房地产变现能力浅析

为提高对房地产变现能力的分析，特作本次交流，希 望对大家的工作有帮助。
一、何谓变现能力 二、变现能力分析的内容 三、影响变现能力的因素
四、最可能实现的价格与评估的市场价值的差 异程度
五、变现时间的长短
六、变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺 序
七、变现能力分析注意事项 八、特别注意事项 九、风险提示
抵押期间房地产信贷风险关注点分析
抵押期间抵押权人应重点关注拖欠建筑工程款受偿优先于本 次抵押受偿
已抵押担保债权受偿（一押）优先于本次抵押受偿等潜在的 法律风险（如有）
抵押人的经营风险（经营不善可能会导致还贷能力下降）
抵押人的转租风险（新承租人的资信程度和经营能力可能会 导致还贷能力下降）
例如：房地产在经济萧条时期比经济繁荣时期的变 现能力弱； 一二线城市比四五线城市变现能力弱。
四、最可能实现的价格与评估的市场价值 的差异程度
首先必须明确这种可实现的价格与评估的市场价值的 差异程度是指在“估价时点”，而且是“拍卖或变卖” 的情形。
这种差异程度主要取决于：市场状况、短期强制处分、 购买群体的心理排斥等因素的影响，其最可能实现的 价格肯定比评估的市场价值（当然是指合理的市场价 值）要低。至于低多少这就要区别对待，关键取决于 评估师对“市场价值”、“法定优先授偿款”、变现 时间长短及可比实例、估价参数以及“谨慎原则”等 等把握的分寸尺度。
作为抵押贷款之目的，抵押权人尤其要注意抵押物价值的减损， 这也符合抵押的谨慎原则。另外，若短期内抵押物被强制处分， 抵押物的变现价值通常会低于估价时点的正常市场价格。
九、风险提示
抵押物状况因时间变化对其抵押价值可能产生的影响：
1、从物质折旧和功能折旧的角度考虑，其影响一般都是负面的。 如住宅房地产因时间变化，其抵押价值下降的幅度一般较小；
例如：厂房通常比住宅的变现能力弱；特殊厂房又 比标准厂房变现能力弱 ；别墅比普通住宅变现能 力弱。
该宗房地产的独立使用性
独立使用性就是能否单独地使用而不受限制。一般 来说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的 使用。变现能力就越弱。
例如：某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立 使用性就不好，如果水门封闭，便难以出入。现比 如：商场里的内铺，道理也是一样的。
房地产变现能力浅析
唐正鹏 2017年11月25日
前言
《尽职调查报告》中抵押物（房地产）变现能力分析， 是我司《信贷业务基本规程》中所规定的。（第八章 三十六条“抵押物易于变现且有较高的变现价值”）
抵押物变现能力的强弱直接影响后期处置的进度和结 果。
尽职调查报告中对变现能力分析的撰写相对比较薄弱， 指向性和针对性较差，该部分也是比较容易忽略的。
抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割 转让性；
假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的 价格与评估的市场价值的差异程度；
变现的时间长短；
变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
三、影响变现能力的因素
该宗房地产的通用性
所谓通用性，是抵押房地产是否常见和普遍适用。 一般而言，凡越是常见 和越是普遍适用的房地产， 即通用性越强，市场流动性越强，一旦进行处置， 受众面广（市场上可能的购买者多），易于处置和 变现，变现能力也越强。反之亦然。
而商业、娱乐、旅（宾）馆、商务办公以及一些工业房地产 （特别是有腐蚀性的工业房地产）因时间变化，其抵押价值下 降的幅度可能就比较大。 又如，自用房地产因时间变化，其抵押价值下降的幅度一般较 小，而出租给他人使用的房地产因时间变化，其抵押价值下降 的幅度可能就比较大；正常使用的房地产因时间变化，其抵押 价值下降的幅度一般较小，而过度使用的房地产因时间变化， 其抵押价值下降的幅度可能就比较大。
该宗房地产的可分割转让性
是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容 易分割转让的房地产，变现能力相对较强，主要的 原因是因为价值量大变现能力弱。
