2014版购物中心运营管理(王孝民)中华讲师网
王孝民《城市综合体商业地产项目的管理与营运》
《城市综合体商业地产项目的管理与营运》课程介绍——王孝民要想脱颖而出、接受强化培训、现场面对现场、在于实战经验技能管理提高、领会实战经验、回店展开工作、得心应手熟练努力在于训练、功劳在于实现、个人价值提高、成长迅速见效课程内容在“一个大商业时代”，我们需要更加具有商业综合性的管理人员，我们的培训目的是帮助管理人员树立正确的商业地产管理运营理念，提升业务拓展能力，理解并掌握现代商业地产管理经营管理念，开拓视野，树立大局观，并为商业地产项目良好的发展奠定基础。
当今的商业地产项目究竟是什么？对于这个问题，我们认为，商业项目不再仅仅是商品堆积和买卖场所，已经从一个单纯的商业概念转变为一个时尚概念，和一种现代生活的符号，商业项目的天职是向目标顾客提供最满意的商品和服务。
当今的消费者也在变化，他们更加注重人与人的交往，更加注重自我的表达，希望能拥有属于自己的喜好、格调与品位，并且通过自己的外表、日常用品的选择等展示给自己和他人欣赏。
现代意义上的物质主义，不再片面的追求奢华与占有，一切以个性张扬为出发点，讲究的是人性化与舒适程度。
此外，目前商业地产项还变“人找商品”为“商品找人”，进行了一系列创造顾客的竞争策略，真正给顾客创造了良好舒服方面。
创新是商业地产项目的生命力，也是商业永远的主题。
在对新的投资环境下成长并开始并成熟的改造商业项目，那么我们就要对市场的敏感度都很强，我们要有着敏锐的市场目光。
商业项目的投资风险比较大，我们必须要使商铺有特殊的主题，引入新的经营模式，让投资者感到物有所值，机不可失，这样才有重新改造的意义。
商业地产管理经营管理是一件专业性要求较高、工作繁琐的工作，它的工作过程涵盖了开发、定位、招商、经营、推广多个阶段性工作，乍一看起来有些复杂，但是商业经营管理工作并不是无章可循，从技术层面来说，其可操作性还是很强的。
核心内容一：很多商业地产项目都有其特殊性，文化、旅游等都可能成为其商业元素，做商业地产时需要最大限度地挖掘它的商业元素，而成功挖掘的前提也依赖于高水平的规划。
购物中心运营管理PPT课件
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 随着新世纪的到来，超
大楼，这一代发展了 市迅速在中国成为新的
很长时间，它是在供 时髦，这和后期所谓的
销社的基础上扩大的， mall 实 际 上 是 一 致 的 ，
在经营模式上也发生 国内汽车保有量低难以
.
5
我认为，关键是——
没有赋予项目准确的定位 怎样做到准确定位呢？
.
6
.
7
一、商业地产：2001年诞生
二、商业地产发展经过三个阶段：
第一个阶段为2000年以前，称之为“商业、地产分离阶段”阶段，这个阶段的主要特 征是：
其一、简单引用住宅开发模式来开发商业项目，那是还没有“商业地产”这个名词； 其二、地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业项目的定位和 业态规划，商铺销售多为直接销售模式，即使部份项目有定位和业态规划，但也仅仅停 留在概念上； 其三、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段； ， 其四、这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱，部份难以开业，有的开业 后也很快就陷入困境。
周期短、利润率高！当然大家也知道风险高。
从全国来看，人人都在往商业开发这条路上挤，但有 多少项目是真正成功的呢？
原因可能很多……
.
4
为什么等项目做出来了才发现这些问题？
为什么直到最后的吗？ 这些问题难道是无法解决的吗？ 这些问题是不是最核心的问题？
购物中心运营管理
主 讲：王 孝 民
.
