商业管理公司自持物业经营税务筹划方案

商业管理公司自持物业经营税务筹划方案
一、概况：
泰发祥实业集团公司的商业地产面积334200平方米：
二、自营物业应交税费种类：
1、营业税及附加：按租金收入的5.60%；
2、印花税：按租金收入的0.1%；
3、水利基金：按租金收入的0.08%；
4、房产税：是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种财产税。

自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税，出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税。

房产税的计算分从价计征和从租计征两种，从租计征税负重，从价计征税负轻。

具体规定如下：
4.1 《房产税暂行条例》第三条：房产税依照房产原值一次性减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。

具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

4.2 《房产税暂行条例》第四条：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

4.3 《房产税施行细则》第四条房产税税额的计算公式如下：
4.3.1 以房产原值为计税依据的，全年应纳税额＝房产原值×（1-30％）×1.2％；
4.3.2 以租金收入为计税依据的，全年应纳税额＝全年的租金收入×12％。

5、所得税：房产是公司所有的，按公司利润交纳25%的企业所得税，房产属于个人所有的按租金收入交纳1%的个人所得税。

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定：
5.1开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

5.2开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：
5.2.1按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
5.2.2由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
5.2.3按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

5.3 开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

(国税发〔2009〕31号)《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定：开发产品转固定资产不再视同销售，第二十四条规定：企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

5.4 从以上税法规定可以看出，视同销售的行为有两种情形：
5.4.1 行为发生时即可取得全部利益，包括：将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。

这类行为的特点与实际销售行为是一致的，都可以在很短的时间内取得全部经济利益，而且，经济利益的大小是确定可以实现的。

5.4.2行为发生后长期取得利益，包括：将开发产品转作固定资产或用于对外投资。

这类行为与实际销售行为存在着不同的特点：一是行为发生时不能全部取得经济利益；二是产权一般不发生转移；三是持有开发产品阶段的收益具有不确定性。

这种与实际销售行为有明显不同特性的特征，为公司进行合理的税务筹划提供了可能。

6、土地使用税：以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收。

其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6元至30元之间。

土地使用税按年计算、分期缴纳。

租赁房产的土地使用税按租赁房产占用的土
地使用面积征收。

6.1开发区每平方米土地使用税税额为6.00元。

6.2东沙泰祥家苑每平方米土地使用税为4.00元。

6.3望湖星城每平方米土地使用税为元。

三、纳税筹划思路：
从以上自营物业税费负担情况分析可以看出，自营物业的税费负担主要来自房产税和企业所得税，所以我们筹划的思路主要从降低这两个税种负担出发考虑。

1、改出租为转租筹划
1.1、组建商业管理公司可实现房产税纳税人资格的优化。

1.2、政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。

组建的商管公司只是管理机构而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。

1.3、第一道租金占总租金比例为在67.49%以下才可节税，越小节税越多。

该方案多出一道营业税M×5%，节省一道房产税（H-M）×12%，只有当H>1.47M时，该筹划方案才可行（假设直接租赁租金为H，转租第一道租金为M）。

1.3.1 置业公司--（100万）---租户
1.3.2 置业公司--（67.49万）--商业运营公司--（100万）--租户
假设：直接租赁租金H=100万元，转租第一道租金为M
即有：100*（5.78%+12%）<=M*（5.78%+12%）+100*5.78%
17.78<=17.73%*M+5.78
17.78%M<=12
M<=67.49
通过以上计算可知：转租赁时当第一道租金占总租金的比例达到67.49%时，两种方式税负相等，也就是说转租赁时第一道租金比例最大不能超过67.49%，否则适得其反，原因是转租赁时第一道租金多交了一道5.78%的税金。

1.4、税务风险：
1.4.1 本例置业公司将房产出租给商业运营公司应当按照正常交易价格收取租金，如果置业公司为了降低税收负担，向商业运营公司收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。

1.4.2、商业运营公司通过转租行为取得了至少32万元的利润，如果商业运营公司没有足够的成本费用冲抵利润，就要按利润缴纳25%的企业所得税。

1.4.3、由于出租房和资产管理公司是关联企业，他们之间的出租行为是关联交易，肯定要受到税务机关的房屋出租最低租金计税价格的制约，即使当地税务机关没有这个标准，税务机关肯定也要进行相应调整，这种方案就不一定会成功，还会带来了很大的不确定性风险。

