2018养老地产产品八大体系
中国养老产业的投入产出分析
中国养老产业的投入产出分析
戴艳娟张赛金
（广东外语外贸大学经济贸易学院，广东广州510006）
摘要:我国在21世纪初就已经进入了老龄化社会,人口老龄化一定程度上推动了养老产业的发展。养老
产业对扩大内需以及推动我国经济社会可持续发展具有积极作用。参照《养老产业统计分类（2020）》，编 制包含养老产业部门的投入产出表，通过计算分配系数、消耗系数分析我国养老产业与其他产业的关联
情况;通过计算影响力系数、感应力系数，发现养老产业对国民经济的拉动作用较强但推动能力较弱；通 过对养老产业最终使用部分的分析，发现养老用品业、养老服务业和养老金融业都属于“最终消费依赖 型”产业部门，而养老建筑业则属于“投资依赖型”产业部门。透过对养老产业的投入产出分析，能更好认
识我国养老产业发展现状及地位，为我国养老产业的政策制定及未来发展提供参考遥
关键词：养老产业;投入产出分析；产业关联；波及效应；生产诱发效应
作者简介:戴艳娟（1971—）,女，江苏金坛人，经济学博士，教授，研究方向为投入产出分析与产业经济;张赛金（1994—）,男，山东济
南人，硕士研究生，研究方向为投入产出分析与产业经济。
中图分类号:F223 文献标识码:A DOI ：10.13999/ki.tjllysj .2021.05.006文章编号：2096-8647(2021)05-0039-07
—、弓1言
人口老龄化是目前世界各国共同面临的重要问 题，国际通常认为，一个国家或地区65岁及以上人口 数量占总人口比例超过7%,或60岁及以上人口占总 人口比例超过10%,意味着这个国家或地区进入了老
康养中心(养老院)介绍
康养中心介绍
XXXX成立于2002年，迄今已有20载发展历史，公司产业涉及房地产开发、养老护理、医疗服务、物业运营及旅游管理五大板块。作为本地优质企业，XXXX始终扎根于本土，秉持诚信理念与工匠精神，在公司涉及业务板块先后获得银川市“守合同、重信用”企业、银川市房地产开发“十强五优”企业、宁夏十佳企业、银川市文明单位、自治区先进基层党组织等多项荣誉，并受到本地市场的高度认可与一致好评。
随着近年来中国社会老龄化进程的加剧，XXXX本着企业的社会责任感与担当，以推动和发展宁夏地区养老及大健康产业为己任，积极响应《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设与规划的通知》及《健康中国2030战略》的文件指导精神。于2018年起，集中力量、全面统筹，着力部署，成立XXXX养老产业有限公司，致力于医养结合的养老服务机构建设及相关医疗体系的补充完善。
2019年初，XXXX充分汲取发达地区的产业思维，引进先进的康养机构运作理念，基于“专业化、标准化、精细化”的运营架构，倾情打造养老品牌“XXX”，同时赋予品牌“XX 养老，快乐美好”的客户至上服务理念。此后3年间，XXXX 耗资近3亿元，打造总建面达1万余平米，床位数达240余张的OO及XX康养中心两大产品体系。康养中心内部环
境均以简约舒适，明亮温馨为主调性，所有房间均采用专业适老无高差空间设计、全屋定制适老家具、配备安全适老卫浴、专业舒适的遥控护理床等，同时为充分保证长者的人财安全，全区域覆盖有监控系统、一键呼叫系统、公共广播等智能化设备；外部还配套有花园亭舍，绿植草木，葱郁宜人，惬意安适，供长者修身养性，促进康复。康养中心内部配套设施及科室齐备完善，体检科、评估室等为入住长者的身体情况进行实时监测，膳食餐厅，中医理疗室、康复训练室等针对长者不同诉求及病症情况，制定并提供适合的餐食及康复理疗计划，共同达成预防、诊疗及保健等完整的康养服务。同时配套有棋牌室、书画室、多功能教室等，为入住长者提供休闲娱乐的场所，极大的丰富入住长者的老年生活。
