第一章资产评估概述详解
资产评估基础第一章资产评估概述
第一章资产评估概述第一节资产评估的基本概念及基本作用内容概要一、资产评估概念（一）资产评估资产评估是使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，可以从三个层次进行表述。
1.一般意义一般意义上的资产评估就是估计和判断资产的价值在市场交易中，所有的市场参与者大都会依据自己所掌握的知识和信息，对交易对象进行价值判断，从而确定其交易价格。
在这个程中人们可能会自觉地或不自觉地运用资产评估的理论、方法。
2.专业角度资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。
3.法律角度法律依据：《中华人民共和国资产评估法》资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
咨询服务VS 评估执业无此规定行为主体只能是资产评估机构及其资产评估专业人员无此规定专业规范受资产评估准则的约束和规范无此规定报告形式特定格式的书面报告【总结】资产评估是一种专业服务行为。
1.受托行为资产评估是根据委托人的要求进行的，属于受托民事行为。
2.订立合同资产评估法规定委托人应当与评估机构订立委托合同。
3.依法评估资产评估应当按照法律法规规定和委托合同约定进行。
（二）资产评估涉及内容1.评估主体主导者（考）：评估主体指资产评估机构及其评估专业人员。
资产评估专业人员包括资产评估师和其他具有评估专业知识及经验的评估从业人员。
2.评估客体具体标的物（考）：是指资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。
【了解】五部门对应六大类评估行业：财政部：资产评估；国土资源部：土地估价，矿业权评估；住房和城乡建设部：房地产估价；商务部：旧机动车评估；保监会：保险公估。
3.资产评估服务的法律性质资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。
资产评估基础 第一章资产评估概述 知识点
第一章资产评估概述第一节资产许估的基本概念和特点一、资产评估的概念作为一种专业服务，资产评估是由资产评估机构及其评估专业人员依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。
评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
1.主体：资产评估机构及其评估专业人员是资产评估的主体。
2.客体：资产评估的客体是指资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益等。
在资产评估中，资产是指由特定权利主体拥有或控制的、预期能够给该主体带来经济利益的经济资源。
资产的产权是资产所有的＂权利束＂，是基于所有权派生的一系列权利，通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权等。
资产的权利类型不同，为权利人带来的经济利益通常会存在差异，所对应的资产价值也不同。
一般而言，资产的所有权价值会高于使用权的价值。
在判断资产是否存在时，所有权是要考虑的首要因素，但不是决定因素。
在有些情况下，特定主体虽然不拥有经济资源，即不享有经济资源的所有权，但是可以控制这些资源，同样表明该特定主体能够从其控制的资源中获取经济利益，该经济资源仍可界定为该特定主体的资产。
因此，资产评估中界定资产的边界是资产的控制权而非所有权。
.二、资产评估的特点资产评估以其客观、真实、有效的专业服务，保障市场经济飞召子的规范、有序、公平和公正。
一般来讲，资产评估具有咨询性、公正性、社会性及动态性。
（一）咨询性（二）公正性资产评估的公正性表现在两个方面：一是资产评估须按照法定的准则进行，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术保证；二是评估机构及其评估专业人员应当是与业务没有利害关系的第三方，这是公正性的组织保证。
（三）社会性资产评估服务于市场，具有独立性、客观性、公正性。
（四）动态性第二节资产评估的原则资产评估原则是规范资产评估行为和业务执行的规则或标准。
第一章资产评估概述
第一节 资产评估的兴起与发展
一、国际资产评估业发展历史
19世纪后期，美国出现专业评估公司。
1868年，英国皇家特许测量师协会的前身正式成立，并于1881 年由英国维多利亚女王授予“皇家特许”称号。
