上海亲和源老年社区案例分析
上海亲和源养老公寓案例
项目定位：集中式养老社区 用户画像：60岁至80岁之间，以70岁客群为主 开发主体：亲和源集团 区 位：上海南汇区康桥镇 规 模：占地126亩，建筑面积10万m2 土地性质：工业用地，出让年限50年
功能规划
• 老年公寓：建筑面积72355.3㎡，由12栋电梯公寓组成，共834套公寓。其 中8栋7层、3栋9层、1栋商务酒店。
居住产品
配套服务产品
居住 产品
为老人提供住所
核心服 务产品
为老人提供专业的必需的服务
配套服 务产品
使老人享受丰富多彩的老年生活
养老地 产产品总结 —— 居住产品 得得
• 老年住宅：土地属性为住宅，有产证， 可销售。与普通住宅相比，除融入养老设 计、服务、设施外，社区增设多层电梯房， 绿化率也更高。
• 商业街：沿街商铺，建筑面积1450.3m2。只租不售。
盈利模式：会员费 + 年费
卡种
年限
A卡 永久（可继承、 可转让）
B卡 终身（15年内 可退）
房型/m2 58/70/108
58/70/108
会员费 118万
年费 2.98/3.98/7.38万/年
45/60/88万
4.2万/年
养老地 产产品总结 —— 产品线 得得 核心服务产品
养老地 产产品总结 —— 配套服务产品 得得
配套服务产品
商
康养酒店
业
度假酒店
类
休闲商业
……
文
养身会所
娱
老年剧场
类
精品茶楼
……
生
市民便利点Βιβλιοθήκη 活老年食堂类
休闲绿地
……
康养酒店 养身会所 市民便利点
亲和源养老服务模式介绍
社区合作与资源整合
社区资源整合
整合社区内的各种资源， 如医疗机构、学校、志 愿者等，为老年人提供 更全面的服务支持。
跨行业合作
与其他相关行业进行合 作，如旅游业、文化产 业等，共同开发适合老 年人的产品和服务。
社会参与
鼓励社会各界参与养老 服务，提高养老服务的 公益性和社会影响力， 推动养老服务的可持续 发展。
案。
定制化娱乐活动
02
根据老年人的兴趣爱好和需求，为其安排丰富多彩的娱乐活动，
如音乐、书画、健身等。
定制化护理服务
03
根据老年人的身体状况和护理需求，为其提供个性化的护理服
务，如日常照护、康复训练等。
社区化服务环境
社区资源共享
亲和源养老社区具备丰富的社区资源，如超市、银行、医疗机构 等，方便老年人生活。
饮食起居
提供营养均衡、适合老年人消化 系统的饮食，协助完成日常起居， 如洗漱、穿衣、如厕等。
卫生清洁
定期为老年人提供卫生清洁服务， 包括房间清洁、个人卫生等，保 持居住环境整洁。
日常活动安排
根据老年人的兴趣爱好和身体状 况，安排适宜的活动，如散步、 健身、阅读等。
医疗护理服务
定期健康检查
定期为老年人进行身体检 查，监测健康状况，及时 发现并处理健康问题。
技术应用探索
智能化服务
利用现代技术，如物联网、大数据、人工智能等，提高养老服务的智能化水平，为老年人 提供更便捷、高效的服务。
在线医疗
探索在线医疗技术在养老服务中的应用，为老年人提供远程医疗咨询、健康监测等服务。
虚拟现实与增强现实
利用虚拟现实和增强现实技术，为老年人提供沉浸式的娱乐和学习体验，丰富他们的精神 生活。
养老地产上海亲和源案例研究分析
医疗全程化 养老社区
属于生物科技类养老产品，更加重视医疗设施，三甲医院、医保的嫁接。 且属于全程无忧型养老社区，完善的半自理、不能自业嫁 接养老社区
随着全国老龄化的速度发展，保险行业也纷纷进军养老产业，保险 与养老有机结合。
如：北京泰康之家·燕园
如：东方太阳城
政府 福利
型
主要由政府组织开发和经营 管理的社会福利性老年机 构，即属于传统的养老院 与福利院
如：北京第一社会福利院
养老概念型 地产
商品房概念化时期，开发商为能鹤立鸡群寻找更好的营销 模式，部分开发商打出来养老牌。
如：东方太阳城 乌镇雅园
旅游休闲养 老社区
开发商选择自然环境优美或气候条件优质的地区，适合侯鸟 式养老的城市。
• 区位：亲和源会员制社区位于上海 市南汇区康桥镇。距浦东国际机场 12公里，虹桥机场22公里，离上海 市中心人民广场12公里，人称“小 上海〞的周浦镇3公里
• 占地面积：84000平方米 • 建筑面积：100000平方米 • 公寓数量：老年公寓设838套，可
供1600位左右老人入住 • 土地性质：公共建筑用地 • 土地价格：50万元/亩 • 已于2010年启动全国复制计划
如：乌镇雅园 海南亲和源
居家型活力 老人社区
着重打造社区内养老配套设施，为居住于此的活力老人提供 学习、展示的平台。
如：上海亲和源 北京温都水城
农业观光型 养老社区
村企合作的养老项目中，除建设应有的养老设施外，开发商还会利用农业 用地的先决条件，打造农业种植及采摘。丰富老人娱乐生活之余解决 农民就业问题。
押贷款
上海市南汇区康桥 镇政府
上海亲和源
• 案例小结
上海亲和源养老模式
上海亲和源上海亲和源老年社区由亲和源股份有限公司2004年投资兴建，2008年1月开始试运营。
该社区位于上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，近10万平方米建筑。
社区全部采取无障碍设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配套中心、景观花园等设施。
老年公寓设有838套居室，可为1600左右的会员提供居住服务。
居住面积从45到90平方米不等，会员可根据自己的承受能力和实际需要选择入住。
公寓内橱柜床椅、家用电器、电视、网络、电话等设施俱全，老人们可以“拎包入住”。
在社区配套方面，亲和源建有各种宜老设施。
