2012年我国保障房建设方式调整情况分析
浅议我国保障性住房建设的融资问题
浅议我国保障性住房建设的融资问题摘要:保障房建设是关乎民生的重大问题，在保障房建设过程中显露的融资问题受到了社会各界的关注。
本文针对目前我国保障性住房建设融资出现的问题，提出了相应的解决对策，旨在可以缓和这一状况。
关键词:保障性住房资金筹集对策建议2011年初，中央制定了全年建设1000万套保障性住房的指标，据了解，截至2011年末，已经有超过1000万套保障性住房开工。
据估算，建造这1000万套保障性住房需要的资金约为1.3万亿元，其中5000多亿是由中央政府以及地方政府负责筹集，另外8000亿是由社会机构、保障对象及其企业负责筹集。
2012年，全国计划要开工700万套保障性住房，在“十二五”期间，预计要建造3600万套保障性住房，这五年的总投资额预计有5.1万亿元。
这些保障性住房的建设无疑给政府和企业都带来了很大的资金筹集压力，如何能保证资金的准时到位是政府和企业的当务之急。
一、我国保障性住房的融资方式保障性住房是与商品房相对，为解决中低收入者的住房困难问题所提供的限定标准、价格或者租金的住房，保障性住房主要包括经济适用房、廉租房、公租房。
经济适用房是针对中低收入家庭而建造的住房，其价格比商品房要低20%到30%，并且还有一些对住户的限制条件；廉租房主要是面对当地的低收入人群，租金一般只有市场价的10%左右；公租房与廉租房相似，但是公租房主要是保障外来务工人员和其他低收入人群的住房。
目前，我国保障性住房的建设资金主要包含以下两大方面。
(一)中央和地方政府的财政拨款财政拨款的方式主要包括：第一，政府财政预算专项资金。
中央或者地方的政府财政预算拨款是保障房建设的动力，也是构成保障房建设资金的最可靠的一部分资金。
今年年初，发改委以及各相关机构都表示，会加大对保障性住房建设的资金投入。
但是政府的财政拨款并不是建造保障性住房的主要来源，更多的是起到推动作用。
第二，土地出让金收益。
2011年颁布的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（以下简称“指导意见”）中明确要求，用于建设保障性住房和棚户改造的土地出让金收益比例要至少高于10%，并且如果地方财政资金不足以补助保障房建设的，应该提高土地出让金收益的比例。
影响我国保障性住房发展的问题与对策
浅谈影响我国保障性住房发展的问题与对策摘要：保障性住房建设是我国目前面临的一个重要课题。
本文对目前保障房建设的模式、当前保障房面临的主要问题进行了分析，并针对性的从资金、土地供应、法律保障及建设和分配方面提出了相应的对策和建议。
关键词:住房;保障一、我国住房保障发展的历史与政策沿革保障性住房是与商品住房相对的，具有政策保障性质的住房，包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房等。
2007年出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度的目标和基本框架。
2010年国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求加快保障性安居工程建设，确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，我国保障性住房体系已经逐步趋于完善。
二、目前住房保障的代表模式目前我国保障性住房发展模式的典型代表城市是重庆和厦门。
从2010年7月开始，重庆把公共租赁房的规模建设作为保障性住房的一个大方向。
公共租赁房，是由政府投资兴建并拥有所有权，建成后以低于市场价或者承租者承受起的价格，向保障人群出租。
目前，重庆市采取1-5年租期的租赁方式，租期一满，如果承租人仍然符合公共租赁房的申请条件，可以续租。
重庆保障性住房布局在轻轨沿线或交通条件较好的地区；同时主城区的公租房均布局在内外环线之间的21个人口聚居区中，完全与商品房住户有机融合在一起，避免社会阶层分化或人为造成“贫民窟”。
厦门在保障房建设上一直处于全国领先地位，从2005年开始，该市就已经开展保障性住房的推进工作。
该市的保障房建设主要有以下几个特色：第一，政府投资，国企代建。
厦门的保障性住房不管是租赁房还是商品房，均由政府投资兴建。
政府做出规划以后，委托有实力的大型国有房地产开发企业进行建设，国企完成项目工程以后，仅能获取很低的代建费。
第二：只能一套，不能上市、转租或转借。
国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见
国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见国办发〔2011〕45号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：大规模推进保障性安居工程建设，是党中央、国务院为推动科学发展、加快转变经济发展方式、保障和改善民生采取的重大举措。
为贯彻落实党中央、国务院的决策部署，全面推进保障性安居工程建设，进一步加强和规范保障性住房管理，加快解决中低收入家庭住房困难，促进实现住有所居目标，经国务院同意，现提出如下意见：一、总体要求和基本原则(一)总体要求。
