n房地产经济第二章

《房地产经济学》 房地产经济学》
1998年7月3日国务院发出《关于进一步深化城 年 月 日国务院发出 日国务院发出《 镇住房制度改革加快住房建设的通知》 镇住房制度改革加快住房建设的通知》，即停止住 房实物分配，逐步实行住房分配货币化， 房实物分配，逐步实行住房分配货币化，发展住房 金融体系，培育和规范住房交易市场。 金融体系，培育和规范住房交易市场。 新的房改阶段的开始也标志着房地产飞速发展 的开始， 年以来， 的开始 ， 1998年以来 ， 我国房地产投资额年均增 年以来 年达15909.2亿元， 城镇房屋施 、 亿元， 长 20.4%，0.5亿m2和 11.8亿m2，销售面积 竣工面积分别为 亿 和 亿 ， 为55486.2万m2，市场需求旺盛。 万 ，市场需求旺盛。
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（四）房地产金融市场 1、组成： 、组成： （1）资金信贷市场： 资金信贷市场： A、商业信贷 B、民间信贷 C、住房公积金信贷
（2）房地产股票市场： 房地产股票市场： （3）房地产债券市场： 房地产债券市场： 2、特点：国家对市场的严格管理和控制性 、特点：
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二、房地产市场的分类： 房地产市场的分类： （1）按市场运行层次划分： ）按市场运行层次划分： 一级市场、二级市场（土地、房产） 一级市场、二级市场（土地、房产） （2）按市场交易客体划分： ）按市场交易客体划分： 土地市场、房产市场、房地产金融市场、房地产中介服务市 土地市场、房产市场、房地产金融市场、 场 （3）物业类型：住宅、商业、工业、特殊 ）物业类型：住宅、商业、工业、 （4）其他分类： ）其他分类： 供货方式（现房、期房） 供货方式（现房、期房） 交易方式：买卖、出租、 交易方式：买卖、出租、抵押 合法性：合法、 合法性：合法、隐形
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第三节： 第三节：我国房地产市场发展现状
一、房地产市场层次： 房地产市场层次： （一）土地市场（地产市场） 土地市场（地产市场） 1、组成： 、组成： （1）以让渡土地所有权为内容：征地市场 以让渡土地所有权为内容： （2）以让渡土地使用权为内容：土地使用权市场 以让渡土地使用权为内容： A、一级市场（土地出让市场）： 一级市场（土地出让市场）： B、二级市场（土地转让市场）： 二级市场（土地转让市场）：
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1992年在邓小平南巡讲话的带动下 ， 房地产业 年在邓小平南巡讲话的带动下， 年在邓小平南巡讲话的带动下 得到迅速发展， 出现了全国性的房地产热。 得到迅速发展 ， 出现了全国性的房地产热 。 1992 年房地产投资总额比上一年增长117%，1993年增 年房地产投资总额比上一年增长 ， 年增 长 115%，银行 、 企业和个人大量资金涌向房地产 ， ， 银行、企业和个人大量资金涌向房地产， 房地产业出现了过热与泡沫化倾向。 房地产业出现了过热与泡沫化倾向。 政府在1993年下半年开始采取宏观调控措施 ， 年下半年开始采取宏观调控措施， 政府在 年下半年开始采取宏观调控措施 控制固定资产投资规模，规范房地产市场行业。 控制固定资产投资规模，规范房地产市场行业。政 府的直接干预收到了显著效果， 府的直接干预收到了显著效果，房地产市场明显紧 投资增速显著放慢，房地产价格渐趋稳定， 缩，投资增速显著放慢，房地产价格渐趋稳定，经 营秩序亦趋于好转。 营秩序亦趋于好转。房地产市场亦开始从不规范的 混乱局面向理性和规范的方向转变。 混乱局面向理性和规范的方向转变。
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第二节： 第二节：房地产市场的特点和分类
一、房地产市场特点： 房地产市场特点： （1）区域性： ）区域性： （2） 房地产市场竞争不充分 ） （3）供给调节的滞后性 ） （4）交易的复杂性 ） （5）与金融的关联度高 ） （6）政府干预性强 ）
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（2）社会保障、福利房产市场：经济适用房、廉租房、房改房 社会保障、福利房产市场：经济适用房、廉租房、 2、特点：交易形式地多样性和权利内容的复杂性 、特点： （三）房地产中介市场 1、组成： 、组成： （1）房地产咨询： 房地产咨询： （2）房地产评估： 房地产评估： （3）房地产经纪： 房地产经纪： （4）物业管理： 物业管理： 2、特点：专业资质制度和服务性质 、特点：
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（3）竞争机制： ）竞争机制： •内容：资源配置以竞争为手段 内容： 内容 •条件：具备公平竞争环境、如市场、资金、土地、技术等方 条件： 条件 具备公平竞争环境、如市场、资金、土地、 面 4、房地产市场结构特征： 、房地产市场结构特征： （1）市场结构：是指反映市场主体之间的垄断竞争关系以及由 ）市场结构： 此形成的市场形式。 此形成的市场形式。 （2）市场结构划分标准： ）市场结构划分标准： 市场上交易者的数量 同质性） 产品差异程度 （同质性） 行业的进入限制（ 资源的流动性） 特许经营、 许可证、 行业的进入限制 （ 资源的流动性 ） ： 特许经营 、 许可证 、 专利 制 市场信息通畅程度
