武汉养老地产汇总
武汉市养老地产发展模式研究
武 汉 市 养 老 地 产 发 展 模 式 研 究
徐
摘
放
廖文 秀
４ ３ ０ ０ ７ ４）
（ 华 中科 技 大 学 ， 湖北 武汉
要： 通过 对武汉市养老地产发展现状 的总结 ， 对武汉市现有养 老地产发展模式 中存在 的问题进 行 了分析 ， 进而提 出相关 发展
建议 ， 达到政 府、 开发商 、 消费者 三方 的平衡。
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２ ３ ０・
第４ Ｏ卷 第 ３期 ２ ０ １ ４年 １月
山 西 建 筑
Ｓ ＨＡＮＸＩ ＡＲＣＨＩ Ｉ ＥＣＴＵＲＥ
Ｖｏ １ ． ４ ０ Ｎｏ ． ３
Ｊ ａ ｎ ． ２ ０ １ ４
・
房 地 产 开 发
・
文章编号 ： １ ０ ０ ９ — ６ ８ ２ ５（ ２ ０ １ ４ ） ０ ３ — ０ ２ ３ ０ — ０ ２
型 。按建设形式可分 为两类 ： 养 老院 型 、 养 老社 区型 。养 老 院多 的实际运营效果还有待观察 。最后 ， 保监会有关 于保 险资金不 能 为 民间资本投 资和政 府 投资 ， 两 者 在建设 和 运 营方 面的差 距不 用于投资不动产的规 定 ， 不允许保 险企 业直接 进入 房地产 开发 ， 大； 养 老社 区多 为保 险公 司和房 地产公 司投 资 ， 两 者在建 设形 式 也不允许长期寿险保单与地产相连接 ， 这对保险公 司发展养 老地 和运营模式上存在一定差别。因此 ， 本 文将 武汉市 养老地产 分为 产相 当不利 ， 保 险公 司长期运 营养老地产存在一定 困难。 养老院 、 保 险养 老社 区和房地产养老社 区三大类进行分析 。
合众人寿——全国首家高端养老地产开发商
合众人寿——全国首家高端养老地产开发商2011年，合众人寿投资80亿，启动了占地700多亩的武汉蔡甸合众人寿优年生活养老社区项目，成为全国首家高端养老地产开发商。
之所以选址武汉，原因之一为合众人寿总部就在此地，想来合众人寿对养老产业的资本切入由来已久。
去年5月初，合众人寿再次发力，花4000万美元一举拿下美国6处养老社区。
是什么促成合众人寿大举进军养老产业，并把它作为公司未来发展战略重点？合众人寿开启中国养老新模式2015年5月27日在武汉举行的“养老产业机遇与挑战”产经学研讨会上，诚成资本集团董事长曹清伟接受记者采访时表示：“2020年我国60周岁以上老人预计将达2.43亿，而各类养老服务机构拥有的床位仅416.5万张。
“一床难求”现象突出，但是目前大多数企业对是否进入养老产业，仍处于观望期”。
政策、形势利好，各类企业因何却犹疑不前？众企观望，为何合众人寿发力收购？近日，记者带着这些问题，实地探访了合众人寿优年生活养老社区。
合众人寿打造全国最大养老产业基地2015年5月27日，记者前往武汉市郊风景秀丽的蔡甸后官湖风景区实地采访。
国内第一家保险公司投资建成的养老社区—“合众人寿优年生活养老社区”一期工程早已完工。
合众人寿优年生活养老社区占地245亩，建筑面积17万平方米，可提供2005套住房、4000张床位，目前已有100多位老人在此长期居住。
年逾八旬的范先生是第一位入住社区的老人，他前年10月随儿子来合众人寿养老社区参观，当天就决定签约入住。
“这里24小时都有人照顾护理，每天的生活安排得很有条理，收费也合理，负担不重。
”范老先生对记者说。
记者看到，老人公寓均为六层楼高建筑，基本配置是一室一厅（约65平方米），另外还有二室一厅、三室一厅等户型，可满足有些老人想和子女、孙辈共同生活的需求。
合众人寿养老社区的每套房间里客厅、卧室、厨房等设施一应俱全。
同期建成的合众人寿养老社区会所内，设有养生会所、棋牌室、放映厅、图书馆、音乐室、瑜伽房、健身房、佛堂，甚至还有一间恒温的室内游泳池。
