如何看待万达集团投资 500 亿建设青岛东方影都？

如何看待万达集团投资500 亿建设青岛东方影都？这种靠钱砸出来的方式真的可以像他预期的那样改变中国电影产业吗？期间会有什么阻力？有什么是他想改变也改变不了？【王义之的回答(141票)】:~~道生一，一生二，土豪和屌丝。

这两个从游戏的二次元世界里涌现出的词汇，阴阳相合，无缝对接，背后是中国人民对贫富差距拉大的集体性焦虑，“土豪”比“煤老板”适用范围更广泛，我相信作为热词存在的时间也会更长久。

吐槽完这个词，回来说正事。

为了回答题主的问题，必须要先绕开这个题目，聚焦在万达本身，先来看看万达是不是一个只知道砸钱的土豪，否则将只能触摸到万达投资”东方好莱坞“这一事件的表象，而忽视很多东西。

万达是不是只是土豪：在中国的地产行业，以商业地产为主的万达，和以住宅地产开发为主的万科，无疑是地产界在企业内部管控和外部扩张之间，平衡的最好的两家公司。

万达的王建林出生于上个世纪五十年代，又有过十余年军旅生涯，因此很多做派几乎是中国第一代创业家们的形象代言人。

与轻工行业一批同龄企业家一样，他们往往行事高调但不高傲、热心参政但不议政、偏爱数字注重结果。

企业内部常常和政府的结构相似，很长一段时间里都是以XX处、XX 科、XX办公室来命名，办公的地方一般都会有张超大的地图，心怀将红旗插遍中国的梦想。

对他们来说，人生中最幸福的时刻，就是站在这张地图面前，想象自己正在从太空俯视地球，看到属于自己的长城。

上面所描述的是一个土豪的常规形态，如果仅仅是这样，万达不会有今天的成就，从历史中回看八九十年代，当时的王建林确实只是个土豪，改变从2000年开始，一切源于万达与沃尔玛的合作。

沃尔玛是万达进行标准化管理的启蒙老师，在大连沃尔玛开业之前，万达和其他的区域性地产商一样，以住宅地产为主，并且一度将住宅开发做到了广州，同时还涉足能源、化工、制药、体育等多个行业，业务繁多而杂乱。

正是在和沃尔玛大连、长春项目的合作中，王建林逐渐积累了战略思考的能力。

所谓的战略思考其实就是对未来的预见和对企业内外部的宏观控制，人类中有一类人是可以洞察事物规律的，像孙正义那样的几乎就是如半神一般的存在。

王建林虽然不具备如此长远的目光，但是在和沃尔玛深度合作的所有区域性地产商中，王建林对沃尔玛的学习是最彻底的。

2001年，他开始实施万达的战略转型和全国拓展，与沃尔玛在长春的合作是在给全国制定标准，通过实际参与到整个项目开发的方方面面，王建林最终在2004年明确了万达全面转型的策略，在2006年完成了整个集团从业务操作到资源配置的完美转身。

后面的故事我们都知道了，万达几乎是以生鸡蛋的速度完成了全国的快速覆盖，并且万达的内控管理系统扛住了这样大规模的拓张，这一切都是得益于十余年前，万达开始向沃尔玛学习的集权管理模式，以及在这样的战略思路上，所搭建的万达标准化内控系统。

万达借鉴沃尔玛而实施的倒金字塔管理模式：（引用自成都明德管理咨询2009年报告）相对于中国本土的其他商业地产开发商来说，如果说万达是土豪，那么他也是土豪中的Iphone 5s 土豪金。

万达为什么要举文化的旗：在回顾完土豪万达并不土豪的过去后，我们再来看看万达为什么要涉足文化产业。

2013年，王建林在万达内部的会议上，是这样描述将文化旅游定位于公司支柱产业的原因：以下引用自王建林在会议上的发言稿：早在2000年，万达就第一次转型，由住宅转向商业地产。

