不动产投资分析第4章 不动产投资市场分析
不动产与不动产估价专业词汇
《不动产估价专业词汇》美国估价学会编11版第一章不动产与不动产估价appraisal 估价、评估bundle of rights 权利束complete appraisal 完整性估价consulting 咨询eminent domain 征收escheat 没收FIRREA金融机构改革、复原和执行法four powers of government 政府的四种权利leased fee estate 出租人权益leasehold estate 承租人权益liability 责任limited appraisal 限定性估价personal property 动产police power 管制权，警察权purpose of an appraisal 估价目的real estate 不动产，房地产real property 不动产，不动产权利restricted appraisal report 限制式估价报告review appraisal 复审性估价self-contained appraisal report 叙述式估价报告state licensing and certification 州政府颁发地执照和资格证书summary appraisal report 摘要式估价报告taxation 课税trade fixture 营业设备、营业装置、商贸设备Uniform Standard of Professional Appraisal Practice 专业估价实务通用标准use of an appraisal 估价用途第二章价值的属性assessed value 评估价值、评定价值cash equivalent price 约当价格construction costs 建筑成本cost 成本、花费demand 需求desire 欲望development cost 开发成本direct/hard cost 直接成本、硬成本effective purchasing power 实际购买力、有效购买力going－concern value 永续经营价值indirect/soft cost 间接成本、软成本insurable value 保险价值investment value 投资价值limited－market properties 限定市场的不动产market value 市场价值public interest value 公共利益价值real estate market 不动产市场，房地产市场scarcity 稀缺性special－purpose properties 特定用途的不动产supply 供给use value 使用价值utility 效用第三章不动产估价原则anticipation 预期conformity 适合consistent use 一致性使用contribution 贡献elasticity of demand需求弹性externalities 外部性highest and best use最高最佳使用highest and best use of land as though vacant假设为空地的最高最佳使用highest and best use of property as improved已经改良的不动产的最高最佳使用interim use 暂时使用law of increasing and decreasing returns报酬递增和递减规律location 位置、地方opportunity cost机会成本point of decreasing returns报酬递减点principle of progression 进化原则principle of regression 退化原则substitution 替代supply and demand供给和需求surplus productivity剩余生产力第四章不动产市场与市场分析absorption 吸纳active（seller’s）market 活跃（卖方）市场depressed （buyer’s）market萧条（买方）市场economic base analysis 经济基础分析household 家居单位全家人long-term cycle 长期循环，长周期short-term cycle 短期循环，短周期market analysis 市场分析market equilibrium 市场均衡market disequilibrium 市场不均衡market segmentation 市场细分move-up demand 改善需求share of the market 市场份额strong market 强势市场submarket 次级市场weak market 弱势市场第五章不动产估价程序allocation 分配capitalization rate 资本化率cash flow 现金流量comparable sales 比较实例competitive supply and demand data 竞争性供给和需求的数据cost approach 成本法date of the value estimate 价值日期、估价日期definition of the appraisal problem 估价事项界定definition of value 价值定义、价值界定direct capitalization 直接资本化法discount rate 折现率、贴现率extraction 抽取、提取final value estimate 最后价值估计、最终估价额general data 一般性数据ground rent capitalization 土地租金资本化highest and best use of land as though vacant 假设为空地的土地的最高最佳使用highest and best use of property as improved 已经改良的不动产的最高最佳使用identification of property rights 不动产权利的确认income capitalization approach 收益资本化法income multiplier 收益乘数limiting conditions 限制条件land residual technique 土地剩余法land value estimate 土地价值估计、土地估价preliminary analysis 初步分析present value 现值range of value 价值的范围、价值区间reconciliation of value indications 估价结果调整report of defined value 已定义价值的报告restricted appraisal report 限制性估价报告sales comparison approach 市场比较法scope of appraisal 估计范围selection and collection of data 数据选择和搜集self—contained appraisal report 叙述式估价报告specific data 详细数据、特定数据subdivision analysis 局部分析summary appraisal report 摘要式估价报告trends 趋势use or function of the appraisal 估价的用途或作用valuation process 估价过程、估价程序yield capitalization 报酬投资化yield rate 报酬率第六章货币市场与资本市场bankers’ acceptances 银行承兑汇票basis point 基点bond 债券、证券business cycle 商业周期capital market 资本市场certificates of deposit 定期存单collateralized mortgage obligations(CMOs ) 担保抵押证券commercial bank 商业银行commercial mortgage backed securities(CMBs) 商业抵押担保证券commercial paper 商业本票debt 债、债务deed of trust 信托契据demand deposits 活期存款disintermediation 逆中介dividends 股利equity 所有者权益、权益Eurodollars 欧洲美元Fannie Mae 联邦国民抵押协会Farmer Mac 联邦农业抵押公司Federal Deposit Insurance Corporation(FDIC) 联邦存款保险公司federal discount rate 联邦贴现率金federal funds 联邦资金、联邦基金Federal Open Market Committee(FOMC) 联邦公开市场委员会Federal Reserve System 联邦储备系统Financial Institutions Reform，Recovery and Enforcement Act(FIRREA) 金融机构改革、复苏和强化法案Fractional reserve banking 部分准备银行Freddie Mac 联邦住宅放款抵押公司general partnership 普通合伙Ginnie Mae 政府国民抵押协会home equity loan 住宅权益贷款inflation 通货膨胀installment sale contract 分期付款insurance company 保险公司interest rate 利息率interim financing 临时融资international equity capital 国际权益资本joint venture 合资公司junior lien 低位抵押（留置）junior mortgage originators 低位抵押贷款提供者key economic indicators 关键经济指标land contract 土地契约limited partnership 有限合伙money 货币money market 货币市场mortgage 抵押municipal notes 市政债券mutual savings bank 互助储蓄银行pension fund 退休基金purchase-money mortgage(PMM) 购买金抵押prime rate 基本利率real estate investment trusts(REITS) 不动产投资信托real estate mortgage investment conduits (REMICs) 不动产抵押贷款投资转手凭证repurchase (and reverse repurchase) agreements 回购（逆回购）协定reserve requirement 准备金要求reverse annuity mortgage 逆年金抵押risk rating 风险等级saving and loan association 储货机构secondary mortgage market 次级抵押市场securitization of real estate interests 不动产权益证券化stock 股票stock corporation 股份公司syndication 联合募股组织、企业联合组织takeout financing 后续长期借款融资time deposits 定期存款Treasury bill or note 短期无息国库券或中期国库券Trust 信托venture capital 投机资本第七章不动产绝对所有权及部分权利air rights 空中权book value 账面价值condominium 共同管理住宅conservation easement 保护地役权contract rent 合同租金cooperative 合伙式easements 地役权easements in gross 