资产评估第1章
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资产评估
主讲：谢洁莉(经管学院)
教学内容以及学时分配
❖第一章 概述（6学时） ❖第二章 资产评估的基本方法（12学时）
（重难点） ❖第三章 机器设备评估（6学时） ❖第四章 房地产评估 （14学时） （重难点） ❖第五章 无形资产评估 （10学时） ❖第六章 流动资产评估（6学时） ❖第七章 企业价值评估（4学时） ❖第八章 资产评估报告（4学时）
要求：根据以上资料评估该写字楼在2009年5月的价格。
计算过程：
1、估算年有效毛收入 年有效毛收入
＝2.5×365×12,000×（1－10%） ＝9,855,000元
2、估算年营运费用
（1）管理费： 年管理费＝9,855,000×3.5% ＝344,925元
（2）维修费： 年维修费＝4,800×12,000×1.5% ＝864,000元
单项资产与整体资产
1.定义 （1）单项资产——单台（件）资产；评
估的是单个生产要素的价格 （2）整体资产——一组单项资产组成的
具有获利能力的资产综合体，例如企业； 评估的是资产综合体的获利能力
单项资产与整体资产
2.整体与单项的区分标准： 一是看是否由多个单项资产组成； 二是看能否单独计算获利能力。
市场经济的核心问题是
交易
❖现代市场经济中资产的交易非常活跃， ❖但只要交易的资产是以非现金的形式存在的
评估（valuation)
❖市场经济的深层内核是资金、资产、产权 的商品化。
❖在市场经济中，资源配置的主角是市场， 要优化资源配置，就要充分发挥市场对生 产条件（资金、资产、产权）的配置。
第二节 资产评估的含义、特点、基本要素和种类
房地产价格的评估案例（房地合一评房地产价格）
❖某房地产公司于2004年5月以出让方式取得 一块土地50年使用权，并于2006年5月在此 地块上建成一座钢混结构的写字楼。
❖当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年 限为60年。
❖目前，该类型建筑的重置价格为每平方米 4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方 米，全部用于出租。
机器设备的评估案例
❖某机床厂拟将一锻压设备与国外企业合资 ，该设备是2003年从德国某公司进口，其 账面原值300万元，2008年7月18日该机床 厂委托远大资产评估事务所对该设备价值 进行评估，远大资产评估事务所受理此业 务。
安徽中鼎密封件股份有限公司拟转让 安徽中鼎泰克汽车密封件有限公司股权项目
＝9,855,000－3,098,025 ＝6,756,975元
4、计算房地产价格
房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格 ＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45] ＝104,434,671元 房地产单价 ＝104,434,671÷12,000 ＝8,703元
5、评估结果
经评估，该写字楼房地产在2009年5月 的价格为104,434,671元，单价为每平 方米8,703元。
（3）保险费： 年保险费＝4,800×12,000×0.2% ＝115,200元
（4）税金： 年税金＝9,855,000×（12%＋6%） ＝1,773,900元
（5）年营运费用： 年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900 ＝3,098,025元
计算过程：
3、估算净收益 年净收益＝年有效毛收入－年营运费用
第一章 资产评估概述
第一节 资产评估的发展历程 第二节 资产评估的含义、特点、基本要素和种类 第三节 资产评估的主体和对象 第四节 资本评估的原则 第五节 资本评估的目的与价值类型
第六节 资本评估假设 第七节 资本评估的依据与程序
什么是资产评估？具有来自百度文库些特点？ 资产评估的基本要素是什么？ 进行资产评估应确立哪些前提假设？ 进行资产评估应遵循哪些原则
三、资产评估报告书正文.........................................................................4 首部..........................................................................................................4 绪言..........................................................................................................4 委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者简介.......4 被评估单位概况........................................................................................6 评估目的...................................................................................................8 评估对象和评估范围.................................................................................8 价值类型及其定义...................................................................................10 评估基准日..............................................................................................10 评估依据..................................................................................................11 评估方法..................................................................................................13 评估程序实施过程和情况........................................................................18 评估假设..................................................................................................19 评估结论..................................................................................................20 特别事项说明...........................................................................................21 评估报告使用限制说明............................................................................22 评估报告日..............................................................................................23 尾部.........................................................................................................24
资产评估报告书
皖国信评报字(2012)第 182 号 安徽国信资产评估有限责任公司
中国合肥 二零一二年八月二十二日
资产评估报告书目录
