房地产价格计算

基于性价比一致原则的房地产价格计算〖基本思路〗

本价格计算方法的基本出发点是尽量保证每套房屋的性价比一致。

性价比中的价格是指单位销售面积的价格。而性价比中的性能，则应该是多方面的指标综合加权评价而成。

应该选择多个重要的性能指标来评价某套房屋的综合性能，例如：

1）楼层（楼层高低）

2）海景/江景/河景/湖景等水景

3）山景/园景等其他景观

4）宁静（所处位置的宁静程度）

5）户型（该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度）

6）朝向（该房屋方位朝向的优劣）

7）视野（视线是否受阻及视野开阔程度）

8）私密性

以上8项指标中，第1项指标“楼层”可看作是纵向指标，可以通过楼层价差来反映其指标分值的高低。而其他7项指标则是横向指标，通过分别评价并加权汇总来计算其横向的综合性能;各个因素的权重则主要靠经验和价格试算确定。

〖计算流程〗

〖计算步骤〗

一、确定均价

均价通常根据项目销售目标而定。在确定目标均价时，常用以下几种定价方法：

1．成本加成法

即通过核算项目开发建设各项成本，加上目标利润，反推销售单价。

2．市场比较法

以市场情况、特别是竞争项目销售价格为基础制定销售单价。此种方法应该评价分析相对于竞争项目的竞争优势（劣势）和所处的竞争地位。

3．消费者心理价格法

通过调查了解消费者的心理承受价格而制定销售价格。实际应用中，消费者实际购买的价格往往高于其参加调查时所提出的心理承受价格。

在制定目标均价时，通常需要将以上3种方法综合运用。

二、确定楼层价差

确定楼层价差有两种方法，一种方法是每个楼层都存在楼层价差。纵向楼层价差根据地域和形态的不同而不同。在一些城市，高层住宅的楼层价差通常为20~50元/m2，顶层价格通常最高;小高层住宅的楼层价差通常为15~30元/m2，顶层价格通常最高;多层住宅的楼层价差通常为30~50元/m2，3、4楼的价格通常最高（也存在底楼和顶楼带花园而价格最高的情况）。

另一种方法是楼层分段价差，这种方法主要针对高层住宅使用。即将楼栋各楼层分为若干楼段，每一楼段内部各楼层之间不存在楼层价差，但楼段之间存在楼段价差。采用楼层分段价差方法时，楼段价差通常在50~100元/m2，每个楼段通常包括5个楼层左右。

三、确定横向房屋价格系数

计算房屋价格系数的基本思路是分项评分、加权计算。

前文已经提到，计算横向的房屋价格系数时，考察了7个关键指标：水景、山景、宁静、户型、朝向、视野与私密性。

为了简化计算，选择某一普通楼层（本计算方法中选择中间楼层）为基准楼层进行评分，并以此为基础搭建价格框架。若有部分楼层有特殊变化，则在搭建的价格框架基础上进行局部调整。

具体计算时分为以下四个步骤：建立评分标准——权重设置——分项评分——加权计算。

四、搭建价格框架

通过Excel软件可以实现价格框架的搭建和计算。

以中间楼层为基础，根据基准价格和各房屋价格系数计算中间楼层各房屋的价格，然后代入楼层价差数据，计算出其他楼层各房屋的价格。其中，基准价格是计算的初始价格，其基本与前面所确定的均价一致。计算表中最后得到的均价将以基准价格为基础试算得到。

搭建的价格框架如下表（略）所示。

五、局部微调

搭建了基本的价格框架后，需要根据楼栋的实际情况进行局部调整。有可能存在局部调整的情况包括：

1．户型变化

在同一楼栋里面，随着楼层的不同，可能会有一些变异户型，例如跃层、合并大户型等。这时，需要调整相应部分的价格框架，以与实际情况相一致。同时，若有必要，还应该提高（或降低）相应的单价。

2．景观阶跃

景观阶跃是指某房屋随着楼层的升高（或降低），出现视野豁然开阔（或突然受阻）、景观资源陡然丰富（或急剧减少）等情况。这时，应该相应提高（或降低）该房屋的销售单价。提高（或降低）的幅度根据实际情况而定，通常在20~100元/m2之间。

景观阶跃的情况还包括：低层临近车库出入口、临近裙楼顶的中央空调冷却塔、临近空中花园、赠送花园/露台、房屋内有被记入销售面积的柱体、房屋局部空高减小等等。应该根据情况赋以相应的景观阶跃价差，提高（或降低）销售单价。

3．特殊楼层

在高层住宅中，有时候顶层会给消费者以身份的象征，其价格可以适当提高。

此外，某些城市对楼层编号的数字比较在意，消费者会更愿意买带“8”的楼层，而不愿意买带“4”的楼层和第13层。这种情况下，可以给相应的楼层适当提高（或降低）销售价格。

六、价格试算与调整

对初步价格框架进行了局部调整后，就可以进行价格试算了。对试算出的价格，需要从以下方面，结合经验判断进行校验：

1．最低价和最高价（包括单价和总价）

2．同楼层各房屋之间的价格差距（单价和总价）

3．整个楼栋各房屋之间的价格差距（单价和总价）

若以上结果不甚满足要求，则可以从以下方面进行调整（在调整时，需要注意随时更改基准价格以使计算表中的销售均价与确定的目标均价一致）：

1．调整横向指标的权重

2．直接调整价格系数

3．调整楼层价差

4．调整局部微调价差

经过反复试算与调整后的价格体系为最终可以使用的价格体系。当然，此价格体系仍可能并非最佳的价格体系，在后期应用中应该根据销售走势随时做出局部调整。