武汉洪山区福星养老院项目策划方案
水电及其 他/月 40
40
费用总计/月 1220—3370 900—1740 900—1200
性质 开发商投资 企业附属 私人经营
330 300 点餐
300
40
820—1830
企业附属
40
1030—1620
企业附属
开发商投资 卖房性质
188
1288—1388
开发商投资
700—1400
开发商投资
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一般入住方式（以颐乐园为例）：
100亩。总体规划包括养生公寓、康复医院、餐饮、娱乐设施。其中，康复医院将以老年康
复为主，建设容纳400多张床位的康复医院。除此之外，还将建设以会务、餐饮、康乐为特
色的休闲区，园区内还规划有门球场、网球场、网络室、报刊阅览室、健身房、书画室等娱
乐设施，老年人在这里的生活丰富多彩。 a
15
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侨亚在售的几个户型：
其规划策略为：
1) 整体构思的策略 根据未来用地拓展方向和养老院的特性要求，整合各项功能，精心组织用地
布局，合理安排开发时序，创建舒适、温馨的生活环境。
2）适度超前的策略 按照养老院的发展趋势，对道路和硬件设施配置有一定的超前性，同时，配合
院区内医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行等设施的提升， 使养老院建设具有现代化水平。
2，各企业附属的老年公寓：主要是面对各企业的离退休职工，收费性质， 但有企业补贴，对职工会有部分优惠。如湖北电力老年公寓，武钢南山老年公寓。
3，私人经营的小规模养老公寓：对一些旅馆或幼儿园进行简单地改造而成。 主要是面对一些无工作单位的老人，收费较低，条件较差。如康怡老年公寓。
4，开发商投资的大规模老年公寓：盈利性质，产业化程度高，有较好的规 划设计，服务较好，收费较高。如侨亚颐乐园。
武汉洪山区福星养老院项目策划方案
运营风险
定期进行员工培训和考核，提高服务 质量；加强成本控制，降低运营成本 。
05
04
建设风险
加强施工现场管理，落实安全措施， 确保项目质量和进度。
CHAPTER 06
项目效益评估与展望
项目经济效益评估
1 2
直接经济效益
养老院项目建成后，可容纳一定数量的老年人入 住，产生直接的床位收入、护理收入等经济效益 。
家庭结构变化
家庭结构小型化、核心化，家庭 照顾老年人的能力逐渐下降，对 养老服务的需求增加。
项目需求分析 养老需求调研
区域养老院现状分析
现有养老院数量不足：洪山区现有养老院数量较少，难以满足日益增长的老年人需 求。
现有养老院服务质量参差不齐：部分养老院存在服务水平不高、设施不完善等问题 ，需要提升服务质量。
资金风险
项目资金筹措困难，可能影响 项目进度和运营。
运营风险
服务质量和成本控制不力，可 能影响项目收益和声誉。
项目风险评估
市场需求风险
通过市场调研和分析 ，评估市场需求稳定 性和潜在方政策 动态，评估政策变化 对项目的影响程度。
资金风险
进行财务分析，评估 资金筹措能力和抗风 险能力。
建设风险
综合考虑施工难度、 技术要求、安全措施 等因素，评估风险等 级。
运营风险
制定服务质量和成本 控制标准，评估风险 等级。
风险应对措施
市场需求风险
多元化服务项目，吸引不同需求层次 的客户，提高市场占有率。
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法规政策风险
密切关注政策动态，及时调整项目策 略，确保合规经营。
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资金风险
多渠道筹措资金，合理安排资金结构 ，降低财务风险。
