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关于房地产抵押若干问题的思考_房地产论文完整篇.doc
关于房地产抵押若干问题的思考_房地产论文集体企业职代会通过同意抵押的决议；股份制企业、三资企业抵押人需要提交董事会或者股东大会通过抵押的证明，但企业章程另有规定的除外。
国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
抵押登记的合法证明是登记机关发给抵押权人的《房屋他项权证》。
4、房物产权抵押无效的情形：（1）、法定不得设定抵押的房屋：1）权属有争议的房地产；2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6）依法不得抵押的其他房地产。
（2）、一般讲，凡已合法出售的房屋均不得作抵押登记。
如果开发商与金融机构将已出售的房屋作抵押，此时的法律后果相当于“一房二卖”，此抵押登记为无效。
（3）、依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
如果将已竣工，尚未进行竣工验收，尚未获得“大产权证”的房屋作为在建工程抵押的，此抵押登记无效。
（4）、依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十八条规定，以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。
5、抵押登记资料中的有关问题：在抵押登记过程中，首先抵押人必须向登记机关提交完整、真实、准确、合法有效的登记资料，如果登记资料存在不完整的瑕疵，应当补正，一般情形下不会影响登记的效力。
如果登记资料不真实，将直接导致登记的不具有效力的后果。
登记资料不真实一般表现为下列情形：1）、抵押物存在权利争议，如已出售的商品房；2）、不符合法定通过要件，未经企业有关机构，如职代会、董事会、股东大会通过的；3）、未经企业职代会通过，但抵押人提交了通过的虚假证明的；4）、登记资料中抵押房屋面积与实际面积出入较大的；5）、将未获得“大产权证”或产权证的实际已在销售的房屋作为在建房屋抵押的；6）、将已获得产权证的房屋，而因抵押人原因无法提交产权证作为在建房屋抵押的；7）、批量房屋、整体小区房屋抵押中，登记机关没有对应建设规划项目的房屋进行抵押登记的；8）、抵押合同不真实、虚假抵押合同；9）、抵押房屋价值未进行评估的，或评估值严重失真，虚假评估、10）抵押人未提交抵押登记房屋对应的土地使用证的等等。
房地产抵押思索论文
房地产抵押思索论文近些年来，房地产行业发展迅猛，随之而来的则是众多人员涌入其中，带来的恶性竞争也逐渐显现。
为了在市场上占据一席之地，不少中小型企业借助于抵押手段来获得资金，但在过去的一段时间里，由于诸多因素的影响，许多企业选择抵押房地产后无法及时偿还清债，最终导致破产倒闭，也有一些企业明知面临清偿风险，却依然选择贷款，这种行为无疑给自身及市场带来了不少负面影响。
因此，我们有必要就房地产抵押进行思考并进行切实有效的措施。
一、房地产抵押的优劣势作为一种常见的融资方式，房地产抵押在很大程度上能够帮助企业获取所需资金，具有以下优劣势。
优势：1、持有房产的中小企业可以选择通过抵押的方式来获得所需的资金，避免因为缺少资金而无法开展正常业务运营。
2、房地产抵押不会被限定在资金用途上，借款人可以随意使用所借款项，更加灵活方便。
3、抵押贷款往往能够获得低利率，商家借款人的操作空间和资金使用范围也更加广泛。
劣势：1、如果企业已经拥有过多的贷款或对于市场风险感知不足，并选择铤而走险抵押贷款，可能导致企业的负债率过高，进而引发破产。
2、如果以维护企业日常运营为目的抵押房产，如果违约无法偿还，将直接影响企业核心运营，甚至导致企业倒闭。
3、由于中国目前房地产市场并未完全放松财务营销策略的限制，给予企业过多抵押管道，可能导致产权方面的问题，例如抵押标的房产产权受到限制，致使其不能用于借贷目的，这也加大了有关方面控制的难度。
综上所述，房地产抵押作为企业融资的重要途径，尽管在某种程度上能够满足一部分中小企业的融资需求，但其内在风险依然不容忽视。
二、有关抵押贷款的监管建议考虑到房地产行业的重要性以及现实应用难度，在抵押贷款方面需要更加严格的监管，包括但不限于以下建议措施：1、加强风险警示教育，注重借款人的信用记录，审慎控制借款人的贷款额度。