总地役权equity 资产净值equity syndication 企业联合组织募股fee simple 绝对所有权fractional interest 部分权益general partnership 普通合伙gross lease 租赁总额joint tenancy 联合承租权land trust 土地信托leased fee 出租额leasehold 租赁leasehold mortgaging 租赁抵押lessee 承租人lessor 出租人life estate 终生产业权limited liability company 有限责任公司limited partnership 有限合伙契约market rent 市场租金modified gross lease 修正后租金总额mortgage 抵押net lease 净租约partial interest 部分权益partnership 合伙preservation easement 保护地役权sandwich lease 承租人转让stock corporation 股份公司sublease 转租subsurface rights 地下权tenancy 租赁权tenancy by entirety 整体租赁权tenancy in common 共同租赁权timesharing 时间分享transferable development rights (TDRs) 可转让开发权trust 信托第八章资料的搜集与分析absorption rate 吸纳率accelerated cost recovery system (ACRS) 加速折旧方法adjustment 修正ad valorem tax 从价税balance of trade 贸易均衡building permit 建筑许可building start 建筑开工business cycle 商业周期capitalization rate 资本化率competitive supply 竞争性供给consideration 因素construction cost 建设成本Consumer Price Index (CPI) 消费者价格指数cost-estimating manual 成本估计手册data array grid 资料列表debt service 债务服务demand 需求depreciation 折旧disposable income 可支配收入economic base 经济基础economic base analysis 经济基础分析economic indicator 经营指标economic life 经济寿命Electronic Data Interchange (EDI) 电子资料交换field inspection 现场调查forecasting 预测general data 一般资料Geographic Information System (GIS) 地理信息系统gross domestic product 国内生产总值gross national product 国民生产总值household 家庭household formation 家庭构成improvement cost data 建筑物成本资料income and expense data 收入与消费资料listing 列表macroeconomic factor 宏观经济因素market data grid 市场资料栏microeconomic factor 微观经济因素modified accelerated cost recovery system (MACRS) 加速折旧修正法nominal price 名义价格offering 提供operating expense 经营费用plat map 地区地图price level 价格水平prime interest rate 主要利率proprietary data 私人资料purchasing power 购买力real price 真实价格school tax 学校区税sitting factor 基地坐落因素specific data 特别资历料Topographically Integrated Geographic Encoding and Referencing(TIGER)datafiles 地形地理编码参考资料库transaction data 交易资料unemployment rate 失业率units of comparison 比较单位vacancy and collection loss 空置和欠租损失volume of retail sales 零售额wage level 工资水平第九章邻里与地区agricultural district 农业地区apartment and multifamily district 多家庭公寓地区business district 商业地区centrual business district (CBD) 中心商务区commercial district 商业地区community shopping center 社区购物中心Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act of 1980 (CERCLA) 1980年颁布的《综合环境反应、补偿与责任法》decline 下降destination shopping 目的性购物displacement 替代district 地区education district 教育地区environmental hazards/liabilities 环境危险/责任environmental property assessment (EPRA) 不动产环境评估Environmental Protection Agency (EPA) 环境保护署environmental remediation/cleanup 环境补救/清除environmental site assessment (ESA) 环保基地评估gentrification 更新growth 成长high technology parks 高科技园区historic district 历史性地区industrial district 工业地区innocent purchaser 非专业购买joint and several liability 联合与个别责任linkages 关联location 区位neighborhood 邻里medical district 医药卫生地区neighborhood or district boundaries 邻里或地区边界neighborhood or district life cycle 邻里或地区生命周期neighborhood and strip shopping center 邻里与带状购物中心nuisance 损害office district 办公地区Property Observation Checklist 不动产观察检验表regional shopping center 区域商业中心research and development park 研究开发园区residential district 居住地区revitalization 更新，（新生复兴）single-family residential neighborhood 单一家庭住宅邻里sitting 地点specialty center 专卖店stability 稳定度strict liability 严格责任Superfund Amendments and Reauthorization Act of 1986（SARA）1986年制定的《超级基金修正再授权法案》superregional shopping center 超级区域商业中心time-distance linkage 时间距离联结trade area 贸易区第十章土地或建筑基地描述abstract of title 产权摘要assessed value 评估价值base line 基准线constructive notice 建设通告corner influence 角地影响economic unit 经济单位excess land 超额土地Federal Emergency Management Agency (FEMA) 联邦紧急状况管理机构Floodplain 泛滥平原frontage 临街面宽geodetic survey program 大地测量系统government survey system 政府测量系统land or site analysis 土地或基地分析land- to- building ratio 土地对建筑物比率legal description 法律描述lot （抽签，一块地）and block system 宗地和街区系统metes and bounds system 分界系统off – site improvement 基地外建筑物on – site improvement 基地内建筑物point of beginning (POB) 起始点plat book 地图册plottage 土地分割plottage value 土地分割价值principal meridian 主子午线quadrangle 四边形range line 范围线raw land 生地rectangular (government) survey system 矩形(政府)测量系统site 基地subdivision development analysis 土地分割开发分析surplus land 剩余土地tax parcel 课税宗地total station 总站township 乡镇township line 乡镇线wetlands 湿地第十一章建筑物描述Americans with Disabilities Act (ADA) of 1990 1990年<美国残疾人法>asbestos-containing materials (ACMS) 石棉材料bays 隔间building code 建筑法规building description 建筑物描述cogeneration 集合deferred maintenance items 延迟维护部件economic life 经济寿命equipment and mechanical systems 设备及机电系统exterior description 外部描述facade 正立面floating foundation 浮筏基础footing 地基framing 框架gross building area (GBA) 总建筑面积gross leasable area (GLA) 总可出租面积gross living area (GLA) 总居住面积heating , ventilation , and air –conditioning (HV AC) system 供热、通风与空气调节系统immediate repair items 立即修复部件infrastructure 基础设施insulation 绝缘interior description 内部描述internal supports 内部支撑系统joists 托梁、桁架long – lived items 长寿命项目obsolescence 贬值platform construction 平面结构post and beam framing 梁柱框架process – related equipment 程序性设施quality and condition survey 质量与状况调查R- value R值remaining economic life 剩余经济寿命short – lived items 短寿命项目solar heating 太阳能供热strut 支撑studs 饰钉substructure 地下结构superstructure 地上结构use classification 