适应工业化、城镇化快速发展的要求，深入贯彻落实科学发展观，把住房保障作为政府公共服务的重要内容，建立健全中国特色的城镇住房保障体系，合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，完善住房保障支持政策，逐步形成可持续的保障性安居工程投资、建设、运营和管理机制。
到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。
(二)基本原则。
住房保障工作要坚持从我国国情出发，满足基本住房需要；坚持政府主导、政策扶持，引导社会参与；坚持加大公共财政的投入，同时发挥市场机制的作用；坚持经济、适用、环保，确保质量安全；坚持分配过程公开透明，分配结果公平公正；坚持规范管理，不断完善住房保障制度。
二、大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设(一)重点发展公共租赁住房。
公共租赁住房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应，单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，满足基本居住需要。
租金标准由市县人民政府结合当地实际，按照略低于市场租金的原则合理确定。
发展公共租赁住房，对于完善住房供应和保障体系、引导合理住房消费、缓解群众住房困难，实现人才和劳动力有序流动、促进城镇化健康发展具有十分重要的意义。
各地要根据实际情况适当增加公共租赁住房供应，人口净流入量大的大中城市要提高公共租赁住房建设的比重。
2012年地产政策分析
4月政策一、宏观环境1、宏观调控政策■国务院：房地产调控绝不反复国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。
会议指出，一季度国内生产总值同比增长8.1%，居民消费价格上涨3.8%。
总的看，我国经济的基本面是好的，经济增速处于合理区间；经济发展具备很大潜力，宏观调控政策具有较大回旋余地。
会议指出，加强总需求管理，及时预调微调，进一步提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。
货币政策兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险，更加注重满足实体经济发展的合理资金需要。
既要坚定不移地扩大消费需求，也要保持适度的投资规模，提高投资质量和效益。
同时，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。
采取有效措施增加普通商品房供给。
推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。
解读：“宏观调控政策具有较大回旋余地”和“更加注重满足实体经济发展的合理资金需要”显示在宏调和货币政策领域适度放松的力度会加强。
“坚持房地产调控政策不动摇”并不等于政策一成不变，但房地产宏调上的名义回暖等有待时间。
■武汉对商业设施建设首次划出禁建区4月23日，武汉市政府常务会原则通过商业设施空间布局规划，首次对商业布点划出“红线”，以减小商业无序布点对交通和市容的影响。
武汉将对商业设施建设实施“二禁、三限”。
即禁止在快速路、主干道路口(路口相交点向外120米)建设商业设施；禁止临快速路、主干路新建扩建住宅底层商业用房。
2、金融政策■武汉公积金买房最低首付两成武汉新近对用公积金贷款购买首套住房的贷款人放宽了贷款额度，最高可以申请到八成的贷款，只需支付两成首付，刚性需求者就可以轻松买房。
据了解，凡在武汉住房公积金中心正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的在职职工，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。
按照规定，借款人单方正常缴存公积金，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%。
单方缴存的职工购买首套住房，包括一手房、二手房，且住房面积不超过90平方米，额度上限上升至80%，最高不超过60万元。
2012年国家宏观经济政策及形势分析
2012年国家宏观经济政策及形势分析2011年，我国经济增长由政策刺激向自主增长有序转变，物价上涨势头初步得到控制，同时经济增长呈平稳减速态势。
预计全年GDP增长9.4%，CPI上涨5.5%。
2012年，我国将呈现经济增速和物价涨幅“双降”态势，预计GDP增长8.7%左右，CPI上涨4%左右，经济运行总量矛盾有所缓解，但结构性矛盾更加突出，国际环境不确定性更大。
2011年全年经济走势呈现以下特点：1、物价上涨势头初步得到控制，宏观调控首要任务取得成效；2、经济增长平稳减速，部分刺激政策退出力度把握适度；3、保障房投资成为新亮点，固定资产投资保持稳定增长；4、汽车消费退潮明显，其他消费增长波澜不惊；5、受国际市场影响逐步加大，进出口增速前高后低。
