人民币升值预期与房地产价格变动
人民币升值对房地产市场的影响
(2005-04-21)
摘要：房地产市场是一个资金密集型的市场，一旦汇率发生一些预期性的改变，就会引起大规模短期资本的 流动。一般来说，经济的持续增长会带来货币的趋势性升值。如果人民币升值成为多数人的预期，就有可能引起 资本流动投机行为，从而破坏房地产市场的均衡，也会加剧金融风险。因此，当前和以后对汇率升值和房地产投 资市场的问题展开研究具有重大理论价值和现实意义。
一、经济发展与人民币升值趋势的判断
一直以来，人民币事实上钉住美元，汇率一直保持稳定，促进了经济的发展。那么，问题是“从经济增长的 长期来看，人民币是否有升值的趋势?”关于这个问题，理论界做了很多的研究。一个基本的结论是，当前的汇率 基本是合理的，但是考虑到劳动力的非无限供给(杨长江)，人民币确实存在升值的趋势。去年的人民币升值预期 问题正是这一结论的反映。
2004年著名的学者杰弗裹·弗兰科尔(Jeffrey Frankel)接受《国际经济评论》杂志采访说，他根据 118个经 济体的数据作了计量分析，发现人均实际收入提高1%，相对价格水平就会上升0.38%。与上述规律揭示的水平相
比，中国的价格偏低，这意味着人民币汇率低估。2000年，人民币实际汇率低估35%左右。应该说，巴拉萨一萨缪 尔森效应不是新东西，但用它可以得出有关人民币汇率合理水平的估计。
二、货币升值对房地产投资市场的影响
1.汇率、利率变动对国际短期资本流动的影响
在资本不具有充分流动性的情况下，抵补的和无抵补的利率平价不能准确描述资本流动的特点。本文引用蒙 代尔一弗莱明模型(The Mundell-Fleming Model)的利率平价表达式来解释此种情况下，利率、汇率变动对短期资 本流动的影响。
2.完善我国的房地产金融市场
人民币升值对我国房地产市场的影响
人民币升值对我国房地产市场的影响论文报告：人民币升值对我国房地产市场的影响一、简介二、人民币升值对我国房地产市场的影响1. 价格变动2. 外汇占款减少3. 市场需求降低4. 房地产金融政策影响5. 对房地产公司的影响三、城市房价上涨案例及分析1. 北京、上海2. 深圳、广州3. 杭州、南京4. 成都、武汉5. 厦门、西安四、宏观经济影响1. 经济增长2. 城市化率3. 财政收入增长4. 相关政策响应5. 物价上涨五、国内外发展趋势1. 国内发展趋势2. 国外发展趋势3. 我国未来发展趋势六、结论及建议一、简介人民币升值对我国房地产市场有着深远的影响，本文将从房地产市场供需、房价、金融政策等方面展开分析，以及列举几个城市房价上涨案例，探讨人民币升值对房地产市场的影响，为我国房地产市场的规划和发展提供一定的参考意见。
二、人民币升值对我国房地产市场的影响1.价格变动随着人民币升值，房屋价格的增长率已有所缓和。
在房地产市场上，人民币升值对房屋价格的影响主要表现在三个方面：一是促进房屋投资者的信心，从而提高了市场增长速度；二是增加了购房成本，对购房者造成了一定的经济压力；三是促使了企业对宏观经济的前景进行预测，成为商业投资的重要因素。
2.外汇占款减少随着人民币升值，外汇占款的压力也增加，进而对房地产市场造成影响。
外汇占款对人民币升值的压力逐渐减轻，也导致了商业投资的放缓和房地产市场的低迷。
如此，长期以来不断积累的外汇占款已成为阻碍房地产市场发展的重要因素。
3.市场需求降低人民币升值的另一个重要因素是提高了房地产开发成本。
成本上升导致市场需求降低，这种走势会令开发者面临严峻的经济压力。
一些开发商试图通过增大开发规模来缓解成本压力，导致了房地产市场的过剩现象。
4.房地产金融政策影响房地产金融政策对市场的影响越来越大。
总的来说，人民币升值促进了房地产开发、土地资源的調節，进而使金融市场变得更加成熟和合规。
对于房地产市场的监管也成为中央经济工作会议的重要内容之一。
人民币升值对各行业及重点公司影响分析
人民币升值对各行业及重点公司影响分析1、 煤炭行业：直接影响有限，间接影响长期煤炭价格2004年我国煤炭出口量8600万吨，进口1900万吨，出口量只占生产总量的5％，煤炭类上市公司特别是我们重点关注的公司中中出口量较少，2005年的进出口也不会有大的变化。
因此，人民币升值对国内煤炭行业的直接影响相当有限。
从长期看，如果人民币升值，将会改变国内煤炭的进出口结构，出口减少，进口增加，如华南地区的电厂很可能加大对澳煤、印尼煤的采购，由此局部影响国内的煤炭供需形势，从而影响煤炭价格。
但短期内，这种改变不会太大，而且煤炭的进出口贸易量相对总量依然非常小。
重点公司：西山煤电收入的8％来源于精煤的出口，出口部分贡献收益约0.1元，人民币5％的升值对公司的业绩触动很小。
2、 建材行业：基本没有影响水泥和玻璃行业的出口非常少，贸易量也很小，人民币升值基本上对行业不构成影响。
需要指出的是已经逐步走向国际化的水泥装备制造公司中材国际，05年公司收入的36％来自于国际业务，以美元结算。
在考虑公司的国际业务部分国际化采购情况下（约20％），如果升值5％，影响业绩0.14元，升值10％，影响0.2元。
3、 汽车行业：综合影响有限如果人民币升值，一方面，关键零部件的国际采购可以压缩成本，有利于保持零部件非国产化率较高的汽车生产厂商的毛利率水平；另一方面，进口车的成本也会下降，导致国内的中高档车面临的国际竞争加剧。
综合看，国内汽车行业总体受升值的影响仍非常有限。
4、 纺织行业：不利影响较大，但仍需从两方面考虑纺织行业是我国产品出口的大户，行业出口依存度达50%，因此，人民币升值对纺织行业的打击是主要的。