用途分类ventilation 通风zone control 分区控制第十二章建筑风格与功能Adequacy 充足Agricultural building design 建筑设计Americans with Disabilities Act 美国残疾人保障法Architectural style 建筑风格Architecture 建筑（学）Bay depth 隔间深度Ceiling height 天花板高度Column spacing 柱间距Commercial building design 商业建筑设计Compatibility 可比较性Conversion 转变Elevator capacity 提升能力Energy conservation 能量保持Energy efficiency 能量效率Floor load 楼层承载力Formal architecture 正式建筑Functional inutility 功能无效Functional utility 功能效用Grass building area (GBA) 总建筑面积Heating , ventilation , air –conditioning (HV AC) systems 供热、通风与空气调节系统Hotel design 旅馆设计Industrial building design 工业建筑设计Live load/load – bearing capacity 活荷载/承载能力Market standard 市场标准Mixed – use development (MUD) 多用途开发Pre – engineered construction 设计的建筑Parking ratio 停车比率Public amenities 公共设施Regional building styles 地方建筑风格Reinforced concrete 预应力混凝土Sitting 建筑基地Special – purpose design 特殊用途（建筑）设计Storage building design 仓储建筑设计Styrofoam forming 聚苯乙烯合成树脂装填Temperature control system 温控系统Truss system 桁架系统Vernacular architecture 地方建筑Work letter 工作条件第十三章最高最佳使用分析alternative use 可替代性使用appropriately supported 技术可能consistent use 持续性利用criteria variable 标准价值intensity of use 集约化利用interim uses 内部利用land residual 土地剩余legally nonconforming uses 法律上的非一致性利用excess land 过量土地existing use 现有使用feasibility 可行性financially feasible 财物可行four criteria 四项标准legally permissible 法律许可maximally productive 产出最大化multiple uses 多种使用potential use 潜在利用single use 单一使用special – purpose uses 特殊目的用途speculative uses 投机性使用ideal improvement 理想化的改良物use density 使用密度surplus land 过量土地value in use 使用价值第十四章土地或基地估价absorption 吸纳率adjustments 修正allocation 分配法deed restriction 契据限制depreciated cost 折旧后成本developer’s profit 开发商利润development period 开发期direct capitalization 直接资本化法marketing period 营销期间offers 还价off – site improvements 基地外改良物on – site improvements 基地内正良物operating income 经营收益net operating income 净经营收益net sales proceeds 净销售额right – of – way 路权discounted cash flow analysis 折现现金流量法sales comparison 市场比较法extraction 抽取法gross income 总收益ground rent 土地租金easement 地役权site 基地site improvements 基地改良物subdivision development 分割开发unit price 单位价格ground rent capitalization 土地租金资本化法yield capitalization 报酬资本化法land 土地zoning 土地使用分区land residual 土地剩余法第十五章成本法估价carrying charges 持有费用contractor’s profit 承包商利润cost approach 成本法cost estimate 成本估计feasibility study 可行性研究functional obsolescence 功能性退化functional utility 功能效用incurable depreciation 不可修复折旧curable depreciation 可修复折旧indirect costs (soft costs) 间接成本（软件成本）depreciated cost 折旧后成本depreciation 折旧physical deterioration 实体损坏replacement cost 重置成本direct costs (hard costs) 直接成本（硬件成本）reproduction cost 重建成本entrepreneurial incentive (profit) 企业家奖励（利润）stabilized occupancy 稳定入住external obsolescence 外部性退化第十六章建筑物成本估计base cost 基础成本benchmark building 标准建筑comparative – unite method 比较单位法contractor’s overhead and profit 承包商经营管理费用与利润cost index 成本指数cost – index trending 成本指数趋势developer’s fee 开发商费用direct costs 直接成本entrepreneurial incentive and profit 企业家激励与利润gross building area (GBA) 总建筑面积gross leasable area (GLA) 总可出租面积gross living area (GLA) 总居住面积indirect costs 间接成本net rentable area (NRA) 净可出租面积project profit 项目利润quantity survey method 数量调查法replacement cost 重置成本reproduction cost 重建成本第十七章折旧估计actual age 实际使用年龄age – life method 年龄–寿命法functional obsolescence 功能性贬值functional obsolescence procedure 功能性贬值序列age –life procedure for physical deterioration 实体性损坏年龄–寿命法incurable physical deterioration/functional obsolescence 不可修复实体损坏或功能性贬值book depreciation 账面折旧break down method 分解法long – lived component 长寿命部件market extraction method 市场抽取法capitalization of rent loss 租金损失资本化法cost to cure 修复成本physical deterioration 实体性损坏cost to replace 重置成本remaining economic life 剩余经济寿命curable physical deterioration/functional obsolescence 可修复实体性损坏或功能性贬值remaining useful life 剩余使用寿命replacement cost 重置成本reproduction cost 重建成本deferred maintenance (items) 递延维护（项目）salvage（抢救, 打捞）value 回收价值deficiency 功能不足short – lived component 短寿命部件depreciation 折旧economic feasibility 经济性可行性economic life 经济寿命effective age 有效使用年龄external obsolescence 外部性贬值super adequacy 功能过度total life expectancy 总预期寿命useful life 使用寿命vandalism 破坏公物者第十八章市场比较法absolute adjustment 绝对值修正paired data analysis 对偶资料分析adjusted sale price 修正后的出售价格percentage adjustments 百分比修正adjustment grid 修正表physical characteristic 物理特征arm’s – length transaction 最近成交的交易property rights conveyed 转让产权bracketing 区间cash equivalency 等值现金comparative analysis 可比性分析conditions of sale 交易情况qualitative analysis 定性分析quantitative adjustments 定量调整ranking analysis 分类分析reconciliation 一致性data array grid 数据分类表dollar adjustments 货币修正relative comparison analysis 相对值修正sales comparison approach 市场比较法economic characteristic 经济特征secondary data analysis 二手数据elements of comparison 比较要素sensitivity analysis 敏感性分析expenditures made after purchase 售后费用sequence of adjustments 修正系列financing terms 金融术语graphic analysis 图形分析grouped data analysis 分组数据分析location 区位market conditions 市场状况non –realty components of value 价值的非市场性因素statistical analysis 统计分析transactional data 交易数据trend analysis 趋势分析units of comparison 比较单位use 使用zoning 区划第十九章市场比较法的运用bracketing 区间（托架[座]）bracket n.墙上凸出的托架, 括弧, 支架v.