2、对于资金来源不明，波动过大或出现资产质押等情形的企业进行严格审核，确保借贷双方交易有序。
房地产抵押法律问题研究
保密级别：内部学位级别：法律硕士论文提交日期：2002年4月论文答辩日期：2002年5月论文中文题目：房地产抵押法律问题研究英文题目：On the legal issues of Mortagage of real estate作者及所在单位：刘国庆吉林大学法学院指导教师及所在单位：李建华吉林大学法学院分类标识：DF521中文关键词：抵押英文关键词：Mortagage中文摘要：由于房地产是重要的生产、生活资料，随着经济的快速发展，其本身价值不断增加，保值增值性更为明显，并且因其不能转移而不易隐匿，以房地产设定的抵押就为履行主债务提供了切实、有力的保证。
同时，以房地产为担保物设定抵押，可以对融资起着积极的推动作用，房地产抵押成为推动市场经济发展的重要手段。
由于相关法律的不健全，法学理论界各抒己见，司法实践中自行其是，进一步增强了对房地产抵押进行研究的必要性和紧迫性，于是有了这一选题。
整个文章的梗概如下：本文主要分五个部分：第一部分，探讨了房地产抵押标的物的范围。
首先论述了房地产抵押一般标的物的范围，即关于土地使用权的抵押和关于房屋所有权的抵押。
其次是论述了房地产抵押几种特殊标的物，即以建筑物的一部分设定抵押、以在建工程设定抵押、以预售房屋设定抵押、以建筑物独立设定抵押等，并对此予以肯定。
最后提出了房地产抵押标的物的例外，即违法、违章建筑物、农村私有住房不能设定抵押。
通过对房地产抵押标的物的范围的研究，进一步明确哪些房地产可以设定抵押，哪些房地产不可以设定抵押，对规范房地产抵押市场具有积极作用。
第二部分，房地产抵押合同与登记。
房地产抵押权的设定属要式行为，应采取书面合同形式。
但未采取书面形式的，如何认定其效力问题，对此提出了个人的观点，既不能全盘否认，也不可一概肯定，只要抵押人具有民事行为能力，对抵押物有处分权，设定合同不违背双方真实意思，没有损害国家、集体或第三人利益，不违反法律或社会公共利益等，一般应认定有效。
浅谈房地产抵押登记产生的问题及对策的论文
浅谈房地产抵押登记产生的问题及对策的论文浅谈房地产抵押登记产生的问题及对策近年来，我国房地产业快速发展，城市里的房屋不断升值，房屋抵押作为一种融资方式，越来越受到市场欢迎，抵押以不转移占有抵押物为特征，不妨碍抵押人的正常使用收益，又为抵押人融通了资金，抵押权人通过抵押可以增加所担保债权的安全性，符合各方利益需求，因此被大家广泛使用，但在办理房屋抵押登记过程中，不论是债权人还是债务人亦或是房屋登记机构都存在一些模糊不清或理解不准确的地方，使抵押不能充分发挥其“担保之王”的作用。
为此，笔者结合多年在房屋登记部门工作体会，谈谈开展房地产抵押登记业务产生的问题及对策。
一、超额抵押问题一些地方房屋登记机构拒绝当事人超额抵押申请，依据是《担保法》第三十五条规定，“抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值”，但《担保法》制定之初，有其历史背景，当时国家信用体系还不健全，遏制欺诈行为维护社会稳定，有非常积极作用，而现今社会市场经济已经深入社会方方面面，信用体系逐步健全，抵押财产的价值并不是一成不变的，也许设定抵押权时抵押物价值低于担保的债权，但可能后来又大大超过担保的债权了。
《物权法》第十三条规定，“登记机构不得要求对不动产进行评估”，第一百七十八条规定，“担保法与本法规定不一致的，适用本法。
”按照《物权法》中的规定，登记机构不得要求对不动产进行评估，在评估价值无法确认情况下，要求抵押金额不超过评估价值不存在实际意义。
基于此，登记机构应该放开对抵押物价值的管制，积极支持社会各主体自由开展经济贸易活动，充分尊重市场中当事人的意思自治。
在实践工作中，针对一些房屋登记机构存在的超额抵押风险顾虑，可考虑向申请人提示超额抵押的风险，由申请人在问询表对风险进行确认后，才给予办理，这样既有利地支持地方经济发展，又可减轻登记机构赔偿责任。
二、抵押期限问题抵押期限是一个很容易让人产生误会的概念，在办理房地产抵押登记中，申请人往往会在抵押合同中约定抵押期限，但最高法《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》中明确指出：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。