养老地产解析
在这四个功能分区中规 划建设十个养生主题酒 店以及养生主题会所。
国内案例
分析： （1）、从国内养老地产发展的现状来看，北京和上海是养老地产项目较 为集中的城市，与依据市场规模指标和支付能力指标进行的判断较为一致， 另外，与其城市人口的素质和消费观念也有较大的关系。 （2）、有着独特自然资源条件的城市如三亚，亦是养老地产项目主要选 址区域，由于气候原因，海南是异地养老模式中候鸟式度假养老的主要区 域。 （3）、养老地产的外延扩大，多为复合型产品，养老与养生的结合，养 老与度假的结合，扩大产品覆盖的客户群体，增加产品服务的宽度和深度。 （4）、项目选址对自然资源条件如温泉、水系（海洋、江、湖等）、森 林、山体等要求较高。 （5）、国内的养老地产尚处于养老地产的初级阶段，产品模式处于试水 阶段，消费心理抗性较大。 （6）、产品金融化，与银行、保险产品的结合，如倒按揭。
养老地产分类
按用地性质划分：
养老地产
住宅用地
“养老”地产项目：
前期通过一般渠道取得土地，以养 老概念为主题销售住宅产品
综合型地产项目：
通过医院／养老等项目捆绑，以低 成本取得大规模土地开发
社会福利设施用地
政府划拨或作为商品住 宅用地配套代建
随着老龄化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政 府低价出让住宅用地，开发商按老年住宅要求进行设计，并定向出让给符 合条件的老年人。
泰康CCRC社区组 团
在规划区靠近国道和外 围道路地块，布局二类 居住用地，结合自然养 生理念，形成外围中密 度高档居住区
滨水养生公寓组团
围绕大龙江塘周边布局 滨水旅游度假一类居住 用地，星城滨水的内层 低密度高档休闲养生度
假生区态和文一化类主居题住区公园 走廊
养老地产解析：武汉合众优年
武汉合众优年一、背景介绍1、开发理念武汉合众优年生活社区为中国首个由保险机构投资的实物养老保险社区，是中国首个实现保单+实物养老双保障的创新保险模式，为客户提供保障+收益的“看得见”的养老新体验，引领寿险行业第三次革命。
其中，与保单实物对接的合众优年生活持续健康退休社区，也是中国首个且唯一的CCRC 社区，打造功能集成化、管理国际化、保单实物化、医养一体化、照料持续化的“五位一体”模式，翻开中国养老模式的新篇章，让退休人士真正享受后顾无忧的幸福晚年生活。
2、社区理念合众优年生活社区集居家养老、社区生活和机构服务于一体，社区借鉴国际先进的CCRC养老新模式，涵盖老年俱乐部、健康管理、养生服务、护理康复和医院医疗五大平台，并且通过营养师配餐的营养膳食、私人定制的康复计划、无处不在的康复活动、专业的康复团队以及专业的医疗康复手段五个层面来满足“一站式”养老需求。
3、社区介绍（1）AAC活跃长者社区AAC活跃长者社区（Active Adult Community），是专为有活力的长者所设计的社区，针对即将退休或已经退休，各项身体机能健康，暂时无需他人护理，且希望有自己的专属私人空间，能参加同龄人的各种娱乐活动、希望能和老龄同伴们一起去各地旅游等类人群。
（2）CCRC持续照料退休社区CCRC持续照料退休社区（Continuing Care Retirement Community），以70岁以上的老人为主要目标，为其提供私人管家式服务、康复疗养、专业医护照料为一体的居住设施和服务的养老社区。
养老人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的合众优年生活社区大家庭中继续居住，并获得与身体状况不同阶段：活跃生活、独立生活、协助护理、专业护理提供相对应的护理服务。