括在一起quantitative adjustment 定量修正date of value estimate 价值日期range of value 价值范围gross adjustment 总修正值ranking analysis 分类分析grouped data analysis 分组数据分析reconciliation 一致性net adjustment 净修正值unit of comparison 比较单元point estimate 点估计weighting 权重relative comparison analysis 相对比较分析paired data analysis 对偶数据分析qualitative analysis 定性分析第二十章收益资本化法after – tax cash flow 税后现金流量annuity 年金appreciation 升值、涨价built – up method 贴现率构成法bundle of rights 权利束business enterprise value 企业经营价值capital recapture 资本回收capitalization rate 资本化率cash flow rate 现金流量率contract rent 契约租金cost – push inflation 成本推动型通货膨胀deflation 通货紧缩demand – pull inflation 需求推动型通货膨胀direct capitalization 直接资本化法discount rate 折现率discounted cash flow (DCF) analysis 折现现金流分析discounting 折现effective gross income (EGL) 有效总收益equity capitalization rate (Re) 权益资本化率equity yield rate (Ye) 自有资金报酬率future benefits 未来利益going – concern value 继续经营价值income capitalization rate 收益资本化率income rate 收益率inflation 通货膨胀interest rate 利率internal rate of return (IRR) 内部报酬率investment value 投资价值leverage 杠杆market rent 市场租金marker value 市场价值net operating income (NOI) 净经营收益non – realty interests 非不动产权益价值overall capitalization (Ro) 综合资本化率overall yield rate (Yo) 总报酬率partial interest 部分权益potential gross income (PGI) 潜在总收益pre – tax cash flow 税前现金流量real estate 不动产real estate investment trust (REIT) 不动产投资信托real property 不动产recapture rate 回收率residual techniques 剩余法则return of capital 资本回收return on capital 资本报酬reversion 再出售、回转额risk rate 风险利率safe rate 安全利率securitization 证券化time value of money 货币时间价值yield capitalization 报酬资本化yield rate (Y) 报酬率第二十一章收益与费用估计book depreciation 账面折旧capital expenditures 资本支出common area maintenance (CAM) 公共区维修continued occupancy clause 继续租用条款contract rent 契约租金deficit rent 赤字租金effective gross income (EGI) 有效总收益effective rent 有效租金escalation clause 租金调整条款escalation income 租金调涨收益escape clause 终止条款excess rent 超额租金exclusive use clause 排他使用条款expense cap 费用上限expense recovery 费用取回expense stop 费用止付fixed expenses 固定费用flat rental lease 等额租赁契约forecast 预测going capitalization rate 综合资本化率graduated rental lease 递增租约gross lease 总租赁契约gross rental basis 总租金基础index lease 指数租赁契约kick – out clause 撤出条款landlord burden clause 地主负担条款lease 租约lease analysis 租约分析lease cancellation clause 租约取消条款leasing commission 租赁佣金line item (above – the – line/below – the – line item) 项目界限（线上项目/线下项目）management charge 管理费用market rent 市场租金mortgage debt service 抵押贷款net income ratio 净收益率net lease ( tripe net lease ) 净租金（三净租金）net operating income (NOI) 净经营收益net rental basis 净租金基础net sale proceeds (equity reversion ) 所有权人净处分价值noncompete clause 禁止竞争条款non – realty interest 非不动产权益价值operating expense ratio (OER) 经营费用率operating expenses 经营费用option to purchase 购买权option to renew 期权恢复（续租）overage rent 额外租金percentage lease 百分比租约percentage rent 百分比租金potential gross income (PGI) 潜在总收益pre – tax cash flow 税闪现金流量pro forma 形式上的、预计的reconstructed operating statement 重编经营报告书renewal option 更新期权renewal concessions （让步）租金折让replacement allowance 重置提拨款/津贴revaluation lease 重新评价租约right of first refusal 首次拒绝权利scheduled rent 表定租金semi – gross lease 准总租约step – up (step – down ) lease 阶梯式渐增（减）租约tenant improvement allowance 租客改良津贴terminal or residual capitalization rate (Rn) 最终式剩余资本化率total operating expenses 总经营费用vacancy and collection loss 空置与欠租损失variable expenses 可变费用第二十二章直接资本化法band of investment 投资组合building capitalization rate (Rb) 建筑资本化率building residual tecnique 建筑物剩余法debt coverage ratio (DCR or NOI/Im ) 负债保障率（净经营收益/年贷款偿还额）debt service (Im) 年贷款偿还额direct capitalization 直接资本化法effective gross income multiplier (EGIM) 有效总收益乘数equity capitalization rate (Re) 自有资金本化率equity ratio (1 – M) 自有资金比率equity residual technique 自有资金剩余法gross income 总收益gross income multiplier (GIM) 总收益乘数gross rent 总租金gross rent multiplier (GRM) 总租金乘数land capitalization rate (Rl) 土地资本化率land residual technique 土地剩余法land value –to –building value ratio 土地与建筑物价值比率loan – to – value ratio (M) 贷款与价值比率mortgage constant (Rm) 抵押常数mortgage residual technique 抵押剩余法net income ratio (NIR) (NOI/EGI or 1 –OER) 净收益率net operating income (NOI) 净经营收益operating expense ratio (OER) (1- NIR ) 经营费用率overall capitalization rate (Ro) 综合资本化率potential gross income 潜在总收益potential gross income multiplier (PGIM) 潜在总收益乘数pre – tax cash flow 税前现金流量replacement allowance 重置提拨款（重置津贴）residual technique 剩余法weighted average 加权平均值第二十三章收益资本化法的理论与应用adjustable –or variable –rate mortgage (ARM/VRM) 可调/可变利率低押贷款amortization 分期偿还annual debt service 年贷款本息偿还额annualizer or conversion factor (a) 年转换因子annuity payable in advance 期初应付年金balance outstanding (B) 未偿还余额balloon payment 贷款到期未偿还本金余额capitalization in perpetuity 永久年金资本化cash flow 现金流量compounding 复合compound interest 复利conversion factor or annualizer (a) 年转换因子convertible mortgage 可转换低押贷款debt service 贷款本息偿还额direct reduction mortgage 直接扣减抵押贷款discounted cash flow (DCF) analysis 折现现金流量分析discounting 折现effective interest rate 有效利率equity 自有资金equity yield rate (Ye) 自有资金收益率exponential –curve (constant –ratio) change per period 每期指数曲线变动graduated – payment mortgage 递增支付额抵押贷款Hoskold premise 霍斯科尔德条件income model 收益模型increasing or decreasing annuity 增加或减少年金interest – only mortgage 只付利息抵押贷款Inwood premise 英伍德条件lender’s yield 贷方收益level annuity 年金水平leverage 杠杆原理loan constant 贷款常数mortgage 抵押mortgage constant 抵押常数nominal interest rate 名义利率ordinary annuity 普通年金outstanding balance (B) 未偿还余额overall capitalization rate (Ro) 综合资本化率overall yield rate (Yo) 综合报酬率participation mortgage 参加抵押percentage of the loan paid off (P) 贷款偿还百分比periodic (monthly) payment factor 定期（月）支付因子principal 主要的proceeds of resale 转售收益property model 财产模型reverse annuity mortgage 反向年金抵押reversion 再出售shared appreciation mortgage 分享增值抵押sinking fund accumulation factor (Sn) 偿债基金累计因子sinking fund factor (1/Sn) 偿债基金因子step – up or step – down annuity 阶梯式增加/减少年金straight –line (constant –amount) change per period 每期直线变动年金terminal capitalization rate (Rn) 期末资本化率variable annuity 变动年金yield capitalization 收益资本化zero – coupon mortgage 零利息抵押coupon n.