1
王孝民 国际工商管理研究生 国际(香港)购物中心 规划及管理专业协会注册专业会员 购物中心职业经理人 国家注册企业培训师 中华管理培训网高级顾问合作讲师 <<中国品牌讲师大全>>推荐及收录讲师 中华讲师网特聘讲师 中国培训师大联盟注册讲师 中国卓越管理专家 总裁网网络商学院特聘专家 中国企业教育十佳讲师等。。。。。。
王孝民简介_王孝民简历-中国讲师网
擅长领域：销售技巧| 直销体系| 培训管理擅长行业：教育培训商场超市讲师简介：国际工商管理研究生、国际(香港)购物中心规划及管理专业协会注册专业会员、中国购物中心（中购联）ASM职业经理人、国家注册企业培训师、中华管理培训网高级顾问合作讲师、<<中国品牌讲师大全>>推荐及收录讲师、中华讲师网特聘讲师、中国培训师大联盟注册讲师、中国(深圳) 第四、五届消费商品采购大会特邀演讲嘉宾、中国卓越管理专家、总裁网网络商学院特聘专家、中国企业教育十佳讲师等。
曾在深圳家乐福、深圳民乐福集团、深圳志健购物中心、惠州港惠购物中心、广东坚基购物中心等大国内外知名大型连锁超市、百货及购物中心任营运经理、店长、总助、营运总监、副总、总裁助理、企业高级顾问等职位；现任河源万隆购物中心(17万㎡)——运营总监(副总) 。
十年多年来一直专注和从事零售商业的大型百货、连锁超市、购物中心、商业地产及城市综合体的定位规划、运营管理、开业筹备、招商规划、营销策划、品牌策划、客服管理、地产开发等方面的管理工作。
2006年到2007年期间，先后多次到新加坡和香港学习购物中心管理和和商业地产方面的培训学习，并对零售商业的不同业态和模式进行深度研究，成为一流的商业终端实战专家。
结合几大领域实战经验，吸收世界先进企业的经营管理精华，形成自己独有的理论体系和实战体系。
为多家中型零售企业建立完善自有培训体系，并编写了规范、系统、科学、实用的培训体系手册。
不断完善企业内部培训师的培训、考核（评估）等制度，建立企业课程开发、整体培训计划实施等的工作。
在长期企业培训工作中为多家企业培训出一大批优秀中、高层管理人员，多次为大、中专院校毕业生和其他零售企业高、中层管理人员进行培训、指导和顾问工作。
本人曾多次被深圳市零售行业协会、深圳市商业联合会、湖南省郴州市技术学院、广西省梧州市商贸学校、惠州商校、深圳恒波通讯、ITAT、广州燕汇MALL、中华广场、惠州港惠MALL、江苏苏杭时代、深圳海岸城、深圳金莎（志健）MALL、康师傅深圳区、广西南宁商会、茵佳尼服饰（深圳、贵州分公司）、巴蒂鞋业（惠州分公司）、惠东美汇城、深圳海航地产、中购联等多次邀请授课，并为深圳市万盈佳百货、深圳市鸿泰集团及下属大富豪百货、惠州丽日集团、惠州帝景购物广场、惠州天天润购物广场、惠东爱尚百货、惠州港惠MAL、广东坚基集团等多家公司中高层管理人员进行授课并为他们建立和完善了公司内部培训制度。
中国购物中心培训课程之一——运营管理
租赁部 运营部 工程部 市场部 行政部 财务部
2 购物中心经营管理
租赁部： 负责购物中心商铺、广告位等与出租有关的招租工作、服务现有租户、开发新租
户、做好租户储备工作。
运营部： 购物中心日常运营管理、购物中心安全管理、购物中心清洁卫生、内部及周边环
境保养、客户关系维护、客户问题处理。
市场部： 购物中心形象总体策划与发展工作、品牌打造、传媒推广及社会公益活动安排、
购物中心职业经理人
购物中心运营经理 购物中心和零售房地产企业高经管理人员
高级专业人员
以专业化管理从战略层面促进 购物中心可持续经营以及物业价值 提升。
中高级专业人员
定制中短期发展计划、年度预算、进行 购物中心定位更新与持续运营通过具体管理、 培训和指导行为实现购物中心价值提升。
2 购物中心经营管理
建筑面积 括百货店、大型综合超 10万平 市、各种专业店、专卖 方米以上 店、饮食店、杂品店及
各个租赁店独立 开展经营活动
停车位 1000个以 上
各个租赁店使 用各自的信息 系统
Center
娱乐服务设施等
12.工厂直销中心 Factory Outlets Center
一般远 离市区
目标顾客多为重 视品牌的有目的 的购买
建 5米万筑 以平面 内方积大专20型卖-4综店0个合、租超他饮赁市店食店、服，专务包业及括店其、各开个展租经赁营店活独动立
停车位 300-500 个
各个租赁店使 用各自的信息 系统
市区购物中心 Regional Shopping Center
40-100个租赁店，包
市级商 业中心
商圈半径为1020公里
7.百货店 Department Store
中国购物中心培训课程之一——运营管理
品为主，自有品牌占 相当部分，商品在 4000种左右，实行
客为主
低价、批量销售
自选销售，出 入口分设，在 收银台统一结 算
设相当于营 业面积的停 车场
程度较高并对 顾客实行会员 制管理
2 购物中心经营管理
业态
基本特点 选址 商圈与目标顾客 规模 商品（经营）结构 商品售卖方式 服务功能 管理信息系统