但另一方面，由于我国纺织行业的主要原料———棉花和化纤进口比重达20%左右，并且仍有可能继续上升，而主要纺织设备的进口比重也达近60%，原料和设备折旧合计占总成本的85%以上。
因此，人民币一旦升值，将使进口成本大幅降低。
重点企业影响：鲁泰A04年公司出口占主营业务收入71%，人民币升值将直接导致人民币标价的收入下降，适当提高外币标价将是抵消负面影响的主要因素,因此公司的产品议价能力非常关键。
人民币汇率和我国房价的联动关系研究
财经管理现代商贸工业２０２１年第５期１２２㊀㊀人民币汇率和我国房价的联动关系研究邓㊀琪(武汉大学经济与管理学院,湖北武汉４３００００)摘㊀要:本文首先对汇率和房价相互影响方面的国内外文献进行了整合㊁归纳,然后从理论基础上分析了影响汇率和房价的各个因素,初步找出了两者之间的作用渠道,之后对两者之间的联动关系进行了实证分析,运用V A R 模型重点通过广义货币供应量这一作用渠道探讨两者之间的关系,从而得出了相关结论.最后基于本文研究结果,联系我国现实情况,提出了政策建议.关键词:人民币汇率;房地产价格;V A R 模型中图分类号:F ２３㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:A㊀㊀㊀㊀㊀㊀d o i :１０．１９３１１/j．c n k i ．１６７２Ｇ３１９８．２０２１．０５．０６０１㊀研究背景与意义人民币汇率和房地产价格是我国经济发展过程中极为重要的经济变量,围绕二者展开的探讨和研究是学术界关注的重点,一直以来,两者的变动都呈现出相似趋势.在２０１４年美联储量化宽松的政策和我国２０１５年 ８１１汇改后,我国汇率略有下跌趋势,外汇储备大幅减少,资产价格降低,然而房地产价格不升反降,价量同增,从价格来看,２０１６年１１月百城住宅价格指数达到了１２９３８元,比２０１５年１１月的价格上涨２０３９元,增幅达到１８．７％;从交易量来看,２０１６年３０个大中城市商品房累计成交面积比２０１５年增长了２９ ３％,两者出现了背离的情况.因此,研究清楚两者之间的联动关系尤为必要,这有利于给政府提供相关政策建议,稳定汇率市场和房地产市场的发展,从而带动我国经济增长.２㊀文献综述２．１㊀汇率对房地产价格影响的文献综述近年来,国内外持有的对人民币升值的预期不断提高,我国的房地产价格也呈持续升高的状态,引起了学术界广泛关注,目前,关于汇率对房地产价格影响的文献大致分为以下几类:一是通过计量模型检验两者相关性及相关程度的;二是研究汇率通过何种途径与机制作用影响房地产价格;三是借鉴国际当前具体情况与案例进行分析.２．２㊀房地产价格对汇率影响的文献综述在研究房价对汇率作用关系的文献中,直接研究这种影响作用的文献较少,更多的文献是通过通货膨胀㊁国际资本流动和经济增长等因素作为中介变量研究其对汇率影响.２．３㊀国内外相关研究评述国内外文献梳理发现,关于一国汇率波动与房价波动两者间是否存在一种均衡的㊁长期的稳定关系,不同学者根据理论分析与实证结果给出了肯定答案.同时,学界对两者中所存在的传导机制㊁中间变量进行了大量研究.但是通过对于以上文献的阅读,发现研究还存在以下局限性:(１)关于房地产价格如何影响汇率的直接研究涉及较少;(２)对于两者相互影响的机制和中间变量的影响强度研究较少.３㊀人民币汇率与我国房价联动关系的理论基础３．１㊀货币供给内生性理论货币供给内生性理论,是以托宾为代表的经济学家在对凯恩斯的货币供给和货币学派的观点进行修正时提出的.该理论认为,一国货币供给的变动,并不能完全由货币当局来决定,起决定作用的是经济体系中的实际变量,如收入㊁物价㊁利率等以及市场中微观主体的行为,即货币供给不是外生变量,而是取决于经济过程本身的内生变量.３．２㊀汇率对货币供给的影响分析在开放经济的条件下,由凯恩斯货币论可知,名义货币供给量等于货币乘数与基础货币相乘,即M S ＝m ∗B .货币乘数是一个单位的准备金在市场上所能产生的货币数量,汇率一般不会对其产生影响.而由央行资产负债表可知,基础货币是国内净信贷㊁国外净资产和央行所发行票据之和,汇率变动会直接影响国外净资产变动,从而对我国的基础货币和名义货币供给产生影响.３．３㊀货币供给对房地产价格的影响分析货币供给增加会对房地产价格起推动作用,主要表现在以下方面:首先是货币供给增加会使货币市场上的货币供大于求,本国利率下降.其次是通货膨胀影响,国内货币供给增加,而需求不能立即反应,会导致我国在货币市场上流动性过剩,在商品市场上则是商品价格迅速提升,通货膨胀率加大,房地产属于特殊商品,因此价格会上涨.３．４㊀人民币汇率和房地产价格反向变动的原因分析从流动性来看,虽然外汇储备带来了基础货币的减少,但货币乘数因为房地产行业的带动变大,加之央行一系列公开市场操作,因此流动性未显著减少.从房地产市场供求看,虽然部分国外资本的流出使得房地产的需求减少,但是影响房地产需求的因素还有很多,央行日渐宽松的信贷政策,加之居民收入的增加㊁城镇化的进一步发展都极大地刺激了房地产市场的需求,加大了流动性,抵冲了资本流出带来的影响.４㊀人民币汇率与我国房价联动关系的实证研究４．１㊀人民币汇率㊁房地产价格和货币供应量的相关性分析从总趋势来看,人民币汇率与房地产价格呈现较强的相关性,人民币迅速升值时,房价也处于迅猛增长阶段,人民币币值稳定或者下降时,房价适当下跌.根据E v i e w s 软件中的相关性分析法,房地产价格和人民币汇率的相关系数为０．７９３,两者存在较强的相关性,可能是相互促进作用.另外,从相关性分析结果来看,M ２与人民币汇率和房价的相关系数分别为０．８０４和０．９７２,广义货币供应量这一作用渠道与两者之间存在着较强的相关性,对于汇率的提高和房价的抬升可能都有促进的作用.