当前经济运行中存在的主要问题包括：1、食品价格周期性大幅波动的深层次矛盾并未有效解决；2、成本上升压力持续存在导致经济步入结构调整阵痛期；3、房价居高不下仍然是广大百姓最为关切的社会问题；4、沿海地区出口加工型中小企业经营最为困难；5、国内部分地方和企业对全球经济调整的趋势性要求反应迟钝。
2012年中国经济发展将表现出以下三种趋势：1、全球经济将低速增长。
展望未来，全球经济活力正在减弱，并且内外部失衡进一步加剧，市场信心近期大幅下降，下行风险逐渐增大。
发达国家正在步入滞胀的泥潭，一方面，主要国家普遍面临主权债务压力和金融稳定风险，私人需求尚未接过拉动经济增长的接力棒，经济增长动力仍然不足；另一方面，由于货币政策依旧宽松，甚至存在出台新的量化宽松政策的可能，通胀压力相对较大。
新兴经济体面临着外部环境复杂多变，大量热钱冲击以及政策紧缩对经济增长的抑制等问题，其经济增速将继续呈放缓态势。
根据IMF《世界经济展望》秋季报告预测，2012年世界经济将增长4%，与今年基本持平。
其中，发达经济体将增长1.9%，新兴和发展中经济体将增长6.1%。
2、国内经济环境总体良好。
中国保障房建设资金来源探讨
中国保障房建设资金来源探讨摘要：保障性住房建设有利于改善城市低收入居民的居住条件，是重大的民生问题，加快保障性住房建设有利于促进社会和谐，有着重要的意义。
而在保障性住房建设中，资金来源问题是整个工作开展的重要保障。
文章对此进行了分析。
关键词：保障房建设资金来源措施中图分类号：f293.3文献标识码：a文章编号：1004-4914（2012）11-289-02近些年来，政府对保障房金融支持政策力度越来越大，资金筹措呈现多渠道特点，民间资本、保险资金、信托资金允许进入保障房建设领域。
这些融资方式的提出，将会在一定程度上缓解保障房建设资金的缺口。
虽然有国家很多政策上的支持，融资渠道的多样性，但是，仍不能解决保障房建设的全部资金缺口。
本文通过借鉴国外在保障性建设以及在资金缺口解决方法上比较成熟的经验，提出相应的对策措施。
一、国内保障房建设资金来源现状及分析1.资金来源现状。
我国“十二五规划纲要”提出，未来五年，我国将新建保障性住房3600万套。
2011年将建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房。
目标背后，建设资金的来源及运作模式成为社会关注的焦点。
据有关专家分析，建设保障房所需的1.3万亿元～1.4万亿元的资金，按照初步规划，5000多亿元的资金将由中央政府、省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集，剩余的8000多亿元通过社会机构投入以及保障对象和所在企业筹集。
而目前，政策基本明确的保障性住房资金来源主要有：地方政府土地出让净收益的10%和住房公积金增值收益的10%。
这部分资金与保障房建设的庞大需求来说，只能是杯水车薪。
我国保障性住房的资金主要来自这几个渠道：财政、住房公积金、银行贷款、土地出让净收益。
这里面，社会投资资金的影子是比较少的。
由于公租房（保障房一种）的定位为“只租不售”，且租金水平比市场价格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年时间才能收回成本。
因此，开发商较少涉及该领域，银行放贷亦十分谨慎。
2012年我国出台的房地产政策及影响
2012年我国出台的房地产政策及影响经纪人国八条1、要求继续巩固限购政策成果，自发布之日起，对已经拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）新建商品住房和二手住房2、对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，限购1套级以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
3、限购令是4月30日北京出台国十条实施细则中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。
这是全国首次提出的家庭购房套数限购令。
房地产政策解读及其影响关于房地产政策两会定调的主要方针为：继续明确调控不放松，稳定政策预期。
温家宝总理在《政府工作报告》中提出：继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
其实，2012年房地产调控政策主体已在这里基本确定：“巩固房地产市场调控成果”为政策主题；“促进房价合理回归”为政策目标；“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为政策核心；住房信息系统建设和扩大房产税改革试点为政策重点；具体解读：1、调控不放松，政策不动摇。
稳房价将是政策选择。
进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
什么政策不动摇？就是控制投资和投机，控制房价上涨不动摇。
从短期看，调控成果正在显现，需巩固。
从长期看，不能将住房市场变成投资品市场，调结构需发展实体经济抑制投机。
同时要实施差别化地信贷政策和税收政策。
2、继续推进保障房建设，关注普通商品住房市场。
继续推进保障性安居工程建设，基本建成500 万套，新开工700 万套以上。