旅居养老地产市场需求调查与发展对策———以扬州市为例
旅居养老地产市场需求调查与发展对策
——
—以扬州市为例杜晓艳，王
丹，王思朦，沈晋羽
（扬州市职业大学资源与环境工程学院，江苏
扬州
225009）
[摘要]通过对国内外及扬州本地典型的旅居养老地产开发案例进行总结分析，界定了旅居养老地产的内涵，采
用问卷调查法反映在扬州旅居老年人的居住现状及居住需求，
提出了发展扬州旅居养老地产的相关对策，即扬州市应充分发挥政府职能，寻求创新的融资模式，选址力求体现场景切换感，加强旅居养老配套设施建设，促进旅居养老转型升级———开发旅居养老综合体，推进旅居养老资源的深度整合。进而推进扬州市旅居养老产业发展。
[关键词]扬州；旅居养老地产；需求；对策[中图分类号]
[文献标识码]
A
[文章编号]1009-6043（2018）07-0066-02
第2018年第7期（总第503期）
商业经济SHANGYE JINGJI
No.7，2018Total No.503
[作者简介]杜晓艳(1982-)，女，江苏靖江人，教师，讲师，硕士，研究方向：房地产与国土资源高职教育；王丹(1982-)，江
苏扬州人，系主任，副教授，博士研究生，研究方向：房地产与地理信息高职教育。
[基金项目]2017年度扬州市职业大学大学生创新项目：扬州市旅居养老地产市场潜力与发展对策研究(201711462053X)。
随着渐进式延迟退休年龄政策的实施、异地医疗费用结算和商业保险制度的日益完善，“旅居养老”作为一种时尚的生活方式，比传统养老模式更能满足健康活力型老年人的多元化养老需求。
同时，从2015年开始，我国房企普遍出现“增收不增利”的现象。房地产市场并不单纯是传统房地产商品的修建和交易，随着互联网经济时代的到来，还涉及到地产市场的新兴领域。旅居养老地产就是在我国人口深度老龄化背景下诞生的新房地产细分市场，其市场前景十分广阔。为此，本研究对扬州市旅居老年人的居住现状及居住需求进行调查，揭示旅居养老地产市场的发展潜力，为推进扬州市旅居养老产业发展提供参考。
我国智慧养老产业发展现状、问题与对策分析
收稿日期：2023-05-31
作者简介：王叆兰，中央财经大学管理科学与工程学院，主要从事数据挖掘与智慧养老研究。
Email:*********************。李爱华，中央财经大学管理科学与工程学院，主要从事管理科学、数据挖掘理论与应用方面的研究，应用涉及风险管理、老年人健康及行为分析、房地产等领域。Email:*****************。摘 要：积极应对人口老龄化已经是我国重要国家战略。随着老龄人口逐年增加，智慧养老需求加剧，智慧养老模式应运而生。目前，我国智慧养老虽已形成产业体系，但相较于发达国家仍处于初期发展阶段，研究当前产业发展现状对我国智慧养老进一步发展具有重要意义。从宏观、中观、微观三个层面对我国智慧养老产业发展现状进行了分析，并使用DEA-BCC 模型和超效率BCC 模型对全国智慧养老产业投入产出效率进行了实证研究，呈现了我国智慧养老产业的发展现状，基于上述分析结果，指出目前智慧养老产业中存在的问题，并提出相应的建议。关键词：智慧养老产业；DEA-BCC ；超效率BCC ；投入产出效率中图分类号：F719
文献标识码：A 文章编号：1006-2815（2024）01-0028-13
DOI ： 10.19946/j.issn.1006-2815.2024.01.004
我国智慧养老产业发展现状、
问题与对策分析
王叆兰 李爱华
近年来，我国老龄人口数量持续增长，第七次人口普查数据显示，现阶段我国60周岁及以上的老龄人口数量已达26 402万，占总人口的18.70%①。人口老龄化现象会导致社会负担过重、医疗资源以及其他社会资源紧缺等问题，以人工服务为主的传统养老模式将无法满足老年人日渐多元化的养老需求。而智慧养老模式有助于上述问题的解决②。