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让行为，该项拍卖必须由土地管理部门负责。
而依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额，即缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件，抵押权人只是对缴足土地使用权出让金后的余款才享有优先受偿的权利。
4.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，因为抵押人抵押的是房屋的所有权或土地的使用权，如果土地上新增了房屋，与土地便是不可分的。
如果拍卖时将新增房屋从拍卖的土地使用权中隔离出来，是这一新的房屋权利无法得到落实，土地使用权与地上建筑物的权利主体不一致，房屋的权利也得不到实现，因而新增的房屋必须与土地使用权的归属一致起来。
但是，抵押权人对拍卖新增房屋所得，无权优先受偿。
5.如果一个房地产上设定有两个以上抵押权时，各抵押权人应当按抵押登记的先后顺序受偿，后一顺序的抵押权人只能在前一顺序的抵押权人优先受偿后，就剩余部分的价值受偿。
如果抵押登记的顺序相同，即无法分出先后的，则按照各抵押权人的债权比例清偿，债权额大的多受偿，债权额小的少受偿。
这里有必要探讨的是，次序在先的抵押权消灭后，如何处理后次序的抵押权，对此，有两种不同的立法例：“法、日民法采取‘次序升进主义’，即第一次序抵押权消灭时，原则上第二次序抵押权当然升进为第一次序抵押权（只在混同情况下有例外）；德、瑞民法则采取‘位次固定主义’，即第二次序抵押权并不因第一次序的抵押权的消灭而当然升进。
”（注：王克衷著：《海峡两岸城市房地产抵押制度之比较》，载《福建学刊》1996年第6期，第50页。
）设某甲先后以自己的同一房地产为自己的15万元债务和某乙10万元的债务分别向某丙和某丁设置抵押，并依法办理抵押登记。
后该抵押房地产被拍卖，得款20万元，则位于第一次序的某丙的15万元债权可全部受偿，而位于第二次序的某丁只能受偿5万元。
最新-房地产抵押权若干问题探讨 精品
房地产抵押权若干问题探讨房地产抵押权若干问题探讨韩涛房地产抵押是伴随着我国土地使用权制度改革和房地产业的发展，而产生的一种房地产利用方式，也是融资风险的一种防范措施。
房地产价值巨大，由其作为债权担保之标的物，对于债权的实现甚为有利。
随着我国各项经济建设的发展，尤其是房地产业的发展，近年来，房地产抵押已为越来越多的债权人主要是银行等金融机构所运用作为债权担保的形式。
债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。
本文试从房地产抵押权的性质、设定、效力、实现、消灭五个方面对我国的房地产抵押权制度加以探讨。
一、房地产抵押权的性质所谓房地产抵押权是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿的权利。
房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。
一房地产抵押权的物权性关于抵押权的性质，在学理上有不同的观点，有主张抵押权为物权者，有主张抵押权为债权者，有主张抵押权为物上债务者。
从立法上来看，对于抵押权制度的立法，主要有三种立法例第一，将抵押权放在民法典的物权法中，视抵押权为限制物权中担保物权的一种。
德国、日本及我国台湾为例；第二，将抵押权制度规定于民法典的债权法部分。
法国、前苏联为例。
我国民法通则也将抵押权规定于第五章民事权利的债权一节；第三，制定专门的法律对抵押权进行规定。
如我国《担保法》。
按物权的构造对抵押权制度进行设计，即抵押权之物权化已成为各国立法之趋势。
笔者认为，房地产抵押权为担保物权，其在性质上为物权。
房地产抵押权具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性，从而使其在权利内容上、权利实现方式上、权利范围上、权利保护方法上区别于债权。
二房地产抵押权的价值权性房地产抵押权乃对于所抵押之房地产拍卖价金的优先受偿权，其在本质上为价值权。
价值权性不仅是包括房地产抵押权在内的抵押权的本质特性，也是所有物的担保的共同属性。