具体包括建筑的醒目立面色彩标识，风雨连廊，各种无障碍设施、高低扶手栏杆、轮椅通道等，在卧室和浴室装有红外线感应装置，亲和源还建有智能化总控中心，社区配有800多个摄像头和紧急呼叫按钮系统。
除此之外，社区内游泳馆、健身房、棋牌室、会客厅以及各种老年人运动、休闲场所也都很齐备。
在运作模式上，亲和源采取的是会员制的管理模式，老年人以会员的身份入住社区，入住会员需要办理会员卡和缴纳一定的年费，具体资费标准如下：低收入者以普通自住型老年住宅为主，中高端的收入者以老年公寓的和老年社区为主。
目前我国老年住宅市场的发展刚刚起步，市场需求量巨大，前景发展光明，尤其是以老年公寓和老年社区为主的老年住宅。
但也应该认识到，我国社保制度不完善，老年人经济承担力普遍较弱，真正的、有效的需求较少。
建议投资者应正确认识市场需求，切不可盲目跟风，随意建设。
积极探索最有利的养老地产运营模式目前国内养老地产的未来发展潜力已经得到了广泛的共识，这从各大开发商都在积极试水养老地产项目就可见一斑，但是采取怎样的运营模式能够盈利，成为养老地产最大的难点。
目前主要有以下四种运营模式：一是完成项目并进入良好运营阶段后，整体打包出售给社保、保险等追求低风险低收益的金融机构持有；二是部分出售房产产权，用于平衡资金；三是会员卡模式；四是集合股权模式。
老年公寓公共空间疗愈性设计研究——以亲和源老年公寓为例
专题072图1 疗愈三要素摘要：探索疗愈环境的设计方法在老年公寓公共空间的具体应用。
首先从疗愈环境的设计要素入手，归纳为自然疗愈、人文疗愈、空间疗愈的三方面的因素。
接着，选取亲和源康桥老年公寓和亲和源迎丰老年公寓的公共空间，进行实地的调查研究，分析得到疗愈性设计特点。
总结出老年公寓公共空间中的归属性、安全性、便捷性、互动性的四种疗愈性设计原则和方法。
探讨出的疗愈性设计因素和设计原则，可以为老年人提供增强自尊、自重、自爱感受的居住环境，增加社会联系，适宜新时代。
关键词：疗愈环境 老年公寓 公共空间 中图分类号：TU238 文献标识码：Ａ文章编号：1003-0069（2020）01-0072-04Abstract：Explore the specific application of the design methods of the healing environment in the public space of the elderly apartment.First of all ，start with thedesign elements of the healing environment. There are three factors have been summarized are natural healing ，human healing and space healing. Then ，survey and research the public place of Qin He Yuan Kang Qiao elderly Apartment and the Qin He Yuan Ying Feng elderly Apartment. Then analyze two different types of healing design characteristics.Summarize the four healing design principles and methods. Those are attribution ，safety ，convenience and interactivity in the public space of the elderly apartment. Explore healing design factors and design principles. It can enhance self-esteem ，self-respect and self-love for the elderly ，and it can also increase social connections and suit the new era.Keywords：Healing environment Elderly apartment Public space 江南大学设计学院 荣 惠 宣 炜*引言疗愈环境设计的概念，是从环境心理学角度演变而来的，“疗愈”和“治愈”不同，治愈一个患者是基本医疗行为，而疗愈，则需要考虑使用者“身—心—精神”三方面，以促进生理、心理及精神的痊愈。
案例6： 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例
案例6：我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例案例6 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例一、养老产业的定义和目标养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。
国内有不少学术文章称养老产业为老龄产业。
养老产业发展的最终目标是“五个老有”:即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。
养老产业实际上就是因为老年人的“五个老有”需求满足而必然产生的市场供给体系。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有明显的带动效应。