表１㊀e v i e w s 相关性检验结果相关性人民币汇率房地产价格M ２人民币汇率０．０１０１４９１．００００００房地产价格０．０１７２０８０．７９３０２６∗０．０４６３９２１．００００００M ２０．０４４５６５０．８０４１４９∗０．１１５１９６０．９７２２３２∗０．３０２６１８１．００００００㊀㊀注:∗表示两者之间的相关系数.４．２㊀基于V A R 模型的实证分析４．２．１㊀数据的选取及处理构建包含人民币汇率㊁房地产价格㊁货币供给三个变量在内的V A R 模型.由于２００５年７月改革之后,我国恢复了以市场供求为基础,参考一篮子货币的有管理的浮动汇率制度,且自２００５年７月,我国开始公布７０个大中城市新建住宅价格指数,考虑数据的可得现代商贸工业２０２１年第５期１２３㊀性等条件,本文选取从２００５年７月至２０１７年１２月的月度数据,共１５０个样本,数据均来自于W I N D 数据库.人民币汇率变量,本文选取人民币兑美元的平均汇率,用e r 表示;因我国自２０１１年起不再发布房地产价格销售指数,因此房地产价格变量选取７０个大中城市新建住宅价格指数;货币供给变量采用更能代表流动性和购买力的M ２.所有数据均经过了定基处理,以２００５年７月为基期.４．２．２㊀实证检验对于一阶差分后的序列,建立V A R 模型,首先确定模型阶数,通过E v i e w s 模型阶数的选择,其中大部分标准指向２阶最优,因此建立了２阶V A R 模型.由模型结果可知,三个方程都有较高拟合度,即三者之间存在较强拟合关系.表２㊀V A R 模型检验因变量房价汇率M ２R 平方∗０．９９９６６６０．９９６４６４０．９９９７６４调整后的R 平方０．９９９６５２０．９９６３１４０．９９９７５４总残差０．０１４４７７０．００５０６１０．００１５５１F 统计量７０３８４．２５６６２２．７４７９９７００．９５A I C 标准－６．２９９９１９－７．３５０９２８－８．５３３８１４S C 标准－６．１５８１５９－７．２０９１６８－８．３９２０５４因变量均值１３．５５０５８１．２２２０６７０．４４７８８２因变量标准差０．５４３２０１０．０９８６７７０．２１１５７６㊀㊀注:∗为R 平方,反应因变量能通过回归关系被自变量解释的比例,因变量分别为房价㊁汇率㊁M ２的上一㊁二时期的数据.本文涉及三个内生变量,且滞后阶数为２阶,因此,检验模型估计结果的A R 多项式有６个,为了检验模型是否稳定,要对模型结果进行A R 特征多项式检测.经检测,所有特征根的倒数的模都小于１,点位于单位圆的内部,模型稳定.为了讨论变量之间的因果关系,我们进一步进行格兰杰因果检验,探究三者之间的短期因果关系.表３㊀V A R 模型格兰杰因果检验结果因变量:M ２E x c l u d e dC h i －s qd f P r o b ．汇率４．２６９２０４２０．１１８３房价０．０９７１０８２０．９５２６A l l４．８４６６３４４０．３０３４因变量:汇率E x c l u d e d C h i －s qd f P r o b ．M ２１７．３０６６５２０．０００２房价１８．６３６８６２０．０００１A l l １９．５８５７８４０．０００６因变量:房地产价格E x c l u d e d C h i －s qd f P r o b ．M ２２１．６４３３２２０．００００汇率３．１３６６７１２０．２０８４A l l ２２．０２７０７４０．０００２㊀㊀注:当p 值小于０．０５时拒绝不是其格兰杰原因的原假设.从检验结果看,汇率和房价不是M ２的格兰杰原因,因为广义货币供给量还受到G D P ㊁C P I㊁货币政策等多方面的影响,因此,汇率和房价不能完全对其进行解释,符合现实情况,而M ２和房价都是汇率的格兰杰原因.单个汇率不是房价的格兰杰原因,但综合M ２和汇率,是房价的格兰杰原因.因为汇率提高后,多是通过短期资本流入房地产市场这一渠道,增加房地产市场需求,从而提升价格.我们进一步使用脉冲响应函数分析模型中的每个变量对于其他变量和自身及其滞后项扰动所出现的变化反应,从动态的角度理解模型的特征.因为M ２和房价是汇率的格兰杰原因,M ２是房价的格兰杰原因,因此只考察汇率对M ２和房价的脉冲响应函数以及房价对M ２的脉冲响应函数.由分析可知,房价对于来自汇率的波动反应稳定,汇率的提高对我国房地产价格的提高具有显著的正向冲击,人民币的升值会导致房价的提升,两者为同方向变动关系,且这种冲击在８个月后逐渐平稳.汇率对于来自房价的波动反应并不稳定,既有正向反应,也有反向反应.说明房价与汇率之间的变动开始时是相反的,之后正向变化,且总体来看正向的变化影响大于负向的变化影响.汇率对于来自M ２的波动反应也有正有负,但总体平稳.汇率大致从第１０期开始加大对M ２的影响,而房价大致从第２５期开始,且汇率对M ２的解释能力更强.从结果来看,影响房价的最主要原因是其本身,其次越来越重要的影响因素则是M ２,其占比越来越大,２５期后达到２０％,且这以后贡献十分稳定.而影响汇率的最主要的因素也是汇率本身,除此之外,房价对于汇率的影响随着期数的增加越来越大,大致有５期的滞后,１５期达到２０％,２５期达到４０％,３０期则已达到５０％,解释力度很强.另一方面,M ２的对于汇率的解释能力一直都很稳定.５㊀政策建议结合研究结果和我国经济的实际情况,为使经济和金融保持稳态,提出以下四点政策建议:一是继续完善和稳定汇率制度,目前我国采取参考 前日收盘价＋一篮子汇率稳定 为特征的人民币兑美元汇率中间价形成机制,这虽然增加了市场预测的准确度,但 自由浮动 和 盯住汇率 两种办法的结合使用没有理论和实践基础,加剧了汇率波动.