社区主要由两部分构成：二、资格及费用：1、入门费（入住资格）：包括现在缴费直接入住、购买合众认筹保险产品未来入住，具体为：●颐每年缴纳5万元保费，持续缴纳10年即可获得70岁后终身居住权；●每年缴纳3万元保费，持续缴纳10年即可获得70岁后的10年居住权，期间老人身故，保单本身仍具效力；●55岁—70岁的老人若需即时入住，可根据户型面积大小缴纳35万元—90万元押金。
地产养老十大品牌简介
05
CATALOGUE
品牌五：绿城养老
项目介绍
绿城养老项目以“学院式养老”为核心理念，以提供高品质的居住环境 、专业的服务团队和丰富的社群活动为特点，满足老年人在生活照料、 医疗保健、社交娱乐等方面的需求。
绿城养老项目在全国范围内拥有多个分支机构，覆盖北京、上海、杭州 等城市，提供不同形式的养老服务。
厦门和悦
位于福建省厦门市，是华润养老的南方旗舰项目，拥有近500张养 老床位。
成都和谐
位于四川省成都市，是华润服务特色
专业护理团队
01
华润养老拥有专业的护理团队，为长者提供个性化的护理服务
。
丰富的娱乐活动
02
华润养老注重老年人的精神生活，提供各种娱乐活动，如书法
人才优势
保利养老拥有专业的医护团队和管理团队，具备 丰富的人才资源。
03
CATALOGUE
品牌三：绿地养老
项目介绍
绿地集团是中国知名的房地产企 业之一，涉足养老产业后，开发 出一系列具有特色的养老项目。
绿地养老的项目遍布全国各大城 市，包括上海、北京、广州等一 线城市，也涵盖了二三线城市。
绿地养老的项目通常位于城市中 心或近郊区，交通便利，环境优
地产养老十大品 牌简介
汇报人： 日期:
目 录
• 品牌一：万科养老 • 品牌二：保利养老 • 品牌三：绿地养老 • 品牌四：华润养老 • 品牌五：绿城养老 • 其他地产养老品牌
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CATALOGUE
品牌一：万科养老
项目介绍
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北京万科幸福汇养老公寓
位于北京市朝阳区，提供自理、护理、认知症照 护等服务，拥有约1000张床位。
每个分支机构都有专业的医护团队和管家团队，为老年人提供个性化的 服务。
全国十大养老地产
1.西塘保利·西塘越 2.天津永泰红磡阳光幸福村 3.天津滨海雲杉镇 4.青岛新华锦国际颐养中心 5.上海复星星堡中环 6.宜兴中大九如城 7.杭州万科随园嘉树 8.长沙康乃馨国际老年生活示范区 9.北京万科幸福汇 10.沈阳蔚蓝听雨观澜林溪公馆
西塘保利西塘越
--- 基本信息 保利·西塘越地处千年古镇西塘, 依托天然河道，将江南水乡气质和海
样
样板间
板
间
周边配套
双桥
古镇西塘 烧香巷
营销策略
市场策略
营
价格策略
销
策
略
营销策略
产品策略
西塘古镇风情 人文养生居所
公寓6000元/㎡，别墅总价在 150~400万元/套
保利地产，长三角人文养生于一体的 独有石库门建筑风格
集“古镇+岛居+石库门”三大特色资 源，“度假+养生+投资”三大功能于 一体
以及大型居住区自身配套，为老年人提供预防、医疗、护理、康复、休闲、娱乐等多
种医疗及生活服务
运营管理 位置
永泰红磡养老产集团 天津津南区领世郡项目内，外环线与解放南路交叉口
占地面积（万㎡） 53.336/㎡
容积率
0.4
经营模式 产品形式
价格 项目定位
持有经营，可返还现金+服务费 多层 、小高层 暂定 城市中高档退休老年人
独栋300㎡、250㎡合院、150㎡联排、 60----130㎡小高层 老年公寓商服50年；住宅70年
6000元/㎡
上海及周边养老客群
9000㎡康复中心、3000㎡公建配套设施、 1000㎡私人会所 三居(131㎡)、二居(91㎡) 、三居(124㎡）
武汉养老院信息201705
