万科地产全装修成本控制

合同管理
成本概况

总包合同明确：总包配合费、总包与全装修交接程序 及验收表格
成本分析

各阶段成本 管理

全装修合同明确：专业分包配合费、成品保护、甲供 材税费、管理费、损耗
专业分包合同明确：成品保护
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全装修成本控制措施－招标阶段
成品保护
成本概况

成本分析
全装修总包、专业分包合同都列明成品保护条款，严格 执行合同中的相关条款，分清责任，甲方不再为此增加 成本。 合同中用图片加文字详细描述保护方法
20%
成本分析
各阶段成本 管理
52% 27%
集团采购 区域采购 定点采购

利用集团和区域采购平台，占全装修采购量47％，既 降低了成本又提高了工作效率。 使用定点采购－－几个项目一起联合采购，既降低成 本又提高工作效率
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全装修成本控制措施－招标阶段
甲供材管理
成本概况
全装修户型单方造价(花城4期)
430 480
成本概况
成本分析
360
各阶段成本 管理
4房两厅两卫 3房两厅两卫 2房两厅一卫
小户型成本最高，控制小户型成本就控制了所有户型成本
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全装修成本控制措施－可研阶段
客户细分、市场定位决定装修标准
成本概况

成本分析
客户细分：寻找目标客户群，目标客户的消费习惯、可承 受价格区间、价值取向分析
各阶段成本 管理
Biblioteka Baidu
1752 450
1780 450
1613 450
蓝山
城花
花城
全装修成本占主体建安成本的25%～28%,占售价的8～10％
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按功能房成本构成
成本概况
39%
16%
成本分析
24%
各阶段成本 管理
客饭厅
22% 卧室书房 厨房 卫生间
各阶段成本 管理

厨卫设计、室内户型布置在主体施工图纸出来之前完成， 明确给排水、插座、开关、空调摆放、橱柜摆放位置，避 免二次凿除，发生无效成本。 图纸会审，较少错漏碰缺。

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案例分享
案例二：
成本概况 成本分析
各阶段成本 管理
万科蓝山项目一期小高层64户为全装修交楼，营销为促进 销售要求提供两种全装修标准供业主选择（1、450元/平米全 装修成本，2、 600元/平米全装修成本），从销售情况来看：1、 选择普通标准的为59户，占92％，2、选择豪华标准的为6 户，占8％。 从销售反馈的信息来看，提供两种装修标准对销售基本没 有促进，反倒让客户犹豫不决。
各阶段成本 管理

木门保护
木地板保护
浴缸保护
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案例分享
案例一：设计前置
成本概况
成本分析
花城四期A1、A2、B6、B7栋厨房、卫生间已按水电施工图施工完 成，但待全装修图纸出来后发现：各插座位置、给排水点位置、 烟道开口等现场安装位置与精装图纸有较大出入，为满足装修标 准，必须将完工部分做出改动，为此发生无效成本约20万，分摊 到建筑面积增加成本7元/平米
成本概况

成本分析

全装修总包：铺贴墙地砖及石材，涂料，木作业造型，水 电安装等 专业分包：木门，木地板，橱柜，淋浴屏，电器（抽油烟 机，煤气炉，热水器等）
各阶段成本 管理

甲供材：墙地砖，涂料，开关插座，灯具，洁具，五金等
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全装修成本控制措施－招标阶段
成本概况
全装修中专业分包、甲供材料采购分类
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按分判方式成本构成
全装修成本分析
27% 41%
成本概况
成本分析
各阶段成本 管理
全装总包 甲供材料
32%
甲方分包
重点:甲方分包 其次:甲供材料、全装修总包
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按户型成本构成

组织管理：成立全装修设计小组（设计、销售、成本组成）
成本概况

测算不同方案成本，控制在目标成本范围内
修建模板房，实际体验装修效果
成本分析

各阶段成本 管理

公司决策委员会、营销、设计、成本、客户及相关部门达成 一致意见，确定全装修交楼标准，并完成书面审批
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全装修成本控制措施－招标阶段
一个项目只做一种装修标准，采购，施工管理， 预结算，营销等一系列工作都简单化，提高工作 效率
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谢谢聆听！
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全装修成本控制浅析
广州万科 2006.7
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全装修成本控制浅析


全装修成本概况 全装修成本组成分析 各阶段成本控制
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全装修成本概况
精装修和主体建安成本、售价比较(元/平米)
成本概况
5300 4500 4400
成本分析
售价 主体建安 精装修
各阶段成本 管理

周边市场调查：收集分析当地同类型目标市场产品装修标 准及供应、销售情况
装修标准确定：结合项目的市场定位，确定装修标准 此装修标准将指导后期设计方向（市场定位发生变化情 况下将修订装修标准）

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全装修成本控制措施－设计阶段

选定样板之后，通过招标选取与样板一致的、且具有 竞争价格产品
成本分析

样板展示时不承诺品牌，避免产品垄断
精装总包报价中考虑甲供材税费、管理费、损耗
各阶段成本 管理



项目设置一名材料管理员管理甲供材料
制订《甲供材料管理指引》，规范管理及操作
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全装修成本控制措施－招标阶段
全装修单位选择－土建总包施工还是全装修单位施工
成本概况
施工单方造价比较（万科.蓝山A2~A6)
成本分析
119
124
124
124
各阶段成本 管理
109
深圳南利
深圳华剑
中天装饰
总包
广州海辰
土建总包做全装修并没有成本优势
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全装修成本控制措施－招标阶段
明确全装修总包、专业分包、甲供材料范围