❖ 一、资产评估报告书声明..........................................1 ❖ 二、资产评估报告书摘要..........................................2 ❖ 三、资产评估报告书正文..........................................4 ❖ 被评估单位概况...................................................6 ❖ 评估目的..............................................................8 ❖ 评估对象和评估范围............................................8 ❖ 价值类型及其定义..............................................10 ❖ 评估依据.............................................................11 ❖ 评估方法.............................................................13 ❖ 评估程序………………….....................................18 ❖ 评估假设..............................................................19 ❖ 评估结论..............................................................20 ❖ 四、资产评估报告书附件......................................25-36
据调查，当地同类写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元
该写字楼其他资料如下：
❖1.空置率在10%左右 ❖2.每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5% ❖3.维修费为建筑物重置价的1.5% ❖4.房产税为租金收入的12% ❖5.其他税为租金收入的6% ❖6.保险费为建筑物重置价的0.2%
❖7.资本化率确定为6%
3.企业单项可确指资产的价值总和并不一定 等于企业整体资产的价值
企业整体资产价值=∑单项可确指资产价值 +不可确指的商誉（或资产的经济性贬值）
关于商誉
商誉是企业在长期的生产经营中形成的，在产品 质量、经营管理、财务状况、资金信誉，以及职工 的素质和工作效率等方面，处于同行业中较优越的 地位，因而在消费者心目中享有较高的声誉，可望 在同样条件下获得高于一般盈利水平的能力。
❖一、资产 ❖资产的定义，是指经济主体拥有或控制的，
能以货币计量的，能够给经济主体带来经 济利益的经济资源。
摘自《企业会计准则》 ❖资产的基本特征：
❖资产必须是经济主体拥有或者控制的
❖资产必须能以货币计量
❖资产具有能够带来未来利益的潜在能力
资产评估中确认资产的标准：
作为资产评估对象的资产，是指能在 未来为其控制主体带来经济利益，能 以货币计量的，排他性占有的经济资 源，包括各种财产、债权和其他权利。
对企业而言，资产的实质是一 组权益,是基于某项资产的各 种权利的排列与组合。 ——《国际资产评估准则》
资产的分类
❖ 按资产存在形态
TEXT
TEXT
❖ 按是否具有获利
❖ 按能够独立存在
❖ 按与生产经营过程关系
力
TEXT
有形资产
无形资产
TEXT
单项资产
整体资产
可确指的资产 不可确指的资产
经营性资产 非经营性资产
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关键词和概念 资产评估
资产/评定/估算/资产业务/ 基本要素
主体/客体/（标准）价值类型/收益现值法/ 重置成本法/现行市价法/清算价格法 假设 继续使用假设/公开市场假设/破产清算 原则 工作原则/经济原则
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第一节 资产评估的发展历程 ❖资产评估的产生：
主讲：谢洁莉(经管学院)
教学内容以及学时分配
❖第一章 概述（6学时） ❖第二章 资产评估的基本方法（12学时）
（重难点） ❖第三章 机器设备评估（6学时） ❖第四章 房地产评估 （14学时） （重难点） ❖第五章 无形资产评估 （10学时） ❖第六章 流动资产评估（6学时） ❖第七章 企业价值评估（4学时） ❖第八章 资产评估报告（4学时）
要求：根据以上资料评估该写字楼在2009年5月的价格。
计算过程：
1、估算年有效毛收入 年有效毛收入
＝2.5×365×12,000×（1－10%） ＝9,855,000元
2、估算年营运费用
（1）管理费： 年管理费＝9,855,000×3.5% ＝344,925元
（2）维修费： 年维修费＝4,800×12,000×1.5% ＝864,000元
单项资产与整体资产
1.定义 （1）单项资产——单台（件）资产；评
估的是单个生产要素的价格 （2）整体资产——一组单项资产组成的
具有获利能力的资产综合体，例如企业； 评估的是资产综合体的获利能力
单项资产与整体资产
2.整体与单项的区分标准： 一是看是否由多个单项资产组成； 二是看能否单独计算获利能力。
市场经济的核心问题是
交易
❖现代市场经济中资产的交易非常活跃， ❖但只要交易的资产是以非现金的形式存在的
评估（valuation)
❖市场经济的深层内核是资金、资产、产权 的商品化。
❖在市场经济中，资源配置的主角是市场， 要优化资源配置，就要充分发挥市场对生 产条件（资金、资产、产权）的配置。
第二节 资产评估的含义、特点、基本要素和种类
房地产价格的评估案例（房地合一评房地产价格）
❖某房地产公司于2004年5月以出让方式取得 一块土地50年使用权，并于2006年5月在此 地块上建成一座钢混结构的写字楼。
❖当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年 限为60年。
❖目前，该类型建筑的重置价格为每平方米 4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方 米，全部用于出租。
机器设备的评估案例
❖某机床厂拟将一锻压设备与国外企业合资 ，该设备是2003年从德国某公司进口，其 账面原值300万元，2008年7月18日该机床 厂委托远大资产评估事务所对该设备价值 进行评估，远大资产评估事务所受理此业 务。
安徽中鼎密封件股份有限公司拟转让 安徽中鼎泰克汽车密封件有限公司股权项目
＝9,855,000－3,098,025 ＝6,756,975元
4、计算房地产价格
房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格 ＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45] ＝104,434,671元 房地产单价 ＝104,434,671÷12,000 ＝8,703元
5、评估结果
经评估，该写字楼房地产在2009年5月 的价格为104,434,671元，单价为每平 方米8,703元。
（3）保险费： 年保险费＝4,800×12,000×0.2% ＝115,200元
（4）税金： 年税金＝9,855,000×（12%＋6%） ＝1,773,900元
（5）年营运费用： 年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900 ＝3,098,025元
计算过程：
3、估算净收益 年净收益＝年有效毛收入－年营运费用
第一章 资产评估概述
第一节 资产评估的发展历程 第二节 资产评估的含义、特点、基本要素和种类 第三节 资产评估的主体和对象 第四节 资本评估的原则 第五节 资本评估的目的与价值类型
第六节 资本评估假设 第七节 资本评估的依据与程序
什么是资产评估？具有来自百度文库些特点？ 资产评估的基本要素是什么？ 进行资产评估应确立哪些前提假设？ 进行资产评估应遵循哪些原则