因此要尽早变革,稳步推进利率市场化进程,防止短期资本的大幅变动,减少流动性的波动对资产价格的大幅影响,适当引导预期.二是完善我国的货币发行制度.经济的迅速发展使得长期以来我国处于经常账户㊁资本账户 双顺差 的局面,央行被动投放的货币使得国内流动性泛滥,这不仅提高了房地产的资产价格,而且导致了后期外汇储备减少带来的人民币贬值.因此,应当多创新多使用一些货币冲销的工具,如公开市场操作等,也可设立外汇平准基金,改变央行被动投放过多基础货币的局面.三是缓解房地产市场的供求不平衡现象,出台相关政策,调整信贷政策,抑制国内外投资者对于房地产的投机性投资带来的需求剧增,在经济系统内也可合理拓宽资本的流入领域.另外,从房地产市场的供给来看,可以适当增加房屋的供给,如新建保障性住房等.四是注重对于资本流入的管理,短期资本流入具有隐蔽性㊁投机性和快速性,很可能在较短时间内造成经济的较大波动.这要求我们密切关注资本流向和资本的结构,合理引导外商资本进行投资,如流入新兴产业㊁重点扶持发展的产业,加强监管,力求优化资本投资的方向和结构.参考文献[１]李芳,李秋娟．人民币汇率与房地产价格的互动关系 基于２００５－２０１２年月度数据的M S －V A R 模型分析[J ]．国际金融研究,２０１４,(３):８６Ｇ９６．[２]王申,陶士贵．人民币汇率与房地产价格的互动关系 基于M a r k o v 区制转换V A R 模型的实证研究[J ]．金融与经济,２０１５,(６):６２Ｇ６７．[３]李志慧．人民币汇率预期与房地产价格的非线性互动关系 基于M S－V A R 模型的实证研究[J ]．社会科学家,２０１６,(７):５６Ｇ６５．。
人民币汇率升值对我国房地产价格的影响
人民币汇率升值对我国房地产价格的影响财务管理（10）班摘要：房地产行业作为国民经济支柱行业，历来被政府与民众所关注。
不仅房地产行业关乎国内经济的兴衰，房地产价格亦受到各种因素的影响。
从2005年人民币缓慢升值开始，人民币汇率升值对房地产价格影响越发明显。
关键字：人民币汇率；外贸顺差；国际游资导言：自2005年房价出现暴涨以来，我国房地产价格经历了2008年至2011年的持续高速增长，房地产行业逐渐进入大多数人的视线，房地产价格已然成为牵动国人神经的敏感话题。
同时，我国房地产关乎近一百过个行业的经济发展，在国内宏观经济中具有举足轻重的地位。
另一方面，国际上要求人民币升值的呼声越来越高，在国内，许多学者也将人民币汇率视为一柄双刃剑，能对我国经济格局造成复杂深刻的影响。
目前，人民币的汇率管制出现了进退两难的情况。
本文首先将分析人民币汇率升值对房地产行业的影响，然后，对稳定房价提出几点建议。
一、人民币汇率升值背景“汇率”亦称“外汇行市”或“汇价”，是一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一种货币的价格。
我国目前实行的是以市场为基础的汇率制度、单一汇率制度、有管理的浮动汇率制度。
到目前为止，中国实行的仍是部分管制的汇率制度，自改革开放以来，人民币对美元汇率一直保持较高水平，配合相关关税政策，中国制造业出口得到极大促进。
到2010年，我国出口总额已达人民币107022.8亿元，实现贸易顺差人民币12323.5亿元，积累了外汇储备28473亿美元，中国生产的商品在国外大量销售。
《中国统计年鉴（2011）》近年来，中国出口一直保持了巨大顺差，中国产品大量进入国外市场，引起了欧美日等发达国家的不满。
为降低本国贸易逆差，保护国内制造业，并降低失业率，欧美日等发达国家开始从政治上向中国施压，要求人民币升值。
于此同时，由于人民币汇率及外汇储备因素引起了输入性通货膨胀，为消化巨额外汇储备，央行不得不发行大量基础货币进行购买。
人民币汇率与房价波动关联分析
日本房地产泡沫发生的原因
•一、日元国际化和低通胀导致的低利率政策（扩张性货币政策
）
•
日元国际化过程对其工业造成很大的冲击，出口受阻，经济出现负增长。
日本政府希望用宽松的货币政策刺激国内投资和消费，而由于国内经营环境恶化 ，资金反而流入房地产、股票等非生产性行业，投机者更将房产和股票抵押获取 更多贷款，催生非理性繁荣。1990年，日本生产性行业贷款比重下降到25%，非 生产性行业贷款比重上升为37%。
•c、持续贸易顺差，日元大幅升值
• 80年代后期，美国及西方各 国，开始针对日本的长期顺差施 压，采取制裁决议，以限制日本 商品出口。美国以其是日本最大 市场为由，要求日本进行市场开 放和金融自由化。
• 为缓和同美国的经济摩擦。 •从1980年10月始，日本原则上开 放了外国资本和国内资本的跨越 国境流动。1985 年 9 月签署《广 场协议》，日本汇率基本实现了 市场化。此后，日元开始迅速升 值，一年间，日元从 1 美元兑换 235 日元上升到了 150 日元。
• 到 1970 年初，日本工业化和城市化进程基本结束，国内 产能过剩，产品供过于求，国内投资增速放缓，投资主导型 经济增长方式面临瓶颈。日本经济开始向外需求突破，经济 增长方式逐渐由 “投资主导型”转变为“出口主导型” 。
日本房地产泡沫发生的背景
•日本出口额大幅增加，在 1979 年突破 2000 万亿日元 大关，1986 年突破 4000 万 亿日元。•197来自-1995年日本CPI变动情况
日本房地产泡沫发生的原因
•二、监管不当引发的盲目贷款
•
当时日本的房地产抵押贷款的风险权重只有一般公司贷款风险的一半，这
人民币国际化程度加深对我国房价的影响
［１３］洪银兴 准确认识供给侧结构性改革的目标和任务 ［Ｊ］中国工业经济，２０１６（０６）