抓紧完善保障性住房建设分配管理退出等制度。
采取有效措施，增加普通商品住房供给。
保障性住房建设和交易环节收费情况
保障性住房建设和交易环节收费情况日期：2012-11-23来源：福建省物价局索引号：保障性住房建设和交易环节涉及的经营服务性收费情况表序号收费项目收费标准收费依据执收主管部门备注1土地使用权交易服务费详见文件省物价局闽价服〔2012〕183号省国土资源厅保障性住房不得收取。
2建设工程交易手续费详见文件省物价局闽价〔2003〕房505号省建设厅按规定标准收取。
3房地产交易手续费详见文件省物价局、省建设厅闽价〔2002〕房317号，省物价局闽价服〔2011〕124号省建设厅经济适用房、限价房、棚户区改造住房减半收取；廉租房、公共租赁房免收。
4勘察设计收费详见文件省物价局、省建设厅闽价〔2002〕房141号，省物价局闽价服〔2011〕124号省建设厅除限价房外,其他按规定标准的80%收取。
5施工图审查收费详见文件省物价局闽价服〔2012〕237号省建设厅保障性住房按规定标准的70%收取。
6工程监理收费详见文件国家发展改革委、建设部发改价格〔2007〕670号，省物价局闽价房〔2007〕273号，闽价服〔2011〕124号省建设厅除限价房外,其他按规定标准的80%收取。
7建设工程造价咨询服务收费详见文件省物价局闽价〔2002〕房457号省建设厅除限价房外,其他按规定标准的80%收取。
8房地产评估收费详见文件省物价局闽价〔2003〕房367号省建设厅除限价房外,其他按规定标准的50%-60%收取。
9建设工程招投标代理服务费详见文件省物价局闽价〔2002〕服610号，闽价服〔2011〕124号省建设厅除限价房外,其他按规定标准低限收取保障性住房建设和交易环节涉及的经营服务性收费情况表收费项目收费标准收费依据执收主管部门备注10房地产测绘收费详见文件国家测绘局国测财字〔2002〕3号、省物价局闽价房〔2008〕245号省测绘局除限价房外,其他按规定标准的80%收取。
11建设项目前期工作咨询收费详见文件省物价局、省计委闽价〔2000〕房字422号省发改委除限价房外,其他按规定标准低限收取。
我国保障性住房的发展现状、趋势与对策
我国保障性住房的发展现状、趋势与对策摘要：解决住房问题关系到国家宏观经济发展前景和社会稳定，是促进社会平稳发展和经济社会稳健前行的基础，也是保障性住房工程的出发点和落脚点。
社会经济的不均衡快速发展带来的不同人群经济收入的差距也在快速加大，尤其在商品房价格增速远高于平均居民收入的情况下，居住权的不均衡更加显现。
保障性住房工程的建设可以有效抑制房价上涨，保民生住房需求。
关键词：保障性住房；住房问题；建筑行业1我国保障性住房的发展现状问题1.1项目布局不合理由于我国的实际国情和经济社会发展水平限制，当前我国的保障性住房建设与管理尚处于起步阶段，使得政府在衡量土地作为保障性住房建设的用途过程中，会以实现土地效益最大化为参考标准，主要目的是满足有关家庭的基本住房需求，而相对忽视项目布局的合理性，采用统一的建设面积和房内空间布局，使得已有保障性住房的房型建设不能满足有特殊需要的家庭居住需求，就会导致部分保障性住房被长期闲置。
如保障性住房的建设规模虽然逐年上涨，但是其在空间布局上大多选址偏僻，距离城市中心位置较远，使得群众的交通成本费用增加，不能适应中低收入家庭的就业实际，会极大限制中低收入家庭的经济收入；保障性住房的社区规模过大，虽然满足了统筹规划管理的目的，但是容易导致社会矛盾激化，治安问题严重，加剧社会贫富两极化，出现贫者越贫、富者越富的马太效应，也就不能有效缓解中低收入群体的不满情绪，不利于社会主义和谐社会的建立。
1.2配套不完善配套设施建设应与保障房工程建设同步规划、建设和交付，但实际是部分地区的财政存在应配套而未配套和少配套的情况，甚至是将保障性安居工程的配套资金挪作其他市政工程基础设施建设等情况，如审计署2012年（第33号）对66个市县保障性住房工程的审计公示显示，22个单位将超过29亿元工程资金用于非保障性住房建设。
保障性住房安全工程的管理不规范就会使得实际保障房交付结束之后，依旧存在四周基础配套设施不完善，缺乏必要的交通、医疗、教育、生活等服务设施，不仅会给居民的正常生活带来很大的不便，还会增加居民与政府之间的矛盾，降低群众对保障性住房的期待感，抑制保障对象的选择意愿，从而影响居民幸福感的提升，不利于实现社会主义和谐社会的建立。
我国保障性住房模式优选探析
我国保障性住房模式优选探析摘要：近几年来，保障性住房的建设与管理受到政府的高度重视，各地大力兴建保障性住房。
但是从可持续发展的角度看，究竟采取什么样的保障房模式更好呢？本文试作一些浅薄的分析，为保障房的可持续发展作些有益的探索。
关键词：保障性住房；制度；模式中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）11-0-02一、我国的住房制度改革回顾我国的住房制度改革，自1980年邓小平同志提出要出售公房，调整租金，提倡住房商品化的改革总体设想以来，逐步在各地开展，使我国的住房体制从单位实物分配的福利制向商品化体制逐步转变；自1998年7月国务院出台第23号文件，即《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》时，基本上停止了住房福利实物分配的方式，全面推行住房商品化方式；时至今日，我国的住房体制应该说基本实现了改革所要求的商品化目标，市场成为大多数群众解决住房问题的渠道，市场成为配置住房资源的主要方式。