中国养老行业的分析研究报告(2021年整理)
目录
1 中国养老行业概述 (1)
1.1中国养老产业分类 (1)
1.2 中国主要养老模式 (1)
1.3 中国养老需求升级 (3)
1.4 支持政策不断出台，养老产业迎来发展新契机 (5)
1.5 国外养老体系介绍 (9)
2.中国不同养老模式发展分析 (14)
2.1居家养老模式 (14)
2.2社区养老模式 (14)
2.3机构养老模式 (17)
3.国内外高端机构养老案例分析 (22)
4.养老服务行业的挑战与发展趋势 (29)
4.1行业挑战与风险 (31)
4.2行业发展趋势 (31)
1 中国养老行业概述
1.1中国养老产业分类
根据国家统计局颁布的《养老产业统计分类（2020）》（国家统计局令30号）对养老产业的定义，养老产业是以保障和改善老年人生活、健康、安全以及参与社会发展，实现老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐、老有所安等为目的，为社会公众提供各种养老及相关产品（货物和服务）的生产活动集合。
养老产业范围确定为：养老照护服务，老年医疗卫生服务，老年健康促进与社会参与，老年社会保障，养老教育培训和人力资源服务，养老金融服务，养老科技和智慧养老服务，养老公共管理，其他养老服务，老年用品及相关产品制造，老年用品及相关产品销售和租赁，养老设施建设等12个大类。
从养老产业链来看，主要涉及养老住宅及服务提供者、消费者和养老资金来源三个层面，所涉及机构包括政府、地产公司、养老服务机构、保险机构、其他投资者和养老人群。
1.2 中国主要养老模式
根据养老场所和服务形式的不同，大致可将现有养老模式分三类，包括居家养老、社区养老、机构养老。
万科住宅开发战略的调整
万科住宅开发战略的调整
万科住宅开发战略的调整
万科⼀直以来都是房地产开发的龙头⽼⼤，多年来⼀直占据全国销售额第⼀的位置，虽然这⼏年降到了第⼆第三，但仍然是⾏业中的标杆。万科在新掌门⼈郁亮的带领下，近⼏年动作频频，向海尔学习，向⼩⽶学习，积极拥抱互联⽹，内部⼤⼒推⾏合伙⼈制度，⽽尤为引⼈关注的是，万科从⼀个不涉及商业的住宅开发企业，转向全⾯发展商业及其他各类⽣活服务配套产业。万科的做法，引起了⾏业内众多企业的关注，也纷纷向万科学习取经。过去做住宅时，⾏业就有“学习万科好榜样”的提法，今天，万科仍然是⾏业的先锋，依然可以套⽤这句话。
⼀、对房地产新时代的正确认识
万科对党的⼗九⼤提出中国已经进⼊新时代，有着⼗分准确和深刻的认识，认为房地产⾏业也进⼊到了⼀个全新的时代。房地产新时代有三个特点，⼀是以⼈民为中⼼，⼆是从⾼速增长向⾼质量增长转变，三是社会主要⽭盾转变，核⼼就是⼈民对美好⽣活的需求。新时代房地产业⾏业有两个深刻变化，⼀是⼈均住宅⾯积已经达到了发达国家⽔平，除了少数热点城市、⼈⼝净流⼊较⼤的城市外，全⾯短缺时代已经结束，缺的不是房⼦，缺的是配套、服务；⼆是房地产企业不能⽚⾯追求规模，要更加关注服务多少客户、服务多少内容和服务的满意度。因此，万科决策层提出要⼤胆拥抱新时代，告别旧思维。万科将紧紧抓住当前的重⼤政策导向和政府的决策部署，紧跟新时代的步伐，并将其作为⼀个重⼤战略机遇来对待。
万科认为没有成功的企业，只有时代的企业。要成为基业长青的百年⽼店，企业不能只想着赚钱，⽽是要正确认识和勇于承担时代赋予的使命，充分结合并不断强化⾃⾝的能⼒优势，做正确的事、重要的事，做⼒所能及的事。
浙江省城镇居家养老服务设施配建标准2018版
用房。
40000≦S <60000
80～119
休息室、餐厅、活动室、保健室、 阅览室、理发室、卫生间、办公室
配备服务电话或网络，有适合老 年人阅读的刊物。部分功能用房 可兼用。
60000≦S <100000
120～199
休息室、餐厅、活动室、保健室、 配备服务电话或网络，有适合老