1981年成立国际资产评估标准委员会（The International Assets Valuation Standards Committee ，TIAVSC），现改名为国际评 估标准委员会（International Valuation Standards Committee， IVSC）。 1985年制定《国际评估准则》，并多次修改。
2001年以来，先后颁布和实施了一系列评估准则和执业标准。
第二节 资产评估及其特点
一、资产评估定义
（一）资产评估
评估主体评估目的
评估依据
资产评估是专门机构和人员，依据国家规定和有 评估原则
关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，依照
法定的程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，
对资产价值进行评定与估算并发表专业意见的行为
1995年3月，中国资产评估协会加入国际评估标准委员会。 1995年5月实行注册评估师考试制度 。
1996年5月，中评协（1996）第03号发布《资产评估操作规 范意义（试行）》。
1999年10月，由财政部中国资产评估协会主办的‘99北京国 际评估论坛’在京举行。
2001年12月31日，国务院转发了财政部改革国有资产评估管 理办法的文件，从2002年起，国有资产评估取消了立项确认 制（这一制度从1991年起实行至2001年取消）代以核准制和 备案制。
4.按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资 产（有效资产、无效资产）和非经营性资产。
第一章资产评估概论一、资产评估的基本概念
4、专业性 5、咨询性
二、资产评估的主体和客体
(二)资产评估的具体目的 资产评估的具体目的是指评估当事人 委托进行资产评估的特定目的。按不同 的标准划分，可以分为以下几种类型。
1、资产交易 2、股权变动 3、企业清算 4、融资服务 5、纳税服务 6、咨询服务
四、资产评估的假设
从理论上讲，可以根据评估对象的具 体情况做出多种不同的评估假设。但 是，从资产评估的实践来看，从资产评 估的众多假设中，可以抽象出三个最基 本的假设，即：公开市场假设、继续使 用假设和清算假设。
（一）资产评估的主体是指从事资 产评估工作的机构和人员（主要是指 注册资产评估师）。 （二）资产评估的客体 资产评估客体又称为资产评估对象， 也就是指被评估的资产。 按不同的分类标准，资产评估客体有 不同的种类。
三、资产评估的目的
资产评估目的是指评估委托人要求对评 估对象的价值进行评估后所要从事的行 为。 资产评估目的可以分为一般目的和具 体目的两大类。 (一)资产评估的一般目的 资产评估的一般目的是指委托进行资产 评估的任何当事人的共同目的。资产评 估的一般目的是取得资产在评估基准日 的公允价值。
价值. 《国际评估准则》中将价值类型分为 市场价值和非市场价值两类。在我国， 有人曾把价值类型分为重置成本、收益 现值、现行市价和清算价格等四种类型。
七、资产评估的程序
资产评估程序是指资产评估工作从开 始准备到最后结束的工作步骤或顺序。 归纳起来，资产评估程序大致有8个步
骤。
第1章 资产评估概论 《资产评估》PPT课件
1.3.2公开市场假设
公开市场假设是指假定资产可以在公开市场上交易，交 易双方地位平等，且都有获得足够市场信息的机会和时间， 以便对资产的功能、用途及交易价格等做出理智的判断。
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1.3 资产评估的基本假设
1.3.3公开市场假设
公开市场假设是指假定资产可以在公开市场上交易，交 易双方地位平等，且都有获得足够市场信息的机会和时间， 以便对资产的功能、用途及交易价格等做出理智的判断。
（3）第三阶段为科学评估
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三、资产评估的产生与发展 3）发达国家资产评估业的现状
（1）资产评估主体的公司化
（2）资产评估管理科学化
（3）资产评估业的多元化
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三、资产评估的产生与发展 4）中国资产评估业的发展与展望
（1）资产评估业务量不断增长
（2）资产评估管理逐渐规范
（3）成立了行业组织 （4）出台了资产评估行业首部基本 法——《资产评估法》
（1）按会计报表项目可将资产分为流动资产、长期投 资、固定资产、无形资产及其他资产
（2）按资产的存在形态不同可将资产分为有形资产和无 形资产
（3）按资产是否具有综合获利能力将资产分为单项资产和整 体资产
（4）按资产能否独立存在将资产分为可确指的资产和不可确 指的资产
（5）按资产与生产经营过程的关系不同，可将资产分为经营 性资产和非经营性资产
