变现能力分析说明

一、有的欠交水电费、物业管理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。

二、变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

三、根据本次估价目的是处置变现，故需对估价对象的处置变现系数进行分析，分析如下：

处置变现系数的确定：根据估价对象的特点，其处置变现系数与估价对象的潜在有效需求、变现时间、变现日评估对象的权利瑕疵及变现时同类房地产供给量有关。

估价对象的潜在有效需求与估价对象的用途、标的大小（单价、总价）、当地收入水平、人口数量等因素密切相关。就本次估价对象用途为1-2层的商业用房（株洲市房地产市场中房地产变现能力由强到弱分别为住宅－商场－写字楼－特殊物业［设备层属特殊物业］）其变现能力属中上水平；本次评估标的单价高、总价较大，变现相对困难，变现能力较弱；株洲市人均收入水平、人口数量在湖南属中上水平，该区域为株洲市中心消费区，区域内消费水平较高，但受房屋规模限

制，该房屋通用性不强(只适合作商业)，因此总体而言估价对象的潜在有效需求导致估价对象的变现能力属中等偏上水平。

变现时间：因委托方需处置变现，因此其变现时间远远短于房地产在公开市场上的销售时间，故其变现价格也远远小于正常的销售价格。变现日评估对象的权利及实物状况：评估对象房屋实体维护保养状况较好，已办理了《房屋所有权证》，但未提供该房屋应分摊土地的《国有土地使用证》，两证不齐，且土地使用性质及使用权类型尚待确定。因此，评估对象在权利上存在瑕疵，对其变现能力影响较大。

变现时同类商业用房的供给量：根据估价人员调查株洲市中心区域内与估价对象同类或相似的房地产较多，随着在建的中旺锦安城等一大批同类型房屋的投入使用，更加大了同类房地产的竟争，因此一定程度上也影响了估价对象房地产的变现能力。

综上所述：估价对象的变现能力属中等偏上水平。

经评估人员市场调查测算，株洲市同类物业(商业用房)处置变现系数一般为0.60－0.80，根据对估价对象变现能力的分析并考虑其所处地理位置、房屋的通用性，综合确定其处置变现系数为0.70。

四、快速变现系数的确定：根据评估对象的特点，其快速变现系数与评估对象的潜在有效需求、变现时间、变现日评估对象的权利瑕疵及变现时当地社会经济状况有关。

评估对象的潜在有效需求与评估对象的用途、标的大小（单价、总价）、当地收入水平、人口数量等因素密切相关。就本次评估对象用途为商

场和设备层（就株洲市房地产市场而言，房地产变现能力由强到弱的顺序为住宅－商场－写字楼－特殊物业，设备层属特殊物业。）其变现能力属中等水平，本次标的单价高、总价大变现相对困难，其变现能力较弱，其株洲市人均收入水平、人口数量在湖南属中上水平，总体而言评估对象的潜在有效需求导致评估对象的变现能力属中下水平。

变现时间：因评估对象需拍卖，需强制快速变现，因此变现时间远远短于房地产在公开市场上的销售时间，其变现价格远远小于正常的销售价格。

变现日评估对象的权利状况：因评估对象为大厦的一部分，虽单独办理房屋产权证，但整个大厦除评估对象现投入使用外，其它均未完工（中央空调系统也未完工），整个大厦未进行整体验收，因此评估对象权利存在瑕疵，导致其变现能力极大的减弱。

变现时当地社会经济状况：根据评估人员调查株洲市社会经济状况稳定，房地产业呈稳步上升趋势，其房地产的变现能力相对较强。

综上所述：评估对象的变现能力属中等偏下水平。

经评估人员市场调查，株洲市同类物业其拍卖变现系数一般为0.5－0.7，根据评估对象变现能力的分析，其变现系数确定为0.6。

五、1、估价对象属普通办公和其他用途用房，其通用性一般。

2、估价对象的独立使用性：估价对象均能独立使用，但估价对象1、2、4所占用土地上还有未列入本次评估范围内的其他建筑物，故存

在地役权、通行权、公共空间等对估价对象独立使用的影响。并且土地证号为望变更国用（2004）第194号和望变更国用（2004）第191号的土地使用权类型为行政划拨地，如果抵押资产需处置则会受到一定限制。

3、估价对象变现的途径：估价对象的变现要由抵押权人通过法律诉讼，由法院对抵押房地产进行拍卖与变卖，清偿其所担保的债权。

4、在估价时点可能的变现价值：法院拍卖一般根据拍卖标的市场价值（评估价值）的一定比例（通常为80%）确定拍卖保留价，抵押权人可以据此估计抵押房地产在估价时点可能实现的变现价值，但最终的变现价值受到市场情况、竞买人、变现时间、变现费用等多重因素的影响。

5、变现时间长短：本次估价对象具有一定的投资价值，独立使用性尚好，且所处地段交通较方便，房屋维修情况良好，潜在的市场竞买一般。

6、变现费用：建议抵押权人在确定抵押房地产变现价值时应关注变现过程中产生的费用（一般为成交价格的10%-15%），主要包括法院执行费、拍卖费以及办理产权变更过程中需要缴纳的契税及有关费用。