合同作业模板

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工程合同法律制度作业

ﻩ１3级工程管理班沙楠欣

学号:１312013067

一题目

（三）查验房屋

1.办理交付手续前,买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

２.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的,由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起日内负责修复，并承担修复费用,修复后再行交付。

(1) 屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；

(２）管道堵塞;

（3）门窗翘裂、五金件损坏；

（４）灯具、电器等电气设备不能正常使用；

（５) ；

（６）。

3. 查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理:

(1）；

(2)

。

二解答

(1）条款含义:

1、交付手续:商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。这一条对商品房交付的程序作了一些大概的规定，也明确了交付时必须书面通知买受

人。根据实践中的一些操作，商品房交付大致按如下的程序进行：

1、房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知，这一通知一般表现为以特快专递邮寄的《入伙通知书》或《交房通知书》

2、买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料,在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点,查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。

３、买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下实地查验所购买商品房并填写验房单。如果商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房,并在约定的期限内书面通知房地产开发企业;

如果若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业,由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。

４、房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后,双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。

5、买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。

6、买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。

7、买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。

2、相关税费：房屋交易税费指的是在签订预售合同时需缴纳的税费。具体包括：印花税，税率为1‰,计税前提为签署房屋预售合同,买卖双方各0.５‰；公证费，费率为房款的３‰,计费前提为合同公证之时,缴纳人为买受人;律师费,费率为房款的 2.5‰-4‰，计费前提为签署房屋预售合同时,缴纳人为买受人。

3、物业管理：根据物业管理条例（２00３年６月8日中华人民共和国国务院令第３7９号公

布根据２０07年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订)

第三条

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第二十四条

国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

4、查验：查看前期资料——拿钥匙——验房（内部,外部）——交钱,签文件

前期资料：

查看三书一证一表5样必备东西。

《住宅质量保证书》(可带走)、

《住宅使用说明书》(可带走)、

《建筑工程质量认定书》，

一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,

一表是指《竣工验收备案表》。

还可以查看《面积实测表》、《管线分布图》、《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、《住宅工程质量分户验收表》等辅助图表,查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。高层住宅楼生活供水系统必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证、有无消防部门核发的消防检验合格证。

拿钥匙。一般收房过程中,业主在验房前,物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流，验收好后,再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙等几把。

注意：不交费、不签字、先验房。

发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。

实地验房。分内部验房11步、外部验房８步。

A．内部验房（11步)：一般人主要检验这个，从钥匙起步、入户门、内部门窗、墙面、地面、天花板、排烟排气道、暖气、煤气、强弱电、上下水。

B.外部验房（８步）：这个大多数人都不大会去检验,比如配套设施、绿化、外立面、单元门、楼梯、电梯、内部装饰、消防。

签相关文件、交合理费用。

签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款,不能放弃自己的权利。

这里的合理费用包括:物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费等。

验房需要的工具

1．通用辅助工具：

笔记本和水笔:用以记录验房过程中发现的问题

粉笔或贴纸：主要用于把发现问题的地方画个圈标注出来

相机或录音笔：主要用来记录整个验房过程，可以作为证据;

计算器：可以算算面积啥的。

２.普通检测工具：

折叠梯子:用来登高