如何进行抵押估价报告的变现能力分析

九、风险提示
。估价对象状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响
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估价对象状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响，从物质折旧和功能折旧的角 度考虑，其影响一般都是负面的，房地产抵押价值呈一定程度的逐年下降趋势，下降的幅 度视房地产类型的不同而不同，以及视估价对象使用情况的不同而不同。 如住宅房地产因时间变化，其抵押价值下降的幅度一般较小；而商业、娱乐、旅（宾）馆、 商务办公以及一些工业房地产（特别是有腐蚀性的工业房地产）因时间变化，其抵押价值 下降的幅度可能就比较大。又如，自用房地产因时间变化，其抵押价值下降的幅度一般较 小，而出租给他人使用的房地产因时间变化，其抵押价值下降的幅度可能就比较大；正常 使用的房地产因时间变化，其抵押价值下降的幅度一般较小，而过度使用的房地产因时间 变化，其抵押价值下降的幅度可能就比较大。 但是，从估价对象外部状况的角度考虑，因时间变化对房地产抵押价值产生的影响，既可 能是负面的，也可能是正面的，影响程度应具体情况具体分析。 如估价对象所在地区，一 旦规划建大量具有替代作用的类似房地产、建高架路、建对环境有一定影响的工业项目等， 就可能存在房地产抵押价值未来下跌的市场风险。又如估价对象所在地区，一旦纳入城市 重点发展范围的行政建制变化和规划调整，以及规划建地铁站、商务中心、学校和医院， 规划提高当地产业聚集程度等，其房地产抵押价值就具有较好的保值增值性。
九、风险提示

抵押期间房地产信贷风险关注点分析
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抵押期间抵押权人应重点关注拖欠建筑工程款受偿优先于本 次抵押受偿、已抵押担保债权受偿优先于本次抵押受偿等潜 在的法律风险（如果有的话），抵押人的经营风险（经营不 善可能会导致还贷能力下降），抵押人的转租风险（新承租 人的资信程度和经营能力可能会导致还贷能力下降），附近 地区出现大量新的具有替代作用的类似房地产的可能性（市 场风险，一旦出现，可能会导致抵押房地产价值的下跌）， 整个房地产市场周期性发展的影响（市场风险，特别要注意 处于房地产泡沫阶段进行抵押的房地产价值的下跌），国家 出台有关经济政策和房地产政策对房地产市场的影响（政策 风险）。
三、影响房地产变现能力的因素

该宗房地产的独立使用性
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独立使用性就是能否单独地使用而不受限制。一般 来说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的 使用。变现能力就越弱。 例如：某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立 使用性就不好，如果水门封闭，便难以出入。现比 如：商场里的内铺，道理也是一样的。
七、变现能力分析注意事项

要根据估价对象个性，针对性和指向性要强 客观、正确把握估价对象的特征 恰到好处，为自我保护留有余地 结合“向估价报告使用者所作的提示”有关内 容来撰写，不应出现估价报告撰写中的逻辑错 误（尤其是前后矛盾）；
八、估价报告使用方应特别注意 事项

估价对象和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押 价值可能产生的影响
五、变现时间的长短

抵押房地产如在估价时点进行拍卖或者变卖， 其合理的变现时 间一般为3-5个月。变现时间 的长短直接与变现能力的大小正相关。
六、变现的费用、税金的种类、数 额和清偿顺序


抵押房地产如在估价时点进行拍卖，其变现过程中发生的费用和 税金，一般包括拍卖公告费、拍卖佣金、诉讼律师费、营业税及 附加、土地增值税、所得税、契税和交易手续费等。具体数额需 视估价对象具体情况，分别由拍卖公司、律师事务所、税务部门 和房地产管理部门等确定 。 变现后的清偿顺序 抵押房地产如在估价时点进行拍卖时，变现 后所得价款除了法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额外，一 般应按下列顺序进行清偿： ①支付处置费用和佣金，②偿还法定优先授偿款，③偿还抵押权 人（或债权人）的债权本息及违约金，④余款交委托人（或抵押 人） 备注：该部分一个地区同类型物业一般变化不大。
一、何谓变现能力

变现能力，是指假定在估价时点实现抵押权时, 在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换 为现金的可能性。
理解关键： 在没有过多损失的条件下，理解：变现能力 是与变现的价格相联系的，可以说没有卖不 出去的商品，只有卖不出去的价格。如果没 有价格的约束，任何东西都能很快变现。
二、变现能力分析的内容
九、风险提示

