房地产变现能力分析

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2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案

2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案单选题（共30题）1、下列标准代号中，（）表示国际标准。

A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】 B2、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。

被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。

甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。

张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。

A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估【答案】 A3、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。

甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。

现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

问：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】 A4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。

A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、在Windows系统中，通过设置文件的（），可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，（），单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。

A.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的常规选项卡B.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的常规选项卡C.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的工具选项卡D.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的工具选项卡【答案】 D6、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。

房地产行业盈利能力分析

房地产行业盈利能力分析[提要] 近20年来，我国经济进入一个迅速发展的时期，房地产业的经济发展状况如何，直接影响到我国市场经济的发展状态。

本文以保利地产为例，通过该企业近年来的报告和财务数据，结合杜邦分析法，对保利地产的重要财务指标进行分析，找到影响保利地产盈利水平的关键因素，并通过对具体原因分析，提出改进建议。

关键词：保利地产;房地产行业;盈利能力分析一、引言房地产行业在影响着居民的生活和就业水平，改善着城市的发展状况并带动着相关企业的迅速发展，同时也是国家财政收入的重要来源之一。

保利地产作为房地产行业里迅速崛起的新秀企业，在面对日益激烈的经济大环境时，必须要保持冷静，不可以得意于自己过去这些年的迅速发展的优秀表现中，要认认真真分析当前的市场格局，对其进行准确的预测。

结合现阶段自身的资源和优势，对企业的发展战略、发展定位和未来发展前景进行研究和预测，从而探索出一条专属于保利地产的可持续发展的道路。

同时，保利地产对同行业的发展现状和水平也不能忽视，而如何提高自身的竞争优势，如何在迅速发展的房地产行业里站稳脚跟，所以对保利地产盈利水平的研究对于保利地产来说，是十分重要的一个环节。

二、保利地产盈利能力分析（一）保利地产概况。

从1992年成立至今，保利地产在20多年的稳定发展的过程中，曾连续5年荣获我国房地产行业的领先品牌。

在2002年，完成了股份制改造之后便全面開展了全国化的战略，范围覆盖全国57个城市，拥有300家控股子公司，业务覆盖范围颇广，从房地产开发、工程施工、建筑设计到物业管理等相关业项目。

保利地产自从在上交所上市以来，多次蝉联综合实力排名的前茅。

其物业管理水平更是在中国物业管理行业中常年排名前三。

在上市公司中，居风险控制首位。

2015年的签约金额更是达到1，500亿元人民币。

（二）杜邦分析法下保利地产盈利能力分析。

净资产收益率用来描述企业经营活动中债务资本和权益资本的回报情况，是公司进行财务分析的最核心的财务指标。

2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力检测试卷B卷附答案

2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力检测试卷B卷附答案单选题（共30题）1、Most （）measures involve data encryption and password.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】 A2、随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。

银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。

现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。

A.综合性B.科学性C.专业性D.特殊性【答案】 B3、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。

能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇【答案】 D4、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。

查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：A.条形码=185升电冰箱B.条形码=‘185升电冰箱’C.商品名=185升电冰箱D.商品名=‘185升电冰箱’【答案】 D5、在面向对象的系统中，对象是运行时的基本实体，对象之间通过传递（请作答此空）进行通信。

（）是对对象的抽象，对象是其具体实例。

A.对象B.封装C.类D.消息【答案】 D6、用户界面设计的原则不包括（56）A.适合用户的业务领域和操作习惯B.保持界面元素、布局与术语的一致性C.提供反馈机制，注重用户体验D.按照五年后的发展潮流进行时尚设计【答案】 D7、以下关于软件维护的叙述中，错误的是( )。

A.软件维护解决软件产品交付用户之后运行中发生的各种问题B.软件维护期通常比开发期长得多，投入也大得多C.软件的可维护性是软件开发阶段各个时期的关键目标D.软件工程存在定量度量软件可维护性的很好的普遍适用的方法【答案】 D8、电子政务的应用模式有3种，其中不包括（）。