但是，如果出租人是准备对拟出租房屋进行翻新、装修改造后重新出租的话，出租人可以先将未改造的房屋先出租给资产管理公司，然后由资产管理公司对租入的房产进行装修改造后再转租，这种方案避税是比较合理合法的，筹划风险很低。

2、改变租金收取方式筹划
2.1、将租金收取方式变为租金加管理费组合收取方式，实现纳税基数的优化。

2.2、政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税是对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。

2.3、经营模式对比。

租金与管理费比例应适当，不能一味的扩大管理费用的比例。

2.3.1 置业公司-----100万------租户
租金60万元
2.3.2 置业公司----- ---租户
管理费用40万元
2.3.3 若管理费用为M，则节约的税金为12%M。

2.4、税务风险：
行为人将房屋租金收入人为地划分为租金和管理费，且收入划分明显不合理，造成少缴房产税的，适用《征管法》第六十三条“进行虚假的纳税申报”处理。

3、消除免租期筹划
3.1、分析：免租期只会增加公司房产税税负。

按年租金120万，3个月免租期，假设房产原值1.5亿，可减少税金26.40万元。

3.2、政策依据：
3.2.1 房产税是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。

3.2.2 若合同中规定了免租期，税务解释即为在“免租期”内应按照房产原值纳税，在“非免租期”内按照租金收入纳税
3.2.2.1 置业公司---3月免租期9月租金120--租户，房产税为15000*（1-20%）*1.2%*3/12+120*12%=50.00万元；
3.2.2.2 置业公司---12月租金120万月租金10万--租户，房产税为120*12%=2
4.00万元；
3.2.3 合同中的“免租期”，并不意味着税法的“免税”，而要多交房产税26.00万元。

3.3、注意事项：只需要在合同中不出现免租字眼，以全年租金或全年平均租金出现，无税务风险。

4、租赁房屋交付时间筹划
4.1 若出租合同交付时间签署为月初，应修改为上月底交付，可减少一个月从房产原值计税缴纳房产税。

按原值15000万，月租金10万元计算，税负减少10.80万元。

4.2 政策依据：
4.2.1 自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。

4.2.2 出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税。

4.3 模式比较：
4.3.1 置业公司--交付日7月1日--租户1-7月按原值交纳房产税
8-12月按租金交纳房产税
税金计算：1--7月房产税=15000*（1-20%）*1.2%*7/12=84万元
8-12月房产税=5*10*12%=6万元
全年房产税=84+6=90万元
4.3.2 置业公司--交付日6月30日-租户1-6月按原值交纳房产税
7-12月按租金交纳房产税
税金计算：1--6月房产税=15000*（1-20%）*1.2%*6/12=72万元
7-12月房产税=6*10*12%=7.20万元
全年房产税=72+7.20=79.20万元
两种模式税负相差10.80万元
5、正确划分房屋和非房屋租赁价款筹划
5.1 相关规定：“房产”是以房屋形态表现的财产。

房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等，不属于房产。

5.2 筹划要点：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单
独标明，而达到少缴房产税的目的。

比如，出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。

5.3 税务风险：主要纳税人是实事求是地进行价款划分，是正当的税收筹划行为，不存在风险。

但是，出租人可能从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款以达少缴房产税的目的。

对此，部分地方税务机关已经联合物价、房产部门根据地段出台的房屋最低租金计税价格，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。

6、出租变仓储
6.1 概念：房屋出租这是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。

仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。

房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。

而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。

6.2 筹划要点：在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，而达到少缴房产税的目的，此筹划方式需要考虑租金与房产计税余值大小来确定选择何种行为方式，当租金收入大于房产计税余值的十分之一时，才可选择此方式。

当然，这个筹划是有前提条件的，即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，如果不是这个目的，一般是不能按这个思路进行筹划的。

6.3 筹划风险：该筹划从税务角度是不存在风险的，但从出租变仓储就为出租人带来了新的经营风险，即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。

因此，一般承租人拟储存的货物属于易保管且价值较低的情况下，该筹划才可行。

如果仓储的货物价值量高，发生盗损的可能性较大，则该方案风险太大，不可行。

7、变出租为提供服务加出租
7.1 分析：目前，出现了很多专门从事房屋租赁的公司，他们既出租房屋也负责为出租房屋提供物业管理服务。

因此，利用物业管理合同规避房产税的现象比较普遍。

7.2 筹划要点：出租人可以通过提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格来达到少交房产税的目的。