建 5米万筑 以平面 内方积大专20型卖-4综店0个合、租超他饮赁市店食店、服，专务包业及括店其、各开个展租经赁营店活独动立
停车位 300-500 个
各个租赁店使 用各自的信息 系统
市区购物中心 Regional Shopping Center
40-100个租赁店，包
市级商 业中心
商圈半径为1020公里
2 购物中心经营管理
2.3.1 中国零售业态分类 2.3.2 中国零售业态特点比较
2 购物中心经营管理
零售(Retailing)是一系列商业活动，它通过向消费者出售商品和服务来创造价值。 零售业态(Retail Format)：零售企业为满足不同消费需求进行组合而形成的经营形态。 《零售业态分类》（GB/T18106-2004）按零售店铺的结构特点分为17种零售业态。 国内目前主流零售业态包括百货公司、综合超市场、购物中心。
市场动态、资讯的收集、公关工作。
2 购物中心经营管理
工程部： 购物中心机电设备日常运行及维修事项、工程项目施工管理与监督、检修维护保
养购物中心机电设备、设备损坏评估。
行政部： 行政事务日常管理、企业文化宣扬、人力资源管理、员工培训管理、文档管理、
后勤服务管理、规章制度完善。
财务部： 会计业务、出纳业务、租金、物管费、水电费及停车费等各项费用跟踪及报表编
中国购物中心培训课程之一——运营管理
市、区级商 目标顾客以中高 业中、专业 档消费者和追求 街以及百货、 时尚的年轻人为 购物中心内 主
根据商 品特点 而定
以销售某一品牌系采取柜台销售或开 誉，从业人
列商品为主，销售架面售方式，商店 员具备丰富
量少、质优、高毛陈列、照明、包装、的专业知识，
利
广告讲究
提供专业性
服务
10.家居建材 城乡结合部、
建筑面积 括百货店、大型综合超 10万平 市、各种专业店、专卖 方米以上 店、饮食店、杂品店及
各个租赁店独立 开展经营活动
停车位 1000个以 上
各个租赁店使 用各自的信息 系统
Center
娱乐服务设施等
12.工厂直销中心 Factory Outlets Center
一般远 离市区
目标顾客多为重 视品牌的有目的 的购买
建 5米万筑 以平面 内方积大专20型卖-4综店0个合、租超他饮赁市店食店、服，专务包业及括店其、各开个展租经赁营店活独动立
停车位 300-500 个
各个租赁店使 用各自的信息 系统
市区购物中心 Regional Shopping Center
40-100个租赁店，包
市级商 业中心
商圈半径为1020公里
市场动态、资讯的收集、公关工作。
2 购物中心经营管理
工程部： 购物中心机电设备日常运行及维修事项、工程项目施工管理与监督、检修维护保
养购物中心机电设备、设备损坏评估。
行政部： 行政事务日常管理、企业文化宣扬、人力资源管理、员工培训管理、文档管理、
后勤服务管理、规章制度完善。
财务部： 会计业务、出纳业务、租金、物管费、水电费及停车费等各项费用跟踪及报表编
区
民为主
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
原因可能很多……
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
为什么等项目做出来了才发现这些问题？
为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？ 这些问题难道是不能避免的吗？ 题？
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
主 讲：王 孝 民
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
王 孝 民 国际工商管理研究生 国际(香港)购物中心 规划及管理专业协会注册专业会员 购物中心职业经理人
国家注册企业培训师
中华管理培训网高级顾问合作讲师 <<中国品牌讲师大全>>推荐及收录讲师 中华讲师网特聘讲师
中国培训师大联盟注册讲师
店、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所”。B．日本购
物中心协会对购物中心所下的定义是：购物中心 是作为一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商 业和各种服 务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱 乐性等特征，并作为适应 消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。
根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类”。应该说，针对
我国的这一定义，在当前看来，确实已经有很多内容需要我们重新进行思考和定位了。
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
