量的增加，包括生产的经 济性，能筹集更多的资金，有现金储备较 低的筹资成本，存货持有成本的减少，避 免交易成本，税务优惠。
标志着我国的资产评估制度基本建立。
1992年7月，国家国有资产管理局根据国务院 91号令的授权，制定颁发了《〈国有资产评估管 理办法〉施行细则》，施行细则对资产评估的基 本原则、资产评估的组织管理、资产评估原则和 程序、资产评估方法标准、资产评估的法律责任 等做出了具体规定，使国务院91号令具有可操作 性。1993年12月成立中国资产评估协会
第一节 .资产评估的历史沿革
一、资产评估的产生于发展
1.原始评估阶段 特点
2、经验评估阶段
特点
3、科学评估阶段
资产评估作为一种有组织、有理论指
导的社会经济活动应该是从20世纪40年 代开始。到了20世纪80年代以后，世界 各国的资产评估活动开始趋于规范化和 国际化。
二、我国资产评估的历史与现状
存在的问题
1资产评估理论体系不健全，评估标准不统 一
第一章-资产评估概述ppt课件
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（三）资产评估的价值类型 1、我国早期的观点 1）重置成本 2）现行市价 3）收益现值 4）清算价格 2、国际评估界的分类 1）市场价值：资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态
下的市场化价值。对市场上的所有交易者来说是一个公平的 价值。 1）最可能形成的价格 2）与资产的最佳使用状态想对应的价值 3）是市场化而不是个性化的价值 4）评估所采用的参数来自市场
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二、资产评估的价值 （一）价格、成本和价值 1、价格：是一个和商品、劳务的交易相关联的概念。是历
史事实。 2、成本：是和生产有关的概念。也是历史事实。 3、价值的概念比较复杂 1）劳动价值论 2）效用价值论 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ3）均衡价格论 （二）资产评估中价值的含义 在某一时点对资产作出的价值判断，具体说是资产交易双方
物（建筑和其他设施） 不动产权益是指与不动产所有权相联系的各项权益，占有权、
使用权、销售权、出租权、遗赠权、赠予权等。 2、动产权益：其特征在于可移动性 包括可识别的、可携带的有形财产；可移动、可拆卸的营业
装潢、装饰或设备；无形资产。 3、企业组织 4、金融权益：是指从企业或不动产所有权、期权合约或以
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2）非市场价值：资产在受限制的市场条件下价值。其结果 只对特定的交易双方来说是公平的。
包括：投资价值、再用价值、合并价值、持续经营价值、清 算价值、保险价值、纳税价值。
（四）价值类型在资产评估中的作用 1、价值类型制约了评估方法的选择 2、明确价值类型，可以更清楚的表达评估结果
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递延资产等
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第二节 资产评估的目的与价值类型 一、资产评估的目的 1、法令评估：国家法律法规规定必须进行评估的行为。 1）资产纳税 2）国家征用不动产 3）国有资产评估行为：资产转让（转让超过百万或者占全
1 资产评估概述PPT课件
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三、资产评估的目的
资产评估目的有一般目的和特殊目的之分，一般目的包含特 定目的，特定目的是一般目的的具体化。
（一）资产评估的一般目的
资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的 性质及其基本功能决定的； 资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允 价值。 资产评估中的公允价值的一个显著特点：它与相关当事人的 地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，并且没有 损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。