但出租房一般应有从事物业管理服务的经营范围，且确实在出租房屋的同时也在提供物业管理服务。

7.3 筹划风险：合理地利用物业管理服务收费来筹划出租房产税是合理的，但关键是这种方法在实际中往往被出租人滥用，导致恶意避税行为的发生。

7.3.1 税务机关可能存在的最低租金计税标准是筹划的一个障碍。

7.3.2 一般正规的公司提供物业管理服务的收费，是一定要取得物价部门的收费许可的，价格也是要审批的。

因此，出租方刻意抬高物业管理服务价格，不仅得不到税务机关认可，还可能由于不按收费许可证收费而受到物价部门的处罚。

7.3.3 如果出租方纯粹从逃避房产税的角度出发，没有提供物业管理服务而和承租方签订房屋租赁合同和物业管理服务合同的，在发生纠纷时可能会吃亏。

实务中就有这么一个案例，某出租方没有提供物业管理服务，而和出租方签订了物业管理服务和房屋租赁合同，但到期承租方由于经营不善无法支付房租，出租方将其告到法院，承租方以出租方未提供物业管理服务为由，拒绝支付物业管理服务费。

该理由得到了法院认可，出租方只能哑巴吃黄连，有苦说不出。

8、出租改代销方式：
8.1 该方案与方案6有相似之处，改为代销方式后，房产税是按照房产计税余值的1.2%计征，而不是按租赁收入的12%计征，这就有一个前提条件：此筹划方式需要考虑租金与房产计税余值大小来确定选择何种行为方式，当租金收入大于房产计税余值的十分之一时，才可选择此方式。

8.2 举例说明：东方房地产公司将一处小型商场门面出租给A公司由于其销售自产产品，每年收取租金100万元，该房产的计税余值为500万元。

东方公司和A公司均为增值税一般纳税人。

东方公司取得的租赁收益应交纳的相关税收情况如下（假设只考虑营业税和房产税）：
东方公司每年应当缴纳的营业税为：100*5%=5万元
东方公司每年应当缴纳的房产税为：100*12%=12万元
东方公司可考虑利用门面房为A公司代销产品，代销产品的品种、价格有A公司确定，东方公司只收取代销手续费，假设东方公司每年收取的手续费仍为100万元，东方公司应负担的相关税收为：
东方公司每年应当缴纳的营业税为：100*5%=5万元
东方公司每年应当缴纳的房产税为：500*1.2%=6万元
通过以上计算可知：筹划后东方公司少负担房产税12-6=6万元。

四、我们目前可采纳的筹划方式：为了实现资源优化配置、资产效益最大化，现提出如下运营思路：
1、泰发祥置业公司（聚能物流公司）与泰发祥商业运营公司签订招商运营协议，负责其所有商业的招商运营服务，按租金收入收取1%--5%的佣金，具体比例本着让商业运
营公司收支平衡略有盈余为原则。

理由：一是可以壮大置业公司的经营费用，抵扣25%的企业所得税；二是可以让商业运营公司自负盈亏，调动商业运营公司的积极性。

2、泰发祥置业公司（聚能物流公司）所有商业出租时均与商户签订三份协议，一份商业租赁协议、一份招商管理、一份物业服务协议，租金与管理费用的比例为68:32或60:40，物业服务费按物价部门审批的收费标准收取。

2.1 理由：一是物业服务收入、管理费用不交房产税；二是物业公司一般都属于亏损企业，可以利用物业公司的亏损抵扣部分企业所得税。

2.2税务风险：但是要考虑商业运营公司没有资产可计提折旧、也没有大量的费用抵扣企业所得税，存在产生大量的利润征收25%企业所得谁的问题，如果不能解决费用抵扣利润的问题，这样筹划也会形成得不偿失的结果。

3、在签订所有物业租赁协议时尽量回避“免租期”条款，并注意租赁物业的交付时间。

4、在租赁价款中注意区分房产与场地、设备价款，不能将露天场地及设备的租赁价款记入房产租赁价款中。

5、根据不同的商户特点，确定不同的租金收取方案，具体操作由商业运营公司负责和商户谈判签订合同。