老龄人口的增多将拉动老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。
当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。
从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
二、上海亲和源老年公寓发展简况上海亲和源老年社区坐落在上海浦东康桥小镇，一期工程占地8133 公顷，近10 万平方米建筑。
社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。
其中，老年公寓由12 幢多层电梯住宅组成，楼与楼之间有连廊相接，即使在遇到雨雪天气，会员们仍然可以在小区内自由活动，不会受到风雨的侵扰。
从社区周围的人文自然环境来看，周边毗邻的主要是康桥第二幼儿园、康桥学校等单位，充满了生命和活力;紧邻社区的是城市外环绿化带，浓浓的绿色尽收眼底。
三、公寓规划设计分析亲和源老年公寓设有838 套居室，房屋建筑结构、朝向等各方面都比较合理，可为1600 名左右的会员提供居住服务。
居室面积从45 到90 平方米不等，会员们可根据自己的承受能力和实际需要选择大小不等的公寓入住。
上海亲和源老年社区 详细图纸
李锋亮中元国际（上海）工程设计研究院有限公司副院长、总建筑师，国家一级注册建筑师，主要设计作品：宝山体育中心及图书馆改造、武汉市社会福利综合大楼等。
肖敏图1 亲和源老年公寓整体鸟瞰图图2 亲和源老年公寓整体规划总图置小推拉窗（宽880mm、高1 000mm），并内设纱窗。
这样既能照顾到老人夜间通风换气的需求，又能避免夜间风对着老人直吹而引起各种病痛（图6）。
共场所。
所有电梯均为独家定制的景观医疗专用电梯，北面采用玻璃面引入室外景观。
轿厢尺寸为1500mm宽、2 500mm长，既能保证轮椅及担架的进入，也避免了3 中小房型设计要点设计中充分考虑老年人的生理、心理特点，鼓励老人积极参与户外运动及公共活动，提出以下三点房型设计理念：1）重居图3 亲和源老年公寓功能分区图图4 阳台及栏杆设计图5 立面及细节设计图6 门窗的设置图7 老年公寓标准层平面图8 老年公寓一层平面暇读书，也可以改造成储物间。
（2）B户型：一室两厅一卫（50m2）B户型适合夫妇两人居住，通过可动式隔离墙来自由分割房间。
用三个推拉门与客厅隔开，可以做成开放式，与客厅成为一体化来使用。
卧室是双人间，可以使用活动隔墙来分成单人间。
卫生人提供选择的可能。
寝室可根据情况调节，虽然是双人间，但卧室可通过加帘布等软性分隔方式分隔成单人间。
3.2 居室室内设计要点居室室内设计充分考虑了老人的身体及生活行为习惯，各房型设计均考虑了通道无障碍、救护无障碍、设施无障（3）阳台的设计：阳台净深度均大于1.5m，与室内的过渡处不设高差，方便老人出入（图12）。
（4）紧急呼叫系统：在客厅、卧室床头、卫生间内均设有紧急呼叫系统，一般设置在老人随手就能够到的地方。
老人在突然倒下或状况恶化的情况下，图9 各户型平面图图10 居室室内设计要点分析图11 卫生间设计4.2 闭路电视监控系统在主要出入口与通道、室外广场景观区域、公寓主要出入口、楼道、公建的出入口、大厅、对外通道门、周界及 5 颐养院设计10#楼颐养院（护理院）建筑面积为9 736.1m 2，共设300余张床位，与上海市三级甲等医院对接。
养老地产项目分享之上海亲和源
养老地产项目分享之上海亲和源全国老龄办指出，今后20年我国将年均增加1000万老年人口，到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿，占总人口的比重上升至35％。
但是于中国老龄化程度不断加剧相对应的是养老配套服务设施的严重不足。
加之由于计划生育的长期实行，年轻一代对于家庭式养老的压力增大，使得社会性养老接受程度明显提升。
在这样的社会形势下，养老地产逐渐成为了了房地产开发企业追逐的对象。
亲和源老年社区是我国较早开发且运营也较为成功的养老地产项目。
它由上海新建桥企业集团有限公司下属的亲和源股份有限公司于2004年由投资兴建。
经过近十年的发展，亲和源的养老模式已经被越来越多人所接受，配套服务和社区环境也得到了广泛的认可。
目前上海清和园老年社区已被评为上海一级生态社区，国家3A级旅游景点。
亲和源简介亲和源老年公寓占地8.33万平方米，建筑面积10万平米，入住时间为2010年4月。
项目由12幢多层电梯住宅楼组成，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。
亲和源配套有：建筑面积约1450平方米的老年商业街，有理发店、小超市、小饭店等，现已开业。
还包括配餐中心，每天定时供应三餐，要收取一定的费用。
另外，健康会所、生活广场、室内游泳池、水疗、美容美发厅、洗浴中心、超市、菜市场、咖啡吧、网吧、影视厅、老年大学等，一应俱全。
社区内有以老年专科为特色的颐养院，与曙光医院（三级甲等）对接，小病小痛可前往医治。
若是有大病，社区有班车专人送往市区曙光医院治疗。
融资模式:自筹与合作模式相衔接亲和源的开发建设完全是由一家民营企业，即上海新建桥企业集团有限公司下属的亲和源股份有限公司独立投资完成。
在开发建设阶段，上海亲和源先期整体投资规模达6个亿，此项目的投资由公司在全国范围内的包括黄山、海南等多个项目支撑；在项目开发建成投入运营之后，由于先期运营成效不理想，上海亲和源曾将公寓所有权抵押融资，一旦企业破产、资产拍卖，银行是第一债权人；当项目运营迈入正轨后，2010年，亲和源迎来了挚信资本的1亿元的风险投资。