2023年房地产估价师之开发经营与管理模拟考试试卷A卷含答案

2023年房地产估价师之开发经营与管理模拟考试试卷A卷含答案单选题（共30题）1、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1>F2>F3>F4。

方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。

A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】 A2、2014年12月底，某房地产开发公司的资产总额为8000万元，负债总额为2000万元，利润额为1800万元，则2014年12月底该企业所有者权益为（）万元。

A.2000B.6000C.6200D.8000【答案】 B3、最常见的会计期间是（）。

A.三个月B.六个月C.一年D.二年【答案】 C4、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。

则该房地产投资企业的速动比率为（）。

A.37.5%B.75%C.150%D.113%【答案】 A5、房地产投资的弊端不包括( )。

A.变现性差B.投资数额巨大C.投资回收期较长D.政府难以支持【答案】 D6、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。

A.成本利润率B.资本金利润率C.销售利润率D.财务内部收益率【答案】 D7、下列各项中，不属于证券市场功能的是（）。

A.筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能【答案】 D8、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。

A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】 B9、对出租物业来说，最主要的收入记录是( )。

A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单【答案】 B10、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。

房地产变现能力浅析

为提高对房地产变现能力的分析，特作本次交流，希望对大家的工作有帮助。
一、何谓变现能力二、变现能力分析的内容三、影响变现能力的因素
四、最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度
五、变现时间的长短
六、变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序
七、变现能力分析注意事项八、特别注意事项九、风险提示
抵押期间房地产信贷风险关注点分析
抵押期间抵押权人应重点关注拖欠建筑工程款受偿优先于本次抵押受偿
已抵押担保债权受偿（一押）优先于本次抵押受偿等潜在的法律风险（如有）
抵押人的经营风险（经营不善可能会导致还贷能力下降）
抵押人的转租风险（新承租人的资信程度和经营能力可能会导致还贷能力下降）
例如：房地产在经济萧条时期比经济繁荣时期的变现能力弱；一二线城市比四五线城市变现能力弱。
四、最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度
首先必须明确这种可实现的价格与评估的市场价值的差异程度是指在“估价时点”，而且是“拍卖或变卖” 的情形。
这种差异程度主要取决于：市场状况、短期强制处分、购买群体的心理排斥等因素的影响，其最可能实现的价格肯定比评估的市场价值（当然是指合理的市场价值）要低。至于低多少这就要区别对待，关键取决于评估师对“市场价值”、“法定优先授偿款”、变现时间长短及可比实例、估价参数以及“谨慎原则”等等把握的分寸尺度。
作为抵押贷款之目的，抵押权人尤其要注意抵押物价值的减损，这也符合抵押的谨慎原则。另外，若短期内抵押物被强制处分，抵押物的变现价值通常会低于估价时点的正常市场价格。
九、风险提示
抵押物状况因时间变化对其抵押价值可能产生的影响：
1、从物质折旧和功能折旧的角度考虑，其影响一般都是负面的。如住宅房地产因时间变化，其抵押价值下降的幅度一般较小；