但是针对一些中低收入家庭，政府并不能将他们全部推向市场，不闻不问，毕竟我们是社会主义国家，要保障人民群众的基本居住权。
应该说从房改伊始，政府就有针对中低收入阶层的安居工程计划，经济适用住房建设等。
如1994年12月建设部制定了《城镇经济适用住房建设管理办法》，1995年2月国务院办公厅转发住房制度改革领导小组《国家安居工程实施方案》，各地也随之相继建设了一批安居房、经济适用房，但没有坚持下来。
再者，从2003年初起全国房价连年走高，自2007年下半年起又快速大幅上涨，在这种形势下，人们的住房水平差距不断拉大，很多人购房能力相对房价已很不平衡，中低收入群众意见很大，这就使住房问题成为了一个社会问题，甚至成为一个政治问题。
为此保障性住房又提上政府议事日程，2007年国务院印发了24号文件，即《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，第一次把解决低收入家庭的住房困难问题明确为政府的一种责任。
我国保障住房的现状、进展和存在问题
我国保障住房的现状、进展和存在问题三、我国保障住房的现状、进展和存在问题（⼀）我国保障性住房的主要类型及产⽣背景保障性住房是指政府在对中低收⼊家庭实⾏分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租⾦标准，具有社会保障性质的住房。
1998年，国务院出台了《关于进⼀步深化城镇住房制度改⾰加快住房建设的通知》，提出停⽌福利分房，逐步实⾏住房分配货币化，建⽴以廉租住房、经济适⽤住房和商品住房的多层次城镇住房供应体系。
⽬前我国保障性住房类型主要包括廉租住房、经济适⽤房、公共租赁房、限价商品房和棚户区改造安置住房等五⼤类。
表3-1: 我国保障性住房主要类型注：以上保障性住房五⼤类型定义由2011年6⽉国家统计局、国家发改委、财政部、国⼟部、住建部、农业部、中国⼈民银⾏、国家林业局⼋部委于出台的《关于建⽴保障性安居⼯程统计制度的通知》确定。
1、低收⼊家庭住房问题⽇益突出，廉租房制度迅速确⽴廉租房制度是由政府为解决低收⼊居民中的⽆房户和特困户的住房困难问题⽽设定的⼀项救助制度。
廉租房是政府提供财政投⼊和政策⽀持，限定套型建筑⾯积标准，按照合理标准组织建设，或通过购买、改建和租赁等⽅式筹集，按照当地政府规定的供应标准供应的具有保障性质的住房。
我国进⾏住房体制改⾰后，由国家统⼀分配住房转变为城市居民到市场上购房。
这种体制的转变使我国城镇居民住房⽔平有了⼀定的提⾼，但社会低收⼊者阶层⽆⼒⽀付住房费⽤。
随着社会经济的发展，这种现象愈发突出。
为此，国家有必要建⽴住房保障体系，对低收⼊家庭实⾏住房保障的政策倾斜，保证⼈⼈有房住。
在1998年的《国务院关于进⼀步深化城镇住房制度改⾰和加快住房建设的通知》中⾸次提出建⽴廉租房制度，即最低收⼊家庭租赁由政府或单位提供的廉租房，为廉租房的发展打下了基础。
2004年3⽉《城镇最低收⼊家庭廉租房管理办法》正式实施，提出“地⽅⼈民政府应在国家统⼀政策指导下，根据当地经济社会的实际情况，因地制宜，建⽴城镇最低收⼊家庭廉租房制度”，这标志着廉租房制度的全⾯启动。
从财政预算报告看我国保障住房支出状况
从财政预算报告看我国保障住房支出状况摘要：房价持续快速增长，使中低收入阶层的住房问题越发严重。
因此，自08年起，政府加快建设保障性安居工程，并将其作为扩大内需的十项措施之首。
但其效果并不令人满意。
甚至2011年实施房屋限购令以试图降低房价，也收效甚微。
为深入解决住房这一民生问题，在2012年财政预算报告中，住房保障支出在各项中央财政支出项目中增幅最大。
本文通过分析预算报告，探究政府提高住房保障支出的原因。
关键词：住房保障支出；原因；经济效应中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）05-0-01一、财政预算报告中住房保障支出相关数据及分析翻阅2012年财政预算报告，中央财政在与人民群众生活直接相关的医疗卫生、社会保障和就业、住房保障、问题文体等方面的民生安排合计13848亿元，比上年增长19.8%。
越来越大的“民生蛋糕”，折射出党和政府浓郁的民生关怀。
其中，医疗：2035.05亿元，增长16.4%；社保和就业：5750.73亿元，增长21.9%；安居：2117.55亿元，增长23.1%；文化体育与传媒支出安排493.84亿元，增长18.7%。
可见住房保障支出是增长最大的。
通过上表，发现自10年起，中央财政对住房保障支出的预算数大幅增长。
这与近几年房价高企，政府为解决中低收入群体、新就业职工和外来务工人员住房问题，大规模推进保障性安居工程建设，努力形成以廉租房、经济适用房、公共租赁房为主要形式的住房保障体系息息相关。
2010年政府新开工建设保障房580万套，11年1000万套，12年700万套。
今年保障房虽然数量比去年的1000万套有所减少，但实际在建工程量巨大，建设资金的实际投入也将超过去5年。