三、资产评估报告书正文.........................................................................4 首部..........................................................................................................4 绪言..........................................................................................................4 委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者简介.......4 被评估单位概况........................................................................................6 评估目的...................................................................................................8 评估对象和评估范围.................................................................................8 价值类型及其定义...................................................................................10 评估基准日..............................................................................................10 评估依据..................................................................................................11 评估方法..................................................................................................13 评估程序实施过程和情况........................................................................18 评估假设..................................................................................................19 评估结论..................................................................................................20 特别事项说明...........................................................................................21 评估报告使用限制说明............................................................................22 评估报告日..............................................................................................23 尾部.........................................................................................................24
资产评估报告书
皖国信评报字(2012)第 182 号 安徽国信资产评估有限责任公司
中国合肥 二零一二年八月二十二日
资产评估报告书目录
❖ 一、资产评估报告书声明..........................................1 ❖ 二、资产评估报告书摘要..........................................2 ❖ 三、资产评估报告书正文..........................................4 ❖ 被评估单位概况...................................................6 ❖ 评估目的..............................................................8 ❖ 评估对象和评估范围............................................8 ❖ 价值类型及其定义..............................................10 ❖ 评估依据.............................................................11 ❖ 评估方法.............................................................13 ❖ 评估程序………………….....................................18 ❖ 评估假设..............................................................19 ❖ 评估结论..............................................................20 ❖ 四、资产评估报告书附件......................................25-36
据调查，当地同类写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元
该写字楼其他资料如下：
❖1.空置率在10%左右 ❖2.每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5% ❖3.维修费为建筑物重置价的1.5% ❖4.房产税为租金收入的12% ❖5.其他税为租金收入的6% ❖6.保险费为建筑物重置价的0.2%
❖7.资本化率确定为6%
3.企业单项可确指资产的价值总和并不一定 等于企业整体资产的价值
企业整体资产价值=∑单项可确指资产价值 +不可确指的商誉（或资产的经济性贬值）
关于商誉
商誉是企业在长期的生产经营中形成的，在产品 质量、经营管理、财务状况、资金信誉，以及职工 的素质和工作效率等方面，处于同行业中较优越的 地位，因而在消费者心目中享有较高的声誉，可望 在同样条件下获得高于一般盈利水平的能力。
❖一、资产 ❖资产的定义，是指经济主体拥有或控制的，
能以货币计量的，能够给经济主体带来经 济利益的经济资源。
摘自《企业会计准则》 ❖资产的基本特征：
❖资产必须是经济主体拥有或者控制的
❖资产必须能以货币计量
❖资产具有能够带来未来利益的潜在能力
资产评估中确认资产的标准：
作为资产评估对象的资产，是指能在 未来为其控制主体带来经济利益，能 以货币计量的，排他性占有的经济资 源，包括各种财产、债权和其他权利。
对企业而言，资产的实质是一 组权益,是基于某项资产的各 种权利的排列与组合。 ——《国际资产评估准则》
资产的分类
❖ 按资产存在形态
TEXT
TEXT
❖ 按是否具有获利
❖ 按能够独立存在
❖ 按与生产经营过程关系
力
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有形资产
无形资产
TEXT
单项资产
整体资产
可确指的资产 不可确指的资产
经营性资产 非经营性资产
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关键词和概念 资产评估
资产/评定/估算/资产业务/ 基本要素
主体/客体/（标准）价值类型/收益现值法/ 重置成本法/现行市价法/清算价格法 假设 继续使用假设/公开市场假设/破产清算 原则 工作原则/经济原则
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第一节 资产评估的发展历程 ❖资产评估的产生：