上海亲和源养老地产项目案例分析
项目评价
商业模式设计
亲和源是地产+服务+生产的模式。 亲和源的收入主要来自两块，一块 是每年的会费和各种服务费用，即 养老服务；另一块则是房屋的循环 销售，持续增值，即养老地产。
法律风险
亲和源为了降低拿地成本，与政府合作， 所拿地块为不可分割销售的地块，这样 就决定了亲和源无法出售产权，因此亲 和源采用了变通的手法，出售使用权的 方式。实际上，这就相当于长租50年。 但是实际上，从法律来看，超过20年的 租约并不受到法律保护，一旦亲和源倒 闭，房屋使用权如何保证？
2014年8月
谢谢
1项目概况
2项目功能分区
3 项目评价
成功的运营及服务
亲和源是众多项目中运营服务最好 的一个，社区内随处可见运营服务 人员，给老人的生活提供保障；动 线设计合理，且转折点都有路标指 示；安保措施完善；为老人提供包 括清洗衣物、护理、康复理疗多全 方位服务。Fra bibliotek完善的配套
硬件方面。无障碍化设计，老人需要的 配套设施高标准全配置，护理医院和颐 养院、健康会所、配餐中心、老年大学、 图书馆、文体活动室、茶憩栈、咖啡厅、 门球场、迷你高尔夫一应俱全；专业软 件方面，则有专业对口、训练有素的管 家“代子女尽孝”
4 对亲和源商业模式的疑问
➢许多专业投资机构对亲和源是否产生盈利表示怀疑实际上，在2009年之前，亲和源 的运营一直处于亏损状态，一直到2008年，亲和源统共销售出去年卡仅十几张。 ➢直到09年，国务院批准南汇区与浦东新区合并，南汇区的房价飙升，亲和源周边房 价从1万元飙升至2万元，因此，亲和源提供的较便宜的房屋价格才产生了优势，而从 09-14年以来，浦东房价一直以15%左右的速度增加，而亲和源的价格优势一直得以 体现，一旦浦东房价出现下行，对亲和源的销售可能产生极大的不确定性影响 ➢从我们考察来看，亲和源日常的运营，主要是靠源源不断的发展会员以及房产循环 销售收益产生，所以就出现了先买卡的人所交年费较少，而后买卡的交年费较多，实 际上是后来者变相补贴之前的入驻者， 但是这些都是以浦东康桥地区的房价在上海市 整体房价升值的背景下带动的。 ➢一旦房价下行，后续会员发展乏力，亲和源的现金流很可能出现严重问题 、
国内外养老设施案例分析
細部設計
• • • • • • • • • • 1 住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于 轮椅通过，并在老人经过出预留安装扶手的埋件。 2 厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用。 3 老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯。 4 开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。 5 地面和浴池底都应防滑，浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应社扶手，改变方 向和高度的地方应用明显色彩。 6 提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高2倍。 7 老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度。 8 厕所宜用推拉门，不用平开门。 9 厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操 作。 10 老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老 人识别。
建築外觀
Logo
建築外觀
室內活动
• 阅读需求 • 老人喜欢看报纸， • 设置光线充足的公共阅读 空间，老人可以在进行自 己小活动的同时与其他老 人进行交流
室內活动
老人院相比家庭， 能给老人更多的与同龄人 交流空间，集体活动的空 间十分重要。
室外活动
• 灰空间形成一个回 路 护理用房的布置应该对建筑各个空间起辐射作用 提升利用效率 • 对大空间有分隔和统一的作用 成为老人院的重要部分。 • 而不是在楼道尽头。
德劳丁老年公寓
•
德劳丁老年公寓一共包括34个公寓单元，成曲线排列。每 个住宅单元都被分成两部分，两个部分的设计可以进行改变。 这种布局能让私人平台位于走廊一侧，同时在正面形成一个大 角度，这样人们在起居室就能有一个很好的观景视野了。
國內外老人設施案例分析
國內案例分析一
上海亲和源一期 • 規模占地面积: 8.36公顷 • 建筑面积: 10万平方米建筑 • 容 积 率： 1.2 • 户型面积： 66~130㎡（共838套） • 地面建筑84477平方米，其中老年住宅12幢，910套电梯公寓，74040平方米， 可容纳1800名老人；公共建筑8018平方米，配餐中心2419平方米。
解析国外养老院案例分析
美国太阳城：名称缘起：：a.西方不称老年人为夕阳，而是太阳B.意大利哲学家康帕内拉曾著《太阳城》组成部分：在美国以太阳城命名的占地面积在20平方公里以上的城市型老年社区有：亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州。
目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区，使老人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱的老年生活开发历史：1959年Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。