由于房屋建设有2-3年建设周期，今年实际在建工程量有1800万套，包括2009年新开工的部分项目到明年就要竣工，11年新开工的1000万套绝大多数到今年还要在建，再加上物价上涨的影响，所以今年住房保障预算支出仍显增长态势。
聚焦民生、心系保障房建设——2012年上海“两会”代表热议房地产政策调控综述
对 上海来说 ．房价 问题 不仅是重要 的 产宏 观调 控政 策 ，结 合上 海 的实 际 ， 继续关注房价 的走势 ，同时进 一步推 经 济 问题 ，而且是十分 重要 的民生 问 采取 了一系列 的政 策措施 ．取得 了一 进保障房建设 ，双 管齐下 ，将 房价 控
题 社 会 问题 。判 断房价 高低 ，更不 些积 极 的进展 ，特别 是在商 品房 的房 制在合理的区域范 围之 内。
工海 房地 √ ≥ ｌ ｌ ＿ ０
聚焦 民生 ◆心系保障房建设
２１ 年上海 “ ０２ 两会’ 代表热议房地产政策调控综述 ’
龙年 伊始 上海 市政协十 一届五
次会 议和人大十 三届五次会议如 期召 开 。 两会 ”代表对于史上最为严厉的 房地 产政 策调 控及 其 影响高 度关 注 ． 在 “ 两会 ”的讨论 发言 中有来 自上海 最基层百 姓的呼声 ，有政府 官员对于 政策 的解读 ．也 有理论学术界 人士的
能 只 看 经济 ，不看 民生。房价 过 高 、 价方面 ，２ １ 年 ７ ０１ 月份起上 海的房价
４ Ｆ ｂｕ ｒ新 住房 保 障 制 度 ，稳 步 推 果做不好 ，很可能 回到原来福利分房 宅配 置和 比例 ．有养老机构或床位配 置 ，有社 区养老服务 中心和助餐 托 的老路 上去 。 进保 障住房 管理
一
观点 。从 中可 以清晰地看 到 ，稳 定房 价 建设保 障房等关乎 民生的突 出问
题 ，始终为代表们所 牵动。
坚持房地产调控不动摇 ，促 进房 价合理 回归
房价年年 提 今年分外 热 ， 。 高 房价 问题再度成 为 两会 ”聚焦 的 热 点。对于高房价 ，有 些代表认为事 出有 因 ： 现在 国内通 货膨胀 凸显 ，物 价 比十年前长 了许多倍 ．房价能不跟 着涨吗 ７只是老 百姓手 中的钱跟 不上 物价上涨 的速度 。
2012年中国房地产政策盘点
中国房地产政策报告2012年12月31日中国指数研究院2012 年，房地产调控政策稳中趋紧，在保证经济发展的背背景下坚持调控不放松，通过差别化信贷等手段，支持合理自住需求，抑制投资投机需需求；保障房建设力度持续加大，1-10 月全国城镇保障性安居工程新开工722 万套，基本建成505 万套，已提前完成年度700 万套新开工任务目标。
展望2013 年，房地产市场调控仍将延续，持续限购，差差别化信贷税收政策愈加深化，保障房建设力度仍将加大，保护支持合理住房需求，抑抑制投资投机需求的调控思路将是总体方向。
在总结过去十年房地产市场变化和房地产产调控经验之后，新一届政府进一步认识到，房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至至关重要。
预计明年调控政策仍将趋紧，若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，仍仍有出台更严厉措施的可能性。
1、稳增长背景下，调控方向不变，保护合理自住需求求住建部、发改委、央行等多个部门支持首次购房需求。
22011 年住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012 年重点工作时就就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。
2012 年，央行行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多个城市的首套房贷利率从去年年下半年的基准利率下浮至85 折，针对首套房贷政策松动迹象明显。
地方政府微调楼市政策，促进释放刚需，但未突破限购、限价等政策红线。
2012 年，连云港、大连、深圳、济南、武汉等30 多个城市先后微微调楼市政策鼓励合理需求，多数为公积金政策松绑，如10 月济南提高公积金贷款额度度和降低90 平米以下住房首付比例，武汉提高二手房公积金贷款额度，陕西出台相关关通知确定商品房合理利润率，引导商品住房价格满足自住型和改善型住房需求。
但上上海、芜湖、中山、珠海等地出台的触及限价、限购等根本性调控措施的政策被叫停，，表明地方政策不可触及中央调控的底线。
图：2012年楼市政策微调的城市乐山(2012.01)、连云港(2012.01)、厦门(2012.01)、信阳(2012.03)、日照 (2012.04)、南昌(2012.04)、蚌埠(2012.04)、济南(2012.04)、克拉玛依 (2012.04)、大连(2012.04)、滨州(2012.04)、遂宁(2012.04)、宿州 (2012.04)、江门(2012.04)、郑州(2012.04)、武汉(2012.04)、常州 (2012.05)、南宁(2012.05)、漳州(2012.05)、沈阳(2012.05)、芜湖(2012.05)、乌鲁木齐(2012.05)、永州(2012.05)、临沂(2012.05)、莆田(2012.05)、池州(2012.05)、西安(2012.06)、济南（2012.10）、贵阳公积金政策松绑 普通住宅标准调整：厦门(2012.01)、天津(2012.02)、上海(2012.02) 户籍放松：从化(2012.02)其他调整 住房补贴：扬州(2012.05)调整被叫停 芜湖(减税 2012.02叫停)、中山(上调下限 2012.01叫停)、 上海(户籍放松 2012.02叫停)、珠海（楼市松绑一夜被叫停 2012.07）资料来源：中国指数研究院综合整理货币政策适度宽松形势下，房地产新增贷款稳步提升，支持释放合理需求。
