关于百货公司管理存在问题的几点建议

关于百货公司管理存在问题的几点建议

关于百货公司管理存在问题的几点建议

近些年，各地商业地产开发如火如荼，然而令地产商头疼的不是前期开发，而是对楼盘销售有着直接影响的后期运营问题，所以大批商业地产商迫切需要有合适的运营商来合作，同时，一

部分百货公司，往往是一家在某一地域已经拥有一定品牌知名度以及形成了一套成功管理模式的百货公司，受到自身资本实力的限制，为了发展壮大，或多或少会考虑低成本、低风险的品牌管理输出方式，以自身的无形资产与异地的有形资产拥有者（通常是地产商或物业拥有者）合作，于是双方一拍即合，然而，这种合作却屡遭失败，磨难众多。

问题一：合作方式的原罪问题

一般来说，百货品牌管理输出的方式有两种：

1、参股或直接投资控股的管理输出与品牌输出

优点：参股或完全控股，管理模式的推广与落实具有切实保障，对百货业强调经营的灵活性、强调企业整体品牌的塑造和提升不无裨益。

缺点：经营风险大，首先它要求企业有强劲的资金后盾支持，以免前期的巨大垫付成本加上后期的经营投入加剧资金链条的紧张；其次它要求管理层具备雄厚的经营能力。如果经营不力而延误了资金回收的合理速度，企业也将面临倒闭的危机。北京王府井就对没有资本介入的品牌管理输出从不感冒，它在成都和南宁开店时甚至选择了自己直接投资建设地产的模式。百盛与太平洋现在中国内地开的30多家店也都是以参与地产投资或者租赁的形式来进行紧密管理。这种模式不是本文所探讨的重点。

2、完全以管理输出与品牌输出

它类似于加盟方式，共享著名百货的系统资源与品牌，甚至可以共享配送系统。优点：动用企业的无形资产资源较多，有形资产投入较少，可以有效降低企业财务风险，是比较稳健的品牌输出模式。缺点：接受品牌一方的企业主要领导人必须能够对该品牌以及管理模式高度认同，具备较强的执行能力，否则，很容易导致先进的管理模式无法结合企业实际情况推广，或者受到既得利益的合作方的阻碍，新的管理模式无法落实。该经营模式就目前情况来看大致有三种形

式：一种是所谓的“亿安模式”，即地产商在合作中占据主导地位，实施对商场货款的控制；第二是“新大新模式”，即品牌零售商占主导；三是“信和模式”，即品牌零售商与地产商既监督又合作。

如今看来，只剩广百信和尚且相安无事。这种模式在国外之所以推崇甚广，是因为它可以有效弥补地产商商业经营经验的不足，可使竞争力大大增强。但由于地产商对短期内回笼资金的“快”与百货业资金回收的“慢”构成矛盾，彼此合作的心态不一极易引发合同中所谓的“责、权、利”不明晰，除非谈判双方就合同条件彼此默契，否则，合同关系的破裂便在所难免。百盛集团原来就是输出管理的典型企业，这家来自马来西亚的大型集团在北京百货业站稳了阵脚之后，就想到中国的其他城市一试身手。1999年9月，百盛以品牌输出的方式踏入羊城土地，在广州老城区亿安广场落棋，广东“亿安百盛”的所有权属于亿安集团，百盛是品牌输出的管理方，亿安投入资金、提供场地，百盛派高层管理人员全职投入管理，希望借助百盛品牌的影响力招揽专柜和品牌进入，统一经营“亿安百盛”，但是

2001年末，百盛与亿安这桩跨国合作就宣告结束。当时，百盛方面给出的原因是，“亿安”最初的一些承诺难以兑现，所以在经营管理、资金调度等方面，百盛虽为一线的直接管理者，但处处受到制约，于是，百盛萌生去意。百盛选择了在失败之城卷土重来。2002年1月，百盛又以同样模式进入广州火车站附近的中泰广场，可是时隔不久，类似的失败又一次上演。北京赛特也走过相似的路程。2002年1月28日开业的广州“宾友赛特”由赛特集团与亿安下属的宾友商业有限公司合作组建，但是他们也没有逃过宿命，2003年7月3日，赛特也结束了羊城之旅。赛特方面对此次合作失败的解释是，赛特集团作为北京最大的品牌输出商业企业之一，必须维护“赛特”品牌的整体形象以及业态模式，所以选择退出。

这里我们不得不分析一下，如今地产商与百货公司合作的动机。地产商希望借助百货公司的品牌知名度，把所开发物业及周围商圈的商业价值提升起来，然后卖铺套现，或者把新开的百货商场作为它的提款机，而百货公司打出的帮地产商解决商业难题的王牌，正中地产商的下怀。百

货公司则通过如下方式来获得回报：低投入低风险的品牌与管理输出模式获得丰厚回报，例如，天河城铸造的辉煌，为天贸南大换来的是输出品牌、管理，免租、免装修、免带资经营的低成本扩张“诱惑”。借品牌拉力扩张是其手握的第一张王牌，天贸南大肇庆分店就是循着此种思路扩张的产物。落户肇庆天宁广场的分店，完全由地产商出地出资金，天贸南大只是提供品牌及管理。然而，有一点我们不能忽视，现在毕竟是资本的社会，你百货公司不做资本投资，在许多方面就没有发言权，就像百盛在亿安百盛中所处的境地。“新大新模式”中你百货公司凭什么发言？最多是做到“信和模式”，即品牌零售商与地产商既监督又合作，我们看到更多的是“亿安模式”，即地产商在合作中占据主导地位，实施对商场货款的控制。这种合作方式注定了它一开始就会面对一系列问题，就像西方的原罪论，人生而有罪，一系列后续问题原来早已是宿命的安排。

问题二：先天缺陷的消化问题

一般来说，百货公司与地产公司合作之后面临的第一个问题就是，商业地产的二次工程改

造，因为大多数项目都不太合格，都与商业要求有差距。笔者就遇到过这种项目，从外部看非常不错的楼体，结果进去一看，整个商场无法设计出合适的主通道。为什么会出现这种问题？柜机房、卫生间、配电室等设施占据了卖场内部最黄金的位置，可以说该建筑金玉其外败絮其中。原因在于地产商对商业的专业知识认识不够，很多人拿到一块地以后先找建筑设计院，有些建筑设计院是在忽悠，讲得非常好，很多和实际相差很远，对商业内在规律性的东西根本没有研究，比如规模，在蚌埠那个60万人口的城市规划了一个50万平米的商业建筑，设计院的教授在那里忽悠得特别好，说要辐射北方四省，怎么可能辐射北方四省呢？这些建筑专家设计好之后进行土建，土建完成后甚至是在基本装修之后才联系零售商合作，这时候才发现，仅仅靠建筑设计院来设计是很难成功的。因为，不同商业业态的要求最后应该反映在建筑设计中。比如，铜锣湾百货在选址时有如下一些规定：

1、面积：2万平米-5万平米；

2、单层面积：6000平米以上；

3、标准层高：首层层高不低于5.5米，二