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报考条件 凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备以下条件之一者，均可参加 注册资产评估师执业资格考试： （一）取得经济类、工程类大专学历，工作满5年，其中从事资产评 估相关工作满3年。 （二）取得经济类、工程类大学本科学历，工作满3年，其中从事资 产评估相关工作满1年。 （三）取得经济类、工程类硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业， 工作满1年。 （四）取得经济类、工程类博士学位。 （五）非经济类、工程类专业毕业，其相对应的从事资产评估相关工 作年限延长2年。 （六）不具备上述规定的学历，但通过国家统一组织的经济、会计、 审计专业初级资格考试，取得相应专业技术资格，并从事资产评估相 关工作满5年。
评估面临的条件、执业过程中遵循准 完全评估、限制评估 则的程度及对评估报告披露的要求
评估对象及其获利能力
单项资产评估和整体资产评估
资产评估2
第一章资产评估概论资产评估的概念：是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。
其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。
资产评估的六大基本要素1.评估的目的（特定资产业务）2.评估的对象（客体）3.评估人（主体）4.评估标准（价值尺度）5.评估方法（成本法、收益法、市场法）6.评估规程（评估必须遵循的规则与程序）资产的定义特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来经济利益的经济资源。
资产必须是能以货币计量的资源。
有形资产与无形资产的区分有形资产：指那些具有实物形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、库存商品、原材料等无形资产：指那些不具有实物形态但具有经济价值的资产，主要包括专利权、商标权、专有技术、版权、商誉等。
资产评估的特点及其含义1.现实性：以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估，以现实状况反映未来。
2.市场性：模拟市场条件下，对资产估价。
评估资料源于市场，评估结果接受市场检验。
3.专业性：具有资质的专业机构和专业人士的价值判断4.公正性：评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系——组织保证。
评估必须按法定的程序、准则进行——技术保证。
5.咨询性：评估结论仅是资产作价意见，无强制执行的效力。
最后成交价由买卖双方讨价还价决定。
资产评估的假设及其含义1.交易假设：根据待评估资产的交易条件模拟市场进行估价。
2.公开市场假设：指被估资产可在公开市场上出售具有较强通用性的资产适宜做公开市场假设主要评估资产的市场价值3.继续使用假设：指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。
4.清偿假设：企业破产，资产被强制出售评估资产的清算价值（适用范围有限）第二章 资金的时间价值资金时间价值的含义是指资金在周转使用中由于时间因素而形成的差额价值，也称为货币的时间价值。
单利终值和现值：只对本金计算利息，所生利息不再计入本金重复计算利息。
第1章 资产评估基本理论概述
4、管理功能
是我国资产评估特有的功能。 国有资产评估管理程序的变化： （1）立项确认制 （2）合规性审查制 （3）核准制和备案制
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五、资产评估的特点
1. 市场性 （1）资产评估的产生是市场经济发展到一定阶段 的产物。 （2）资产评估活动的本质是对资产在模拟市场条
件下的价值的估计和判断。
（3）评估结果是否客观需要接受市场价格的检验。
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3。 技术性
资产评估人员在对被评估资产价值做出专业 判断的过程中，需要依据大量的数据资料，经 过复杂细致的技术性处理和必要的计算，不具 备相应的专业知识就难以完成评估工作。
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4. 公正性
资产评估的公正性主要体现在资产评估是由
交易双方以外的独立的第三者，站在客观公
正的立场上对被评估资产所做的价值判断，
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（5）主体和功能不同
清产核资一般在上级有关部门的指导下，由 企业内部财务人员进行的，因此不具有客观性和
公证性。