房产抵押合同中的抵押物变现能力分析

房产抵押合同中的抵押物变现能力分析一、抵押物概述抵押物是指借款人将其拥有的房地产作为抵押担保，以换取债权人的贷款。

在房产抵押合同中，抵押物通常为借款人名下的房产。

本文将针对房产抵押合同中的抵押物进行分析，探讨其变现能力。

二、抵押物价值评估在房产抵押合同中，抵押物的价值评估是至关重要的。

抵押物的价值直接影响着债权人的利益和借款人的还款能力。

在评估抵押物价值时，应考虑房产的位置、面积、楼层、朝向、建筑年代、装修程度等因素。

同时，还应考虑市场供求、政策变化等因素对抵押物价值的影响。

在评估过程中，应采用科学、合理的评估方法，确保评估结果的准确性。

三、抵押物变现难易程度分析在房产抵押合同中，抵押物的变现难易程度也是需要考虑的因素之一。

通常情况下，地理位置优越、交通便利、配套设施完善的房产更容易变现。

此外，房产的产权清晰、无纠纷也是影响变现难易程度的重要因素。

如果抵押物存在产权纠纷、抵押权人权利受限等问题，将严重影响其变现能力。

四、市场环境对抵押物变现能力的影响市场环境对抵押物的变现能力有着重要影响。

房地产市场的波动、政策变化等因素都会对抵押物的变现能力产生影响。

如果市场环境良好，房价上涨，则抵押物的价值也会相应提高，更容易变现。

反之，如果市场环境不佳，房价下跌，则抵押物的变现难度将增加。

因此，在签订房产抵押合同时，应充分考虑市场环境的变化，确保抵押物的变现能力。

五、借款人的还款能力对抵押物变现能力的影响借款人的还款能力对抵押物的变现能力也有着重要影响。

如果借款人的还款能力较强，能够按时偿还贷款本息，则抵押物更容易变现。

反之，如果借款人的还款能力较差，存在违约风险，则抵押物的变现难度将增加。

因此，在签订房产抵押合同时，应充分考虑借款人的还款能力，确保抵押物的安全性。

六、债权人的风险控制措施债权人在签订房产抵押合同时，应采取有效的风险控制措施，确保抵押物的变现能力。

首先，债权人应要求借款人提供其他担保措施作为补充，如保证担保、质押担保等，以降低违约风险。

2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析高分通关题型题库附解析答案

2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析高分通关题型题库附解析答案单选题（共40题）1、评价一个计算机系统时，通常主要使用（）来衡量系统的可靠性，使用（）来衡量系统的效率。

A.平均无故障时间（MTBF）和平均修复时间（MTTR）B.平均修复时间（MTTR）和故障率C.平均无故障时间（MTBF）和吞吐量D.平均响应时间、吞吐量和作业周转时间等【答案】 D2、Telnet提供的服务是（）。

A.远程登录B.电子邮件C.域名解析D.寻找路由【答案】 A3、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，( )内聚是最好的。

A.巧合B.逻辑C.信息D.功能【答案】 D4、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由(请作答此空)支持。

多态分为多种，( )多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。

A.继承B.封装C.过载D.覆盖【答案】 A5、若n表示问题的规模、O（f（n））表示算法的时间复杂度随n变化的增长趋势，则算法时间复杂度最小的是（）。

A.O(n2）B.O（n）C.O（log n）D.O（n log n）【答案】 C6、网络中某些用户只能接收但不能发送Email，此时管理员应检查（）。

A.Email服务器是否与网络连通B.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了deny SMTP设置C.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了deny any设置D.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了deny pop3设置【答案】 B7、操作数“00000101”与“00000101”执行逻辑（）操作后，运算结果“00000000”A.或B.与C.异或D.与非【答案】 C8、评价软件详细设计时不考虑( )。

A.可理解性，使最终用户能理解详细设计，并提出改进意见B.可扩展性，容易添加新的功能C.灵活性，使代码修改能平稳地进行D.可插入性，容易将一个模块抽出去，将另一个有同样接口的模块加进来【答案】 A9、（）是正确的叙述A.解释方式比编译方式更适用于规模较大的程序B.解释方式下生成的目标代码长，编译方式下生成的目标代码短C.解释方式下不生成源程序的目标代码D.解释方式只能用于批处理【答案】 C10、软件工程项目质量管理不包括( )。

2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关提分题库(考点梳理)

2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关提分题库(考点梳理)单选题（共30题）1、在某次通信中，发送方发送了一个8位的数据（包含一个奇校验位），若传输过程中有差错，则接收方可检测出该8位数据（）。

A.奇数个位出错B.偶数个位出错C.出错的位置D.出错的位数【答案】 A2、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。

同时租出，租客是王某。

当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

A.20％的首付款加上该首付款2年的利息B.20％的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20％的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和【答案】 C3、电子政务的应用模式有3种，其中不包括（）。

A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】 B4、对于长度为11的顺序存储的有序表，若采用折半查找（向下取整），则找到第5个元素需要与表中的（）个元素进行比较操作（包括与第5个元素的比较）。