李 立 高 飞 黄德高 朱凤莲 谢 鑫 杨玉莲 吴凤娇 叶 军 夏兴珍 张 元 陈玉霞 蔡德荣 陈 卿 林俊霖 高德明 胡志超 曹立新 吴九菊 柳春秀 陈昌钦 高海鸥 高 飞 袁桂秀 宗 迅 邓友红 朱爱娟 李小平 程建刚 牛丽 雷红莉 陈秀华 夏建清 戈辰 陈建良 周秀红 李峰 王秀英 蔡正宏 夏候敏 夏候敏 李敏艳 辜寸意 刘育明
常宝昌 张娟 陈小珍 胡金荣 肖家荣 陶迎红 李汉生 杨淑芬 杨淑芬 向荣 罗润年 张宝珠 周明 王健 曹汉林 吴康 齐金佑 闵 坦 闵 坦 王虹 周明 张秀秀 张玲 张飚 彭昌胜 向荣 王丹萍 杜 娟 常少芬 潘 晓 杨玉莲 曹桂霞 何树清 窦 强
武汉市硚口区简易社区桃红养老 硚口区简易路55号 院 武汉市硚口区发展社区向荣养老 硚口区发展一村60号 院 武汉市硚口区营北社区养老院 硚口区营房北村75号 武汉市硚口区荣东社区父母村福 硚口区荣华东村4号 利院 武汉市硚口区荣东社区明卉养老 硚口区荣华东村50—51号 院 武汉市硚口区常码社区健安养老 硚口区发展三村常码社区97号 院 武汉市硚口区马家社区养老院 硚口区崇仁路油坊巷26号 武汉市硚口区兴隆社区康缘养老 硚口区汉中西路68号 院 武汉市硚口区发展社区养老院 硚口区发展一村98号 武汉市硚口区正康社区养老院 硚口区南泥湾大道长天路5号 武汉市硚口区新合社区养老院 硚口区解放大道391-5号 武汉市硚口区海工社区养老院 建设大道198号 武汉市硚口区学堂社区养老院 硚口区荣华东村86-1 武汉市硚口区建乐社区养老院 硚口区建乐村12号 武汉市硚口区正康社区天年养老 硚口区古田三路附一号 院 硚口区长丰街常码头456号Ｄ 武汉市硚口区丰竹园社区养老院 栋 武汉市硚口区新华社区养老院 硚口区解放大道149号 硚口区丰美路华生汉口城市广 武汉市硚口区丰美社区养老院 场南区B5栋175号 汉阳区洲头街“夕阳红”老年公 汉阳区建港洲头二路142号 寓 汉阳区七里社区老年公寓 汉阳区十里铺吴刘湾2号 汉阳区五墨里社区常青养老院 汉阳区汉阳大道365号 汉阳区燎原社区福泽湾养老院 汉阳区永安堂特3号 汉阳区南城社区养老院 汉阳区群建路晴川巷50号 汉阳区二桥街知音西苑社区养老 汉阳区知音西村58号 院 汉阳区麒麟路南静苑小区特1 汉阳区五春里社区长寿养老院 号 汉阳区建桥街南城社区（爱心） 汉阳区棉花街16号 养老院
健康之家楚园：创新医养护康生活全新模式
健康之家楚园：创新医养护康生活全新模式作者：来源：《大社会》2018年第08期华中地区首个国际标准高品质养老社区——泰康之家·楚园，正在武汉花山生态新城加速推进建设。
医养融合、持续照护、候鸟连锁、国际标准，楚园社区集“温馨的家、优雅的俱乐部、开放的大学、精神家园、高品质医疗保健中心”等五大功能于一体，为55-75岁的长辈们提供一站式退休生活解决方案。
适老设计，全方位提供人性化服务楚园养老社区的建筑设计理念是：简约、舒适、人性化和智能化。
而宜居的环境设计、适老的设施只是基本要求，国际化的专业管理、五星级标准的服务，才是泰康养老社区成为世界级社区的根本原因。
也因此，泰康养老社区一经启航，就在国内遥遥领先。
长辈们入住泰康养老社区，不仅有高星级酒店的入住体验，还有在家里体验不到的各种贴心保障。
高质量的室内空气。
中央空调系统和最先进的新风系统，对室内空气进行三级净化，可滤掉90%以上的PM2.5，雾霾天能在室内呼吸健康清新空气。
净水设施。
社区内的饮用水均经过二次凈化处理。
食品安全卫生。
“五常法”管理确保食品安全，食品48小时留样。
24小时热水。
热水出水采用冷热水混合装置，打开龙头后10秒内就能使用热水，且不会烫伤老人。
恒温游泳池。
考虑到适老的要求，水温可调节到30℃。
休憩设施充足。
社区公共场合每隔50步左右就有舒适座椅，还有随手可及的扶手，便于入住的长辈随时休息。
不让老人摸黑。
双路市政电源，外加柴油发电机组备用电源。