［１４］李宝良，郭其友 经济学和心理学的整合与行为经济 学的拓展及其应用———２０１７年度诺贝尔经济学奖得主 理查德·塞勒主要经济理论贡献述评［Ｊ］外国经济与 管理，２０１７（１１）
权，成为世界性储备货币。 作为我国的支柱产业，房 地 产能 带动 钢铁，混凝土，家
具，家电等重要的行业发展。同时，房地产被称为人们的基 本需求物品，关系到民生问题———房价高几乎是人人都要面 对的难题。近年来，国家加大对房产市场的调控，旨在抑制 房价的过快上涨与遏止房产泡沫。随着人民币国际化的推 进，国家实行了一系列配套的市场化改革。房地产作为我国 经济中重要的一环，也将受到影响。研究人民币国际化与房 价的关系，能够给购房者和房产投资者以建议，也能进一步 理解国家出台的与货币国际化相关经济政策。
二、人民币国际化的影响及房价影响因素的文献综述 人民币国际化对人民币汇率以及我国经济运行的影响 前人有较多研究，并且具有成熟的结论，文兵，刘红忠（２０１４）
檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸
两难的境地，将改革逼入墙角、陷入］刘凤良，周业安，陈彦斌，于泽 行为经济学理论与扩展
［Ｍ］北京：中国经济出版社，２００８ ［２］贾康，苏京春 新供给经济学［Ｍ］山西：山西经济出版
社，２０１５ ［３］贾康，苏京春 探析“供给侧”经济学派所经历的两轮
“否定之否定 ”———对 “供 给 侧 ”学 派 的 评 价、学 理 启 示 及立足于中国的研讨展望［Ｊ］财政研究，２０１４（０８） ［４］彼得·戴蒙德，汉努·瓦蒂艾宁 行为经济学及其应用 ［Ｍ］北京：中国人民大学出版社，２０１１ ［５］文建东，宋斌 供给侧结构性改革：经济发展的必然选 择［Ｊ］新 疆 师 范 大 学 学 报 （哲 学 社 会 科 学 版），２０１６ （０３） ［６］胡鞍钢，周绍杰，任皓 供给侧结构性改革———适应和 引领中国经济新常态［Ｊ］清华大学学报，２０１６（０２） ［７］冯志峰 供 给侧 结 构 性 改 革 的 理 论 逻 辑 与 实 践 路 径 ［Ｊ］经济问题，２０１６（０２） ［８］贾康，苏京春 论供给侧改革［Ｊ］管理世界，２０１６（０３）
人民币升值对房地产市场影响分析
人民币升值对房地产市场影响分析提要本文从分析人民币升值对房地产市场产生的各种效应入手，通过对新台币升值的剖析，总结出人民币升值导致房地产市场产生泡沫的原因，并根据我国目前的宏观经济背景，提出减轻人民币升值对房地产市场造成负面影响的相关对策和措施。
一、人民币升值对房地产市场产生的效应分析（一）收入效应和财富效应。
在国内需求方面，人民币升值意味着进口商品价格的下降，从而带动国内一般消费品价格的走低，相当于人们的收入增加；财富增多导致物价变得更低，用于购房的可支配收入增加，人们购房能力的提高将导致房地产需求增加。
人民币升值带来的收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。
（二）价值效应和成本效应。
在供给方面，人民币升值将增加开发商的土地储备价值，在建工程和存货价值也会增加；也会降低房地产行业建筑材料、住宅设备的进口价格，降低开发商的建设成本。
价值效应和成本效应的双重作用将推动开发商增加供给。
二、人民币升值导致大量外资涌入人民币升值将会使房地产业成为一个高度敏感行业，外资对房地产的投资依然遵循投资市场追求高投资报酬的原则。
当对该地房地产的投资回报率高于他国时，外资就会纷纷涌入，资金的涌入会导致对该地房地产需求上升，使其价格上升，直到该地的投资回报率下降至接近国际水平才达到均衡点，资金停止涌入。
其投资行为是否能获利取决于三点：第一，投资前后美元兑换成人民币的汇率差值；第二，我国房地产的价格走势。
外资流入后以房地产的资产形式保有，可以享受人民币升值带来的人民币资产升值的收益；第三，人民币升值后出售房地产类资产，变现收益兑换成外币时享受人民币强势货币的收益。
这样外资就利用人民币升值获得双重收益。
三、台湾地区的历史教训及原因分析升值对房价的影响是最早持续上涨、然后泡沫形成、最后泡沫破灭、房价下降。
韩国、日本、台湾等国家和地区的历史均是如此。
台湾地区自1985年以来，新台币持续增值，同时对外贸易顺差不断扩大，大批热钱流入台湾套汇，致使货币供应量大幅度增加，如此庞大的持续热钱除了部分套利外，在台湾其他投资渠道不畅的前提下，大量涌入当地房地产市场，最终导致了台湾房地产价格疯狂暴涨。
人民币汇率预期、短期资本流动与房地产价格波动相互关系[论文]
![人民币汇率预期、短期资本流动与房地产价格波动相互关系[论文]](https://img.taocdn.com/s3/m/3bc5150ecc17552707220840.png)
人民币汇率预期、短期资本流动与房地产价格波动的相互关系摘要：本文利用2005年10月-2011年12月的数据，实证检验了人民币汇率预期、短期资本流动与房地产价格波动之间的关系。
研究结果表明，人民币汇率的升值预期将导致短期资本流入，为了维护汇率的稳定，央行被迫投放基础货币，进而推动了房地产价格上涨，与此同时，房价的上涨又强化了人民币汇率的升值预期。
因此，在现阶段，控制因人民币升值预期而大规模进入中国的境外资本流入房地产市场，可以有效缓解房价上涨的压力。
关键词：人民币汇率预期短期资本流动房地产价格波动一、引言2005年7月21日起，中国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。
据中国外汇交易中心公布，2013年2月28日，人民币兑美元汇率中间价为6.2779，相比2005年2月末的8.0415，已升值28.1%。