A.5B.4C.3D.2【答案】 B5、程序以解释方式运行时，不（）。

A.进行词法分析B.进行语法分析C.进行语义分析D.产生目标程序文件【答案】 D6、为在网上搜索内容而输入关键词时，常可能打错别字。

当系统显示没有匹配项后，有些系统还会向你推荐某些关键词。

为实现这种推荐，采用（54）方法更有效。

A.聘请一批专家，对每个常用关键词给出一些易错成的词B.聘请一批专家，对每个常输错的关键词给出纠正后的词C.查阅有关的词典，对每个常用的关键词找出易错成的词D.利用系统内记录的用户操作找出用户纠错词的对应关系【答案】 D7、在while型循环结构中，（）。

深圳房地产市场分析报告

深圳房地产三级市场分析报告一、市场的前景及成长性深圳市房地产二级市场从 1997 年到 2005 年，销售面积增长的比例为 295%，而同期的三级市场却增长了 1523%，为二级市场的 5 倍，且二三级的销售比例也慢慢缩小，接近 1：1 的比例。

表 1 深圳市房地产二三级市场销售面积增长对照表2005 年虽然是政策年，政府出台了许多调控房地产发展的政策和措施，但还是不能抑制三级市场高速的发展。

2005 年三级市场的楼价比上年增长了 10.1%，二手住宅交易面积为 595.67 万平方米，比上年同期增长 25.53％，且商业性的物业面积和价格也大幅度上升，各区域增幅超过20%。

从历年销售对照的数据及发展趋势来看， 2022 年三级市场销售面积有望超过二级市场。

深圳改革开放以来，城市化进程日新月异，城市经济稳定快速增长,良好的教育体系逐渐形成，且深港一体化进程加速，再加之珠三角二小时生活圈的概念，都给这个城市注入了强有力的竞争力，同时完善的城市配套设施，良好的景观优势，都吸引了大批的置业者。

随着深圳土地资源的日渐稀缺，房地产价值凸显，其具有的保值、升值功能被众多客户所看好，需求量大增，造成阶段性的供不应求，二级市场价格在2004、2005 年大幅走高，未来新房价格也将继续高企。

在对二级市资源的争夺中，经济较弱的群体将被挤出，而将目光投向价格相对实惠的三级市场。

相关数据表明深圳总人口在 1200 万摆布，人口的快速增长为三级市场的长远发展带来强有力的需求支撑。

从盘源来看， 1997 年至 2005 年二级市场共销售 5730.85 万平方米，而三级市场销售面积为 2654.31 万平方米为其 46％。

在价格走高，有利可图及对高品质居住条件的追求下，未来将有更多业主出售房屋，三级市场盘源将持续活跃。

2005 年 4 月 5 日,国土局售房中心发布,全市存量 22 万套公房,2001 年开始我市办理了“绿转红”的手续可以交易的安居房达 5 万套，这也给三级市场提供了大量的盘源。

变现能力分析

变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

对变现能力的理解，关键是搞清楚“在没有过多损失的条件下”。

变现能力是与变现的价格相联系的，可以说没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。

如果没有价格的约束，任何东西都能很快变现。

变现能力分析的内容主要包括以下3个方面：
不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。

影响该宗房地产变现能力的因素主要有：
⑴该宗房地产的通用性。

所谓通用性，通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。

一般地说，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力就越弱，估价对象设计用途为商业服务,实际用途为仓库，通用性较差。

⑵该宗房地产的独立使用性。

所谓独立使用性，通俗地说就是能否单独地使用而不受限制，估价对象位于内蒙古通辽集丰粮贸有限责任公司院内部分房屋，且与其它房屋配套使用，独立使用性较差。

⑶该宗房地产价值大小。

一般地说，价值越大的房地产，购买所需要的资金越多，越不容易找到买者，变现能力就越弱。

该宗房地产价值较高，变现能力一般。

估价方提醒抵押权人注意：抵押房地产拍卖所得价款，一般依下列顺序分配：支付拍卖抵押房地产的费用，抵押房地产应缴纳的各种税金，偿还抵押债权本息及违约金，赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害，剩余金额交给抵押人。

2022-2023年房地产估价师《房地产案例与分析》预测试题5(答案解析)

