房地产变现能力分析

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：该宗房地产的通用性;该宗房地产的独立使用性以及该宗房地产的可分割转让性。所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。

1、估价对象的合法用途为单元式住宅，不易分割转让。估价对象建筑面积92.04平方米，面积适中，两室两厅，南北朝向，布局合理，通风、采光好，为大多数家庭所接收，因此其独立使用性、通用性好。

2、估价对象在估价时点拍卖或者变卖时，因存在短期内强制处分、价值量大、潜在购买群体受到限制、心理排斥等因素影响，其变现能力受到一定的限制，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度大约在10%-30%。

3、变现的时间主要取决于估价对象的“通用性”，当然还包括其他的一些客观和主观因素。一般说通用性好的比通用性差的房地产变现时间来的短。另外房地产处置方式不同其变现的时间也不同，一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金等费用。如果以拍卖方式处置，尤其是经司法程序拍卖，按估价对象状况一般要经过两次拍卖才可成

交，周期大约需要一至两个月的时间。若以正常方式销售，从发布销售信息到成交的时间一般在二至三个月左右。

4、变现的费用主要包括拍卖（处置）的佣金及拍卖过程所产生的费用。税金的种类和数额要依据估价时点郑州市关于房地产转让规定的有关税种及标准求取。

5、处置变现后的债务清偿顺序为：

①支付处置费用和佣金；

②偿还法定优先受偿款；

③偿还抵押权人（或债权人）的债权本息及违约金；

④余款交委托人（或抵押人）。