康复训练室、阅览室、淋浴间、理 年人阅读的刊物。配置老年人休
1总则 1.0.1 为进一步规范城镇居家养老配套服务设施的规划建设，营造安全、方便、舒适、卫生的 居家养老环境，不断满足老年人日益增长的物质与精神文化需求，并为城市规划编制和管理提 供依据，特制定本标准。 1.0.2 本标准适用于浙江省新建城镇居家养老服务设施的规划、设计和建设。 1.0.3 城镇居家养老服务设施的规划、设计和建设，除执行本标准外，尚应符合项目所在地城 市规划及国家、浙江省现行有关标准的规定。
2.08 居家养老服务设施场地 home-based care services site 指居家养老服务设施中的场地。
2.08 套内建筑面积 construction area of stock 成套集中设置时，居家养老服务用房所占的建筑面积（不含与其他功能共用的交通等面 积）。
2
3 基本规定
3.0.1 居家养老服务设施应符合老年人生理和心理的需求，并综合考虑日照、采光、通风、防 寒、防灾及管理等要求，居家养老服务设施用房应有良好的朝向和日照条件。 3.0.2 居家养老服务设施应设置在交通便利、方便自理老人及介助老人到达的场所。 3.0.3 居家养老服务设施宜靠近其他生活服务设施,如幼儿园，小学，卫生所，公园等，实现 良好环境和资源共享。 3.0.4 居家养老服务设施用房宜保持相对独立性,尽量避免与其他建筑功能相互干扰；当与其 它公共设施用房毗邻设置并共用交通廊道时，应成套布置。 3.0.5 居家养老服务设施用房不应设置在地下室、半地下室、四层及四层以上，二、三层的养 老服务设施应设置担架电梯或无障碍坡道。 3.0.6 居家养老服务设施应避开产生污染源、噪声源及危险品生产、储运等区域，并应符合安 全、卫生和环境保护等有关标准的规定。 3.0.7 居家养老服务设施场地的道路除应按《无障碍设计规范》的规定设置无障碍设施外，还 应满足减（降）障措施的需要，并与城市道路无障碍设施相连接。居家养老服务设施场地应与 居家养老服务设施用房出入口毗邻布置，衔接自然。 3.0.8 居家养老服务设施与规划中其它老年人设施相邻时，其功能设置宜统筹考虑，使服务功 能布局合理完善。
养老院会员方案
养老院会员方案
一、什么是养老会员制？
养老会员模式是一种在持有经营的情况下，借助发行会员卡，一次性的收取大额会员费，将社区的居住权益、服务权益、设备设施的享用权益让渡给消费者的一种养老地产有效地回笼资金的方式。
不同于物业产权销售，项目卖出之后，售卖方除了提供物业服务外，和客户的互动就不多了。也不同于传统押金模式，传统的押金只承载了一个医疗保障金的功能，是在老人入住期间患病时候，作为医疗预付金来使用，以便及时送老人就医和救治。
而养老会员制是在买入方成为项目会员后，卖出方将为其提供一系列的专属的会员权益和持续、系统的服务。
养老会员权益常见的主要有三类：
1.入住的权益。可以给购买的会员提供相应户型、相应期限的入住权益。
2.服务的权益。服务权益是比较核心的权益，许多项目会为会员提供一些专属的只有会员才能享受到的尊享服务权益，比如，许多项目的高端会所配套只有会员才可以使用。
3.转让及增值的权益。一些高端养老项目尤其是区位交通很好的项目是个稀缺的产品，如果赋予这样的项目一些转让权益以及转让过程中获取收益的权益，这样就类似于是一个金融产品，对一些具备投
资意识的活力老人来说比较有吸引力。
二、为什么多数养老项目采用会员制模式？
我们看到，目前许多中高端养老项目很多都在采用这种模式，对他们来说主要的驱动因素有哪些呢？
（一）首先是土地性质的原因
对许多养老来说因为土地性质的原因，没法像普通房地产项目一样进行分割销售产权。
那么有人会说，销售永久使用权可行吗？这个在操作中也比较多，但是单纯销售物业的永久使用权也是不合法的，因为《合同法》有规定，租赁期限最多不能超过20年，超过20年的，超过部分无效。