2012年及未来几年住房保障发展预测
庭受益 ．可 以达 到预 定 目标。＜ 国务院办公厅关于保障性
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安居工程建设和管理的指导意见＞ 明确表示 ： 大力推进 以 公共租 赁住房为重点的保 障性安居工程建设 ， 十二五 到 期末 ．全 国保 障性住房覆盖面达 到 ２％ 左右 ．力争使城 ０
镇 中等偏 下Ｓ ＇， 家庭的住房 困难 问题得 到基本 解决 ． Ｄｅ ｆ 收入 ，
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图２ 。 十二五 期 间 保 障性 住房销售量 占全国住宅销售量的比重情况
教据 来纛：住建部 上海 易居房地产研 究院
新就业职工的住房 困难问题得到有效缓解 ，外来务工人员
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工海房 巍懋 地
（ ）对经济的拉动作用——保障房将主导未来房地 三
膀 难 衍腮 ）
－可隽 像 豫性 往 瑶囊 蠢 （ 包括 经 济透 坩膳 ，融
很多省份表示今年将加大公租房的建设 力度 。 据报道 ， 安徽 省今年 将保 障房建设 的重点确定 为公共租 赁房 ．在 ４ ０万套 的保障性住房计 划中．公共租赁房以接近 １ 万套 ９ 的建设规模位 居各类保障性住房首位。武汉市也明确将建
二 、保 障房建 设的主 要影 响
（ ）对 民生的影响——保 障房覆盖面快速扩大 一
我国保障性住房综述
第一章我国保障性住房总述一、保障性住房的发展（一）保障性住房的发展阶段从1994年我国提出住房制度改革以来，我国保障房政策的发展经历了五个阶段：保障房建设提出、保障房体系初步确立、保障房建设缺位、保障房建设回归和加大保障房建设，即走过了由“提出”到“确立”，经历了“缺位”，到“回归”，再到“加大”的一个曲折发展过程。
（二）保障性住房的政策发展1994年，福利分房转向住房货币化，首次提出经济适用房保障房体系。
为贯彻落实《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，深化城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，1994年7月，国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，指出把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。
该政策标志福利分房转向住房货币化，由此拉开了住房制度改革的序幕，提出了建立经济适用房的保障房体系。
1998年，住房货币化迈出实质性步伐，初步确立了以经济适用房为主的多层次住房供应体系。
为贯彻“十五大”精神，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，指出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，确立了以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。
2003年，住房供应过度市场化，保障房建设缺位。
国务院18号文把房地产业作为了拉动经济增长的支柱性产业，普通商品房取代经济适用房作为市场的供应主体。
随后的几年，住房供应过度市场化，其在一定程度上导致了保障性住房的建设和供应不足，以至于住房供应中保障房缺位，商品房市场供求矛盾愈发突出，影响到房地产市场的健康发展。
2007年，保障房成为房地产政策重点，保障房建设重新得到重视。
国务院颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出“进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度”。
2012 房地产最新政策
2012年房地产政策张俊波“国八条”（2011.01.26）国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发〔2011〕1号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件）印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。
为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：一、进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。