资产评估必须由企业之外专门的资产评估机 构和人员进行，资产评估提供的服务属于社会中 介服务，具有独立性，因此资产评估既具有评值 功能，还具有评价功能和公证功能。
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（6）结果的效力不同
利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场
分析、可行性研究等。
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2.按资产评估对象的不同
资 产 评 估 单项资产评估
整体资产评估
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（ 1）单项资产评估 是指评估对象为单项可确指资产的评估。通 常机器设备评估、土地使用权评估、房屋建 筑物评估、商标权评估、专利权评估等均为 单项资产评估。 由于单项资产评估的对象为某一类资产，不 考虑其他资产的影响，通常由具有某一方面 的专业评估人员参加即可完成评估任务。
第01章 资产评估概述
第一章资产评估概述第01讲资产评估的概念——资产评估考情分析分值一般在5分左右主要题型为选择题重要等级★★知识点零散，抓住关键词搭框架一、概念【掌握】（一）资产评估法律规定角度（1）评估主体：评估机构及其评估专业人员（资产评估师/其他评估从业人员）。
资产评估机构是依法设立、从事资产评估活动的专业机构。
评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。
评估师是指通过评估师资格考试的评估专业人员。
（2）评估客体：资产评估的对象（不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或其他经济权益等）。
例如，土地、房屋建筑物和在建工程等属于不动产；产成品、原材料和机器设备等属于动产；专利权、著作权和商誉等属于无形资产。
企业价值则是指企业整体价值、股东全部权益价值或股东部分权益价值。
资产损失是指因某些外部原因，如房屋拆迁、环境及侵权损害等，对资产造成的价值贬损。
其他经济权益是指资产权利人拥有的未涵盖在前述分类中，但符合法律法规要求，并且可以用货币计量的经济权益。
（3）资产评估专业服务的法律性质资产评估专业服务受到委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同的约束。
这种约束既包括对资产评估服务行为本身的约束，也包括对资产评估业务委托和受托双方当事人的约束。
例如，资产评估业务委托合同中会约定评估目的、评估对象和评估范围等具体评估要素，还会约定资产评估委托方和受托方各自的权利与义务。
因此，资产评估机构和评估专业人员（依法开展）的评估行为受到法律保护，并对依法出具的资产评估报告承担相应的法律责任。
（4）资产评估专业服务的内容及成果资产评估专业服务的内容是指资产评估机构及其评估专业人员对评估对象的价值进行评定估算。
例如，资产的抵押和质押、出租和转让、企业承包经营等都需要对所涉及的财产及其权益等给予评定估算。
这些专业的评定估算行为最终综合体现为由资产评估机构出具的，系统性、规范性的资产评估报告。
它是资产评估机构及其评估专业人员针对评估对象发表专家意见的载体和履行评估合同的劳动成果。
第一章资产评估概述
资产评估的作用
资产评估作为一种专业化中介服务行业， 服务于诸多重要经济领域和经济活动，在 规范交易行为、降低交易成本、维护经济 秩序、保障市场安全、促进经济发展等方 面发挥着十分重要的作用。 具体作用： 咨询、管理、鉴证（鉴别和举证）
资产评估的功能
资产评估最基本的功能是通过对资产现 时价值进行评定和估算，为资产业务提供 公正的价值尺度。
储蓄现金的预期特点
利率是货币的时间价格，货币时间价值的 实质就是借贷资本的有偿使用，当一个储 蓄者把钱借给一个使用者，二人都得到了 好处，储蓄者会得到未来支利息的好处， 而货款者愿意支付利息，这是由于他们得 到了这笔资金会投资，可获得高于利息的 收益。
理性预期问题
理性预期是比较指比较准确地掌握了事物 变化的客观规律。对未来的预期的变化， 不论是对收益还是对利率而言，这可以在 今天资产价格的巨大的变化中表现出来。
（二）继续使用假设
指资产将按现行用途继续使用，或将转换用 途继续使用。 这一假设强调资产对未来的有效性。 采用继续使用假设的条件： （1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上 期望的收益。 （2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律 上、经济上可行。