息票, 商家的优待券第二十四章折现现金流分析及其在收益法中的应用allocation of value 价值分配“as is “value 现状价值business enterprise value 经营企业价值contract rent 契约租金discounted cash flow (DCF) analysis 折现现金流量分析economic feasibility analysis 经济可行性分析excess rent 额外租金feasibility analysis 可行性分析financial feasibility analysis 财务可行性分析forecasting 预测four agents of production 生产四要素gross sellout 售出总量internal rate of return (IRR) 内部报酬率leased fee interest 出租人权益leasehold interest 承租人权益marketability study 销售性研究market rent 市场租金market value 市场价值net present value (NPV) 净现值partial interest 部分权益problem property 问题不动产proposed property 建议不动产prospective value 未来价值real estate investment trust (REIT) 这动产投资信托sandwich leasehold interest 三明治租约权益securitization 证券化subleasehold interest 转租承租人权益syndication 企业联合组织value “as is ”价值现状value upon achievement of stabilized occupancy/condition 稳定状态时不动产价值value upon completion of construction 建造完工时不动产价值第二十五章价值指示调整accuracy 准确性appropriateness 适当性confidence interval 信任区间final value estimate 最终价值估计gross adjustment 毛修正net adjustment 净修正point estimate 点估计probability range 几率区间quantity of evidence 证据数量range of value 价值区间reasonableness 合理性reconciliation 调整reconciliation criteria 调整标准rounding（舍入，凑整）四舍五入第二十六章估价报告appraisal report 估价报告certification of value 评估说明complete appraisal 完整性估价departure provision 偏离条款form report 表格式报告letter of transmittal 交件函limited appraisal 限定性估价narrative report 说明性报告oral report 口头报告restricted report 限制式报告self – contained report 叙述式报告summary report 摘要式报告Uniform Residential Appraisal Report (URAR)form 通用住宅估价报告形式第二十七章咨询顾问absorption study 吸纳率分析analysis 分析研究“at risk”rule 风险规则breakeven point 两平点capital gain 资本利得consulting 咨询顾问cost – benefit study 成本–效益研究counseling 咨询服务debt coverage ratio, DCR 负债保障率discounted cash flow analysis, DCF 折现现金流分析expected values 期望值evaluation 估价equity capital outlay 自有资金资本支出financial management rate of return, FMRR 财务管理报酬率international valuation 国际估价investment proceeds per dollar invested 每美元投资净报酬linear programming 线性规划market equilibrium 市场均衡market study 市场分析market value 市场价值measures of investment performance 投资绩效衡量方法Monte Carlo Simulation 蒙地卡罗仿真net present value , NPV 净现值network analysis 网状分析passive activity loss 消极活动损失payback period 还本期间point estimate 点估计price or rent projection study 价格或租金预测研究probability , P 几率probability analysis 几率分析profitability index , PI 获利指数rating grid 评等表regression analysis 回归分析reinvestment presumption 再投资假设rent projection or pricing study 租金或价格预测研究risk- adjusted discount rate 风险修正后折现率risk analysis 风险分析sampling 取样random samples 随机样本judgment samples 判断样本sensitivity analysis 敏感度分析upside and downside potential 投资上涨与下跌可能性tax shelter 税收减免time – weighted rate 时间加权率transaction price 交易价格uncertainty 不确定性utility functions 效用函数yield analysis 报酬分析第二十八章不动产证券化投资市场closed – end fund 封闭型基金collateralized mortgage obligation , CMOs 抵押贷款担保债券commercial mortgage backed securities , CMBSs 商业抵押贷款担保证券commingled account 混合账户direct or separate account 直接或分离账户distributable cash flow 可分配现金流the Employee Retirement Income Security Act , ERISA 1974年劳工退体收益安全法案four – quadrant（象限）capital market 四分化不动产投资资本市场funds from operations , FFO 操作资金initial public offering , IPO 初次公开发行market maker 造市者NCREIF Classic Property Index NCREIF 优级不动产指数open – ended fund 开放型基金partial interest 部分权益real estate investment trust , REIT 不动产投资信托real estate operating companies , REOCs 不动产营运公司Resolution Trust Corp , RTC 清算信托公司risk rating 风险等级secondary market in commercial mortgages 商业抵押二级市场Securities and Exchange Commission , SEC 证券交易委员会securitization 证券化Tax Reform Act of 1986 1986年租税改革法案tranches 不动产权益分分割法第二十九章估价复审administrative review 行政复审Competency Provision 能力条款compliance review 相应复审desk review 桌面复审formal review 正式复审field review 现场复审preliminary review 初步复审review 复审review appraiser 复审估价师self –contained appraisal report 叙述性估价报告technical review 技术复审。
不动产投资的风险与收益分析
政策风险
政策变动风险
政府对房地产市场的政策调整可能对投 资者的收益产生影响。例如，政府对房 地产市场的限购、限售、限贷等政策可 能导致投资者无法及时出售资产或面临 资产贬值的风险。
VS
土地政策风险
商业地产投资
购买商业地产，如办公楼、购 物中心等，通过出租或出售获 取收益。
工业地产投资
购买工业地产，如仓库、物流 中心等，通过出租或出售获取 收益。
土地投资
购买未开发土地，等待其升值 后再出售或开发。
不动产投资的特点
高价值
不动产投资通常涉及较大的资金投入。
长期性
不动产投资通常需要长期持有，以获得稳定的收益。
ABCD
稳定的现金流
通过出租不动产，投资者可以获得稳定的租金收 入。
社会经济贡献
不动产投资可以促进经济发展，创造就业机会， 增加地方财政收入。
02
不动产投资的风险分析
市场风险
市场供求风险
房地产市场的供求关系变化可能导致 投资收益的不确定性。当市场供大于 求时，投资者可能面临资产贬值和收 益下降的风险。
土地政策的调整可能影响土地供应和土 地价格，进而影响不动产投资者的收益。
经营风险
经营管理风险
不动产投资者在经营管理过程中可能面临各种风险，如项目开发进度缓慢、工程质量问题等，这些问题可能导致 投资者无法按时交付或面临额外的成本支出。
财务风险
不动产投资者在经营过程中可能面临财务风险，如资金链断裂、融资成本上升等，这些问题可能影响项目的正常 运营和投资者的收益。
技术创新变化趋势
随着科技的进步，不动产行业的技术创新不断涌现。 未来，智能化、绿色化、数字化等技术的应用将更加 广泛，为投资者提供更多的发展机遇。
2024年REITs市场环境分析
2024年REITs市场环境分析1. 引言不动产投资信托(REITs)是一种投资工具，允许投资者通过间接投资于不动产的方式获得收益。