自90年代以来，除少数几个年份，中国长期保持基本稳定的国际收支“双顺差”（资本项目与经常项目顺差）格局，外汇收大于支的问题造成了人民币升值的压力。
在国际市场，人民币升值预期的不断高涨使得人民币本身以及以人民币标价的资产（如房地产）预期回报率提升、加之房地产在中国市场的刚性需求和房地产市场的日益国际化，投机心理促使大量游资进入中国以换取超额回报，高涨的房价与汇率已经有了密不可分的联系。
2013年2月20日，国务院常务会议提出了五项措施来努力抑制上涨的房价。
本文在这种情况下，理论分析和实证检验人民币汇率预期、短期资本流动与房价之间的联动关系就具有了更加重要的现实意义。
本文在文献回顾的基础上分析了人民币汇率预期影响房价的机制，采用计量方法对人民币汇率预期、短期资本流动、房价之间的两两联动关系进行了实证检验。
二、文献综述高波等（2006）结合新开放经济宏观经济学的观点，提出汇率调整一般通过流动性效应、预期效应、财富效应、溢出效应以及信贷扩张或收缩效应来影响国内房地产价格。
基于人民币升值预期的热钱对我国房价的影响
2008年第2期江苏经贸职业技术学院学报总第78期基于人民币升值预期的热钱对我国房价的影响陈蓉珠(河海大学 商学院,江苏 南京 210098)摘 要:由于对人民币升值的预期,大量热钱涌入我国的房地产市场,我国房价居高不下。
热钱的投机行为正在危害我国的房地产市场及整个经济形势。
热钱在我国房地产市场的投资方式在不同时期有不同的表现。
热钱涌入我国房地产市场的原因包括人民币升值预期、本外币利差扩大和国内外购买力的差别。
关键词:人民币升值;房价;热钱中图分类号:F830.73 文献标志码:A 文章编号:1672-2604(2008)02-0009-03 热钱为追求最高报酬及最低风险,在国际金融市场上迅速流动。
它的突出特点就是短期、套利和投机。
热钱大量聚集在我国房地产开发市场和销售市场上,一旦获利就会伺机撤出,容易引起房地产市场的动荡,这将影响我国房地产发展的稳定性。
一、我国房地产市场上的热钱投资方式 热钱刚开始进军我国房地产市场时,主要通过以下几种方式:收购境内著名房地产开发企业的股份;直接设立房地产开发企业;直接收购国内房地产物业,通过长期持有或出售获取利润[1]。
在国家限制外资炒房的条例出台之后,热钱开始采取新的手段来规避监管,力求在我国房地产市场上继续牟取暴利。
变投资公司为合资公司。
由于银行对投资公司、金融公司、策划公司的公司账目往来监管严格,在“国六条”和“外资限炒”条例出台后,这些投资公司往往采取成立合资公司或者注资国内企业的方式,继续炒作楼盘。
转到二线城市。
沿海发达城市的房价已经高到一定程度,随着我国经济的强劲增长,中西部省区和内陆地区二线城市房价增长空间非常广阔,热钱迅速流向这部分地区,期待着新一轮的增长。
变单纯投资炒楼为园区开发。
投资者意识到我国政府收缩银根和地根,发展地方产业、走工业化道路的政策方向,于是打着“开发工业园区”、“建设新兴市场”的旗号,以“协助”地方政府发展新兴产业为名,用少量资金进行园区建设,却用大笔资金炒热当地楼盘。
货币政策对房地产价格的动态影响
货币政策对房地产价格的动态影响摘要：本文构建了房地产价格与汇率、货币供应量之间关系的var 模型，并运用脉冲响应函数与方差分解法研究了汇率变化及货币供应量对我国房地产价格的动态影响。
研究结果显示，汇率变化（人民币贬值）与房地产价格呈负相关关系；货币供应量变化与房价呈正向关系，且影响有滞后效应，滞后七期。
最后运用方差分解法得出“汇率变化对房地产价格变化的贡献率大于货币供应量变化对房价变化的贡献率”的结论。
关键词：货币政策房地产价格 var模型脉冲响应函数方差分解一、引言随着中国经济高速发展，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。
由于房地产兼具消费品和投资品的属性，其价格波动会影响实体经济和金融体系，所以讨论货币政策对房地产价格的影响显得越来越重要。
影响房地产价格的因素很多，国内关于房地产价格的研究贡献较大的是谢经荣（2002），他对20世纪末发生在亚洲各国（主要是日本和东南亚国家）的房地产泡沫现象给予了定量分析和实证研究，指出房地产泡沫发生初期多伴有不合理的货币政策，尤其是内外目标的冲突时导致资本市场不稳定的重要因素。
王来福和郭峰（2007）关于货币政策对房地产价格的动态影响做了实证研究，发现货币供应量变化对房地产价格有长期的持续的正向影响，货币供应量的增加会导致房地产价格上涨；利率变化对房地产价格有负向影响，但在长期其动态影响逐渐减弱，并最终回归到原点。
杜敏杰和刘霞辉（2007）建立了房地产价格变动与汇率变动之间的数量模型，分析人民币升值预期对房地产价格的影响。
结果表明，汇率的小幅变动可以通过久期杠杆使房地产价格大幅度变化。
本文运用var模型通过脉冲响应函数与方差分解的方法，来分析货币政策对房地产市场的影响。
二、实证模型的建立（一）数据来源与变量定义本文选取了自2006年1月到2010年11月共59个月度样本数据，用ph表示全国房屋销售价格指数，数据来源于中国统计局网站。
货币供应量选取的是广义货币供应量m2，用m表示。
人民币汇率预期、短期资本流动与房地产价格波动的相互关系
系进行了实证检验
二、文献综述