房地产抵押权的价值权性，是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。
关于房地产抵押中若干问题的探讨
翘 楚 建 村
房产 设 地建一
关 于 房 地 产 抵 押 中若 干 问题 的 探 讨
刘 锋
（ 福州市土地发展 中心 ， 建 福州 ３０ ０ ） 福 ５ ０２ 摘 要 近年 来， 融资在人们 的 日常生活中的地位越 来越 重要 ， 而房地产抵押 则是 融资的一个重要途径 ， 其
机关审查 的范 围或是 司法机关也 要花很长 时间通过技术 鉴
土地使 用权主体 并不必然 同一 ， 不是一对 一的对应关 系 。 房地产 管理法 和担保法对房 、地 同时抵 押 的问题作 了
一
致 的规定 ， ： 即 以依 法取得 的 国有土 地上 的房屋 抵押权 同时抵 押 。以出让方式取
物权 ， 房屋所 占用 范围 内的土地使用权 ， 由同一座 房屋 而 则 中的房 屋产权人 共有 。也就 是说 ，房 屋所有权 及其 占有 的
２ 关 于 登 记 机 关 在 进 行 抵押 登 记 时采 用 实 质 审 查
还是程序审查的问题
房地产抵 押登记是 很容易引起行 政争议 的工作 ，加 之 关于房 地产抵押 的立法 中，一些 内容本来 是对抵押 当事 人 的要求 ， 而登 记机关无 法在登记过程 中对其进行 审查 ， 股 如 份 制企业抵 押房产 时能否通过董 事会 ，集体所 有的房产 抵 押 前是否经 过职代会讨 论 同意等 ；有些文件并 不属于登 记
利 主体不 同一的 ，不外 乎一权是独立 的权利 ，一权 是共有
权， 当独立 的权利 设定抵押 时 ， 有权怎样 同时抵押？可分 共 为按份共有 和共 同共有 ；土地使用权 共有权也 可分按份共
有 和共 同共 有。当共有权 为按份共有 时 ，欲设抵押 共有人 须 书面报告且 告知其他共有 人 ， 方可 同时设定抵 押 ； 当共有
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房地产抵押若干法律问题探讨_房地产论文_1.doc 房地产抵押若干法律问题探讨第一章概述1.1 研究背景1.2 研究目的和意义1.3 研究内容1.4 研究方法第二章房地产抵押基本情况2.1 房地产抵押的概念及原理2.2 房地产抵押的法律规定2.3 房地产抵押的种类2.4 房地产抵押的利息和费用第三章房地产抵押过程中的法律问题3.1 房屋产权证书的问题3.2 房屋抵押权的设立与转让3.3 抵押的范围和限制3.4 房屋抵押权的消灭第四章房地产抵押可能产生的纠纷及解决方案4.1 债权人起诉抵押物出售违法4.2 抵押合同受到宣判无效4.3 抵押物所有权问题4.4 债权人与抵押物担保人之间的纠纷第五章实证分析与案例研究5.1 实证分析5.2 案例研究结论附件：1.房屋产权证书样本2.房屋抵押合同示范文本3.房地产抵押权转让合同示范文本4.抵押物评估报告示范文本5.房地产抵押纠纷仲裁协议样本法律名词及注释：1.房地产抵押：将房屋所有权或使用权作为担保物抵押给债权人，以弥补债务本金、利息和费用的种一种担保方式。
2.抵押权：按照约定或依法设立的债权人对抵押物优先受偿的权利。
3.债务人：指需要以担保物抵押债务的自然人或法人。
4.债权人：指依法或约定应享有优先受偿权的自然人或法人。
5.抵押合同：指建立抵押权的合同，具有债权人和债务人之间明确的权利和义务。
6.抵押物：指债务人卖方所有的该等不动产权利。
7.评估报告：指由独立的房地产评估机构依照规定标准编制的有关担保物价值的评估报告。
8.抵押范围和限制：指抵押人和债权人根据法律规定和约定对抵押物权利的限制和禁止处置的范围。
9.抵押物所有权问题：指抵押物的所有权问题，包括抵押物权属是否清晰和真实性。
在实际执行过程中可能遇到的困难及解决办法：1. 在评估抵押的房屋价值时，可能存在评估过高或过低的问题。
在此情况下，建议委托有良好声誉的房地产评估机构，以确保抵押物的公正价值。
2. 抵押物的所有权可能存在争议。
关于我国房地产抵押若干问题探讨
关于我国房地产典质假设干问题探讨房地产典质是一种典型的典质形式。
1996年10月1日施行的担保法对此作出了较系统的规定，但此中的规定仍有不完善、不明确的处所，审判实践中亦有不少问题亟待解决。
为此，本文拟对房地产典质的假设干问题作一粗浅的探讨。
一、关于房地产典质登记的公信力民法对房地产权属的变更，以登记为公示方法。