近年来，REITs市场迅速发展，在全球范围内吸引了投资者的关注。
本文将对REITs市场环境进行分析，探讨其发展趋势和面临的挑战。
2. REITs市场发展趋势2.1 国际市场发展状况REITs市场在全球范围内呈现出不断增长的趋势。
美国、加拿大以及亚洲地区的一些发达国家一直是REITs市场的主要发展地区。
这些地区的REITs市场规模不断扩大，投资者愈加青睐REITs的投资机会。
2.2 中国REITs市场的发展中国REITs市场的发展相对较慢，但在过去几年中取得了一些进展。
2019年，中国证券监督管理委员会发布了《关于试点运作不动产投资信托的指导意见》，为中国REITs市场的发展提供了法律依据。
未来，中国REITs市场有望快速发展，引入更多投资者。
3. REITs市场面临的挑战3.1 法律和监管环境不同国家的法律和监管环境对REITs市场的发展产生着重要影响。
一些国家的法律还没有明确规定REITs的相关事项，缺乏明确的监管框架可能导致市场的混乱和风险的增加。
3.2 不动产市场波动性REITs市场的表现往往与不动产市场密切相关。
如果不动产市场出现大幅度波动，这将对REITs市场造成影响。
投资者在不动产市场前景不确定的情况下，可能会减少对REITs的投资。
3.3 投资者缺乏了解和信任对REITs的了解程度和信任程度直接影响投资者的投资意愿。
一些投资者对REITs的运作机制和风险把握不够充分，这使得他们不太愿意投资。
提高投资者对REITs的了解和信任，是REITs市场发展的关键。
4. REITs市场的机遇4.1 城市化进程加速全球范围内的城市化进程加速，带动了不动产市场的发展。
这为REITs市场提供了更多的投资机会。
投资者可以通过投资于城市化进程中的不动产项目，获得稳定的收益。
不动产法与房地产交易指南不动产投资与交易风险分析
在持有房地产资产期间，投资者持续关注市场动态和政策变化，并根据实际情况对投资策 略进行适时调整。最终，通过科学的投资策略和持续的管理，投资者实现了资产的长期稳 健增值。
06
总结与展望：未来不动产 投资与交易趋势预测
政策调整对市场影响分析
政策调控加强
政府可能会出台更严格的政策措 施来调控房地产市场，如限购、 限贷、土地供应等，以控制房价
二线城市房地产投资
二线城市房地产市场发展潜力较大，投资门槛相对较低。 未来趋势可能受城市规划和基础设施建设影响，投资者需 关注相关规划动态。
三四线城市房地产投资
三四线城市房地产市场波动较大，但部分城市具有发展潜 力。投资者需谨慎选择，关注当地经济、人口等因素。
风险控制与收益最大化策略
充分了解市场
在投资前进行充分的市场调研 和分析，了解当地政策、经济 、人口等因素对房地产市场的
案例二：巧妙运用法律武器，维护自身权益
01
合同审查与风险防范
在签订购房合同前，投资者请专业律师对合同进行仔细审查，及时识别
并修改了其中可能损害自身权益的条款。
02 03
纠纷处理与法律援助
购房后，投资者遇到了房屋质量问题和开发商的违约行为。在协商无果 的情况下，投资者积极寻求法律援助，通过法律途径成功维护了自身权 益。
房地产管理法
房地产管理法规定了房地产开发用 地、房地产开发、房地产交易、房 地产权属登记管理等，为不动产法 提供了特别法律规范。
02
房地产交易流程及注意事 项
交易前准备工作
01
了解市场行情
在投资或交易前，需要对当地 房地产市场进行深入了解，包 括房价、租金水平、供求关系
等。
第4章不动产投资市场分析
v （2）地产市场 v 地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。
地产市场又可以分为三级市场。 v ①土地一级市场。是以让渡一定时期土地使用权为主要内
容的地产市场，在我国又称土地使用权出让。 v ②土地二级市场。是指土地或不动产开发市场，是不动产
开发商或土地使用者在出让合同规定的期限内，将已开发 好的土地有条件地转让给其他使用者。 v ③土地三级市场。是指土地使用者将自己拥有的土地使用 权再横向进行转让、转租或进行抵押。
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第4章不动产投资市场分析
v （6）专业顾问
v 专业人员包括：规划师、建筑师、工程师、会计师、造价工 程师、不动产估价师、经济师及物业代理、律师等。
v （7）消费者或买家
v 每一个人和机构都是不动产市场上现实的或潜在的消费者。 对投资者而言，其获取预期收益的大小，往往取决于消费者 愿意支付的价格水平。
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第4章不动产投资市场分析
v （2）开发商
v 小型不动产商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着资本 规模的扩大，这些开发商逐渐成为物业的拥有者或投资者，通过资本固
化向中型、大型开发商过渡。
v （3）政府及政府机构
v 从投资一开始，就不断和有关机构，如土地管理、城市规划、 建设管理、市政管理、不动产管理等部门打交道，以获取投 资许可证、土地使用权证、规划许可证、施工许可证、市政 设施和配套设施使用许可、销售许可证和不动产产权证书等。
第4章不动产投资市场分 析
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第4章不动产投资市场分析
4.1 不动产市场结构与运行规律
v 4.1.1 不动产市场概述
v 1. 不动产市场的概念
v 不动产市场是从事不动产买卖、租赁、抵押、典当等交易 的活动场所。一个完整的不动产市场是由市场主体、客体、 价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
房地产市场的经济分析
房地产市场的经济分析第一章：房地产市场概述房地产市场是指以土地、房屋等不动产的买卖和租赁为主要交易内容的市场。
房地产市场在国民经济中具有重要作用。
首先，房地产行业的发展与经济增长密切相关。
其次，房地产市场是市场经济中最为庞大、最为复杂、最具体现角色和阶层差异的市场之一。
再次，房地产市场直接关系到国家的经济稳定和社会和谐。
第二章：房地产市场对经济的影响房地产市场通过以下几个方面对经济产生影响：1. 促进投资：房地产市场是国内重要的投资领域之一，房地产投资方面的增长对于经济发展作用至关重要。
2. 促进消费：房地产市场发展可以带来消费的增长，因为购买房产是一个消费性支出。
3. 市场拉动：房地产市场作为经济中的一个重要市场，具有较大的市场拉动能力，可以带动多个行业的产业链发展。
4. 金融稳定：房地产市场与金融市场密切相关，房地产市场的稳定与健康直接关系到金融的稳定和发展。
第三章：房地产市场的发展趋势1. 房地产市场的品质和高度是未来的发展趋势。
品质可以回归到住宅的自身价值，高度则考虑到受景观、公共设施、人口密度等多方面因素影响。
2. 房地产市场的可持续发展是未来趋势。
强制环保要求的日益严格，房屋的能源效益和耐久性等方面的要求日益高涨，推动了房地产市场的可持续发展。
3. 房地产市场的立体化是未来的发展趋势。
产业立体化，购房人的收入等差异，使得房地产市场呈现出更多的选择，不同层次和居住需求的消费者都能得到满足。
第四章：房地产市场的政策分析1. 政府对房地产市场进行调控，是为了消费者及社会公平与公正。
但是，随着调控措施的加强，房地产市场呈现出较大波动；另一方面，政府调控的失效也成为当前市场的一种隐患。
2. 与房地产市场调控密切相关的是税收政策。
税收政策的变化同样会对市场产生影响，不同税收政策导致的影响效果也有所不同。
3. 城市规划政策对于房地产市场发展也有很大的影响。
城市规划的变化多少会对市场产生巨大的影响，对总体房地产市场是一种重要制约。
不动产投资市场分析教材模板ppt
❖ 房地产商品生产投资大、周期长。当市场 上出现某种房地 产商品供大于求时，由于你已 经投人了大量资金，施工正 在进行，而不可能 停止建设，因为一旦停建，将造成更大 的损 失。
❖ （4）市场垄断与竞争并存
❖ 房地产市场是一垄断竞争型市场。在我国 城市土地属于国 家，土地使用权出让由国家垄 断经营。其出让方只有国家 一方，但需求方可 能较多，需求各方就要通过竞争方式取 得土地 使用权。
30.12.2020
主讲人：李军峰
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❖ 2. 不动产市场的特点 ❖ 不动产市场作为市场体系的基本组成部分，
具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞 争规律、供求规律等的制约。
❖ （1）市场信息不充分
❖ 市场 信息主要包括:供求信息、产品信息等。 ❖ 由于不动产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具
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❖ 4. 不动产市场运行环境及其影响因素
❖ 不动产市场的运行环境是指把不动产市场作为一个中心体时， 它周围各种影响因素的总和。
❖ （1）社会因素
❖ 包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及 状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素。
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主讲人：李军峰
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主讲人：李军峰
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❖ (6)技术环境 ❖ 指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力
以及技术发展动向等。 ❖ (7)资源环境 ❖ 指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件。 ❖ (8)国际环境 ❖ 指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过
程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外 结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗 透和相互影响的一个互动过程。
不动产投资市场调查分析(ppt 47页)
不动产市场环境调查主要包括以下几个方面 的内容：
①政治法律环境调查。
②经济环境调查。
③社区环境调查。
④项目微观环境调查。
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（2）不动产市场需求和消费行为调查
不动产市场需求和消费行为调查的内容主要包括以下几个方 面：
①不动产市场需求影响因素调查。包括某一时期城市的住房 消费总量、住房的需求量、房屋的空置量、住房困难的户数 等；有需求的家庭需要的面积和户型，他们的收入水平、文 化程度以及实际购买力。
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（2）不动产投资市场中的过热
不动产市场中的过度开发称为不动产“过 热”，具体特征有需求增长赶不上新增供给 增长，空置率上升、物业售价和租金下降。 过热的诱因主要有开发商对市场预测的偏差、 开发商之间的博弈和非理性行为以及道德风 险。
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（3）不动产泡沫与过热的联系与区别 它们的区别有：①过热和泡沫是反映两个不