高波等 （ ２ ０ ０ ６）结合新 开放经济宏观 经 济学 的观 点，提 出汇率 调整一般通过 流动性 效应 、预 期效应 、财 富效应、溢 出效 应以及 信贷 扩 张 或收 缩 效应 来 影 响国 内房 地产 价 格 。陈捷 等 （ ２ ０ ０ ９ ）进 一步指 出人民 币升值 会通过前三个效应影响中国房价。Ｂ ｅ ｎ ｓ ｏ ｎ等 （１ ９ ９ ７）采 用 ＡＲ ＭＡ 方 法 ，实证 检 验 了 １ ９ ８ ４ ． １ ９ ９ ４年房价指数数据 ，他们发现 加元 兑 美元 的汇率上升 加大了罗伯茨 地区的住房 需 求 ，进而推动房 价上涨 。具体 数据为汇率每 上涨 １ Ｏ ％，房 价指数 上涨 ７ ． ７ ％。Ｍｉ ｌ ｌ ｅ ｒ等 （ １ ９ ８ ８ ）利用特征价格模型，选择 １ ９ ８ ６ ． １ ９ ８ ８ 的夏 威夷早期数 据作为样本 ，分析 了汇率对 夏 威夷房价 的影响。结果发现 ，当 日元对 美 元汇 率上升 ｌ ０ ％ 时 ，檀 香山附近 的房 价大约 会 上涨 ２ ７ ％，在 过 去 两 年 平 均 上 涨 ６ Ｏ ％。 王 世 华等 （ ２ ０ ０ ７ ） 发 现 ，人 民 币 升 值 预 期 是 中 国短期 国际资本流动 的决定因素 ，良好 的宏 观 经 济运 行 状 况也 会吸 引短期 国际 资本 流 入 。张谊浩 等 （ ２ ０ ０ ７ ）研 究结论认 为，除了 出于 “ 套 利”的动机外 ，大量短期 国际资本 变 量
人民币汇率升值和上证指数及房地产价格的联动——人民币外升内贬的新视角
人民币汇率升值和上证指数及房地产价格的联动初探———人民币“外升内贬”的新视角徐明霞（上海大学，上海200129）[摘要]以房地产价格和上证指数作为人民币升值预期的两项指标，通过对汇率与资产价格的关系进行实证分析，得出人民币升值非但无法有效遏制通货膨胀，更加速了资产价格的上升，原因在于汇率传导机制在我国根本无法有效运行和传导。
而国际市场上对于人民币汇率的升值预期越强，资本迅速流入我国市场，造成国内市场物价上涨，在这种形势下，人民币缓慢的小幅升值能够弱化人民币的升值预期。
人民币对外升值、对内贬值，这是我国在经济加速发展过程中的一个阶段性的特征，是一段人民币走向国际化进程中的过渡时段，通过政府的调控，会将人民币的升值与贬值达到相对的统一，这样才能有利于我国经济的健康发展。
[关键词]人民币汇率；上证指数；房地产价格；脉冲响应函数[中图分类号]F820.1[文献标识码]B[收稿日期]2011-11-04第2012年第2期（总第391期）商业经济SHANGYE JINGJINo.2，2012Total No.391[文章编号]1009-6043（2012）02-0005-03一、引言随着近两年人民币汇率的不断升值，我国经历了人民币价值“冰火两重天”的窘境，一方面人民币对外升值，在国际市场上的购买力不断增强，人民币兑换主要货币呈现了共同持续升值的趋势；另一方面，人民币在国内市场上的购买能力却不断削弱。
一国货币的对内贬值，这表现在国内物价的飞涨上，我国消费品价格指数、资产价格逐年攀升。
因此，人民币“对外升值对内贬值”成为了我国现阶段人民币走势特点的代名词，面临此种失衡发展，如何判定人民币真实价值，究竟根源在何处，这种现象是否真实反映了现阶段人民币的状况？本文将以人民币兑美元为切入点进行分析，图1将人民币兑美元汇率和我国CPI 指数进行对比，两者呈现出相反的走势，从我国经济宏观的层面，说明了人民币在近五年的时间里经历的对内对外价值波动，随着人民币对外升值压力日益增大，人民币兑美元不断升值，而与之相对应的代表着人民币对内购买力变动的CPI 指标却在稳步攀升，本文将从人民币升值预期的角度分析人民币外升内贬的现象。
人民币升值与我国房地产价格上涨的互动分析
人民币升值与我国房地产价格上涨的互动分析林哲旗摘 要:本文首先回顾了国内外学者对人民币升值和房地产价格之间的关系研究,继而在分析了房地产业特殊性的基础上,深入分析了人民币升值和房地产价格之间的内在联系,并提出了协调两者关系的对策。
关键词:人民币升值;房地产价格;互动分析中图分类号:F123.16 文献标识码:A文章编号:CN43-1027/F(2008)6-210-02作 者:厦门建设工程有限公司房地产经济师;福建,厦门, 361004一、理论综述国外很多专家学者和经济机构对中国人民币汇率改革和中国房地产业受到的影响提出了看法。
2005年,诺贝尔经济学奖获得者罗伯特蒙代尔教授在“中国经济高峰会”上坚持认为,西方国家施压,要求人民币升值,但其实人民币在资本项下还不可兑换,对于一种在资本项下不可兑换的货币施压升值,在人类货币史上是没有过的。
继而,蒙代尔认为,人民币升值可能会引起中国房地产业的萧条。
在我国,仲大军、赵海成、刘铁军等学者均认为,人民币升值与房地产价格上涨具有很强的关联性。
洪曦、王志强等学者则认为,人民币汇率与房地产价格之间的关系是不确定的。
另外,学者周宏借用加拿大“国际注册商业房地产投资师”菲儿先生的观点,认为从国际经验看,房地产价格涨落主要是由市场的供给和需求来决定,与汇率之间没有太多的联系。
综合国内外众多学者的观点,本文针对人民币升值与我国房地产价格上涨的互动关系,做出如下分析。
二、房地产业的特殊性(一)房地产业在国民经济中的比重不断增大。
改革开放以来,房地产业占的比重越来越大,由中国统计年鉴,从1997年的1.69%一路攀升到2002年的1.94%,许多地区更高,特别是上海,所占比重高达7.39%。
不仅是总量上的贡献,对经济增长的推动作用更为明显,2003年直接拉动国民经济增长1.3%。
(二)房地产间接拉动其他相关产业的发展。
据有关部门调查分析,我国住宅的生产、流通和消费,直接对几百大类、几万个品种的产品产生需求,与近百个部门的经济活动密切相关。
人民币升值预期对房地产的影响-中金