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2、特点：高度垄断性、政府宏观控制性 、特点：高度垄断性、 3、隐形地产交易市场： 、隐形地产交易市场： （1）含义：以隐蔽或变相形式进行的国有划拨土地使用权 含义： 集体土地使用权的转让、出租等交易活动。 、集体土地使用权的转让、出租等交易活动。 （2）形式： 形式： 以地联建、联建分成、以地入股、土地（房屋） 以地联建、联建分成、以地入股、土地（房屋）出租等 （二）房产市场 1、组成： 、组成： （1）商品房产市场： 商品房产市场：
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1987年 12月 1日 ， 深圳市以拍卖的方式出让了 年 月 日 第一块土地， 被称为“ 第一块土地 ， 被称为 “ 中国经济体制改革的里程 拉开了中国土地市场化的序幕。 碑”，拉开了中国土地市场化的序幕。 1990年 5月 19日 ， 国务院颁布了 《 中华人民共 年 月 日 国务院颁布了《 和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》， 为土地市场的发育提供了法律支持， 为土地市场的发育提供了法律支持，土地使用从无 偿无限期变为有偿有限期， 偿无限期变为有偿有限期，城市土地市场框架基本 形成， 形成，各地也开始建立房地产交易机构和房地产交 易市场。 易市场。
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1994年 7月 ， 国务院 《 关于深化城镇住房制度 年 月 国务院《 改革的决定》发布实施， 改革的决定》发布实施，标志着中国城镇房改进入 了一个新的阶段。 了一个新的阶段。 房地产市场从政府宏观调控下的低迷时期， 房地产市场从政府宏观调控下的低迷时期 ， 逐 步进入复苏调整阶段。不仅住房建设量回升， 步进入复苏调整阶段。不仅住房建设量回升，也刺 激了其配套行业房地产服务业的发展， 激了其配套行业房地产服务业的发展，包括房地产 中介服务和物业管理等，使住宅市场化稳步推行。 中介服务和物业管理等，使住宅市场化稳步推行。
第一节： 第一节：房地产市场概述
一、房地产市场内涵及运行机制 1、内涵： 、内涵： （1）狭义：房地产商品交换关系的场所和领域 ）狭义： （2）广义：房地产商品的一切交换关系或流通关系的总和 ）广义： 2、构成： 、构成： （1）主体：交换关系的双方 ）主体： （2）客体：交换关系的对象 ）客体： 房地产商品、房地产服务、 房地产商品、房地产服务、金融产品等
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1978年12月， 中国开始进入改革开放的新的历 年 月 史阶段。 史阶段 。 1980年 12月深圳市房地产公司与香港公 年 月深圳市房地产公司与香港公 司签订了第一个客商独资营建商住大厦的协议， 司签订了第一个客商独资营建商住大厦的协议，开 创了国有土地有偿使用的先河。 创了国有土地有偿使用的先河。 1984 年 ， 国家计委和城乡建设部联合发布的 城市建设综合开发公司暂行办法》 《城市建设综合开发公司暂行办法》规定允许建立 房地产开发公司以“ 房地产开发公司以“经营城市土地开发和房地产业 并对企业性质和经营范围做出了政策性规定。 务”，并对企业性质和经营范围做出了政策性规定。 大量带有政府职能的开发公司随之兴起， 大量带有政府职能的开发公司随之兴起，各地开发 企业进入了发展高峰期， 企业进入了发展高峰期，中国房地产业发展的萌芽 阶段形成。 阶段形成。
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（3）媒介：交换关系完成借助的工具 ）媒介： 3、运行机制： 、运行机制： （1）动力机制： ）动力机制： •内容：直接目标是追求利润最大化 内容： 内容 •条件：企业有确定的财产边界和独立的经济利益 条件： 条件 表现在清晰的产权界定为前提条件 （2）价格机制： ）价格机制： •内容：供求关系的变化引起价格的变动 内容： 内容 •条件：价格决定机制主要受市场调节 条件： 条件
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（3）市场结构类型：完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断 ）市场结构类型：完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、 （4）房地产市场结构确定：垄断竞争型+寡头垄断型 ）房地产市场结构确定：垄断竞争型 寡头垄断型 二、房地产市场的分析方法： 房地产市场的分析方法： 1、引入产品差异化概念： 、引入产品差异化概念： 企业为实现竞争目标和销售目标,通过有计划 通过有计划、 企业为实现竞争目标和销售目标 通过有计划、有组织的行 动和各种手段,使产品在满足顾客需要方面有与市场上同类产品 动和各种手段 使产品在满足顾客需要方面有与市场上同类产品 明显不同的特色。 明显不同的特色。 2、对房地产市场进行市场细分 、 市场细分是房地产开发商把市场需求按地理因素、人文因素、 市场细分是房地产开发商把市场需求按地理因素、人文因素、 心理因素和行为因素等差异划分为具有类似性的若干、 心理因素和行为因素等差异划分为具有类似性的若干、 不同购 买群体的过程