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2. 不动产投资市场中的泡沫与过热
（1）不动产投资市场中的泡沫
不动产泡沫是指不动产市场价格由于不动产 投机而引起的与使用价值严重背离，价格脱 离实际使用价值支撑而持续上涨的过程和状 态。它是一种价格现象，是不动产行业内外 因素，特别是投机性因素作用的结果。
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3. 政府对不动产投资市场的干预
为保障不动产市场的健康发展，政府通常运 用的宏观调控手段主要包括土地供应、金融、 住房税收政策等。
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4.2 不动产投资市场定位与市场调查
4.2.1 不动产投资的市场细分与目标市场选择
不动产投资市场分析
汇报人：
CONTENTS
不动产投资市 场概述
不动产投资市 场的现状
不动产投资市 场的趋势
不动产投资市 场的机会与挑 战
不动产投资市 场的成功案例 分析
不动产投资市 场的未来展望
PART ONE
不动产投资市场是指投资者通过购买、持有、出售不动产以获取收益的市场。 不动产包括土地、建筑物、自然资源等。 不动产投资市场的参与者包括个人投资者、机构投资者、开发商等。 不动产投资市场的特点包括长期性、稳定性、风险性等。
市场风险：市场波动可能导致投资收益的不 确定性
流动性风险：不动产投资流动性较差，可能 导致资金周转困难
法律风险：法律环境变化可能导致投资收益 的不确定性
管理风险：管理不善可能导致投资收益的不 确定性
环境风险：环境变化可能导致投资收益的不 确定性
关注政策变化：了 解政策对不动产市 场的影响，及时调 整投资策略
优化投资组合： 分散投资风险， 提高投资收益
加强风险管理：关 注市场风险，做好 风险防范措施
城市化进程加快，房地产市场需求持续增长 政策支持，鼓励投资不动产市场 科技进步，推动不动产市场创新和发展 市场竞争激烈，需要不断创新和优化投资策略
汇报人：
报
风险较高：不 动产投资市场 受经济、政策 等因素影响较 大，风险较高
收益稳定：不 动产投资通常 具有稳定的收 益，适合长期
投资
流动性较低： 不动产投资市 场的流动性较 低，投资者需 要较长时间才
能退出投资
PART TWO
市场规模：全球不动产投资市场持续增长，市场规模庞大 投资热点：商业地产、住宅地产、工业地产等为主要投资领域 投资趋势：投资者更加关注资产配置和投资回报率 风险因素：市场波动、政策调整、经济周期等对投资市场产生影响
《不动产投资》课件
不动产投资的未来前景
随着城市化和科技创新的不断发展，不动产投资市场将继续以稳定的增长趋 势向前发展。
个人对不动产投资的看法
个人对不动产投资的看法会受到个人经验、风险偏好和市场认知等因素的影响。
参考文献
• 文献1 • 文献2 • 文献3 • ...
不动产投资的优点和风险
优点
稳定的现金流、资本增值潜力、多样化投资选项
风险
市场波动、资金风险、法律和政策风险
不动产投资市场的现状
当前不动产投资市场需求旺盛，但也存在供应不足的问题。市场主要集中在 一线城市，二线城市的潜力有待挖掘。
不动产投资市场的发展趋势
城市化进程
随着城市化进程的加快，不动产 投资市场将继续扩大。
政府在城市规划和发展中扮演重要角色，与投资者有一定竞争关系。
不动产投资的步骤和方法
1
研究市场
了解市场需求和发展趋势，确定投资目标。
2
筛选资产
选择符合投资需求的不动产，进行风险评估和盈利预测。
3
进行交易
与卖家协商并达成交易，完成合同签署和款项结算。
不动产投资案例分析
购买商业物业
通过购买商业物业并出租给稳定 的租户，实现稳定现金流。
开发住宅项目
购买土地并开发为住宅项目，通 过销售和出租获得利润。
参与众筹项目
通过众筹平台投资不动产项目， 实现分散投资和风险分享。
不动产投资的风险控制
风险控制是不动产投资中至关重要的环节，包括风险评估、合理定价、多样 化投资等。
如何选择不动产投资
选择不动产投资时要考虑投资目标、风险承受能力、市场前景等因素，寻找符合自身需求的机会。
不动产投资
这个PPT课件将带您了解不动产投资的全貌，从概述到投资实践，再到结论和 未来前景，让您成为不动产投资领域的专家。
房地产评估师的不动产投资回报率分析
房地产评估师的不动产投资回报率分析房地产投资一直以来都是一项非常值得关注的领域，不动产投资回报率（ROI）成为评估不动产投资效益的重要指标之一。
作为房地产评估师，我们需要对不动产投资回报率进行分析，以帮助投资者做出明智的决策。
本文将从不动产投资回报率的定义、计算方法、影响因素以及评估师的角色等方面进行详细探讨。
一、不动产投资回报率的定义不动产投资回报率是指投资者通过购买、持有或出租不动产所获得的经济利益与其所投入资金之间的关系。
它可以衡量不动产投资的盈利能力和回收速度。
一般来说，不动产投资回报率越高，代表投资者获得的利润越多，回收资金的速度也会更快。
二、不动产投资回报率的计算方法不动产投资回报率可以按照不同的方法进行计算，常见的有净投资收益率和投资回收期两种计算方式。
1. 净投资收益率净投资收益率是指投资者从不动产投资中获得的净利润与投资金额之比。
计算公式如下：净投资收益率 = （净利润 / 投资金额） × 100%其中，净利润是指扣除管理费用、税收等因素后的实际利润。
2. 投资回收期投资回收期是指从投资者购买不动产开始，到其从不动产投资中获得的全部现金流等于投资金额的时间。
计算公式如下：投资回收期 = 投资金额 / 平均年现金流入其中，平均年现金流入是指投资者从不动产投资中每年获得的现金流总额的平均值。
三、影响不动产投资回报率的因素不动产投资回报率受多种因素的影响，包括但不限于以下几个方面：1. 不动产的市场价值不动产的市场价值直接影响投资者投入的资金和未来可能获得的收益。
如果不动产市场价值较高，投资者需要投入更多的资金来购买，同时未来可能获得的收益也相对较高，从而提高不动产投资回报率。
2. 不动产的租金收益不动产的租金收益是投资者从不动产中获得的一种重要经济利益。
如果不动产的租金收益高，投资者可以获得更多的净利润，从而提高不动产投资回报率。
3. 不动产的维护和管理成本不动产的维护和管理成本直接影响投资者从不动产投资中获得的净利润。
投资管理的房地产与不动产投资
投资管理的房地产与不动产投资1.房地产和不动产投资是一种广泛应用于投资管理领域的投资策略。
房地产投资是指通过购买、拥有、经营、租赁或销售房地产物业以获取投资回报的行为。
而不动产投资则是指投资者购买和拥有不动产资产，如土地、房屋、商业地产等。
房地产和不动产投资通常被认为是相对稳定和可靠的投资方式，因为房地产作为一种实物资产，具有稳定的价值和相对较低的风险。
在投资管理领域，房地产和不动产投资被广泛运用于资产配置和风险分散策略。
2. 投资管理的房地产策略2.1 投资组合配置房地产投资管理中的一个关键策略是通过投资组合配置来分散风险。
投资组合配置是指将投资资金分配到不同类型的房地产项目或地理位置上，以降低整体投资组合的风险。
通过合理的投资组合配置，投资者可以在不同的市场环境中实现稳定的回报。
2.2 市场分析在房地产投资管理中，市场分析是一个重要的环节。
投资者需要了解房地产市场的供求关系、价格趋势、租赁市场和政府政策等因素，以便做出明智的投资决策。
通过有效的市场分析，投资者可以找到潜在的投资机会，并避免潜在的风险。
2.3 入市时机正确的入市时机对于房地产投资至关重要。
投资者需要根据市场环境和经济条件来判断何时购买或出售房地产资产。
在行情景气时购买房地产资产可能会带来更高的回报，而在行情低迷时出售可能会避免更大的损失。
因此，投资者应该密切关注市场的变化，并根据情况做出相应的调整。
3. 不动产投资的优势3.1 稳定回报不动产投资通常可以提供稳定的现金流回报。
比如，租赁商业地产可以使投资者获得每月的租金收入，并且租期通常较长，有助于稳定投资回报。
3.2 长期增值不动产资产往往具有长期增值的潜力。
随着经济的发展和城市化进程的推进，不动产的价值往往会随时间的推移而增加。
因此，通过长期持有不动产资产，投资者有机会获得更高的资本增值。
3.3 抵御通胀不动产资产通常具有抵御通胀的特性。
由于通货膨胀的存在，货币的购买力会逐渐下降，而不动产的价值通常会随之增加。
不动产投资市场分析
未来市场供需预测
供应预测
随着城市化进程加速和土地供应政策调 整，未来不动产供应将逐渐向城市群和 核心城市集中，中小城市及乡村地区供 应量将减少。
VS
需求预测
随着人口增长和居民收入水平提高，不动 产需求将继续保持稳定增长，特别是改善 性住房需求和租赁市场需求将进一步增加 。
未来投资机会和挑战
投资机会
CHAPTER
不动产投资市场的成功案例
成功投资策略和案例分析
长期投资策略
通过长期持有优质不动产，享受租金收益和资产增值。例 如，投资于繁华商业区的写字楼，获得稳定的租金收入， 并在未来市场好转时出售获利。
区域投资策略
关注新兴区域或发展潜力大的地区，提前布局，享受区域 发展带来的不动产增值。
价值投资策略
3
策略调整
根据市场变化和风险评估结果，及时调整投资策 略，包括调整投资比例、更换投资项目等，以保 持投资组合的稳健性。
投资后的管理和运营建议
定期跟踪管理
对投资项目进行定期跟踪管理，了解项目运营情况、市场变化等 信息，以便及时调整管理策略。
合理运用财务杠杆
根据项目需要和市场环境，合理运用财务杠杆，提高项目的盈利能 力和资金使用效率。
根据个人财务状况和投资目标，制定 合理的投资计划，包括投资预算、预 期收益、投资期限等。
投资过程中的风险控制和策略调整
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风险评估
在投资过程中，对投资项目进行全面的风险评估， 包括市场风险、政策风险、财务风险等，以便制 定相应的风险控制措施。
分散投资
通过分散投资降低风险，将资金投入到不同类型 的不动产项目中，以降低单一项目的风险。
不动产投资市场的历史和发展
历史回顾
不动产投资
不动产投资在现代社会，不动产投资是许多投资者青睐的投资方式之一。
不动产投资指的是通过购买、持有或经营不动产（如房地产、土地、商业物业等）来获取收益的行为。
不动产投资被认为是一种相对稳健的投资方式，因为不动产通常具有较稳定的价值和收益。
本文将探讨不动产投资的意义、优势、风险以及投资策略。
不动产投资的意义不动产投资在经济发展中扮演着重要的角色。
首先，不动产投资可以带动房地产市场的发展，促进经济增长。
其次，不动产投资可以提高土地资源的利用效率，推动城市规划和建设。
此外，不动产投资也为人们提供了多样化的投资选择，帮助投资者实现资产配置的多样性。
不动产投资的优势相比于其他投资方式，不动产投资具有以下几个优势。
首先，不动产投资的收益相对稳定，能够提供持续的现金流和资产增值。
其次，不动产投资具有较强的抗通胀能力，通常能够随着通货膨胀而增值。
再者，不动产投资具有较低的流动性风险，投资者可以通过出租等方式获取稳定的收益。
不动产投资的风险尽管不动产投资有诸多优势，但也伴随着一定的风险。
首先，市场风险是不动产投资的主要风险之一，市场行情的波动可能导致资产价值的下跌。
其次，管理风险也是不容忽视的，不动产的日常管理需要投资者投入大量精力和时间。
此外，政策风险、经济风险等外部因素也会对不动产投资产生影响。
不动产投资的策略针对不动产投资的风险，投资者可以采取一些策略来降低风险、提高收益。
首先，投资者应该进行充分的市场调研和风险评估，选择具有潜力的投资项目。
其次，投资者需要谨慎选择投资对象，考虑地段、项目质量等因素。
再者，投资者应该制定合理的资产配置策略，分散投资风险。
最后，投资者需要及时跟踪市场动态，灵活调整投资策略。
综上所述，不动产投资是一种具有重要意义的投资方式，虽然存在一定的风险，但通过科学的投资策略和管理方式，投资者可以实现稳健的资产增值和收益。
投资者在进行不动产投资时，应该深入了解市场情况，分析风险因素，制定科学的投资计划，以实现长期稳健的投资收益。
2024年REITs市场规模分析