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1.2 资产评估的理论基础
1.2.1劳动价值论
英国经济学家大卫·李嘉图创立，在马克思经济学说中 发展到成熟阶段的劳动价值论，认为是劳动创造了价值，即 商品的价值由生产该项资产的社会必要劳动时间所决定。
1.2.2效用价值论
第一章 资产评估的基本概念
5.合法性：（诈骗）
资产评估中的资产与会计中的资产
（1）在范围上的差别：会计资产强调耗费和占用资金， 对一些在现实经济生活中确实存在但却未耗费和占用资 金的资产排除在外，如企业的商誉等，但在资产评估中 却把这些资源作为重要的资产对待；而资产评估中将无 实质资产意义的待摊费用等排除。 （2）对整体资产价值认定不同：会计整体资产是单项 资产的累加，而资产评估中将企业资产看作整体盈利能 力的价值； （3）价值类型不同：会计计价主要采用历史成本，而 资产评估反映的是资产的现实价值。
（3）评估学对资产的定义
资产评估中的资产定义：即能够在未来为其控制主体带来经
济利益、能以货币计量、排他性占有的经济资源，包括各种 财产、债权与其他权利。 资产评估中确认资产的标准：
1.现实性：在评估基准时点存在（无形资产）
2.控制性：必须是经济主体拥有或者控制的（控制权）；
3.有效性：能够给经济主体带来经济利益的资源 （待摊费用） 4.稀缺性：要获得控制权必须付出代价（空气）
决定
制约 估价价值类 型 评估方法
资产评估目 的
资产评估的目的
广义资产评估的 目的泛指各种目 的，包括法令评 估和非法令评估
狭义的资产评估 目的指产权变动 、资产流动时的 评估
单项资产交易 合资经营、合作经营、企 业经营 产权变动 资产交易 企业合并、分设、兼并 发行股票 企业出售 企业出租 土地成片出租 土地开发经营 房地产买卖 房地产出租
三、 资产评估的特点
以评估基准 日的实际状 况进行估算 现实性
1.以现实存在状况 2.以现实为基础反 映未来
咨询性Biblioteka 市场性资产评估预测性
现实市价 市场类比价 重置成本
公正性
第一章 资产评估概述
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第一章 资产评估概论
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资产评估的产生和发展
资产评估的概念、特点及功能
资产评估的目的和价值类型
资产评估的经济学分 析 资产评估的主体和依 据
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资产评估的假设和原则
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第一节 资产评估的产生和发展
一.资产评估的产生
资产评估发展的三个阶段
原始评 估阶段
经验评 估阶段
科学评 估阶段
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原始评估阶段
中间人对资产评估交易的公 平性进行评判
直 观 性
偶 然 性
非 专 业 性
无 偿 性
经验评估阶段
具有评估经验的评估人员进行评估活动 标志：16世纪欧洲的安特卫普（现比利时） 成立世界上第一个商品和证券交易所
专 业 性
评估客体 即评估对象——被评估单位（经济主 体）的经济资源或者被评估的资产。
评估谁：企业资产 有形资产：固定资产；机器设备；房 地产 流动资产 ；长期资产。 无形资产：可确指无形资产（专利权、 商标权、版权、土地使用权、租赁权、 许可证、专营权）；不可确指无形资 产（商誉）。
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经 常 性
有
偿
性
科学评估阶段
采用现代科学的方法和手段进行资产 评估 标志：1792年英国测量师协会成立
科 学 性
广 泛 性
规
范
性
第一节 资产评估的产生和发展
二.资产评估的发展
评估机构多元化 评估管理科学化
发达国家资产 评估的发展
评估业务综合化 执业人员多层次化 评估机领域国际化
《资产评估》第1章 资产评估概述
（4）按被评估资产与生产经营过程的关系分，可分为经营性和非经营性资产。
• 经营性资产是指处于生产经营过程中的资产。如企业中的机器设备、厂房、运 输工具等。经营性资产又可按其是否对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。 区分有效资产和无效资产是开展资产评估工作的一项重要内容。非经营性资产是 指处于生产经营过程以外的资产，如政府机关用房、办公设备等。