《中国购物中心发展史》记载，从1990年中国第一家购物中心诞生到2012年达到 3000家开业，中国购物中心行业已经走过了22年的发展历程。 预计，2012年和2013年两年，中国购物中心年新增商业建筑面积将分别超过3500 万平方米和4400万平方米；以至于到2013年底，中国购物中心累计存量将高达2.5亿平
精髓就是要把松散的经营单位和多样的
消费形态，统一到一个统一的经营主题 和信息平台之上!
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
商业地产，是现在开发的热门！为什么？因为开发
周期短、利润率高！当然大家也知道风险高。
从全国来看，人人都在往商业开发这条路上挤，但有 多少项目是真正成功的呢？
找讲师
购物中心是商业产品，因为它最终的体验方式是凝聚客流、提升销熟；购物中心是地产产品，原 因在于它将为零售商提供适合于商业经营的建筑载体、服务空间；购物中心同时也是金融产品，因为 它不是静态的不动产，而是一种通过运营可以带来增值、具有动态升值和较高收益的投资形式。 是 以购物为主体，辅以休闲、娱乐、餐饮、社区服务、大型影院等多功能商业态。在服务功能上表现为 复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为特定商圈。
中国卓越管理专家 总裁网网络商学院特聘专家 中国企业教育十佳讲师等。。。。。。
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
购物中心的开发运营正如这句话所 说，“打江山容易守江山难！”，一个 购物中心建起来不难，难在其后续的经 营管理，这也是商业地产（购物中心） 的核心所在。现代购物中心管理运营的
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
国内购物中心发展状况
我国国家质量技术监督局于2000年5月19日发布的国家标准《零售业态分类》中，对购物中心的 定义 为：“企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。”其业态结 构特点为：“由发起 者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告 宣传等共同活动，实行统一管理。内 部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专 卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐 全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面 积，设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要 道。商圈根据不同经营规模、 经营商品而定。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。目标顾客，以流 动顾客为主。
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
商业模式发展规律
城市中心区域
城市核心 社区中心/临近市区 城市中心/副中心/交通枢纽
商业 模式
第一代商业
街区商铺
风光数十年后在 20 世 纪前期遭遇挑战 ，传 统商业的赢利率无法 支撑起再扩张 、 发展 的负担
第二代商业
百货商场
超市兴起，倡导自由 选购的理念。最大贡 献是给零售业业态注 入工业制造业的文化 要素。
其四、这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱，部份难以开业，有的开业 后也很快就陷入困境。
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
第二个阶段为2000年—2005年，
称之为“商业、地产叠加阶段”
其一，提出了“商业地产”概念； 其二，将“商业”和“地产”进行简单叠加，“商业”和“地产”的价值貌合神离，是两张皮；
中国最大的培训讲师选聘平台
四、购物中心的分类
我国商务部对购物中心的分类
中国国家质量技术监督局于2000年5月19日发布的国家标准《零售业态分类》中，对购物 中心的分类为：近邻型、社区型、区域型、超区域型四种”。该标准为推荐性标准，于2004 年10 月1 日开始实施。 2008年商务部组织相关部门对原《零售业态分类》标准进行了修订，将购物中心分为社区 购物中心（5万㎡以内）、市区购物中心（ 10万㎡以内）、城郊购物中心（ 10万㎡以上）三 种。 上述购物中心分类，虽然对购物中心的面积、辐射范围等进行了界定，但这些分类，并不 能完全描述购物中心的全部特征，为此，业界引入以下行业人士对购物中心的三维度叠加型分 类。