这样，第三人就可按照登记所展示的房地产权属状况，以决定是否进行房地产交易，从而防止遭受不测之损害。
但是，由于当事人的过错或者登记机关的过错等原因，房地产登记薄上记载的权属状况有可能与实际的权属状况不相一致。
为了庇护善意第三人对公示内容的合理依赖，即使登记的内容与本色的权属状况不符，法律仍将房地产登记薄上记载的权属状况视为当然真实。
在这种情况下，房地产权属登记就具有了公信力。
房地产典质登记是房地产权登记的重要内容。
对于房地产典质登记是否具有公信力，各国立法上有两种不同的规定。
德国、瑞士等国家的民法规定房地产典质登记具有公信力。
例如，德国民法典第892条第1款规定：“不动产登记簿的内容，为取得一项地盘上的权利以及在此权利之上的权利的人的利益，应视为正确。
〞而法国、日本等国民法那么不成认房地产典质登记具有公信力。
是否成认房地产典质登记的公信力，在法律效果上会有重大差别。
例如，某甲将其所有的房屋为乙设定典质权，担保的债权额为20万元，但登记机关在登记时，误将典质权担保的债权额登记为2万元。
其后甲又以该房屋为债权人丙设定30万元的典质权并打点了登记。
后因乙之典质权先行实行，典质房产被拍卖并得价款23万元。
如果成认房地产典质登记的公有力，那么，第一挨次典质权人乙只能就其已登记的2万元债权对拍卖价款优先受偿，而残剩价款21万元那么应分配给第二挨次典质权人丙。
反之，如果不成认典质登记的公信力，那么乙因登记机关的过错而未登记的18万元债权也仍然可以优先于丙之债权受偿，而丙只能分配得残剩的3万元价款。
由此看来，是否赋予房地产典质登记以公信力，对各短长关系人的利益影响甚大。
房地产抵押权若干问题探讨
经济与法zhigong falv tiandi-147-职工法律天地 2017 年第 1 期房地产抵押权若干问题探讨刘斯博（116000 FIL（大连）科技有限公司 辽宁 大连）摘 要：抵押作为债的担保方式的能较好的担保债的履行，房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性而成为日常生活中较为普遍被采用的抵押物。
房地产抵押权作为房地产交易中一个非常重要的法律关系对房地产交易有着重大影响，本文对我国房地产抵押中应注意的几个法律问题作一探讨，以期推动我国房地产市场的健康发展。
关键词：抵押权；土地使用权；共有房屋；租赁权根据《城市房地产管理法》第四十七条之规定，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行到期债务时，抵押权人有权依法依抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
我国设立抵押的目的在于债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。
因抵押物有其变价价值，为可转移之物，抵押权制度可充分保障交易的安全。
我国现行立法对房地产抵押权制度已有较为完善的规定，也存在一些不科学不合理之处，实践中仍存在着诸多问题难以解决，下面就有关房地产抵押中的几个法律问题作一下探究。
一、以划拨方式取得土地使用权设定抵押问题《物权法》第180条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（二）建设用地使用权;……抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定“以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
《城市房地产管理法》第51条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
房地产抵押论文范文
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您的努力学习是为了更美好的未来！房地产抵押法律问题透视论文一、房地产抵押的概念：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。
对于抵押设定所生产的诸多法律关系与之对应的法律后果，所映射出的我国现行法律的相关问题，以及纠纷的避免与处理也必须充分重视与研究。
二、房地产抵押的法律原则这里讨论的是房产与地产抵押时所具有的共性法律原则。