我国养老行业产业链及养老产业热点细分领域
我国养老行业产业链及养老产业热点细分领域
（一）我国养老行业产业链
我国养老行业产业链具有多元化的产业体系，产业辐射面积广，产业链的中游各细分行业以上游基础材料为支撑，为老年群体提供服务与产品。
上游：产业链上游主要包括医疗设备器械、食品与药品等支撑养老产业的基础材料。设备器械由智能硬件、康复辅具、医疗器械和监护设备等组成。其中，智能硬件以新兴技术解决专业照护问题，可缓解居家养老监测难和社区养老、机构养老成本高的痛点，是未来重点发展方向之一，以可穿戴健康管理类设备、家庭服务机器人为代表。食品与药品包括保健品、药品、特殊膳食等，保健品和特殊膳食可调节人体机能，正成为越来越多人预防疾病、保持身体健康的重要选择。
中游：养老服务、养老地产、养老金融、老年护理、老年旅游等细分产业构成养老产业链中游，覆盖老年人衣食住行及医疗等方面需求。
下游：养老产业链下游主要是有消费需求的老人。数据显示，现阶段的老年群体喜欢参与各类社交活动，人均参加5种休闲活动，且96%老人日常使用智能手机，喜欢热闹，热爱生活，对自己生活质量有一定要求，消费力旺盛。
（二）养老产业热点细分领域
国家老龄事业“十四五”规划使养老服务产业将真正步入主体多元化、产业集群化发展时期。产业政策促使养老产业各环节参与主体更加积极，加速行业布局，驱动养老产业进入产业链发展周期，养老产业细分领域迎来新的发展机遇。
（1）养老地产市场
《中国养老产业白皮书》数据显示，2020年我国养老地产市场规模为7.7万亿元，2030年将达到22.3万亿元，2050年将达到48.52万亿元。在巨大的养老地产市场需求下，家庭养老功能弱化亟待社会养老补充。由房地产开发企业或相关的社会机构推出的针对老年人群的住宅产品越来越多，养老地产的发展正逐步加速。各方资本也是逐步入局。
2023年养老地产行业市场分析现状
2023年养老地产行业市场分析现状
养老地产是一个新兴的行业，随着我国人口老龄化程度的不断加深，养老地产市场逐渐成为人们关注的焦点。目前，养老地产行业市场存在以下几种现状：
一、市场规模正不断扩大
随着老龄化日益加剧，我国养老服务市场规模不断扩大。截至2018年，全国老龄化
比例已达到17.9%，养老产业市场规模已从2015年的3.3万亿元增长到2018年的4.2万亿元。未来随着人口老龄化和社会需求的不断增加，养老地产市场将进一步扩大。
二、发展速度较快
养老地产是我国近年发展较快的房地产子行业之一。据不完全统计，目前我国养老地产项目已达到2600多个，占全国养老机构数量的4.4%。随着养老地产的建设和规
划不断加快，未来发展速度将更快。
三、市场竞争趋于激烈
养老地产市场竞争越来越激烈，主要表现在三个方面：首先，房价上涨的影响逐渐显现，导致产品价值较高，买房的资金供应也逐渐受到限制；其次，市场主体越来越多，竞争越来越激烈；最后，市场需要求也有着更高的要求与标准，竞争更加激烈。
四、存在着品牌稀缺问题
目前，大多数养老地产项目都是第一次开发建设，缺乏品牌效应，经营较为艰难。养老地产企业的品牌建设和树立需要长时间的积淀和培养，目前品牌能力强劲的养老地产企业尚属少数。
五、政策支持环境不断改善
当前，国家层面出台了一系列政策，推动养老地产行业的发展，如《“六定”养老服务体系建设行动方案》、《关于促进养老服务业发展的若干意见》等，为养老地产企业提供了良好的政策环境和市场支持。未来，国家政策环境将进一步优化，为养老地产企业带来更多机遇。
康养地产开发运营模式浅析
康养地产开发运营模式浅析
摘要:康养地产项目已成为现代地产领域发展的重要方向。文章以康养地产开发运营模式为主要研究对象，针对企业在康养地产领域的开发运营模式进行多角度、多层次的论述和分析。在分析现状和难点的基础上，融合康养文化的核心理念，根据企业的战略布局重点，提出企业在康养领域的经营策略和发展建议。