例如：宾馆的某个套房、餐厅，住宅底层的入户花 园或顶层赠送的部分，保龄球馆的一个球道，高尔 夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，一般在物理 上是不可分割转让的。
五、变现时间的长短
抵押房地产如在估价时点进行拍卖或者变卖， 其合理的变现时 间一般为3-5个月。变现时间 的长短直接与变现能力的大小正相关。
抵押物拍卖的一般程序为:
(1)抵押权人向拍卖机构提出拍卖申请及有关证明文件。 (2)拍卖机构清查核实抵押物，厘定拍卖底价。 (3)拍卖机构在报纸上发表拍卖公告。公告期间为15日。 (4)公告期满，对拍卖物所移手续。
该宗房地产的价值大小
一般地说，价值越大的房地产，购买所需的资金越 多，越不容易找到买家，变现能力自然越弱。
例如：大型商场通常比小店铺的变现能力弱，别墅、 复式住宅比一般单元住宅变现能力弱。
建议：在可分割转让性之前分析估价对象的价值大 小
该宗房地产的开发程度
一般地说，开发程度越低的房地产，不确定因素越 多，变现能力就越弱。
六、变现的费用、税金的种类、数额和 清偿顺序
抵押房地产如在估价时点进行拍卖，其变现过程中发生的费用和 税金，一般包括拍卖公告费、拍卖佣金、诉讼律师费、增值税、 所得税、契税和交易手续费等。
数额需视估价对象具体情况，分别由拍卖公司、律师事务所、税 务部门和房地产管理部门等确定 。
清偿顺序 ①支付处置费用和佣金，②偿还法定优先授偿款，③偿还抵押权
一、何谓变现能力
指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多 损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可 能性。
理解关键： “在没有过多损失的条件下”：变现能力是与变现的价 格相联系的，可以说没有卖不出去的商品，只有卖 不出去的价格。如果没有价格的约束，任何东西都 能很快变现。
二、变现能力分析的内容
抵押期间抵押权人应每年进行房地产抵押价值再评估； 如遇当地房地产市场状况发生急剧变化时，或抵押物实 体状况发生意外变化时，则应及时进行房地产抵押价值 再评估。建议加强对房地产抵押价值的动态跟踪，以及 对部分特定抵押房地产的风险分析和处置成本估算。
谢 谢！
2、 从抵押物外部状况的角度考虑，因时间变化对房地产抵押 价值产生的影响，既可能是负面的，也可能是正面的。
如抵押物所在地区，一旦规划建大量具有替代作用的类似房地 产、建高架路、建对环境有一定影响的工业项目等，就可能存 在房地产抵押价值未来下跌的市场风险。
又如抵押物所在地区，一旦纳入城市重点发展范围的行政建制 变化和规划调整，以及规划建地铁站、商务中心、学校和医院， 规划提高当地产业聚集程度等，其房地产抵押价值就具有较好 的保值增值性。 （江北新区）
人（或债权人）的债权本息及违约金，④余款交委托人（或抵押人）
七、变现能力分析注意事项
要根据抵押物对象个性，针对性和指向性要强 客观、正确把握抵押物的特征 恰到好处，留有余地
八、特别注意事项
抵押物评估价值和房地产市场状况因时间变化对房地 产抵押价值可能产生的影响
估价结果（设立抵押时评估报告）是估价对象在特定的估价时 点和特定的估价目的之前提下的市场价值。随着时间的推移， 抵押物房地产状况会发生变化（尤其是房屋折旧，土地使用年 限缩短等），房地产市场也会发生变化。因此随着时间的推移， 抵押物的价值也会发生变化而与原估价结果产生偏差，这是属 于正常的房地产市场现象。
例如：生地、毛地通常比熟地的变现能力弱，在建 工程通常比现房的变现能力弱。
该宗房地产的区位
一般说，区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变 现能力就越弱。
例如：郊区的房地产通常比市区的变现弱，商圈外 的商业比商圈内的弱。
该类房地产的市场状况
本类房地产越不景气，交易投资越不活跃，变现能 力就越弱。
附近地区出现大量新的具有替代作用的类似房地产的可能性 （市场风险，一旦出现，可能会导致抵押房地产价值的下跌）
整个房地产市场周期性发展的影响（市场风险，特别要注意 处于房地产泡沫阶段进行抵押的房地产价值的下跌）
国家出台有关经济政策和房地产政策对房地产市场的影响 （政策风险）。
定期或者适时进行房地产抵押价值再评估