风险提示及变现能力分析

风险提示及变现能力分析
1、估价对象风险提示
（注：房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明）
（1）估价对象产权状况
（主要描述估价对象法定用途、现实用途，土地使用权性质、房屋权属性质等）
估价对象剩余土地使用年期40年，房屋法定用途与现实用途均为住宅，属于市场商品房，产权清晰，可按相关规定进入市场自由转让。

或：
估价对象剩余土地使用年期40年，房屋法定用途厂房，现实用途为商业，根据《深圳市城市更新改造办法》，可以在补交相应地价后，按商业用途使用。

本次估价时，按商业用途进行评估。

估价对象属于市场商品房，要补交相应地价差后可按商业用途进入市场进行自由转让。

或
如为绿本房地产，则：
估价对象剩余土地使用年期40年，根据估价委托人提供的《房地产证》复印件，估价对象所属宗地权属来源为划拔，且“按照相关规定，本证所记载房地产不得转让”。

即，估价对象如需进入市场交易，应按相关规定办理相关手续，获得批准后方可。

（2）估价对象实物状况
（主要是房地产实物状况对房地产抵押贷款的影响，可以从物质、经济、功能等方面进行描述）
目前估价对象处于空置状态，并未实现收益，且需要按规定支付相关的物业管理等费用。

建议报告使用者关注抵押期间可能由于管理不善而导致抵押房地产的损失以及其他不可抗拒因素对抵押房地产造成的影响。

或
估价对象目前为出租使用中，根据现场一般性查勘，估价对象建筑结构完好，保养与维护、使用状况良好，但户型结构及平面布局一般。

（如为续贷报告，应分析对比估价对象实物发生的状况，并作相应的说明）
（3）经营风险
（主要说明估价对象目前的经营业态、经营方式以及可能面临的危险）
估价对象为商业物业，面积较大，主要经营电子产品，在政策及市场稳定的情况下，最主要的风险为其商业的经营管理风险，商场经营管理得好，则租金及价格稳定，否则将面临经营委缩，或将出现空置。

（4）市场风险
（市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性的风险。

包括房地产市场变化趋势以及房价变化的幅度预测，并应对估价对象预期可能导致其价格下跌因素进行分析）
根据近期该片区商业物业的市场情况及走势判断，该片区同类物业三级市场交投平稳，租赁市场活跃，租金有平稳。

预计未来一段时间内商业物业价格将保持平稳状况，抵押物业的价格不会出现大幅下滑，如果价格定位合理，变现风险不大。

同时建议报告使用者定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

（5）政策风险
（政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。

政策变动风险分析的内容主要分析房地产政策变化趋势以及政策的变化对房地产市场的影响，尤其是提醒贷款银行对信贷风险的关注）
国家12月9日宣布个人住房转让营业税征免时限由２年恢复到５年以及财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署日前联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，将土
地出让收入全额缴入地方国库，支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。

规定分期缴纳全部土地出让价款期限
原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不
得低于全部土地出让款的50%。

等相关政策的出台，表明中央政府的对控制房
价过高的措辞已经从“抑制”转变为“遏制”，预计未来一段时间内，国家仍
将重审或继续出台相关政策来控制房价。

政策的出台，将使房地产市场价格受
到波动，并有向下趋势。

（6）其它风险（选择）
（包括在建工程的资金来源风险、完工风险、贷款人的信用风险等以及特殊房地产抵押所特有的风险、估价目的，法定优先受偿款、估价委托人提供资
料的真实性等，建议报告使用者合理使用评估报告及报告中的评估值）
2、估价对象变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，
将抵押房地产转换为现金的可能性。

影响抵押房地产变现能力影响因素主要有
房地产实物状况、区位状况、市场状况以及处分方式等方面，主要包括以下几
个方面：
（1）通用性分析：估价对象为第九层的大型商业物业，市场同类商层较少，且赛格广场为电子电脑专业市场，通用性一般。

（2）独立使用性分析：估价对象须依赖相关的配套用房、设备以及1-8层公用空间、通道方可使用，独立使用性相对较弱。

（3）可分割转让性分析：估价对象为整层商场，须按照相关规定申请办理产权分割手续，经批准后方可分割转让，但具有不确定性。

房地产的可分割转
让性。

可分割转让性是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用；
（4）变现时间长短
（受房地产区位状况、实物状况、权益状况及现实房地产市场状况有较大
影响）
同类物业市场交易及拍卖市场成交较少，抵押物业现状条件下变现能力相
对较弱，预计变现价值约为市场价值的60%左右，变现时间较长（约半年以上）。

（5）变现可能产生的费用
拍卖过程需要发生的费用主要包括拍卖手续费、底价评估费和律师费等，另外估价对象交易还需发生营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费。

处置抵押房地产所得金额应依以下顺序分配：支付处分抵押房地产的费用（主要包括拍卖公司佣金、诉讼费用）、抵押房地产应缴纳的各种税金（主要包括：营业税金及附加、印花税、交易费、土地增值税）、偿还抵押债券本息及支付违约金、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害，剩余款项交还抵押人。

（6）变现时变现价值与评估价值差异程度分析
经过市场调查发现，拍卖作为一种短期强制交易行为，在其交易过程中容易受到交易信息、交易时间、付款方式、潜在竟买者数量，甚至交易场所气氛等诸多因素影响。

根据我们的调查资料及我们的专业分析，估价对象所在区域的房地产市场状况，拍卖估价对象的价值与市场价值应存在一定的差距。

根据对抵押品拍卖市场的调查，拍卖底价一般是市场价格的80%——85%，具体视拍卖品的市场交易风险而不同。

根据对估价对象的快速变现能力的分析，认为估价对象具有较高的变现能力，因此，取80%为快速变现率，因此，快速变现价值为：评估价格×80%=快速变现价值
或：估价对象为住宅类建筑，具有独立使用功能，整体可独立转让，不可分割转让，在正常状态下，该居住用房变现时间为1-3月左右。

估价对象与评估的市场价值差异一般在10%-30%。

备注：变现率分项取值根据变现影响因素的内容具体确定，最高为100。

不同用途房地产变现能力分析重点提示：
居住房地产：
实物分析的重点有：户型、装修、建成年代、楼层、朝向等。

区位分析的重点有：居住环境、教育配套、交通条件、商服配套、未来规划。

商业房地产：
重点分析所处区域的商业繁华程度、临街状况、平面布局、建筑规模、装修档次及配套设施；大型商业地产，还应考虑整体经营状况、区域同类房地产的饱和度、区域商业发展潜力、竞争状况等。

办公房地产：
重点分析区域商务集聚程度、交通便利程度、整体规模、未来区域规划、设施设备、物业管理、装修档次等。

工业房地产：
整体抵押时应重点分析抵押物的通用性、规模、交通通达度等；
分割抵押时应重点分析抵押物的独立使用性。