资产的市场资产在评估基准日的交换价值。该定义强 调的是某一时点的交换价值，强调了市场的完全自由性及 公开性，强调了买卖双方的精明谨慎即交易的正常性。在 以假设前提下的商品交换是我们要评估结果，即评估值。 完全市场价值评估值 ：与在交易市场上可支付的货 币的价值有关。市场评估基准日可能获得的最合理的市场 价格来衡量。（卖者所得到的合理价格，也是买者的最优 惠价格） 完全市场价值评估基准日：要求市场在给定的评估日 的特定时间的市场价值
资产评估教材
资产评估教材资产评估是一项关键性的业务，它涉及到资产价值的确定和评估方法的选择。
对于专业从事资产评估的人士来说，一本全面且准确的教材是必不可少的。
本教材将介绍资产评估的基本概念、方法和原则，以及与资产评估相关的法律法规和实践指导，旨在帮助读者全面了解资产评估，并提供实践指导。
第一章：资产评估概述资产评估是指对不动产、动产以及其他各类资产进行估价和评估的过程。
本章将介绍资产评估的基本定义、目的和重要性，以及详细解释为什么资产评估对于企业、机构以及个人是必要的。
第二章：资产评估方法与原则本章将介绍资产评估的主要方法和原则，包括市场比较法、成本法和收益法等。
读者将了解每种方法的适用范围、优缺点以及实际操作步骤。
同时，本章还将详细讲解资产评估的核心原则，如公正性、客观性、可比性和科学性等。
第三章：资产评估的实施过程资产评估的实施过程十分关键，需要遵循一系列的步骤和程序。
本章将详细介绍资产评估的实施步骤，包括资料收集、现场勘察、数据分析和评估报告的编制等。
同时，还将提供实用的案例分析，帮助读者更好地理解实施过程。
第四章：与资产评估相关的法律法规本章将介绍与资产评估相关的法律法规，包括《资产评估师管理条例》、《房地产估价师执业管理办法》等。
读者将了解这些法规的主要内容和适用范围，以便在实践中遵循法律法规的规定。
第五章：资产评估实践指南本章将提供一些实践指南，帮助读者更好地应对资产评估中的挑战和问题。
具体内容包括评估报告的撰写要点、市场调研的方法和技巧、风险分析和评估中的注意事项等。
这些指南将帮助读者提高资产评估的专业水平和工作效率。
结语资产评估是一项复杂而重要的任务，它对于决策、交易和风险管理具有重要意义。
本教材通过深入浅出的方式，全面介绍了资产评估的基本概念、方法和原则，以及相关的法律法规和实践指南。
希望本教材能成为读者在资产评估领域的理论指南和实践工具，帮助读者提升自己的专业水平并取得更好的业绩。
以上为教材的内容概要，详细内容请参阅实际教材。
资产评估理论与实务第1章 资产评估概述
评估对象
（法律意义上的资产）
股东权益、机器设备所有权 土地使用权、商标专用权
......
四、资产评估主体
• 专业从事评估的机构和评估专业人员。 • 评估机构：各类评估公司或评估事务所。
合伙形式的评估机构：两名以上评估师 公司形式的评估机构：八名以上评估师和两名以上股东
• 评估专业人员：评估师（资产评估师、土地估价师、房地产估价师等），以及其他 具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。
员
等经济活动的房地产估价
房地产经纪人学会 乡建设部
土地估价专业人员 土地抵押、转让、司法鉴定等业务
中国土地估价师与土 地登记代理人协会
矿业权评估专业人 矿业权定价，企业转让、抵押贷款、法律诉讼、上 中国矿业权评估师协
员
市融资信息披露等活动中涉及的矿业权价值评估 会
国土 资源部
保险公估从业人员 保险标的的查勘、鉴定、估损以及赔款的理算
棉农
纺织厂
成衣厂
零售商
• 棉花价格（棉花的经济成本）对棉农意味着收入，对纺织厂意味着会计成本； • 布匹价格（布匹的经济成本）对纺织厂意味着收入，对成衣厂意味着会计成本， • 成衣价格（成衣的经济成本）对成衣厂意味着收入，对零售商则意味着会计成本。 • 从整个供应链视角看，在理想的均衡市场中，价格（即经济成本）对于卖方意味着收 入，对于买方则意味着会计成本。成本和价格并没有本质区别。
国际评估准则 市场价值是自愿买方和自愿卖方，在评估基准日进行正常营销之后
达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额。当事人双 方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
理解市场价值的要点
估计数额：不是事先确定的价格，也不是实际成交价格 时点价值：评估基准日价值 自愿买方与自愿卖方：自愿，无特殊动机 正常、公平交易：无利益关联，正常营销 理性行事：信息充分，理性人
第一章 资产评估概述
第四节 资产评估的假设