专业照明顾问精心设计，直接照明、漫射、反射照明方法综合使用，打造高照度、低眩光、温馨的室内光环境。
居室空间安装夜灯便于起夜，卧室设有多点控制灯具，不必门口、床头重复走动。
智能化居家。
大数字电话，能一键呼叫总机和亲属;一卡通系统，让长辈在全国旅居一卡随身，社区共用;宽带入户，无线覆盖;公共区、卧室床边、卫生间、桑拿室，在建筑内设置报警装置，长辈一旦报警就会有三组人马（医护人员、生活管家、社区保安）3分钟内到场施救;养老单元内红外线生命体征探测仪和离床报警，察觉老人异常可自动报警;长辈随身携带跌倒触碰报警装置;24小时社区全覆盖数字视频监控记录;电子巡更全社区覆盖，2小时一次保安巡逻;小区、楼、居住单元全部设有门禁防护，电子门锁刷卡半年记录可追踪……医养融合，为长辈配备健康个案管理师泰康的养老社区的另一大特色是“医养融合”。
泰康养老地产盈利模式
泰康养老地产盈利模式泰康之家是泰康保险集团三大核心业务（保险、资管、医养）之一，位于北京市昌平新城核心区域的燕园是其第一个保险养老实康复、长期护理于一体的闭环整合型医疗保健服务。
泰康之家已在北京、上海、广州、成都、苏州、武汉、杭州、三亚、南昌、厦门、沈阳、长沙等12地布局养老社区项目，其中北京、上海、广州、成都四地已落成开园。
泰康之家定位高端养老，主要布局在一二线重点城市，旨在打造“都市医养社区”。
参考美国社区的选址原则：离子女和自己家近，周边配套完善，泰康之家选址多为交通便利、环境优美、距离市中心1小时车程的城市近郊。
目前国内养老地产的典型盈利模式主要有销售型、租售并举型、长期持有型等。
泰康之家采用的是“保单捆绑+押金”的长期持有型。
优势在于能够保障项目的管理效果和服务水平，在长期的持有中根据市场反应调整运营策略，积累项目口碑和知名度，也能获得持续稳定的回报。
劣势在于投资回报周期长。
入住标准：年龄要求女性55周岁、男性60周岁收费标准：入住需缴纳两种费用：①入门费（10万元可作为养老社区消费费用）②月服务费（见表）经营模式：A：投保“幸福有约”险：保证客户本人、客户配偶及客户父母、配偶父母的入住或优先入住权，且保费与户型直接相对B：入住时缴纳类似押金性质的资金60万元到100万元（对于非购买保险入驻养老社区）,在离开社区时予以退还。
一、入住养老社区——购买一份泰康人寿的养老金保险（总额200万以上），可根据其年龄分为1，3，5，10 年期缴费二、购买200万以上的养老保险，获得两份合同：1、养老保险合同2、入住确认条件书（保证入住资格，终身有效）主要客户：泰康养老保险客户是泰康之家的主力客户。
购买泰康人寿“幸福有约”保险计划，保费不低于200万元，即可申请入住。
投保人或被保人享受保证入住权，申请入住的时候入门费可以免缴，乐泰财富卡选择性购买。
投保人的父母及投保人配偶的父母享受优先入住权，需缴纳入门费，乐泰财富卡选择性购买。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
主要养老模式：
养老社区
销售模式： 相关费用：
入住资格+管理费 会费200万+年费人均9.6-18万不等 或者押金10-180万+年费9.6-18万
不等
楚园周边自然条件优越，交通便利，
环境优美，三面临湖；周边交通条件
发达，距武汉市核心区域在20分钟
医疗或旅游资源：
车程内；医疗配套条件优良，距武汉 大学中南医院、光谷同济医院20分
养老地产之武汉篇
项上广养老社区开始运营 后，地处高新区花山生态新城核心地 段的“泰康之家•楚园”养老社区再
泰落康一人子寿
推出时间： 项目地址：
2017年 武汉东湖严西湖畔
项目面积：
总建筑面积近20万平方米，可提供 约2000户养老单元
园区配套：
周边环绕五星级酒店、软件新城、高 尔夫球场等区域优势资源
钟车程， 泰康人寿与武汉同济医院
合作，计划在武汉汉阳新建一所三甲
医院，规划床位1000张。