关键词:康养地产;运营模式
一．我国康养地产的发展概况
康养地产是指在养老住宅的基础上，配备餐饮中心、文体中心、护理中心等相应场所，为老年人在饮食、娱乐和养生保健等方面提供服务，并通过销售或出租等运营模式来实现自身的盈利和长远发展，是基于适老化而发展起来的服务产业。
我国康养地产的投资开发主体大多为房地产企业，同时也有部分保险公司和部分国外机构入驻了中国康养市场。虽然各行各业相继进军康养地产行业，当前国内康养地产项目已经投入到实际运营的却不多。主要原因包括以下三个方面:一，康养地产项目涉及大量的资金投入，传统中小型企业以及关联机构不具备相应的投资能力，特别是项目的资金扶持，需要企业投入巨大的经济成本，导致中小企业无法实施和经营;二，康养地产项目是我国地产领域的新尝试和新探索，对应的经营模式以及经营发展方向存在多种可能性和风险性，大部分的企业又缺乏足够的管控能力以及经营水平，无法适应相关风险的产生，甚至会导致企业的经营出现一系列的困难，从而制约了部分企业的参与热情以及参与力度;三，康养地产项目是一项综合性的复合型地产项目，对应的医疗服务体系、服务管理体系、餐饮保障体系、交通运输体系以及物业管理体系等都是需要企业具备较强的经营实力，而传统企业无论是经营范围还是管控能力，都无法满足当前康养地产项目的基本需求和标准，导致大量企业望而却步。
2019-2020年中国养老产业发展白皮书
2019-2020年中国养老产业发展白皮书
人口总数的近三分之一。
养老产业发展历程（2/2）
我国养老产业发展历程
20世纪80年代，我国开始探索养老服务体系建设，成立
了第一批养老机构。随着老龄化程度的加深，我国养老产业也迎来了快速发展的阶段。2000年，国务院发布《关于加快发
展社会福利和保障事业的若干意见》，提出了“以社会化、市
场化、多元化为主要方向”的养老服务体系建设思路。2016年，国务院发布《关于促进养老服务业发展的若干意见》，提出了加快发展养老服务业的措施和政策，为养老产业的快速发展提供了有力支持。
养老产业链分析
养老产业链全景图
养老产业链包括老年人的需求、养老服务的供给、养老服务的运营和管理等环节。其中，养老服务的供给包括居家养老服务、社区养老服务和机构养老服务，运营和管理包括养老机
构的管理、养老服务的质量监督和评估等。整个养老产业链的环节相互关联、相互依存，形成了一个完整的产业体系。
市场需求
随着老龄化程度的加深，老年人对养老服务的需求也日益增加。根据XXX的数据，截至2018年底，我国60岁及以上老年人口已经达到2.49亿人，老年人口占总人口比例达到17.9%。这些老年人对于居家养老服务、社区养老服务和机构养老服务的需求不断增加，市场潜力巨大。
市场规模
据国家卫生健康委员会发布的数据，截至2018年底，我国养老机构床位数已经达到了7.8万张，但是仍然无法满足老年人日益增长的需求。预计到2025年，我国养老服务市场规模将达到3.5万亿元，其中机构养老服务市场规模将占到50%以上。
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21
配套-共性
亲和源-参考
配套类型 建筑面积（㎡）
占比
会所
8000
8%
颐养院 老年商业街
9736 1450
9.74% 1.45%
21.76%
配餐中心
2575
2.57% 备注：总建筑面积10万方
配餐中心 3575㎡
医院及护理院 9736㎡
商业 1450㎡
健康会所 8000㎡
22
PART 08
物业 SERVICE
健康：健康管家
安全：插卡取电、一键紧急呼叫按钮、不活动通知、人体感应灯 生活：直饮水、智能电话、一卡通、家庭客户端 健康：健康管家