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
开发商、投资商、运营商
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
找讲师
第三代商业
摩尔
以 Shopping Mall 为代表， 追求一站式购物。环境污 染、郊区化的边缘生存状 态、交通堵塞、旧城衰落 等问题使其渐渐退出发展 舞台。
第四代商业
城市生活休闲中心
以“体验经济”为 基础，以生活方式 消费、娱乐加休闲 为主旨
国外 模式
发展 特征 国内 模式 发展 特征
供销社
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
我认为，关键是——
没有赋予项目准确的定位 怎样做到准确定位呢？
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
一、商业地产：2001年诞生
二、商业地产发展经过三个阶段：
第一个阶段为2000年以前，称之为“商业、地产分离阶段”阶段，这个阶段的主要特 征是： 其一、简单引用住宅开发模式来开发商业项目，那是还没有“商业地产”这个名词； 其二、地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业项目的定位和 业态规划，商铺销售多为直接销售模式，即使部份项目有定位和业态规划，但也仅仅停 留在概念上； 其三、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段； ，
购物中心
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
三、传统商业地产与现代商业地产的界定及其分类区别
传统商业地产与现代商业地产的区别主要体现在开发理念与开 发意识两个层面，即从“无意识”到“有意识”，从“粗专业” 到“细专业”。传统商业地产通常强调的是商业使用用途，主要 区别于住宅产品而言；而现代商业地产除了注重商业使用用途以 外，更加强调商业的组合，其开发动机也过渡到了更加强调商业 特色的阶段。 现代商业地产是为了满足商业用途而有计划，有组织地开发和 经营产品，而传统商业地产则通常情况下是先开发建设、后引进 招商；现代商业地产则着眼于商业组合，通过商业组合产生集合 能力形成有吸引力的商业环境。
中国最大的培训讲师选聘平台
五、商业房地产与住宅房地产区别 •需求对象 •功能用途 •物业持有方式 •风险角度
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
一、购物中心的概念？
购物中心是一种复合型的商业形态，而不是一种业态。 1、对购物中心概念的基本理解：A．国际 购物中心协会的定义是：“购物中心系由开发商规 划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
四、商业地产新纪元的“商业、地产融合阶段”的主要特征如下： 其一、地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融； 其二、“只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则； 其三、“做对程序”成为商业地产领域的流行语。
一是先做深入有效的市场研究做出定位和业态规划；
中国最大的培训讲师选聘平台
二、购物中心业态与传统百货区别
经营体量不同：百货面积一般较小，购物中心比较大；
管理方式不同：百货注重商品管理，购物中心注重租户管理；
经营品类不同：百货注重商品，休闲娱乐项目较小，购物中心注重一站式购物，休闲娱乐
一体化，购物、餐饮、娱乐的比例一般为50：18：32; 布局模式不同：百货一般采用开放式或半开放式，购物中心一般为独立门面店铺。
找讲师
中国最大的培训讲师选聘平台
三、综 述
购物中心是一种复合型的商业形态，而不是一种业态。是一种复合型的商业形态，是 商业与地产的结体。它决非一种业态这样的简单，它是多业种、多业态的具有统一规划和 管理的有机组合体，是一种与时代发展紧密联系在一起的生活方式和消费服务模式。购物中 心是社会经济发展的产 物，是消费水平提高和生活方式转变的必然结果，是商业零售业发 展历程中的一个最高形式，它能最大限度地适应 生活方式的转变、满足现代消费的多种需 要，从而也就形成了购物中心比单一零售业态更具魅力的多种功能上的综 合优势。
二是主力店招商要先行； 三是招商过程中要先招主力店和次主力店，再全面招商； 四是整个商业地产项目运作一开始就应有专业经营管理团队介入，共同探讨定 位、业态规划、招商、租金水平以及经营管理等。 其四、注重经营和业绩。 其五、商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景。