2022-2023年房地产估价师《房地产案例与分析》预测试题（答案解析）全文为Word可编辑，若为PDF皆为盗版，请谨慎购买！第壹卷一.综合考点题库(共50题)1.乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。

委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。

甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。

如果选用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）。

A.临近项目西边的商住招标出让土地，面积10公顷的B.同一供求圈，挂牌出让的商住地，面积40公顷C.临近，刚刚协议出让的基础设施建设用地D.挂牌出让的商住用地，但对竞买申请人主体资格存在较严格的限制条件正确答案：B本题解析：根据选取可比实例的要求，选项B适宜选为可比实例。

2.封面（略）致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五～八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

价值时点为2014年9月11日。

注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。

×××房地产估价有限公司（公章）二〇一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告―、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象描述1.位罝（略）2.土地状况估价对象位于××市××路××号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。

变现能力分析

变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

（一）通用性：估价对象房屋为租赁工业厂房，通用性较差。

（二）独立使用性：估价对象为整个厂区的房屋，独立性较好。

（三）可分割转让性：估计对象整体性较强，使用功能分割将使用功能减损，故可分割转让性较弱。

（四）快速变现价值：假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损。

根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变相价值为市场价值的40%～50%。

（五）变现时间、费用、税金：在当前市场条件下，估价对象变现时间长短以及变现费用、税金的种类、数额与处置方式和营销策略等因素有关。

在变现过程中，变现成本较高，要支付诉讼费用（按财产价值分段最高为4%）、执行费用（一般为0.1-0.5%）、估价费用（分段累计，最高0.42%）、拍卖费用（最高5%）、营业税及附加（5.6%）、印花税（0.05%）以及交易手续费等其它税费。

由于估价对象较容易处理，评估人员预测变现时间约为6个月至9个月，变现的费用及税金约为20%。

（六）变现清偿顺序：抵押无折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：1、实现抵押权的费用；2、主债权的利息；3、主债权。