从2008年开始，万达又主动转型，由商业地产向文化旅游发展。

到2020年，万达房地产收入占集团总收入的比例将降到50%以下，届时万达将不再是房地产企业，而是成为综合性企业。

房地产业在任何国家都不是百年行业，发展期只有40至50年左右，当一个国家的城市化率达到80%以上，房地产业就会大幅萎缩。

中国山地多，我估计城市化率只能达到75%左右，房地产业发展期更短。

中国房地产业已经发展20多年，再有15至20年左右，这个行业就会萎缩。

万达要做百年企业，就要拥有百年企业的物质基础，房地产无法产生长期、持续、稳定的现金流，所以必须向文化旅游转型。

从上面的发言中我们可以明了，文化之所以会被万达推上前台，是因为旅游，之所以旅游如此重要，是因为王建林预见到还有15-20年，中国的城市地产开发将难免会迎来萎缩。

而在2009年，中国人均GDP达到3000美元之后，文化旅游产业无疑是当下及以后最重要的淘金之所，所以2008年万达开始了又一次战略转型（预见不是本事，迎合趋势才是考验企业真本事的时候）。

从住宅地产的以售为主，到商业地产的租售同步，再到旅游地产的文化商业服务，万达希望自身能够逐渐从一个纯粹的地产开发商，向综合性企业转型，成为提供酒店管理、旅游开发、文化产业基地服务等多头并举的服务商。

而文化，无疑是万达转型的关键，无文化，则无旅游，无旅游，则无收入。

但是，与其他的大型企业在转型的过程中难免会出现的问题一样，他们太熟悉他们原本的领域，因此，万达很难剥离它自己地产商的本质。

让我们将视线再聚焦到青岛这两处地块上来，基本上可以看出文化旅游目前仍然是处于辅助的位置，能够更快产生现金的住宅地产开发才是主要目的。

东方影都背后的万达国际文化旅游城：下面是两个地块的截图，黄岛区地块13宗，合计拿地成本14.9亿，胶南地块2宗，合计拿地成本5.3亿。

其中胶南地块主要用作“东方影都”影视产业园的开发（也可以理解为摄影棚所在位置），而黄岛区靠近前湾地块则布局的是万达国际文化旅游城，涵盖文化产业园、会展中心、汽车极限秀、万达城、度假酒店、游艇展示中心、滨海酒吧街、影视制作中心等多个功能区（注：胶南市年初已划归黄岛区）。

黄岛区前湾地块周边在5月份的青岛当地新闻中，仍然是一个独立运作的项目，是用作万达游艇管理公司的青岛国际游艇产业园建设，而且其功能区的设定与现今改变不大，但是在7月份之后的各项招标资料中，忽然变成了东方影都的配套项目，名称也改为万达国际文化旅游城。

至于两个地块孰轻孰重，一目了然。

黄岛区前湾地块位接青岛胶州湾隧道、胶州湾大桥，离黄岛区中心位置10公里，离青岛市中心交通距离不足50公里。

胶南地块处于黄岛区和以前胶南市中心位置之间，靠近主干道长江西路，滨海大道附近，临近疏港高速，虽然是作为产业基地的上佳场地，目前的综合楼面价也要高于黄岛地块，但从地块本身来说，增值空间相对有限。

以上两个地块当中，最为重要的是位于黄岛区前湾地块中68万平方米商品住宅用地，它占据了本次拿地面积的54%，这68万平方米的地块规划建筑面积为259万平方米，每块地的楼面价约在400元左右。

那么，各位可以想一想，青岛这样的城市，交通半径50公里范围内，这样的价格足以说明青岛市政府的诚意（不过，目前这个地块的位置周边都是不毛之地，价格也确实高不了）。

但是，地块是政府用来招商引资的筹码，招商引资代表着政绩和升职的砝码，与万达之间的资源置换，也需要万达拿出足够的智慧。

否则，在今日的中国，拥有20个亿的土豪比比皆是，为什么要给万达？东方好莱坞不是万达的原创：万达拿地的半岛南侧，叫做薛家岛，又名凤凰岛，青岛市政府从1998年开始，已经在那里默默耕耘了十几年的“金沙滩旅游节”，并且从2009年之后，从北京请来了“中国电影表演艺术学会奖”，即“金凤凰奖”落户凤凰岛。