合理使用评估价值的意见
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本报告经评估求得估价对象在假定未设立法定优先受偿权利 下的市场价值(V1)为* * * 万元，估价人员知悉的估价对象于 估价时点设立的法定优先受偿款（已抵押债款或拖欠工程款） (V2)为* * * 万元。因此，抵押权人或者应该要求抵押人先行 偿还原抵押债款或拖欠工程款* * * 万元，再以市场价值V1为* * * 万元为参考依据，结合考虑其他影响因素，设立新的抵押； 或者应该以估价时点的抵押价值(V)= (V1)- (V2)= * * * 万元为 参考依据，结合考虑其他影响因素，设立新的抵押。
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本估价结果是估价对象在特定的估价时点和特定的估价目的之 前提下的市场价值，随着时间的推移，估价对象房地产状况会 发生变化（尤其是房屋折旧，土地使用年限缩短等），房地产 市场也会发生变化。因此随着时间的推移，估价对象的价值也 会发生变化而与本估价结果产生偏差，这是属于正常的房地产 市场现象，作为抵押贷款之目的，抵押权人尤其要注意估价对 象价值的减损，这也符合抵押的谨慎原则。另外，若短期内估 价对象被强制处分，估价对象的变现价值通常会低于估价时点 的正常市场价格。因此报告使用人要关注未来的市场风险和短 期强制的处分风险。
如何进行变现能力分析
前言

《房地产抵押估价报告》中应当包括估价对象的变现能力分析， 这是建设部《房地产抵押估价指导意见》中所规定的。

在《房地产估价报告评审标准》（试行）中估价对象的变现能力 分析总分8分，抵押风险提示总分6分。显示其重要性。
但是，目前公司估价人员对估价对象的变现能力分析的撰写还是 比较薄弱的，甚至相当多的估价人员不假思索的“拷贝” 范本。 使该部分内容雷同，指向性和针对性较差。 为了提高技术人员该部分的分析和写作能力，特作本培训，希望 对大家的工作有帮助。
三、影响房地产变现能力的因素

该宗房地产的价值大小
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一般地说，价值越大的房地产，购买所需的资金越 多，越不容易找到买家，变现能力自然越弱。 例如：大型商场通常经小店铺的变现能力弱，别墅、 复式住宅比一般单元住宅变现能力弱。 建议：在可分割转让性之前分析估价对象的价值大 小
三、影响房地产变现能力的因素
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九、风险提示

房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值 可能产生的影响
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主要是分析当地房地产市场和当地类似房地产细分 市场的周期性变化的影响。其中，特别应关注房地 产抵押价值未来下跌的市场风险。比如目前深圳市 房地产市场状况总体上表现为稳中略有下降，时间 变化对房地产抵押价值产生的影响尚不明显，房地 产具有一定的保值性。
三、影响房地产变现能力的因素

该类房地产的市场状况
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本类房地产越不景气，交投越不活跃，变现能力就 越弱。 例如：房地产在经济萧条时期比经济繁荣时期的变 现能力弱。
四、最可能实现的价格与评估的市 场价值的差异程度


首先必须明确这种可实现的价格与评估的市场价值的 差异程度是指在“估价时点”，而且是“拍卖或变卖” 的情形。 这种差异程度主要取决于：市场状况、短期强制处分、 购买群体的心理排斥等因素的影响，其最可能实现的 价格肯定比评估的市场价值（当然是指合理的市场价 值）要低。至于低多少这就要区别对待，关键取决于 估价师对“市场价值”、“法定优先授偿款”、变现 时间长短及可比实例、估价参数以及“谨慎原则”等 等把握的分寸尺度。


摘要幻灯片

一、何谓变现能力 二、变现能力分析的内容 三、影响房地产变现能力的因素 四、最可能实现的价格与评估的市场价值的差 异程度 五、变现时间的长短 六、变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺 序
摘要幻灯片(续)

七、变现能力分析注意事项 八、估价报告使用方应特别注意事项 九、风险提示
九、风险提示

定期或者适时进行房地产抵押价值再评估的意 见
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抵押期间抵押权人应每年进行房地产抵押价值再评 估；如遇当地房地产市场状况发生急剧变化时或估 价对象实体状况发生意外变化时，则应及时进行房 地产抵押价值再评估。建议有关方面加强房地产抵 押价值的动态跟踪，以及对部分特定抵押房地产的 风险分析和处置成本估算（含土地增值税等项处置 费用估算），估价机构可予以配合，提供相应的延 伸服务。
三、影响房地产变现能力的因素

该宗房地产的可分割转让性
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是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容 易分割转让的房地产，变现能力相对较强，主要的 原因是因为价值量大变现能力弱。 例如：宾馆的某个套房、餐厅，住宅底层的入户花 园或顶层赠送的部分，保龄球馆的一个球道，高尔 夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，一般在物理 上是不可分割转让的。



抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割 转让性； 假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的 价格与评估的市场价值的差异程度； 变现的时间长短； 变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
三、影响房地产变现能力的因素

该宗房地产的通用性
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所谓通用性，是抵押房地产是否常见和普遍适用。 一般而言，凡越是常见 和越是普遍适用的房地产， 即通用性越强，市场流动性越强，一旦进行处置， 受众面广（市场上可能的购买者多），易于处置和 变现，变现能力也越强。反之亦然。 例如：厂房通常比住宅的变现能力弱；特殊厂房又 比标准厂房变现能力弱

该宗房地产的开发程度
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一般地说，开发程度越低的房地产，不确定因素越 多，变现能力就越弱。 例如：生地、毛地通常比熟地的变现能力弱，在建 工程通常比现区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变 现能力就越弱。 – 例如：郊区的房地产通常比市区的变现弱，商圈外 的商业比商圈内的弱。