房地产企业盈利能力分析与见解

房地产企业盈利能力分析与见解一、引言房地产行业作为我国经济的重要支柱产业之一，其盈利能力对于企业的发展和经济的稳定具有重要意义。

本文将对房地产企业的盈利能力进行分析，并提供一些见解。

二、盈利能力分析1. 营业收入分析房地产企业的营业收入主要来自于房地产销售和租赁业务。

我们可以通过分析企业的销售额和租金收入来评估其营业收入的情况。

同时，可以比较不同时间段的营业收入数据，了解企业的增长趋势。

2. 毛利率分析毛利率是衡量企业销售产品或者提供服务的盈利能力的重要指标。

房地产企业的毛利率可以通过计算销售额与销售成本之间的比率来得出。

高毛利率意味着企业能够有效控制成本并获得较高的利润。

3. 净利润率分析净利润率是衡量企业综合盈利能力的指标，可以通过计算净利润与营业收入之间的比率来得出。

净利润率的高低反映了企业在经营过程中的盈利能力和效率。

4. 资产收益率分析资产收益率是衡量企业利用资产获得盈利能力的指标，可以通过计算净利润与资产总额之间的比率来得出。

高资产收益率说明企业能够有效地利用资产实现盈利。

三、见解1. 优化产品结构房地产企业可以通过优化产品结构，提高产品的附加值和市场竞争力，从而提高盈利能力。

例如，开辟高品质的住宅项目或者商业物业，满足消费者对品质和服务的需求，从而提高销售额和利润。

2. 提高管理效率房地产企业应注重提高管理效率，降低成本，提高利润率。

可以通过引入先进的管理技术和信息系统，优化企业的运营流程，提高资源利用效率，降低生产成本。

3. 多元化发展房地产企业可以考虑多元化发展，通过拓展相关产业链或者进入新的市场领域来实现盈利增长。

例如，发展物业管理、房地产金融、旅游地产等业务，降低对单一业务的依赖，增加盈利来源。

4. 加强市场调研和风险控制房地产企业应加强市场调研，了解行业发展趋势和消费者需求变化，根据市场需求调整产品定位和销售策略，降低市场风险并提高盈利能力。

5. 加强品牌建设和营销推广房地产企业可以通过加强品牌建设和营销推广，提高企业知名度和竞争力，增加销售额和利润。

变现能力分析

变现能力分析变现能力是指抵押物在最小操作成本和管理成本的情况下，具有较高确定性的可实现价值的能力。

房地产估价师进行房地产抵押评估活动时，应当熟悉抵押房地产快速变现的特点，并应当关注和收集相关市场上各类房地产在快速变现情况下的数据资料，通过统计分析等手段，对抵押房地产的市场流动性或快速变现能力进行定性分析，并在报告中给予体现。

在分析变现能力时，要分析的因素为抵押房地产自身特点及影响可实现价值的其他因素。

这些因素包括但不限于：抵押房地产的规模和现状，可分割性、通用性或专用性、权属的完整性及可转让性；变现时间长短；变现费用（主要包括评估费用、司法费用、管理成本、交易成本等）、应纳税金、变现对可实现价值的影响等。

较易变现的房地产可以归结为那些处于较繁华地段的商业用房、综合用房和适宜居住、配套较好、交通便利的居住用房，显然对这类房地产的评估，运用我们目前的评估理论和方法是较为妥当和适宜的。

我们可以在公开市场里，搜集大量较为客观的交易案例，搜集到较为客观的房地产收益和其他相关数据。

在变现时间较短的情况下，该类房地产能以较小的损失转换为现金。

对于这类抵押房地产的变现能力一般考虑为假定未设立法定优先受偿款权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的80%以上。

变现能力一般的房地产大致可以归结为那些处于繁华程度一般地段的商业用房、综合用房和配套、交通、环境因素中有一定缺陷的居住用房及受消费能力、供求关系限制的非普通居住用房（别墅、高档公寓等）。

在变现时间较短的情况下，该类房地产在转换为现金的过程中由于诸如体量大、价值高、分割性差、有缺陷因素等原因会产生相当程度的损失。

对于这类抵押房地产的变现能力一般考虑为假定未设立法定优先受偿款权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的50%-70%。

变现能力较差的房地产主要有划拨地图上的房产，繁华程度较差区域的非居住用房，大型商场，非工业园区内的厂房等。

变现能力分析说明

一、有的欠交水电费、物业管理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。

评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。

二、变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

三、根据本次估价目的是处置变现，故需对估价对象的处置变现系数进行分析，分析如下：处置变现系数的确定：根据估价对象的特点，其处置变现系数与估价对象的潜在有效需求、变现时间、变现日评估对象的权利瑕疵及变现时同类房地产供给量有关。

估价对象的潜在有效需求与估价对象的用途、标的大小（单价、总价）、当地收入水平、人口数量等因素密切相关。

就本次估价对象用途为1-2 层的商业用房（株洲市房地产市场中房地产变现能力由强到弱分别为住宅－商场－写字楼－特殊物业［设备层属特殊物业］）其变现能力属中上水平；本次评估标的单价高、总价较大，变现相对困难，变现能力较弱；株洲市人均收入水平、人口数量在湖南属中上水平，该区域为株洲市中心消费区，区域内消费水平较高，但受房屋规模限制，该房屋通用性不强（只适合作商业），因此总体而言估价对象的潜在有效需求导致估价对象的变现能力属中等偏上水平。

变现时间：因委托方需处置变现，因此其变现时间远远短于房地产在公开市场上的销售时间，故其变现价格也远远小于正常的销售价格。

变现日评估对象的权利及实物状况：评估对象房屋实体维护保养状况较好，已办理了《房屋所有权证》，但未提供该房屋应分摊土地的《国有土地使用证》，两证不齐，且土地使用性质及使用权类型尚待确定。

因此，评估对象在权利上存在瑕疵，对其变现能力影响较大。

变现时同类商业用房的供给量：根据估价人员调查株洲市中心区域内与估价对象同类或相似的房地产较多，随着在建的中旺锦安城等一大批同类型房屋的投入使用，更加大了同类房地产的竟争，因此一定程度上也影响了估价对象房地产的变现能力。