2024年REITs市场规模分析简介不动产投资信托(REITs)是一种特殊的投资工具，它允许投资者以股票的形式投资于各类不动产项目。
REITs市场在过去几年中经历了快速的增长，并成为全球范围内的热门投资选择。
本文将对REITs市场的规模进行分析，并探讨其未来的发展潜力。
REITs市场的现状REITs市场在过去十年中取得了显著的增长。
据统计数据显示，全球范围内的REITs总市值从2010年的5000亿美元增长到2020年的1.5万亿美元，年均增长率超过10%。
这一增长主要受到全球资本市场的激增以及投资者对稳定的现金流和长期资本增值的需求驱动。
北美地区是REITs市场的领头羊，其市值占全球REITs市场的近一半。
美国的REITs市场规模在过去几年中稳步增长，截至2020年，市值超过7千亿美元。
亚太地区的REITs市场也取得了显著的增长，尤其是在新加坡、日本和澳大利亚等国家。
欧洲地区的REITs市场规模相对较小，但也在逐渐扩大。
REITs市场的驱动因素REITs市场的增长主要受到以下因素的驱动：1. 稳定的现金流REITs以不动产租金收入为基础，为投资者提供稳定的现金流。
相比其他资产类别，如股票和债券，REITs具有更高的分红率和更稳定的现金流回报。
2. 长期的资本增值由于REITs所投资的不动产通常是长期资产，其价值随着时间的推移而增值。
投资者可以通过持有REITs获得长期的资本增值。
3. 投资多样化REITs市场涵盖了各种不动产类型，包括商业地产、住宅地产、工业地产等。
投资者可以通过投资不同类型的REITs实现投资组合的多样化，降低风险。
4. 全球化趋势随着全球经济的一体化，REITs市场在全球范围内吸引了越来越多的投资者。
特别是亚太地区和新兴市场国家，其REITs市场规模呈现快速增长的趋势。
REITs市场的未来发展潜力REITs市场在未来仍然具有较大的发展潜力。
以下是一些未来发展趋势和机遇：1. 新兴市场的增长REITs市场在新兴市场国家的发展潜力巨大。
不动产投资概述
不动产投资概述引言不动产投资是指投资者将资金投入到房地产领域，通过购置、租赁、开发或经营不动产等方式获取收益的行为。
不动产投资是一种重要的投资方式，具有稳定、长期、可持续的特点。
本文将介绍不动产投资的概述，包括不动产投资的定义、形式、风险与收益等方面内容。
定义不动产投资是指通过购置、租赁、开发或经营不动产等方式投资资金，以获取租金、增值收益或经营利润的行为。
不动产包括土地、房屋、商业物业等。
不动产投资形式不动产投资有多种形式，常见的包括以下几种：1. 购置房产购置房产是不动产投资中最常见的形式之一。
投资者通过购置公寓、别墅、商业用房等房产，通过出租或升值来获得收益。
2. 商业物业投资商业物业投资指投资者购置商业地产，如购物中心、写字楼、酒店等。
投资者将商业物业租给商户，通过租金获取收益。
3. 土地开发投资土地开发投资指投资者购置土地并进行规划、开发或转让。
投资者可以将土地进行分割、开发成住宅区、商业区等，通过出售或租赁土地获得收益。
不动产投资的风险与收益不动产投资具有一定的风险与收益，投资者需要仔细评估与管理风险，以获取可观的回报。
风险不动产投资的风险主要包括以下几个方面：1. 市场风险不动产市场受到多种因素的影响，包括经济、政策、人口流动等。
投资者需要预测市场走向，防止因市场变化导致投资亏损。
2. 财务风险不动产投资需要投入大量资金，包括购置、维修、管理等本钱。
投资者需要合理规划财务，防止资金链断裂或财务困难。
收益不动产投资的收益主要包括以下几个方面：1. 租金收益投资者通过出租不动产，可以获得稳定的租金收益。
租金收益可以作为不动产投资的主要回报。
2. 增值收益随着时间的推移，不动产的价值可能会上涨，投资者可以通过出售不动产来获得增值收益。
3. 经营利润如果投资者选择自己经营不动产，可以通过经营活动获得利润。
例如，购置酒店并经营酒店业务。
结论不动产投资是一种具有稳定、长期、可持续特点的投资方式。
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• （2）地产市场 • 地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关 系的总和。地产市场又可以分为两类三级市场。 • ①土地一级市场。是以让渡一定时期土地使用权 为主要内容的地产市场，在我国又称土地使用权 出让。 • ②土地二级市场。是指土地或不动产开发市场， 是不动产开发商或土地使用者在出让合同规定的 期限内，将已开发好的土地有条件地转让给其他 使用者。 • ③土地三级市场。是指土地使用者将自己拥有的 土地使用权再横向进行转让、转租或进行抵押。
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3. 不动产市场的运行机制 （1）不动产存量市场的均衡 ①不动产本身的价格水平。 ②消费者的财产总量。 ③其他资产的实际收益。 ④拥有不动产所得到的净实际收益。 ⑤对未来的预期。
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Q1 （a） 不动产存量市场
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• （2）不动产投资市场中的过热 • 不动产市场中的过度开发称为不动产“过 热”，具体特征有需求增长赶不上新增供 给增长，空置率上升、物业售价和租金下 降。过热的诱因主要有开发商对市场预测 的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为 以及道德风险。
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• （3）不动产泡沫与过热的联系与区别 • 它们的区别有：①过热和泡沫是反映危害性方面不 同。 • ③过热和泡沫在周期循环中所处的阶段不 同。 • ④市场参与者的出发点不同。
第4章 不动产投资市场分析
4.1 不动产市场结构与运行规律 4.2 不动产投资市场定位与市场调查 4.3 不动产投资市场分析
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4.1 不动产市场结构与运行规律
• 4.1.1 不动产市场概述 • 1. 不动产市场的概念 • 不动产市场是从事不动产买卖、租赁、抵押、典当等交易 的活动场所。一个完整的不动产市场是由市场主体、客体、 价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 • （1）房产市场 • 通过买卖和租赁两种交换形式，将房屋出售或出租出去， 就形成了房屋的买卖市场和租赁市场。 • 买卖市场是通过买卖这种形式实现房屋产权关系全部转移 的房产市场。 • 租赁市场是通过租赁这种形式，将房屋出租出去，从而实 现产权关系部分转移的房产市场。
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• （2）需求指标 • 反映需求的指标主要有国内生产总值，人 口数、城市家庭人口、就业人员以及城市 家庭总支出、城市家庭可支配收入，房屋 空间使用量等。
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• （3）市场交易指标 • 反映市场交易的指标主要有销售量、出租 量和预售面积，吸纳量、吸纳率和吸纳周 期，房屋价格指数、不动产价格、不动产 租金等。
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（b） 新增不动产供给
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图4-1
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供需平衡曲线图
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（2）新增不动产供给的决定 ①不动产的价格水平。 ②不动产的开发成本。 ③不动产的开发技术水平。 ④投资者对未来的预期。
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4.1.3 不动产市场的周期循环与政府 宏观调控
• 1. 不动产市场的周期循环 • 不动产周期循环是指不动产业发展或其投 入与产出有相当的重复发生波动的现象。 从本质上讲，不动产业的发展是由整体经 济的发展决定的，而从一个较长的历史时 期来看，社会经济的发展体现为周期性的 运动，相应地使不动产业的发展也存在周 期性循环特性。
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4.1.2 不动产市场的结构与运行机制 1. 不动产市场结构 （1）总量结构。 （2）区域结构。 （3）产品结构。 （4）供求结构。 （5）投资结构。
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2. 不动产市场指标 （1）供给指标 ①存量、新竣工量和灭失量。 ②空置量和空置率。 ③房屋施工面积和新开工面积。 ④平均建设周期 ⑤竣工房屋价值
3. 不动产投资的市场参与者 （1）土地所有者或当前的使用者 （2）开发商 （3）政府及政府机构 （4）金融机构 （5）建筑承包商 （6）专业顾问 （7）消费者或买家
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• 4. 不动产市场运行环境及其影响因素 • （1）社会因素 • （2）经济因素，包括经济发展状况、家庭 收入水平及分布、物价水平、工资及就业 水平、房价租金比等。 • （3）政策因素，包括不动产供给政策、住 房分配和消费政策、不动产金融政策、不 动产产权与交易政策、不动产价格政策。
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• 2. 不动产投资市场中的泡沫与过热 • （1）不动产投资市场中的泡沫 • 不动产泡沫是指不动产市场价格由于不动 产投机而引起的与使用价值严重背离，价 格脱离实际使用价值支撑而持续上涨的过 程和状态。它是一种价格现象，是不动产 行业内外因素，特别是投机性因素作用的 结果。
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4.2 不动产投资市场定位与市场调查
• 4.2.1 不动产投资的市场细分与目标市场选 择 • 1. 市场细分 • （1）市场细分的概念 • 所谓市场细分就是根据消费者欲望与需求 的不同，把需求基本相同的消费者分别归 并为一类，形成总体市场中的若干“子市 场”的过程。这个过程和策略在不动产市 场营销中的具体应用，则成为不动产市场 细分。
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• 2. 不动产市场的特点 • 不动产市场作为市场体系的基本组成部分， 具有市场的一般规律性，如受价值规律、 竞争规律、供求规律等的制约。 • （1）市场供给的特点 • （2）市场需求的特点 • （3）市场交易的特点 • （4）市场价格的特点
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• 过热与泡沫两者的共同点为：泡沫和过度 开发都是用来描述不动产市场中不动产实 际价格对不动产基本市场价值的偏离，是 不动产价格中非基本价格的不同程度的体 现。过热不一定就产生泡沫，但过热是产 生泡沫的前提，也是诱因之一。
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• 3. 政府对不动产投资市场的干预 • 为保障不动产市场的健康发展，政府通常 运用的宏观调控手段主要包括土地供应、 金融、住房税收政策等。