1、房与地的相依性原则：在房地产开发中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才获得利用房屋范围内土地。
因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上。
抵押人对自己的房屋产权或土地使用权中的任一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。
正是由于土地使用权和房屋产权之间存在着这样的依附与相依关系，我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为，一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则，并一直规定为：“土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押。
土地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
”2、抵押权与房地产转让之间的法律原则：我国《担保法》第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。
超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
房地产抵押若干法律问题的思考
河北省高等教育自学考试毕业论文房地产抵押若干法律问题的思虑专业：法律作者：狄少卿准考据号：067714100143指导教师：李继业能否拟申请学位：是联系电话：达成日期：2015年1月7日房地产抵押若干法律问题的思虑摘要法律其实不可以很全面详细的管束到市场中的每一个从业者及花费者，所以仍存在部分问题，尤其房地产抵押方面较为突出。
如在抵押合同中存在的责任人认定不明确以致的在未能送还债务时出现的纠葛、销售已抵押的房产过程中出现的问题等。
本文联合房地产抵押的理论和实质现状，对我国房地产抵押过程中存在的几项问题进行了商讨和剖析，关于抵押合同的责任人认定、抵押权标的物的合用范围、销售已抵押的房产、抵押权的对外效劳侧重进行了详细阐述，也对市场中存在的详细问题做了必定的剖析并对部分详细实质问题给出了一些建议。
装重点词：房地产抵押法律责任权益问题浅析订线目录一、房地产抵押中存在的各方认定及各自所应肩负的责任 (1)1.1、房地产抵押送还债务的责任人认定及其所肩负的法律责任与义务 (1)1.2、房地产抵押权人在合同执行中的责任与义务 (2)1.3、第三方对合同签订、执行至合同停止过程中的责任 (2)二、具备房地产抵押权标的物的设定范围 (2)2.1、房地产类的地上定着物与不定着物 (2)2.2、隶属于该房地产的物件 (3)2.3、孳息 (3)2.4、可代替该房地产的物件 (3)三、在抵押时期的房地产进行销售应注意的法律重点 (4)3.1、未预先说明抵押的责任 (4)3.2、销售人员在销售该类房产时应付该房产的信息予以说明 (4)3.3、对处于抵押时期的房产应进行解押 (4)3.4、关于已售房产不可以再次进行抵押 (5)四、房地产抵押权的对外效劳及影响要素 (5)4.1、对用益权的影响 (5)4.2、对其余物件抵押权的影响 (5)4.3、对承租权的影响 (5)装订线引言自改革开放以来，中国房地家产获取了蓬勃发展的黄金30年，由此也迎来了有关立法工作的大规模展开。
房地产抵押若干法律问题探讨（三）
三、房地产抵押权实现的问题 （⼀）房地产抵押权实现的条件和⽅式 房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。
对于有效的房地产抵押，房地产抵押权设定后，如果债务⼈履⾏了债务，房地产抵押权即归于消灭；如果债务的履⾏期限尚未届满，房地产抵押权⼈⽆权⾏使抵押权，否则，属于侵权⾏为，因⽽，只有具备下列情况之⼀的，房地产抵押权⼈才有权要求依法处分抵押房地产，以实现其抵押权： （1）债务履⾏期满，抵押权⼈未受清偿的，债务⼈⼜未能与抵押权⼈达成延期履⾏协议的； （2）抵押⼈死亡或者被宣告死亡⽽⽆⼈代为履⾏到期债务的；或者抵押⼈的合法继承⼈、受遗赠⼈拒绝履⾏到期债务的； （3）抵押⼈依法宣告解散或者破产的； （4）抵押⼈擅⾃处分抵押房地产的； （5）抵押合同约定的其他情况。