这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施——也成为了所有退休社区规划的学习的对象。
Del Webb 要求5件事情必须准备好，价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局以及一个商业中心。
Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展关键。
建筑类型：在太阳城中有许多种住宅类型包括:独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料太社区、复合公寓住宅等。
经济指标a.27584260520829b. 1.44 1.62人, 4.12 5.26个c.678美元/d.92300美元/户。
1、佛罗里达州a.区位：社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟路程。
b.规模：占地面积32.37平方公里，接近于微型城市，社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万人。
c.户型构成：大多数为独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓。
d.六大居住社区：A.太阳城中心：独立家庭别墅B.国王之殿：连体别墅C.湖中之塔：辅助照料式住宅和家庭护理机构D .庭院E.阿斯顿花园：出租的独立居住公寓F.自由广场：辅助照料式住宅和家庭护理机构以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。
各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放，每人每年享用综合会所的费用为140美元，享受的康乐设施包括室内外游泳池，网络和推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个10000平方英尺的剧场。
大型老年社区设计特点——以上海亲和源会员制老年社区为例
。
厨房
、
呼 叫设 备
、
扶手
，
随着 人
、
口
老龄化程度 的提 高
日渐增 多。
高 龄 老 年群 体
在 老年人 的 日常生 活 照料
，
对 于 社 区 的依 赖
亲近 和 需 要 会
一
根据 老年 人 的特
，
中
，
改善居 住环 境
，
消除意外事故 隐 患
表 1
是
。
对 大型 老年社 区 的设 计特点 进
对 现 代化 的大型 老年社 区
服务
，
、
住宅
，
、
环 境 的设 计和 管理
、
、
需 要 从 老年人 的特殊需求
。
生理 心 理 的变化
养老模
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其他
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式 的 变化等 方面 展 开
为 老 年 人 提 供 良好 的 室 内 外 环 境 设
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l名家论 坛
系统
。
对 老年人 来说
，
社 区 是他们 晚年 生 活最 主 要 的也 是 最
。
居 室 及 走 廊 中无 扶 手 或 在浴 缸 内溺 死 等
。
特别是 那 些 高龄体
，
理 想 的活 动场 所和 交往空 间 之乐
、
中国 的 老 年人 大 多看 重 天 伦
，
弱 或 因 患 病 而 心 身机 能减 退
案例6： 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例
案例6：我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例案例6 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例一、养老产业的定义和目标养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。
国内有不少学术文章称养老产业为老龄产业。
养老产业发展的最终目标是“五个老有”:即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。
养老产业实际上就是因为老年人的“五个老有”需求满足而必然产生的市场供给体系。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有明显的带动效应。
老龄人口的增多将拉动老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。
当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。
从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
二、上海亲和源老年公寓发展简况上海亲和源老年社区坐落在上海浦东康桥小镇，一期工程占地8133 公顷，近10 万平方米建筑。
社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。
