香港地铁枢纽青衣城综合体考察报告

香港地铁商业青衣城专题考察研究报告新加坡星联国际地产机构邵林 QQ 457108530
一、香港青衣城的开发模式
1、青衣城的基本概况：
地理位置：新界青衣青敬路33号 (青衣地铁站)
占地面积：4.6万平方米
层数：四层
商铺数目：140多间，其中食肆20多间
车位：220个
交通状况：青衣城商场基层接驳东涌线的地铁站，与机场快线在此交汇，约20条巴士线路和小巴线路途经，交通十分方便。

开发商：香港地铁
二、香港青衣城的规划模式
地铁出入口直接进入购物中心，内部人流线的合理设计，使各个楼层感觉像地面层。

1、物业布局：最底层是地铁站，地下一层至三层是商业建筑，三层以上是呈围合布局的高层居住建筑，中间是居住区的中心花园。

2、建筑特点：分层错落设计中空，令商场整体空间感扩大，以造就商场的气势、营造良好购物环境、
3、人流动线：通过地铁出入口直接进入购物中心；通过全封闭天桥与街对面的写字楼、住宅相连；对多个楼层直接导入外部人流；通过内部人流线的合理设计，使各个楼层感觉像地面层。

4、出入口：一层有多个人流出入口，人流引导有优势，地铁站出入口经过三楼，人流优势较大。

三、香港青衣城的产品模式：
以购物为主的前提下，扩大了餐饮的营业面积，并增加了服务功能，使青衣城成为一个全方位的商店。

1、业态布局：商场作为连接机场与中心城区的大型购物中心，在商户组合方面，既包括满足社区配套的服务机构，也包括了吸引外地游客的品牌商户。

时尚购物、餐饮娱乐，甚至包括幼稚园。

2、商户组合分析：
LG层依靠大面积铺位吸引人流，地铁出入口经过L3层有较大人流优势
主力店主要分布在各层四周外围部分，以吸引人流；
各类商户主要集中在L1、L2层；
各层均设有食肆，每一层都有不同国家的风味，让顾客来到这里可以尽情享受各类美食，营造热闹、非凡的购物氛围，体会一站式的购物乐趣；
LG/地下层铺位基本以大面积分割，客源通道比较少，餐饮和电影城主题可以帮助吸引人流； 服饰在L1/一层，集中在楼层的中心位置，其他配套如扒王之王，大家乐，香港赛马会等均分布在商场的外端，给人流以较平均的各个方向引导；
L2/二层有两个主力商家：宝惠家居广场和玩具反斗城，也是分布在楼层的两端，同样也是对人流安排的考虑；
L3/三层用餐饮贯穿，地铁站出入口经过三楼，人流优势较大。

3、装修主题：香港第一个主题式购物中心——海洋主题
商场以海洋为主题形象进行包装，各层穿插了多家拥有大自然海景的主题餐厅；
中庭位置和询问处的轮船设计，餐厅竖起了帆船桅杆，两部扶手梯中间的百舸竞渡；
整体商场充满了海洋气息。

四、香港青衣城的客户构成：
青衣城消费人群：商场作为连接机场与中心城区的大型购物中心，既包括满足社区居民，也包括外地游客。

每日流量超过５万人，商铺出租率达到１００％超越许多传统购物中心。

☐对于周边消费人群主要有以下几部分：
✓周边居民
✓来香港旅游的国内外游客
✓过境香港，机场一定时间停留的乘客；
☐青衣通过引入家用电器、超市等日常消费项目，以及新颖的概念设计以吸引周边客群☐通过在全港乃至世界具有绝对知名度的主力店，以及划分成的小型店铺，保证了消费者的“一站式”消费，借助地铁等快速交通的优势，带来了全港的居民；
☐通过招商莎莎等在知名的专业性商店，吸引国内外游客。

五、香港青衣城的资源利用：
1、交通：
地铁：青衣城商场基层接驳东涌线的地铁站，与机场快线在此交汇；
公共交通：约20条巴士线路和小巴线路途经，交通十分方便。

2、旅游：作为比较偏离于市中心的综合商场，青衣城依靠地铁的优势，与机场、香港迪斯尼乐园车程仅为10多分钟，便利的交通使其成为旅客离港之前的最后的购物点。

3、土地资源：青衣城位于蓝巴勒海峡之畔，为确定其装修风格设计师曾远赴世界各大城市考察，最后决定采用以海洋概念为主题的设计，鲜明的形象主题，容易在消费者心中留下深刻的印象，使商场在商品同质化严重的商业市场内获得形象和档次的提升。

也是吸引消费者定向消费的主要卖点之一。

4、消费资源：依据商场的规划，引入了既满足社区消费的百佳、丰泽等大型零售商户，又有吸引区域外消费的娱乐、餐饮等功能。

六、香港青衣城的成功关节因素：香港第一个主题式购物中心
七、结束：。