安全：声控灯、紧急呼叫拉环 健康：智能体检设备
安全：紧急呼叫拉铃（连接到每层的护士台）
智能化排序 安全＞生活＞健康 安全＞健康＞生活
配置建议
养老产品类型
活力型 独立型 协助型 护理型
13
PART 05
装修 DECORATE
装修-共性
1材料
大面积材料选用浅色调； 地面材料采用防滑地砖，不宜选用接缝
多、表面粗糙的材料； 家居等选用木质、塑胶等软性材料。
2功能
清华大学建筑学院老年人研究课题组测量绘制
材料（防滑）＞高差＞扶手安装
室内尽量消除高差，预留扶手位置，老人重要活动 区均应留有轮椅回旋面积；
健康特征
健康状况良好 大多有慢性疾病 身体逐渐丧失一些功能 有各种疾病，生命受到威胁
适老化装修建议
常规做法，注意防滑材料 增强防滑措施，增加扶手 考虑轮椅尺度及防护措施
重点考虑防护措施
常规做法（分床设计）
防滑措施、扶手，更适合独立及协助老人
重点防护，适合护理老人
16
PART 06
智能化 INTELLIGENT
老人对卧室、卫生间、厨房、起居 室的关注度较高。特别是卧室，老 年人大部分的室内活动时间都在卧 室，建议卧室适当放大，此外，老 人还喜欢大厨房、大卫生间。
12
户型-个性
万科智汇坊-参考
智汇坊1.0，共10个单人间（8100-9600元/月），6个双人间 （6000-7500元/月），2个四人间（4500-6000元/月），单人 间价格远高于其他房型，但出租率却不及其他两种房型；
卧室：建议可设置分床主卧； 厨房：操作台不宜低于0.75m，预留轮椅操作空ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ，
柜底离地高度建议在1.2m； 卫生间：坐便器不大于0.4m，厕位门留有观察窗口。
老人最关注的问题似乎防 滑，其次再是高差等其他 装修问题。
15
装修-个性
老人类型
活力老人 独立老人 协助老人 护理老人
年龄特征
60-64岁 65-74岁 75-84岁 85岁以上
为满足全气候下的通行，大多数养老社 区会选择设置风雨连廊。
和实用性则更为重要。
10
PART 04
户型 INDOOR
户型-共性
1房型
2面积
3功能
老年公寓产品建议以一居室和二 居室为主，建议可占总户型的 90%以上。
老年公寓的主力面积段一般控制 在100㎡以下；
建议卧室＞10㎡，厨房＞6㎡， 卫生间＞5m。
公区空间：每栋建筑的架空层均
作为老年人公共活动区、休闲娱乐区。
随园嘉树-参考
建筑形态：多层 立面颜色：黄色
天地健康城-参考
建筑形态：多层+小高层 立面颜色：红色、黄色
建筑层高：3.1米
8
PART 03
景观 LANDSCAPE
景观-共性
1安全性
人行道宽度≥1.5m，以满足老人、搀扶着 与第三人顺利通过；
智能安防 ★ ★ ☆ ☆
安全
紧急救助 ★ ★ ★ ★
设备 ☆ ☆
生活
服务
健康
☆
☆
☆
☆
☆
☆
★ 建议标配 ☆ 建议选配
19
PART 07
配套 PUBLIC BUILDING
配套-共性
1面积占比
2配套类型
服务配套（公建）建筑面积一般占总建面 的20%-30%。
一般包括商业配套、医疗配套、餐饮配套、 娱乐设施配套。
无障碍通道≥1.2m，坡度≥1/12； 配备必须的白光照明； 标识牌放大，颜色以敏感色为主。
2实用性
安全性＞实用性＞功能性＞美观性
养老社区相较于普通住宅而
言，其景观的美观性和功能
性会相对被弱化，而安全性
老年人需要休息的频率相对更高，建议 设置足够的座椅，并配以避风遮阳景观 小品或植物；
规划 PLANNING
规划-共性
1基础指标
2总体布局
3竖向设计
建筑密度：≤30% 容积率：≤1.5 绿化率：≥40%（普通住宅30%） 集中绿地面积：≥2㎡/人
配套服务设施及物业管理中心均 设置在社区内部中心；