在青岛市政府的规划中，与青岛老城区隔海对望的胶州湾西岸一直就是备用于文化旅游产业开发，而且青岛市政府的愿景就是将它开发成“中国的好莱坞”。

在2010年，吕良伟的夫人杨小娟所在的公司，提交给青岛市政府的一份规划中（所涉及地块并不是万达的同一地块），就已经清晰的表述了将此地块打造成东方好莱坞的开发理念，这个理念正是源自于青岛市政府，规划报告不过是为了迎合政府的需要。

注：以下资料来自于公开渠道，若有涉及企业隐私，请告知在更早的时期，2002年澳大利亚COX设计公司中标的《薛家岛规划概念设计》中，就已经提出应该将此块区域打造成中高端文化旅游区。

后续接棒的深圳城市规划设计院，所提交的控制性规划中，将薛家岛更名为凤凰岛，并且将凤凰岛的项目定位总结为：以中高端休闲度假，影视文化娱乐为主题，集山海运动游、影视特色游、商务会议游、民俗风情游和生态旅游为一体，具有国际水准的滨海旅游度假胜地。

从此之后，“中国好莱坞”的说法就屡屡见诸于青岛市或者黄岛区政府的各项报告及报道中，这么多年来，青岛市政府也在不遗余力的向各界房地产大佬们推广他们的规划理念。

根据以上的材料我们可以看出，主打文化旅游概念的万达城（城市综合体项目）准备落户的八个城市中：哈尔滨，青岛，南昌，合肥，北京，大连，广州，无锡。

青岛无疑与万达之间最为合拍。

正是在历经十年的开发周期之后，青岛对万达影视文化概念的新城市综合体需求最为迫切，所以万达最终拿地价格如此低廉。

至于为何将青岛游艇产业园区突然更名为万达文化旅游城，使其成为影视概念下的地产开发，而相对弱化其游艇的概念，我想这其中所隐藏的中国式智慧不言而喻。

现在，终于可以总结性陈词来回答题主的问题。

影视产业基地28.5万平方米的开发，表面上是起主导作用，实际上不过是黄岛区地块将近100万平方米的配套工程。

以后可能还会有持续性的开发，毕竟好莱坞环球影城占地有169万平方米，既然东方影都号称全球最大，至少得先超过它吧。

其次，“东方好莱坞”的概念最主要的是服务于万达国际文化旅游城，并且吻合政府的规划。

因为黄岛区地块在今年上半年的主要概念仍然是青岛国际游艇产业园区，在公开的信息中，可以看到它的建设内容包括国际游艇俱乐部、国际游艇会、国际游艇博览中心、贸易中心、高端酒店群、滨海风情酒吧街、第四代万达广场购物中心等业态和住宅。

而下半年就变成了万达文化旅游城，加入了文化产业园、会展中心、影视制作中心等项目，弱化了游艇概念，与东方影都亲密相连。

再其次，正是万达近些年在影视行业的开疆拓土，使得万达能够高举文化大旗博得政府的认同，无论是“东方好莱坞”也罢，500亿分期到位的数字也好，目前只不过是土豪金用来拿地的包装，未来能够实现到什么样的程度，我不知道，而且似乎对万达也不重要，因为从拿到地开始，万达就已经赢在了起跑线上。

根据部分记者报道，青岛当地的万达已经开始出售“东方影都”概念的住宅和商铺。

至于和影视产业有啥关系，我劝各位看完秀之后，还是早点洗洗睡吧~~~【為夢而生的回答(48票)】:@王义之老师已经从万达的企业战略角度分析了这件事，那我就从排除掉地产项目领域的盈利前景，单纯讨论影视基地的实际操作的角度来说说这件事（好像没看见有哪家媒体有这本事写这东西，鄙视他们先）。

首先，根据这次启动仪式邀请四大经纪公司和哈维·韦恩斯坦等人（以及走穴的群星）的高规格来看，我们来讨论一下王健林在确保整个地块商业和旅游地产开发可以稳赚之后，对“万达青岛东方影都”的野望。