一、交易假设 二、继续使用假设 在确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件： 在确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件： 1.资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望 资产能以其提供的服务或用途， 资产能以其提供的服务或用途 的收益 2.资产尚有显著的剩余使用寿命 资产尚有显著的剩余使用寿命 3.资产所有权明确，并保持完好 资产所有权明确， 资产所有权明确 4.资产从经济上、法律上是否允许转做他用 资产从经济上、 资产从经济上 5.充分地考虑了资产的使用功能 充分地考虑了资产的使用功能 三、公开市场假设 四、清算假设
2、客观性原则 、 3、公正性原则 、 4、科学性原则 、 5、专业性原则 、
（二）资产评估的技术原则 1、贡献原则 、 2、替代原则 、 3、预期原则 、 4、最佳效用原则 、
其他原则
5、变化原则 、 6、供求原则 、 7、平衡原则 、 8、竞争原则 、 9、一致性原则 、 10、外部性原则 、
资产应具备的几个特征： 资产应具备的几个特征：
1.资产必须是经济主体拥有或控制的 资产必须是经济主体拥有或控制的 2.资产必须能以货币计量其价值 资产必须能以货币计量其价值 3.资产必须是能够给经济主体带来经济的资源 资产必须是能够给经济主体带来经济的资源
（三）资产评估目的
指资产评估服务于什么样的资产业务。 指资产评估服务于什么样的资产业务。 占有国有资产的单位以下行为需评估： 占有国有资产的单位以下行为需评估： （1）资产转让（2）企业兼并 （3）企业出 ）资产转让（ ） ） 售 （4）企业联营 （5）股份经营 （6） ） ） ） 中外合资合作（ ） 中外合资合作（7）企业清算 （8）抵押 ） （9）担保 （10）企业租赁 ） ） 上述经济行为， 种属于必须评估的范围， 上述经济行为，前7种属于必须评估的范围， 种属于必须评估的范围 后三种则根据具体情况， 后三种则根据具体情况，当事人可自行决定 是否需要评估
第一章 资产评估概述 《资产评估：理论与实务》PPT课件
第二节 资产评估基本概念 一、资产 二、资产评估 三、资产评估类型 四、资产评估的特点 五、资产评估功能 六、资产评估的作用
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第一章 资产评估概述
鉴证 咨询
管理
第一章 资产评估概述
第三节
资产评估的假设、原则与目的
一、资产评估的假设 二、资产评估的原则 三、资产评估的目的
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第一章 资产评估概述
01 评估市场格局发生深刻变化 02 评估市场环境日趋严峻
03 评估市场需求发生结构性改变 04 行业管理模式发生重大变革 05 国际合作与竞争日趋扩大
第二节
资产评估基本概念
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第一章 资产评估概述
一、资产 二、资产评估 三、资产评估类型 四、资产评估特点 五、资产评估功能 六、资产评估作用
美国
第一章 资产评估概述
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第一节 资产评估的历史与发展 一、资产评估的历史 二、国外资产评估发展演进 三、资产评估在中国的发展
第一章 资产评估概述
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第一章 资产评估概述
资产评估行业成就展
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第一节 资产评估的历史与发展 一、资产评估的历史 二、国外资产评估发展演进 三、资产评估在中国的发展 四、资产评估的发展趋势
第一章 资产评估概述
第三节 资产评估的假设、原则与目的 一、资产评估的假设
公开市场假设
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公开市场假设是指被评估资产可以 在完全竞争的资产市场上,按市场 原则进行交易,其价格的高低取决 于该资产在公开市场上的行情。
第一章资产评估总论
第一章资产评估总论本章是资产评估的理论性、方法性、全然概念的章节，在积年测验中，本章的比重较大年夜。
第一节资产评估的含义一、资产评估的概念资产评估是市场成长到必定时期的产品。
资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，它是市场经济前提下客不雅存在的经济范畴。
在我国，跟着社会主义市场经济体系体例切实事实上立和成长，资产评估作为社会性和公平性活动，在产权让渡、企业重组、资产流淌等方面发挥了重要感化，成为社会经济生活中新兴的弗成缺乏的行业。
