从各利益集团角度分析2006年房地产价格走势

２３０《商场现代化》２００５年１２月（下）总第４５３期从各利益集团角度分析２００６年房地产价格走势纽带，以改革和创新精神按照经济规律逐步形成和完善组织体制、利益机制、风险机制和约束机制；妥善处理好政府、龙头企业、合作组织和农民的互利互惠、共兴共衰的关系，以增强农业产业化持续发展的内在动力。

２．科学制定和实施农业产业化和小城镇建设同步发展规划制定和实施农业产业化推进规划和小城镇建设规划，要充分依据二者的互促互动，相辅相成关系，紧密结合，相互补充，共同提高。

制定和实施农业产业化的小城镇建设同步协调发展规划，要以通过农业产业化经营合理引导二、三产业向小城镇聚集为目标，重视规划质量和实施效果，要通过科学预测农业产业化发展规模和特色，为小城镇发展方向和合乡并镇提供依据；通过农业产业化链的形成和发展，通过农业产业化服务体系的形成和发展，强化服务的科技含量和服务质量，为小城镇的人口聚集、产业聚集、设施聚集提供依据；通过农业产业化发展必须的运行机制和支撑体系的建立，预测和规划小城镇建设的特色和功能定位，为县域城镇体系建设提供依据。

由于农业产业化和小城镇建设同步发展规划，不仅仅是关系到农业产业化和小城镇能否协调发展的问题，更主要的是关系到乡镇经济和社会发展的全面问题，关系到农村城市化推进能否顺利进行和农村、农业、农民存在诸多问题的解决，决不能等闲视之。

３．科学确立和发展主导产业，优化农村产业结构农村产业结构优化和提升过程，是农村二、三产业不断增长的过程，它必然导致从事二、三产业的劳力增多，从事第一产业的劳力减少。

它实际上是小城镇人口聚集的过程，是农村城市化的必然反映，它是农村经济发展和生产力水平提高的产物。

从推进农业产业化延长产业链需要出发，从推进农村城市化，建设和发展小城镇思考，都必须通过科学确立和发展主导产业，不断优化和提升农村产业结构。

４．增强市场首位意识，充分发挥市场的牵头作用在市场经济条件下，尤其是在我国农副产业趋向“买方市场”的情况下，市场极易变幻莫测，推进农业产业化必须把市场导向放在首位，要研究市场、认识市场、了解市场，熟知市场、掌握市场动态和演变规律。

尤其是国际市场的瞬息万变，加大研究力度更是首当其冲。

在任何情况下，都应做到对市场情况明、方向清，并能适时提出与市场需求相吻合的产业化发展思路，按市场需求组织生产，从而提高产业、产品的市场占有率，使之在推进农业产业化中始终立于不败之地。

要加强销售网络建设，走发展市场建城镇，城镇发展扩市场的良性循环之路。

通过政策引导和法律规范，创造条件，强化市场体系建设，把培育中介服务织抓好抓实。

另外，要着力培育龙头企业，充分发挥龙头企业的带动作用，认清主导产业，提升农业产业结构，发挥县、乡政府调控和指导作用，使龙头企业在小城镇建设中发挥更大的作用。

参考文献：［１］《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》［２］《农村小城镇建设的发展、现状和思考》 农业部农村政策发展研究中心［３］吴继宽：《小城镇建设实践与探索全书》，中国社会科学出版社［４］李水山：《与农村城市化相适应的农村教育发展对策研究》，中国农村研究网［５］郑 鑫：论城镇化与农业现代化的相互作用［Ｊ］．郑州航空工业管理学院学报，２００５　（１）　Ｐ３３～３６春季出台的政府房地产新政数月来在宏观调控方面大显身手，由国务院关于稳定住房价格的两个“八条”及七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》主导的房产新政，标志着我国自亚洲金融危机以来刺激房地产需求增长的政策发生了转变，全国房地产市场出现整体性降温。

