前期物业管理(四)

前期物业管理合同：前期物业管理合同，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位与物业管理企业间对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序等活动所达成的协议。

《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。

”合同包含的主要条款可参照物业管理合同，具体由建设单位与物业管理企业间协商约定。

前期物业管理合同具有短期过渡性特征，存在于业主或业主大会选聘物业管理企业之前的短暂过渡时间内。

对买受人效力及合同效力终止时间，《物业管理条例》第二十五条作了规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业管理合同约定的内容。

”前期物业管理合同约定有期限的，期限届满，效力自然终止；期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时，前期物业管理合同即终止。

附：范本花园前期物业服务合同根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲、乙双方本着自愿、平等、协商一致的原则，就甲方选聘乙方对提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章总则第一条合同双方甲方：（房地产名称）法定代表人：地址：联系电话：乙方：（物业公司名称）法定代表人：资质等级：证书编号：地址：联系电话：第二条定义本合同中下列词语的定义是：（一）业主，是指物业的产权所有权人；（二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；（三）物业买受人，是指物业《房屋买卖合同》中确定的物业购买人；（四）物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。

物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用；（五）共用部位，是指：、由单栋建筑物的全体业主共有的共同部位，包括该栋建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、传达室、内天井、室外墙面、屋面等部位；2、物业管理区域内，全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共用设备设施使用的房屋、物业管理用房等；（六）共用设施设备，是指：1、一幢建筑物内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明设施、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防设施等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施；（七）公共区域，是指整幢建筑物的业主、使用人共同使用的区域以及整幢建筑外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域；（八）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。

第三条物业基本情况本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：名称: 。

类型: 。

坐落位置: 市区路。

建筑面积: 万平方米。

东至；南至；西至；北至。

物业总占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，其中，住宅万平方米，非营业性公建万平方米。

分期建设的项目，首期建设情况：总建筑面积万平方米，其中，住宅万平方米，非营业性公建万平方米。

分期建设项目在后期开发中规划方案或指标如有变更，甲方应书面告知乙方。

如果涉及本合同条款的变更，甲乙双方应作出书面记录并备案，或视合同条项目的相关设施设备发生变更，甲方应经乙方同意后，甲乙双方对有关情况作出书面记录并备案。

（物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。

）第四条物业服务期限本合同期限自年月日起至年月日止,但业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时或本合同约定的其它情况，本合同自动终止。

第二章物业服务内容和服务标准第五条物业服务内容一、在本物业建设阶段，乙方前期介入提供的服务内容有：（一）售楼现场及其附属设施的管理；（二）样板房及其附属设施的管理。

二、在本物业管理区域内由乙方设立专门机构，并委派有岗位资格证书的人员负责本物业的日常管理工作，现场管理的乙方派出的项目经理及工程部经理须经甲方认可，如果不符合上述要求，甲方有权要求乙方更换。

（一）制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权，制订物业服务的有关制度；（二）物业共用部位的日常维修、养护和管理（物业公用部位明细见附件三）；（三）物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；（四）公共绿地、景观的养护；（五）对物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等清洁服务；（六）协助维护公共秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；（七）协助做好安全防范工作。

发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；（八）消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；（九）负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务；（十一）发现物业区域内发生或即将发生的违反法律、法规、规章规定的物业禁止性行为，应当及时告知、建议、劝阻，并在24时内向有关部门报告；（十二）制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；（十三）设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示；（十四）物业档案资料管理。

第六条物业服务标准（一）乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件五）提供服务。

（二）双方约定的住宅物业的服务标准不得低于中物协[2004]1号《住宅小区物业管理服务等级标准》中规定相应要求。

第二章双方及业主的权利和义务第七条甲方的权利义务（一）审定乙方制定的物业管理服务方案、年度工作计划、年度维修养护计划，并在乙方提交前述方案、计划文件后日内及时给予书面确认，逾期未确认也未提出书面意见的视为同意乙方制定并提交的方案、计划；（二）在办理业主入住日前，甲方按不少于开发房屋建筑面积千分之二的比例配置，向乙方提供位于路号(建筑面积平方米)的房屋作为物业服务用房，在合同履行期间供乙方无偿使用。

（三）在办理业主入住后月内，向乙方移交本物业的竣工总平面图；在办理业主入住日前，向乙方移交本物业的其他相关资料。

资料清单见附件六；（四）在双方委派专业人员办理完相关资料、图纸的移交后日内，负责与乙方一起对共用部位和共用设施设备逐项进行承接查验，登记列表，并经双方签字盖章确认，甲方经乙方书面通知和催告后仍怠于、拒绝移交资料或怠于、拒绝签字盖章的，应在个工作日内以书面形式说明理由，否则一切事项以乙方单方面的检验结果为准；由此产生的一切损失也由甲方承担；（五）提供物业共用部位、共用设施设备的工程验收资料；并按照《房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，甲方拒绝履行质保义务的，乙方可代为履行，相关费用支出由甲方承担；《临时管理规约》等内容进行公示。

甲方与物业买受人签订《商品房买卖（预售）合同》，应包含前期物业管理单位的名称、起始交费时间等内容，并告知物业买受人在签订《商品房买卖（预售）合同》的同时，应当与乙方签订《前期物业管理服务协议》、遵守《临时管理规约》、作出书面承诺。

甲方未尽此义务而给乙方或业主、物业使用人造成损失的，应承担赔偿责任；（七）解决开发建设遗留问题，完善本物业管理区域内的配套设施和配套工程，包括物业的标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等；（八）配合乙方做好物业区域内的物业管理服务工作，包括但不限于在法律允许的范围内向乙方提供物业买受人在购房时的个人资料、联系方式、地址等；（九）物业交付使用后，甲方应按照《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》等承诺的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

（十）有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

第八条乙方的权利义务（一）设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同；（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费及其他服务费；（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题，向业主或物业使用人收取物业服务费用，并主张因此而产生的一切合理支出，包括但不限于律师法律服务费；（四）及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每6 个月公布一次专项维修资金；（五）结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告；（六）可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低标准；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任；（七）乙方不得擅自占用、挖掘物业区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得相关业主或甲方的同意，并及时恢复原状。

（八）对业主和物业使用人违反本合同和《临时管理规约》的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促业主和物业使用人改正；（九）执行、履行《临时管理规约》中授权乙方的行为；（十）本物业管理区域内的属于全体业主所有的非营业性公建统一委托乙方经营管理，乙方取得的经营收益按《娄底市物业管理暂行办法》及《娄底市物业服务收费管理实施法》的相关规定执行，非营业性公建在前期物业管理阶段不得改变用途。

（十一）乙方应当与装饰装修房屋的业主或使用人签订书面的《装饰装修管理服务协议》，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修质量引起的纠纷责任、装修施工人员的管理、装修管理服务费用、国家装饰装修规定等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中禁止行为和注意事项。

甲方对装饰装修事项有特殊要求的，应当与物业买受人在《商品房买卖（预售）合同》中约定，同时，在乙方与物业买受人签订《前期物业管理服务协议》时应予约定。

（十二）物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或物业主管部门代管。

（十三）有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

第九条业主的权利义务（一）对本物业区域内的物业服务事项有知情权；（二）对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；（三）业主委员会有权聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费收支情况进行审计；（四）有权监督本物业区域内共用部位、共用设施设备的经营收益及使用情况；（五）配合乙方做好物业区域内的物业服务工作；按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金；（七）按照约定交纳物业服务费与特约服务费；（八）有关法律、法规和《临时管理规约》规定的其他权利义务。