我国《担保法》第53条规定：“债务履⾏期届满，抵押权⼈未受清偿的，可以与抵押⼈协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权⼈可以向⼈民法院提起诉讼。
”据此，在我国，抵押权⼈实现抵押权的⽅式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，⽽且，抵押权⼈要实现抵押权，⾸先要与抵押⼈进⾏协商，协议是实现抵押权的必经程序，协议不成时，抵押权⼈只能向⼈民法院起诉，通过法院实现抵押权，抵押权⼈并⽆⾃⾏折价、⾃⾏拍卖、⾃⾏变卖抵押物的权利。
然⽽，根据《城市房地产管理法》第46条关于“债务⼈不履⾏债务时，抵押权⼈有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”的规定，拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的⽅式。
对此，笔者认为不妥。
因为，尽管拍卖通过公开竞价的⽅式，由竞买者竞价确定抵押房地产的价格，能够尽可能地提⾼抵押房地产的价格，对抵押⼈与抵押权⼈双⽅当事⼈均有利，从某种⾓度讲，拍卖⽆疑是最为公平的⼀种⽅式，但是，在实践中却经常会遇到设置抵押的房地产因种种原因在拍卖时⽆⼈受买、⽆法变现的情况，对此，若拘泥于拍卖这⼀种⽅式，房地产抵押权⼈的抵押权岂不是⽆法实现、形同虚设？！为了解决这⼀问题，⼈民法院早在1951年9⽉5⽇华东分院以“为债权⼈请求查封拍卖债务⼈之不动产，⽆⼈受买，拟由司法机关发给产权转移证书，拟通报试办可否？”为内容请⽰⼈民法院时，⼈民法院即以（法编）字第9975号函复：“关于债权⼈请求查封拍卖债务⼈的不动产，⽆⼈受买，债权⼈请求移转产权时，由司法机关发给产权移转证书的问题，经与司法部联系后，我们基本上同意来件所拟办法。
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让行为，该项拍卖必须由土地管理部门负责。
而依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额，即缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件，抵押权人只是对缴足土地使用权出让金后的余款才享有优先受
偿的权利。
4.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，因为抵押人抵押的是房屋的所有权或土地的使用权，如果土地上新增了房屋，与土
地便是不可分的。
如果拍卖时将新增房屋从拍卖的土地使用权中隔离出来，是这一新的房屋权利无法得到落实，土地使用权与地上建筑物的权利主体不一致，房屋的权利也得不到实现，因而新增的房屋必须与土地使用权的归属一致起来。
但是，抵押权人对拍卖新增房屋所得，无权优先受偿。
5.如果一个房地产上设定有两个以上抵押权时，各抵押权人应当按抵押登记的先后顺序受偿，后一顺序的抵押权人只能在前一顺序的抵押权人优先受偿后，就剩余部分的价值受偿。
如果抵押登记的顺序相同，即无法分出先后的，则按照各抵押权人的债权比例清偿，债权额大的多受偿，债权额小的少受偿。
这里有必要探讨的是，次序在先的抵押权消灭后，如何处理后次序的抵押权，对此，有两种不同的立法例：“法、日民法采取‘次序升进主义’，即第一次序抵押权消灭时，原则上第二次序抵押权当然升进为第一次序抵押权（只在混同情况下有例外）；德、瑞民法则采取‘位次固定主义’，即第二次序抵押权并不因第一次序的抵押权的消灭而当然升进。
”（注：王克衷著：《海峡两岸城市房地产抵押制度之比较》，载《福建学刊》1996年第6期，第50页。
）设某甲先后以自己的同一房地产为自己的15万元债务和某乙10万元的债务分别向某丙和某丁设置抵押，并依法办理抵押登记。
后该抵押房地产被拍卖，得款20万元，则位于第一次序的某丙的15万元债权可全部受偿，而位于第二次序的某丁只能受偿5万元。
如果某丙的债权因某甲自行清偿而消灭，导致抵押权也随之消灭。
按“次序升进主义”，某丁的抵押权升进为第一次序，其债权可全部受偿；而按“位次固定主义”，则某丁的找押权并不升进，仍以扣除第一次序抵押
权担保债权数额的余额清偿其债权，即某丁只能受偿5万元。
较之两种立法例，德、瑞民法的立法例体现了当事人设置抵押权时的真实意思，更具合理性，笔者以为，我国立法应采用“位次固定主义”。