其中，老年公寓由12 幢多层电梯住宅组成，楼与楼之间有连廊相接，即使在遇到雨雪天气，会员们仍然可以在小区内自由活动，不会受到风雨的侵扰。
从社区周围的人文自然环境来看，周边毗邻的主要是康桥第二幼儿园、康桥学校等单位，充满了生命和活力;紧邻社区的是城市外环绿化带，浓浓的绿色尽收眼底。
三、公寓规划设计分析亲和源老年公寓设有838 套居室，房屋建筑结构、朝向等各方面都比较合理，可为1600 名左右的会员提供居住服务。
居室面积从45 到90 平方米不等，会员们可根据自己的承受能力和实际需要选择大小不等的公寓入住。
中国养老地产模式经典案例集锦
中国养老地产模式经典案例集锦目前来说中国养老地产主要有三种开发模式：模式一：“纯”养老模式“纯”养老模式是指护理型纯养老模式。
特点：1.以会员制为主要经营模式，目标客群是纯粹的养老客户群体。
2.建设大量适合老龄化配套设施，包括医疗、保健设施。
大量的配套设施建设和运营对开发商后期的运营能力要求非常高。
这是真正意义上的养老社区。
案例：上海亲和源老年公寓——高端会员制养老第一家亲和源老年公寓坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积100000㎡，是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。
亲和源整体规划：社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。
社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。
亲和源项目特色：整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，亲和源是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。
社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。
公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。
老人拎包可入住。
亲和源特色：同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。
项目配套：1.颐养院建筑面积9736.1㎡，设300余张床位。
共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。
与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。
老年公寓项目案例分析
亲和源老年度假 共74套客房，公寓式配臵，酒店式管理 酒店 内部设施结构与老年公寓一样，供老年人试住
【上海亲和源：产品细节】适老化设计，关爱老人生活的点滴细微
老年公寓特点
公寓每户都正南朝东15°， 为上海最佳朝向 洗浴间、厨房都是感应 灯式，跨进房间，灯即亮 洗手间不设置门锁，安 全、便利 为高级知识分子准备的 书房 每栋公寓楼第一层为活 动室，活动主题各不相同
淋浴扶手/低矮厨柜/马桶扶手/通风橱窗
【上海亲和源：配套设施】引进美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格 菲、上海曙光医院等著名的公司和单位，分别提供物业、餐饮、健身、 医疗服务，形成一流的服务支撑体系
美格菲健身会所
一楼 二楼 三楼 接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、 更衣室、毛巾及钥匙办理柜台 儿童及休闲室、行政办公室 水疗区、洗浴室、果汁台、健身房、 医疗检测房、康复理疗区、健身器械区 更衣室 康复咨询/理疗 多功能会议厅
【杭州金色年华：功能布局】整个社区按照功能和前后期的发 展，分为四个大的区域。以中部配套为核心连接东西两端居住 物业空间，以居家服务公寓为主，少量度假公寓及护理式公寓
居家服务区： 以居家养老实行为主，采用 集合式单元布局，各单元体 间通过增加的功能体进行连 接，如(活动室、棋牌室、阅 览室、医务保健2户，两部病床梯; 中心功能区：配套功能中心 集中设臵，辐射社区各物业 类型； 特色养老区：以公寓形式为 主，设有酒店式公寓、护理 式养老公寓，短期居住形式 为主； 山体公园区：已经建成，休 闲景观和种植区
事务中心： 销售大厅 亲和源行政管理人员
亲和源老年度假酒店： 客户人群：试住老人、 短期度假、探亲子女
大门： 木质结构 水池围合而成 精致、现代感强烈
美格菲健康会所： 专业的管理团队 先进的设备器材 特设的疗养、康复区
上海亲和源老年社区案例分析
亲和源入口
社区外景
【案例：亲和源】社区内风雨连廊、高低扶手栏杆、双轮椅宽大走道、无障 碍通道等人性化的宜老设计，从硬性配置上满足老年人的生活需求
风雨连廊，雨天也可通过连
廊到达各个功能区域。
无障碍通道，从细节上体现 以老人为中心。 高低扶手栏杆，满足不同老
人的需求。
双轮椅宽大走道，保证通道 时时通畅。
【案例：亲和源】采用会员制的运营模式，通过管理突破和服务体系的搭建 赢得60周岁以上，女55 周岁以上
入住限 制条件
居住 人群
以退休教师和企事 业退休干部为主，其 他为子女有一定经济 实力的老人 根据老年人需求及 身体状况可以选择居 住公寓房或护理院 客户主要为上海人， 还有部分华侨
项目入住率达到30%，基本可以实现盈利，目前项目已入住300余户，办卡800多户，入 住率近40%。