中国国际金融有限公司简评房地产行业关于人民币升值预期对房地产行业的影响分析员：白宏炜，梁耀文 CFA日期: 2004-11-10 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _简评：近期市场关于人民币升值的预期渐强，关于热钱流入房地产行业的传闻又起，我们对我国未来可能的弹性汇率调整对房地产行业的影响评论如下：我们认为“人民币升值预期”将促使热钱流入房地产行业z在人民币升值预期下，热钱的流入将增加房地产投资需求；z国际经验表明汇率与房价之间大体存在反向变动关系；z升值预期对地产公司估值水平提高有一定推动作用。
人民币升值预期刺激热钱流入房地产行业人民币升值预期下，国外的资金大量流入国内以期获得投机收益，但通常来说，为了获得汇率变动带来的收益，国际的投机者更应该持有股票、债券等流动性较好的证券，甚至直接持有人民币或贷款的方式，但为什么有很多的资金进入房地产行业，房产的流动性弱、交易成本高以及受到国家宏观政策影响较大等风险如何考虑呢？我们认为有以下两个方面的动力：1、人民币升值预期下，投资者持有不动产的风险较低。
过去曾经有过多次人民币升值的预期，但国家坚守固定汇率政策下，赌人民币升值的投机者最终结果都是徒劳无功，因此，尽管当前人民币有一定升值空间，但国家政策使得汇率调整具有较大不确定性，在这种情况下，一个较好的选择是购买不动产：如果汇率上调，以人民币代表的资产自然会升值；而如果国家保持固定汇率不变，则外汇占款的持续增加将导致国内货币供应量的不断增加，从而导致通胀，房价就会随物价上涨而上涨。
所以，无论是汇率涨，还是物价涨，投机房地产都会得到一定收益。
因此，在人民币有升值的预期，而同时升值不确定性较大的情况下，热钱或游资进入中国并持有不动产是风险较低的一种投机行为。
2、对中国经济及不动产前景看好：中国是当前发展最快的区域，而这种增长预期可能持续较长一段时间，而与此同时，中国的不动产价格绝对上仍处于较低的水平，尤其是一些区域比如重庆、成都等地。
人民币升值对中国房地产业的影响
人民币升值对中国房地产业的影响随着我国外汇储备的持续增长和国际游资的大量进入，人民币面临着强大的升值压力，另一方面，作为我国国民经济支柱的房地产业，其价格也在一路攀升。
那么，人民币升值是否与房地产业有着某些联系呢？1 人民币升值问题与中国房地产市场现状自2005年7月21日，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。
我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节的、有管理的浮动汇率制度。
人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。
我国在相当长的一段时期内，都将面临着人民币升值的压力。
一方面，美国作为世界主要的储备货币和流通货币国，其财政赤字和贸易赤字过万亿，加之近来发生的次贷和次级债危机，对美国经济造成了巨大的打击，因此可以肯定的是，美元对世界主要货币的贬值趋势依然会持续下去；另一方面，巨额的外汇储备给国内经济运行造成承重压力。
伴随外汇储备的不断增长，人民币投放的增多给国内造成了较为沉重的通胀,2007年全年CPI上涨4.8% ，2008年三月涨幅CPI高达8.3%。
尽管数次提高存款准备金率依然未能止住通胀的状况。
因此，通过人民币再度适当的升值来减少外汇储备的增速可能是是缓解当前通胀的一种途径。
据中国房地产协会和国家统计局数据显示，2007年，由于流动性过剩、土地购买价格和开发建设成本上涨较快、对房价上涨的预期和房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等原因，全国商品房价格普遍加速上扬。
1至4月，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅还在5％至6％之间徘徊，进入5月，涨幅升到6％以上，6月涨幅突破7％，8月上涨8.2％，10月上涨9.5%，11和12月连续两个月涨幅高达10.5％。
（2007年国家统计局对房地产业的统计数据）虽然局部地区房价在年底出现一定的回调和振荡，房价环比涨幅开始下降，但整体上仍在高位运行。
可以肯定的是，房地产市场的泡沫的形成绝非单纯满足自主性需求的结果。
人民币升值对房地产行业影响的实证研究
人民币升值对房地产行业影响的实证研究
范致镇;张兵;孙秀玉
【期刊名称】《南京审计学院学报》
【年(卷),期】2008(005)004
【摘要】基于证券市场数据,通过相关分析、协整检验、Granger因果检验等计量方法,研究了汇率制度改革后房地产指数与人民币汇率之间的关系.实证结果表明,人民币汇率与房地产指数存在着长期稳定的协整关系,汇率波动是房地产指数的长期以及短期Granger原因,人民币升值是房地产板块跑赢大盘的重要原因.
【总页数】5页(P16-20)
【作者】范致镇;张兵;孙秀玉
【作者单位】南京大学,工程管理学院,江苏,南京,210093;南京大学,工程管理学院,江苏,南京,210093;南京大学,工程管理学院,江苏,南京,210093
【正文语种】中文
【中图分类】F830.91
【相关文献】
1.人民币升值预期与中国房地产价格变动的实证研究 [J], 谭小芬;林木材
2.人民币升值后的中国房地产：人民币升值，房地产寻机 [J], 半求
3.人民币升值对房地产行业影响研究 [J], 黄星华
4.人民币升值对房地产行业影响研究 [J], 马立
5.人民币升值对我国银行业影响的实证分析 [J], 武洁琼
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。