但随着时间的推移，其对于市场的影响正逐步减弱，加之年内政府将不会出台大的宏观调控政策，在经历了几个月的徘徊后，有效的市场需求开始释放，导致成交量的稳步上升。

国内房地产经历了几个月的调整期之后，又慢慢的有了回暖盘升的迹象。

那近在咫尺的２００６年，国内的房地产市场何去何从？倍受诟病的房地产价格能不能像持币观望者所期望的大幅度下跌呢？本文从从各利益集团角度试分析２００６年房地产价格走势。

这几年，中国的房价疯张与股市狂泻形成鲜明对比，其中股市蒸发了一万多亿人民币，而房价飙升所带来的虚假财富增长更是无法估量，在其背后多方利益集团的博弈，都包括哪些呢？一、　中央政府——稳定压倒一切　“对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任。

”国务院在２００５年３月底下达的《关于切实稳定住房价格的通知》中这样表述。

中央政府绝不愿意看到房地产影响整个经济的发展，出现香港、日本等地的情况，先是疯涨，然后狂泻，毕竟这会影响到国家的长治久安。

让百姓安居乐业是中国政府一贯的主张和行动方向，无论是以前的福利分房，还是到如今的要求加紧建设经济适用房、安居房，都是围绕一个目标：让百姓能拥有一片自己的天地。

也就是说，它更期待的是一个和谐的房地产市场和一个和谐的社会，大涨和大跌，都不符合中央政府的发展规划。

二、　地方政府——房价拉动政绩仅２００１～２００３年间，中国各级地方政府的土地出让收入达到９１００亿元。

可供比较的是，在实施积极财政政策的１９９８－２００３年的５年间，全国发行国债也不过９３００亿元。

这足以说明，土地已经变成地方政府名副其实的“第二财政”。

事实上，在许多地陈志斌 三明学院［摘 要］　经过了２００５年房市的风云变换，近在咫尺的２００６年房地产价格会走向何方？本文根据对２００５年我国房地产市场各个利益集团的综合分析，从第三方的角度对我国房地产２００６年的价格状况进行了分析和预测，希望房市能进入理性、健康的时代。

［关键词］　房地产 价格 利益集团２３１《商场现代化》２００５年１２月（下）总第４５３期方土地收入已经占到地方财政收入的一半。

提高土地价格，地方的财政收入自然可以水涨船高，才有较多的资金提升城市建设，同时，房价上涨下的房地产业是经济增长的一部分，对ＧＤＰ增长的拉动巨大，这些都是政府官员政绩方面的动力。

此外，房地产交易过程中的税收亦不可小视，下面是江苏省南京市２００５年第一季度地税分析结果：今年一季度南京市房地产业累计入库地方税收６．６４亿元，同比增收７４１９万元，增长１２．５８％。

自今年一月份以来。

南京市房地产业入库税款总数在各行业中一直位居第一，远远高于建筑业、服务业等各行业，其龙头行业地位仍十分明显。

大家必须注意到——２００５年第一季度，南京市的入库地税中，房地产业是软件业的１０倍以上！所以，地方政府一定会按照自身的短期利益去规划房地产市场。

这样的结果，不仅使广大群众的利益受损，也使整个房地产市场面临崩盘的危险——但是，中国特有的官员考核体系决定：地方政府官员往往对这样的危险熟视无睹，因为几年后，我已不在任上，是否崩盘与我何关？可以值得期待的是，加强中国地方政府官员问责制，问责官员需要法制化、制度化，通过立法的形式完善而不是行政命令来实施，这可以减少地方政府的短视行为。