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完
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【案例：亲和源】采用A卡和B卡两种的会员制，并根据入住房间大小收取年 费，满足不同层次的多种需求
卡种 A卡 年限 永久 （可继承，可转让） 终身 （15年内可部分退还） 户型 小套（58平米） 中套（72、79平米） 大套（120平米） 89万 会员卡缴费标准 年费缴费标准 2.98万 4.98万 6.98万
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【案例：亲和源】通过自身服务体系的打造和政府优惠政策的支持，项目通 过3年左右基本实现了运营收支平衡
收入
支出 政策 扶持
土地取得成本，前期工程建设及设备配建，日常运营支出（主要 包括设备维护，管理、服务、保安、保洁人员工资等）
公用土地，地价相对便宜；规费减免等政府支持、享有护理 院与医疗保险挂钩等优惠政策
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【案例：亲和源】配套设施运营上与专业机构合作，建立专业化的养老服务 平台并对外开放，提高运营收入同时，提升项目形象及档次
养老模式与现代服务业的融合
养老模式与现代服务业的融合——以上海亲和源老年公寓为例摘要：人口老龄化的发展使我国目前的社会结构在向老年社会转变，在这一过程中，养老模式逐步也正在沿着家庭养老——机构养老——社区养老的路径向前发展。
与此同时，现代服务业已成为我国经济社会发展的重心。
在这一背景下，现代服务业必然会与老年的社会结构、养老模式发生紧密的联系。
本文就是通过一个新型老年公寓的研究，分析养老模式与现代服务业之间的联系。
本文认为新型的养老模式在服务平台、信息技术以及专业的知识性方面完全具备了现代服务业的本质特征，这说明养老模式与现代服务业走向了全面的融合。
关键词：人口老龄化、养老模式、现代服务业Abstract: Currently, the population ageing is turning China into an aged society. During this process, the Pattern for aged of the Chinese elder is evolving from ageing in place to ageing in institutions and to ageing in community. At the same time, the modern service industry has become the backbone of China economy. Under this circumstances, the modern service industry must closely related to the social structure and ageing mode. The following article is supposed to analyze the relationship between ageing mode and modern service industry through a new type retirement community. This article concludes that the new Pattern for aged reflects the basiccharacteristics of modern service industry in terms of service pattern、information technology andprofessional knowledge, which further reveals the continuous total combination of population ageing and modern service industry.Key words: Population ageing , Pattern for aged ,Modern service industry一、前言人口老龄化近年来为整个社会所高度关注，对于我们国家来说，一方面因为经济社会发展水平的提高、人民寿命的延长，另一方面是因为计划生育政策的实施，所以我们在很短的时间内即步入了老龄化社会。
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快乐 服务
举办主题活动、根据会员兴 趣组建各类俱乐部、开办亲 和学堂、组织度假旅游、提 供义工服务、理财咨询等
【案例：亲和源】基于项目缺乏强势的自然资源，项目服务体系定位中端， 服务内容设置从日常生活出发，未涵盖度假、养生、休闲等高端服务
老有所乐
老有所为
老有所医
老有所学
项目客户以退休的泛公务员阶层为主，客户需求也以中端为主。 适用于更高层次需求的度假、养生、休闲等服务，项目并未涉及，高层次的人文关怀 也较缺乏。
【案例：亲和源】采用会员制的运营模式，通过管理突破和服务体系的搭建 赢得市场认可
亲和源对入住客户 有一定的限制条件， 男60周岁以上，女55 周岁以上
入住限 制条件
居住 人群
以退休教师和企事 业退休干部为主，其 他为子女有一定经济 实力的老人 根据老年人需求及 身体状况可以选择居 住公寓房或护理院 客户主要为上海人， 还有部分华侨
小套（58平米）
中套（72、79平米） 大套（120平米）
45万