一样地说，资产评估是指经由过程对资产某一时点价值的估算，从而确信其价值的经济活动。
具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依照国度规定和有关材料，依照特定的目标，遵守有用的原则，选择恰当的价值类型，按照法定的法度榜样，应用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
经由过程对概念的说明，能够看出，资产评估重要由六大年夜要素构成，即资产评估的主体、客体、特定目标、法度榜样、价值类型和方法。
1、评估的主体是指资产评估的履行者的操作者；2、评估的客体是指资产评估的对象，即被评估的资产；3、评估的特定目标是指资产评估为哪一项经济营业办事；4、评估的法度榜样是按照法定的法度榜样，它是规范科学进行资产评估的须要前提；5、评估的价值类型是对评估价值的质的规定，对不合的资产会有不合的价值类型6、科学的方法。
同时，全部资产评估工作是按必定法度榜样体系进行的。
资产评估的要素是一个有机构成的整体，它们之间互相依靠，相辅相成，缺一弗成。
同时，它们也是包管资产评估价值的合理性和科学性的重要前提。
二、资产评估的特点充分明白得和把握资产评估的特点，有利于进一步弄清资产评估的本质，关于搞好资产评估工作、进步资产评估质量具有重要意义。
一样来说，资产评估具有以下特点：（一）实际性实际性是指以评估基如期为时刻参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
资产评估基如期是指确信的资产评估价值的基准时刻。
第一章 资产评估概述
本课程的教学目的在于开阔学生的 视野，了解当前国内外资产评估领域的 研究动态，特别是近年来的热点问题。 掌握资产评估的基本理论与方法，熟悉 各类具体资产的评估方法和程序。
二、课 程 主 要内容
资产评估理论
资
产 评
资产评估方法
估
资产评估实务
资产评估理论 资 资 资 资 资资 资 产 产 产 产 产产 产 评 评 评 评 评评 评 估 估 估 估 估估 估 概 目 要 假 原准 程 念 的 素 设 则则 序
资产评估方法
市 收成 场 益本 法 法法
资产评估程序
资 产
评 各类资产评估
估 实
务 资产评估报告
流动资产评估 机器设备评估
房地产评估 长期投资评估 资源资产评估 无形资产评估 企业价值评估
三、课 程 要 求
1、结合课堂学习内容，对资产评估领域中 的有关问题进行较为深入的分析和讨论； 2、查阅相关文献和资料，熟悉资产评估领 域的有关法规和文件的内容； 3、能够独立完成一个企业资产评估项目。
资产评估的公正性主要体现在资产评 估是由交易双方以外的独立的第三者， 站在客观公正的立场上对被评估资产所 做的价值判断，评估结果具有公正性。
6． 咨询性
资产评估结论是评估人员在评估时点根据所 能搜集到的数据资料,模拟市场对资产价值所 作出的主观推论和判断。因此，资产评估不 是一种给资产定价的社会经济活动,它只是一 种经济咨询或专家咨询活动。评估结果本身 并没有强制执行的效力，评估人员只对评估 结论的客观性负责，而不对资产交易价格的 确定负责。评估结果只是为资产业务提供一 个参考价值，最终的成交价格取决于交易双 方在交易过程中的讨价还价能力。
第二节 资产评估的目的和价值类型
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税收
法令评估目的 国家征用不动产（补偿）
法令规定的国有资产相关行为
五、资产评估的假设
（一）交易假设 根据待评估资产的交易条件模拟市场进行估价。 根据待评估资产的交易条件模拟市场进行估价。 （二）公开市场假设 指被估资产可在公开市场上出售 具有较强通用性的资产适宜做公开市场假设 主要评估资产的市场价值
价值几何？ 价值几何？
问题一：夜明珠到底值不值钱？ 问题二：夜明珠到底值多少钱？
资产评估主要回答第二个问题！
第一章 资产评估概论
一、资产评估（valuation)的概念 资产评估（ 的概念
为什么需要资产评估？ （一）为什么需要资产评估？ 市场经济的核心问题是交易： 市场经济的核心问题是交易： 一般的商品交易（钱货交易） 一般的商品交易（钱货交易） 资产的交易
现代市场经济中资产的交易非常活跃， 现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要 交易的资产是以非现金的形式就存在资产评估。 交易的资产是以非现金的形式就存在资产评估。