三、　开发商及相关产业——地产孵化了最多中国富豪包括开发商、建筑商、建筑设计单位、媒体、销售代理商、中介公司，无一不是房地产业快速发展的受益者。

但是，最大的利益集团，当然还是开发商。

２００５年胡润百富榜中，上榜前５０位富豪中有２４位涉足房地产。

２００５年《新财富》５００富人榜中，房地产业富人的财富达１３６３．９亿元。

今年新上榜的１７位房地产富人共增加了１８５亿元财富，连续两年入选“５００富人榜”的房地产业富人，财富上涨１１９．８亿元，升幅为１０．２％。

从事房地产，特别符合华人富豪的习惯，从华人首富李嘉诚，再到中国内地首富黄光裕（旗下鹏润地产投资数十亿疯狂扩张），到上海３８岁的年轻富豪郭广昌（旗下拥有香港上市公司复地集团，中国十大开发商之一），再到联想集团，无不涉猎房地产业。

房地产业的利润如此之高，只会吸引越来越多的投资者进入这个产业，是不是竞争多了价格就能降？未必——由于房地方业的进入壁垒相对高，从业者实力都不弱，又由于房地产产品特点的高成本和稀缺性，房地产商单纯依靠价格竞争策略的可能性不大。

尤其是过了多事的２００５年，房地产商连手护市的可能性更大。

四、　炒房者、已购房者——涨的越多越好作为既得利益集团中的一分子，已购房的民众或者炒房者往往会从个人的利益得失出发，冀望房价再上涨。

在中国已购房的民众中，如果是完全靠自己的能力，而没有依赖于父母，大部分人在１９７５年之前出生，购房时间在２００２年最迟２００３年之前，由于买的早，这部分人基本没有体会到购房的压力，而且还贷也很轻松，房价上升多带来的财富增长甚至是他们自己也没有预料到的，自然，他们不希望房价跌。

但是需要注意的是，如果只是自住，没有第二套可供出售的房子，这部分人并没有真正的财富增长，很简单，如果你要换新房，需要承受更高的房价。

至于炒房团，应包括温州炒房团、海外炒房团和各地本地炒房团，分析一下他们的心态：利用资金优势左右房地产价格牟取暴利，该行为和股票市场的庄家行为如出一辙。

现在的房地产市场的退场时机未到，估计各炒家依然想在２００６年再起风云。

五、　准备购房自住者——有效需求不会减少全世界，可能只有华人对房地产有与生俱来的依恋，试想，西方人可以接受一辈子租房，又有多少中国人乐意过这样的生活？在高房价的背景下，未来的的购房者只有通过长期按揭方式方能够圆自己的住房梦，必将产生以下问题：消费挤出效应——为了还贷，其他支出只能尽量压缩。

在上海，以相对比较偏远地段的两房８０万元／套计算，首付５０％，贷４０万元，分３０年还清，初略估算，平均每个月还贷要２０００元以上，如果首付款只有２０万元，贷６０万元，分３０年还清，初略估算，平均每个月还贷要３５００元以上，购房者的压力、未来的生活质量可想而知。

那房价这么高，是不是房地产市场的有效需求会减少呢？１．城市化与城市人口的增长中国城市大多具备产业多元化的特点，这就为为吸纳周边的农村劳动力，扩大就业机会提供了可能。

特别是随着我国户籍制度、劳动用工制度和住宅制度改革的深入，阻碍人口、劳动力空间转移的藩篱被消除，使城市化水平不断提高，房地产的潜在需求只升不降。

２．收入增长与生活小康化尽管影响住房需求的因素很多，但收入水平的提高是最主要的因素。

收入是消费的前提，消费必须以一定的支付能力为基础。

根据需求收入弹性理论，住房消费需求对收入的变化是相对敏感的。

尽管目前商品房价格过高会抑制人们的住房需求，但是住房需求的价格弹性表明，住房需求对价格变化相对无弹性，因为住宅是人们生活的必需品，无论其价格高低，人们都需要有维持基本生活的住房。

因此，住房需求的价格弹性不会像奢侈品的价格弹性那么大。

此外，房价过高可能会降低消费需求，但是价格增长可提高资本利收益的预期，从而刺激更多的住房需求。