• 2.市场性。资产评估是适应市场经济要求的专业中介服务活动，其基本目标就是根据资产业务 的不同性质，通过模拟市场条件对资产价值做出经得起市场检验的评估结果和评估报告。
• 3.预测性。预测性是指以资产未来的潜能反映资产现实的价值。现实的评估值必须反映资产未 来的潜能，未来没有潜能和效用的资产，现实的评估值是不存在的。
• 1.按工作内容分，可分为一般评估、评估复核和评估咨询。
• 一般评估是指正常情况下的资产评估，通常以资产发生产权变动、产权交易 以及资产保险、纳税或其他经济行为为前提。一般评估包括市场价值评估和市场价 值以外的价值评估。评估复核是指在对被评估的资产已经出对同一被评估资产独立地进行评定和估 算并出具资产评估报告的行为和过程。评估咨询是一个较为宽泛的术语。确切地讲， 评估咨询主要不是对评估标的物价值的估计和判断，它更侧重于评估标的物的利用 价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究 等。本书所讲内容属于一般评估。
（二） 资产评估的特点
• 充分理解和把握资产评估的特点，有利于进一步理解资产评估的实质，提高资产评估工作的
质量。
• 1.现实性。资产评估是以一定的时点，即资产评估基准日为基础进行的活动，被评估资产是现 实的、客观存在的。在进行资产的评定和估算时，仅以资产的现实状态为基础，而不考虑其过 去的状况和现实状况的形成过程；而且，资产评估值不是永远都对的，具有一定的时效性，一 般在评估基准日后一年内有效。
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五、资产评估的目的
பைடு நூலகம் 一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交 易资产的公允价值
特殊目的：满足不同的经济业务的要求
引发资产评估特定目的的经济行为
资产转让
中外合资合作
企业兼并
企业清算
企业出售
抵押、担保、企业租赁
企业联营
债务重组
（一）资产的分类
按有无实体性态分类： 有形资产和无形资产
按是否具有综合获利能力分类： 单项资产和整体资产
按能否独立存在分类： 可确指资产和不可确指资产
（二）资产评估的分类
按评估对象的不同划分，可分为单项资产 评估和整体资产评估
按资产评估工作的内容分类，可分为评估、 评估复核和评估咨询三类。
第一章 资产评估概述
一、资产评估的概念
资产评估——由专业评估机构和评估人员 依照国家有关法律及相关经济信息，遵循 特定规则，按照相关程序，根据特定目的 选择适当的价值类型，运用科学的方法对 资产价值进行分析估算并发表专业意见的 行为和过程。
二、资产评估的基本要素
评估主体 评估客体 评估依据 评估原则 评估目的
评估价值类型 评估方法 评估假设
评估基准日
资产评估机构和相关人员 被评估的资产 对被估资产定价的依据 内在行为规范（工作、经济技术） 资产交易业务本身经济行 为的特征（一般目的、特殊目的） 对资产价值的质的规定（市场、非市场） 具体技术和手段（收益、成本、市场） 前提（交易、公开市场、持续使用、清算）
（三）咨询性－－评估结论是一种专业化的估价意见。 （四）专业性——专业机构和专业人员完成的工作
四、资产评估的对象和特点
会计学的角度看待资产
资产 是指企业所拥有或者控制的能以货 币计量的经济资源，包括财产、债权和 其他权利。
资产评估的角度看待资产
➢ 资产必须由某一特定权力主体拥有或控制 ➢ 资产对于特定主体来说具有获利能力 ➢ 资产能够用货币计量
股份经营
财产保险、纳税公允价值判断
六、资产评估的价值类型
概念
是指资产评估活动所确认的资产价值其属 性和表现形式，是对资产评估价值质的规定。
分类（按照资产评估的估价标准形式）
➢ 重置成本 ➢ 现行市价 ➢ 收益现值 ➢ 清算价格
七、资产评估的假设（前提）
交易假设（最基本的前提） 公开市场假设（在市场上公开买卖） 持续使用假设 清算假设
八、资产评估的原则——工作原则
科学性原则 公平性原则 专业性原则 可行性原则
八、资产评估的原则—经济技术原则
预期收益原则 供求原则 贡献原则 替代原则
评估时点原则
具体时间
三、资产评估的特点
（一）市场性：是对被估资产价值确认的市场基础
1.资产评估活动来源于市场； 2.资产评估的主要信息来源于市场； 3.资产评估作价结果必须经得起市场的检验。
（二）公正性：评估结论对双方当事人来讲是公正的
1.评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进行 2.评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。