（二）资产评估的概念： 二 资产评估的概念： 资产评估是指评估机构根据特定的目的， 资产评估是指评估机构根据特定的目的， 评估机构根据特定的目的 遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的 遵循客观经济规律和公正的准则， 准则 标准和程序，运用科学的方法 对资产的现时 科学的方法， 标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时 价格进行评定和估算 进行评定和估算。 价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一 时点的价格进行估算。 时点的价格进行估算。
3、根据被评估的资产能否独立存在分类 、 可确指资产，能独立存在的资产， 可确指资产，能独立存在的资产，包括有形资 产和除商誉外的无形资产 不可确指资产，不能脱离企业有形资产而单独 不可确指资产， 存在， 存在，主要指商誉
三、 资产评估的特点
（一）现实性 以评估基准日为时间参照， 以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产 实际状况对资产进行评估，以现实状况反映未来。 实际状况对资产进行评估，以现实状况反映未来。
（二）资产的分类 1、按被估资产是否具有综合获利能力分类 、 单项资产， 单项资产，如单台设备 整体资产， 整体资产，如企业 2、按资产存在的形态分类 、 有形资产和无形资产 有形资产：具有实物形态的，如机器设备、 有形资产：具有实物形态的，如机器设备、房产建 自然资源等。 筑、自然资源等。 无形资产：不具有实物形态但具有经济价值， 无形资产：不具有实物形态但具有经济价值，如土 地使用权、商标权、专利权、非专利技术、 地使用权、商标权、专利权、非专利技术、商誉等
二、资产的含义及分类
（一）资产的含义 资产是指特定权利主体所拥有或控制 拥有或控制的 资产是指特定权利主体所拥有或控制的，能给特定 权利主体带来未来经济利益的经济资源， 带来未来经济利益的经济资源 权利主体带来未来经济利益的经济资源，包括各种财 债权和其他权利。 产、债权和其他权利。 注：资产必须是能以货币计量的资源
资产评估
任课教师：张正国
西安晚报：男子600元买“假水晶”竟是夜明 珠 1800万英镑卖出
据报道，李广岭多年前在机缘巧合之下 从一位客户手中以６００元的价格买回一块 重２４１８克的“假水晶 水晶”，不料这却是价 水晶 值连城的萤石夜明珠。夜明珠最后被卖出１ ８００万英镑的天价。
世界最大夜明珠亮相西安 重6.2吨
（三）继续使用假设 指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。 指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。 采用继续使用假设的条件： 采用继续使用假设的条件： （1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。 ）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。 （2）转换用途能实现其最佳效用，在法律上、经济上可行。 ）转换用途能实现其最佳效用，在法律上、经济上可行。 重点评估资产的继续使用价值 （四）清偿假设 企业破产， 企业破产，资产被强制出售 评估资产的清算价值（适用范围有限） 评估资产的清算价值（适用范围有限）
（二）市场性 模拟市场条件下，对资产估价。 模拟市场条件下场检验。
（三）专业性 具有资质的专业机构和专业人士的价值判断 （四）公正性 评估机构与人员应与资产业务的当事人无利 害关系——组织保证。 组织保证。 害关系 组织保证 评估必须按法定的程序、准则进行——技术 评估必须按法定的程序、准则进行 技术 保证。 保证。 （五）咨询性 评估结论仅是资产作价意见， 评估结论仅是资产作价意见，无强制执行的 效力。最后成交价由买卖双方讨价还价决定。 效力。最后成交价由买卖双方讨价还价决定。
（三）资产评估由六大基本要素组成： 资产评估由六大基本要素组成：
1、评估的目的（特定资产业务） 、评估的目的（特定资产业务） 2、评估的对象（客体） 、评估的对象（客体） 3、评估人（主体） 、评估人（主体） 4、评估标准（价值尺度 、评估标准（价值尺度) 5、评估方法（成本法、收益法、市场法） 、评估方法（成本法、收益法、市场法） 6、评估规程（评估必须遵循的规则与程序） 、评估规程（评估必须遵循的规则与程序）
四、资产评估的目的
资产评估目的在资产评估中的重要地位
评估目的 估价标准 评估方法
狭义：仅指产权变动、 资产流动时的评估
资产评估目的
广义：多种目的
单项资产交易 资产交易 产权变动：企业合并、分设、发行股票、清算等 房地产交易：出租、买卖 抵押贷款 融通资金 发行债券 非法令评估目的 资产保全 财产保险 资产开发 考核经营业绩 咨询服务 财务报表 诉讼 融资租赁 企业资产保全会计处理