72万 89万 2.98万
B卡
入住方式： A卡一次性缴付89万元，无使用期限，永久使用并可继承、转让，每年3-7 万元年费 B卡一次性缴付45万-89万元(根据房型大小)，供个人终身使用，每年3万元 年费，如果未住满15年，可以折算到月按比例退回部分入会费用
上海亲和源老年社区案例分析
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【案例：亲和源】项目距上海市中心人民广场12公里，交通便利；完善的社 区配套确保老年人居住的便利性和舒适性
地理位置：位于上海市浦东区
康桥镇，离市中心人民广场12公
里，浦东国际机场12公里，交通 便利。 项目基本指标：占地：8.37公
顷，建筑面积：10万平方米，由
12幢多层电梯住宅组成，共设 838套居室，可供1600位左右的 老人居住。公共配套场地面积： 3万平方米，总投资：6亿元 配套完善：设有配餐中心、医 院、颐养院、老年大学、健康会 所、功能活动室等一应俱全，满 足各类老年人群的需求。 亲和源各功能分布
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【案例：亲和源】通过自身服务体系的打造和政府优惠政策的支持，项目通 过3年左右基本实现了运营收支平衡
淋浴间扶手
卫生间紧急按键及扶手设置
圆角桌设计
【案例：亲和源】项目户型面积迎合老年人群的主流需求，并在房型设计上 充分考虑了老人的生活习惯
老年公寓户型共4种， 57-120平米，以70-80平米 的一室户为主 精装修，全配套，拎包 即可入住
A
B
A:三室一厅一卫119M2 B:一室一厅一卫71M2 C:一室一厅一卫79M2 D:一室一厅一卫57M2 项目在房型设计上考 虑老人的生活习惯。 各房型比较简单。客 厅餐厅合二为一；厨 房为L型设计，操作方 便；卧室均朝南，并 拥有南向大阳台，适 合老人平时晒太阳。
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【案例：亲和源】配套设施运营上与专业机构合作，建立专业化的养老服务 平台并对外开放，提高运营收入同时，提升项目形象及档次
配套项目
健康会所
商业街区
功能设置
健身、水疗、康复护理等
对外开放，满足周边小区居民、亲和源内 老人的生活需求 为护理和疗养人员提供送餐服务，公寓内 老人需自行前往餐厅，荤菜价格8元/份， 素菜2.5元-3.5元/份 为需要护理照料、不宜居家养老的老人提 供养老、护理、保健、医疗等服务
C
D
【案例：亲和源】针对老年人的需求，实行健康、快乐的“秘书”式服务， 内容基本涵盖老年人日常的各种需求
智能化物业系统使用、保洁维 护、物品清洗、钟点服务、代 买代送、代领代办、出行班车、 多功能健康会所服务、专业营 养配餐、亲情服务等
生活 服务
个性化 “秘书”服 务
健康 服务
健康巡检、设立健康档案、 健康指导、护理照料、体格 检查、疾病治疗、紧急救护、 心理关爱、心理疏导等
采取产权和使用权 分开的会员制方式。 项目通过宜老化设 计、管理突破和完善 的服务体系等赢得老 年客户青睐
经营 方式
入住 方式
为体现家庭氛围， 以家庭为单位入住, 各户设有独立厨卫 亲和源允许子女看 望,但不能长期居住
无优势的地理位置及自然环境不构成项目运营的终 极障碍，完善细致的服务体系是项目制胜法宝。
风雨连廊
无障碍通道
小区无障碍通道，风雨连 廊、高低扶手栏杆、双轮 椅宽大走道等人性化的宜 老设计，保障居住老人的 安全性和舒适度。
高低扶手栏杆
双轮椅宽大走道
【案例：亲和源】房间内在设计及装修方面进行特殊处理，紧急按钮、红外 线报警装置等设置，全方位保障居住老人的日常生活安全
床头报警装置
超大阳台
红外线报警装置
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【案例：亲和源】采用A卡和B卡两种的会员制，并根据入住房间大小收取年 费，满足不同层次的多种需求
卡种 A卡 年限 永久 （可继承，可转让） 终身 （15年内可部分退还） 户型 小套（58平米） 中套（72、79平米） 大套（120平米） 89万 会员卡缴费标准 年费缴费标准 2.98万 4.98万 6.98万
配餐中心
2574平米 9736平米（200余张床 位）
颐养院
度假酒店
提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老 及亲和源老年新生活体验等服务
约100套客房
健康会所： 1楼为游泳池；2楼为儿童及娱乐室；3楼为水中运动池、桑拿及温蒸房、健康吧、跳操房、医疗检测 房、康复理疗区、运动器械区；4楼为康复咨询及理疗SPA、足浴；5楼为多功能会议厅； 会所以办卡收取年费形式运营，1-3楼服务所有持卡人员均可免费使用，4楼贵宾卡客户可以使用。
亲和源入口
社区外景
【案例：亲和源】社区内风雨连廊、高低扶手栏杆、双轮椅宽大走道、无障 碍通道等人性化的宜老设计，从硬性配置上满足老年人的生活需求
风雨连廊，雨天也可通过连
廊到达各个功能区域。
无障碍通道，从细节上体现 以老人为中心。 高低扶手栏杆，满足不同老
人的需求。
双轮椅宽大走道，保证通道 时时通畅。
面积
8美格菲康健管理公 司进行管理，会所对外经营 商铺只租不售，主要以美容 美发、饭店、超市、药店等 业种为主，商铺对外经营 索迪斯负责运营，按营业额 与亲和源分成，员工和会员 均可使用 与上海市曙光医院（三级甲 等）对接，由其派出团队进 行管理 亲和源内老人带朋友居住享 受优惠价格，自己居住优惠 后抹去零头