根据一定服务半径（通常为180250m），将不同种类老年住宅 布置在靠近社区中心的位置。
提供配药建议等。
24
THE END THANKS
老年住宅除了需要考虑多通风、 多采光等舒适度外，还要为中央 空调及地段的设置预留高度，因 此建筑层高要略高于普通住宅的 2.8-3.0米，可以做到3.1米。
尽可能多的为老年人考虑相互之 间的交流空间，可考虑结合入户 大堂、电梯厅等区域设置各种公 共交流区。
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建筑-共性
亲和源-参考
建筑形态：多层+小高层 立面颜色：红色、橙色
一般社区内主干道纵坡不大于8%， 而老年住宅小区则不宜大于5%， 以便于不行或乘坐轮椅的老人独 自游览。
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规划-个性
活力/独立型 居住单元
活力/独立型 居住单元
配套服务
& 管理
社区医院 护理/协助型
居住单元
活力/独立型 居住单元
天地健康城总平图-参考
护理及协助型老人对医疗配套的需求更大，因此通常针对此 类老人的居住单元多靠近社区医疗配套布局，很多护理
型房间直接设置在医院内，如天地健康城、泰康之家； 活力及独立型自理老人对休闲娱乐及景观资源的需求度相对较
高，建议将活力型住宅设置在景观资源更好的区域。
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PART 02
建筑 BUILDING
建筑-共性
1形态&立面
2建筑层高
3公区空间
以多层及小高层为主，多层一般 均设置电梯；
老年人视觉及认知功能衰退，对 黄、橙、红色较敏感，建议建筑 中加入敏感色，强标示性元素。
物业-共性
1生活服务
2社交服务
3健康服务
膳食服务：制定餐食建议、送餐等； 管家服务：入室保洁、购物配送、
班车服务等
运动：集体晨练活动、健身瑜伽 课程、舞蹈课程等；
文娱：定期组织电影赏析、联谊 活动、合唱表演、出行游玩等。
定期提供体检及健康评估服务； 提供绿色就医通道； 协助/护理型会提供健康康复理疗、
智能化-共性
1安全
2生活
3健康
智能安防：包括智能门禁、无盲 区监控及自动报警；
紧急救助：在室内外主要区域设 置紧急救助按钮、厨房煤气泄漏 报警、感应灯等。
设备：水系统、智能电话、智能 马桶、新风系统等；
服务：通过家庭客户终端、APP 等形式为老人提供家政、维修、 居家环境监测、社区活动、出行 旅游、心理辅导等服务。
养老地产产品八大体系
思考逻辑
养 老
1
从老年客户需求出发
产
品
活力老人
独立老人
协助老人
护理老人
八
大
体
系
怎
2
参考标杆项目经验
么
做
乌镇雅园
随园嘉树
万科智汇坊 凯建徐汇苑
亲和源
规划体系 建筑体系 景观体系 户型体系 装修体系 智能化体系
配套体系 物业体系
产品建议
可固化的共性 需注意的个性
2
PART 01
通过心电仪、血压仪等智能体检设 备随时监测老人健康状况，通过健 康管家随时记录并给出健康饮食及 医疗建议。
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智能化-个性
养老案例
天地健康城 随园嘉树
活力/独立型
智汇坊 凯健国际
协助/护理型
主要具体应用
安全：卡式数码锁、可视对讲、玄关感应灯、一键呼叫、 生活：垃圾粉碎机、直饮水、智能电话、智能马桶、家庭客户端
智汇坊2.0，将以性价比高的两人和四人间作为主力户型。
活力及独立老人还是更多希望有自己的单独空间，护理老人由于 身体原因需要安静也更偏向于选独立单间（经济允许的条件下）；
高龄协助老人身体开始出现一些衰退，未来养老花费不可预知，
本身又更倾向于热闹，因此针对高龄协助老人建议可以设置 双人及四人间的房型。