2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。
二、加大保障性安居工程建设力度2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。
中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。
地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。
加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。
有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
要努力增加公共租赁住房供应。
各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。
2012年房地产调控政策汇总
12.02.06
李克强主持保障性住房公平分配工作座谈会
要继续坚持搞好房地产市场调控，巩固调控成果
中央关于房地产调控不放松
12.02.06
财政部《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》
拓宽资金来源渠道，创新财政支持方式，引导社会资金投资
保障性安居工程；落实税费优惠政策，努力降低保障性安居
12.03.07
发改委副秘书长李朴民解读计划报告
完善鼓励居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求；适时扩大房产税试点范围。
支持合理住房需求的相关政策
12.03.08
姜伟新在接受中国证券报记者采访时表示
“限购令”短期内不会有所微调和放松；楼市调控不会再出新招，
但也绝对不会放松；我们有信心在今年让几个一线城市的房价水平
发改委《关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知》
各级发展改革部门要配合住房城乡建设、财政、金融等部门
做好建设资金平衡工作，积极协调落实政府财政性资金、企
业债券、金融机构贷款等方面资金。
要创新融资机制，充分发挥地方政府融资平台作用，通过直
接和间接融资多渠道筹集保障性安居工程建设资金，鼓励引
关于房地产调控表态
.07
中国人民银行工作会议
继续实施好稳健的货币政策，适时适度进行预调微调。落实好差别化住房信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设。
关于房地产调控表态
12.01.31
国务院常务会议
继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。
2012年上半年我国房地产形势分析与启示论文
2012年上半年我国房地产形势分析与启示【摘要】诸多同行聚焦于房地产价格的形成机制，以及房地产调控背景下应对措施。
诚然，这一思路具有很强的问题导向，但对从事房地产管理的专业人员来说却不够。
考察我国房地产调控的历史逻辑，便更能把握当前的形式发展。
启示包括：房产企业的项目选择、房产企业的项目营销、房产企业的战略规划。
【关键词】2012年；房地产；形式分析；启示随着我国从2009年开始的房地产调控，各地房价都在一定程度上得到了控制。
但这种控制却在今年初始有所反弹，究其原因可以从经济学和社会学两个视角进行考察。
为此，本文将结合笔者的调研与体会，来分析2012年上半年度的房地产形式，并在此基础上提出启示。
从现有的文献表述中可以发现，诸多同行聚焦于房地产价格的形成机制，以及房地产调控背景下应对措施。
诚然，这一思路具有很强的问题导向，但对从事房地产管理的专业人员来说却不够。
其可归因于两个方面：（1）作为企业经营战略构建的实际参与者应把握当前调控形式，从而作为未雨绸缪；（2）通过对国家调控政策的价值判断，将增强企业在产品开发、营销方面的实效性。
正因如此，本文选题具有一定的前瞻性。
鉴于以上所述，笔者将就文章主题展开讨论。
一、房地产调控的历史逻辑考察不难理解，我国涉及房地产政策的目标定位是一致的，正如温总理在政府工作报告中所强调的那样。
因此，考察我国房地产调控的历史逻辑，便更能把握当前的形式发展。
（一）发端阶段发端阶段可以从07年的美国次贷危机算起，美国的次级贷危机所形成的金融链条断裂，深刻的刺激了我国政策设计者。
当时尽管全球金融危机还未爆发，但此时国内政策主导者已在蕴量我国房地产调控目标了。
然而，我国在经济发展过程中，在长大10多年的时间里以房地产业为经济增长极，使得调控措施的构建显得十分谨慎，且也伴随着不同利益者间的博弈。
时间跨过了2008年，随着美国次贷危机演变为国际金融危机后，针对房地产业的调控以逐步进入实施阶段，并首先从限购、控制土地拍卖等作为切入点。
陕西：2012计划开工43.6万套保障房
定 “ 二 五 ”保障 对象 ，一次 性确 定 万 套 ，建 设资 金 、质 量 、分配 、后期 十
陕 西 省 住房 和城 乡建 设 厅 规定 ， 轮 候次 序 ，并 且据 此制 定年 度建设 计 管理 都将 面 临考验 ，将采取 模块 化思 凡保 障性安居 工程 用地不落 实的市 县 ， 划 ， 向 社 会 公 开 ，一 方 面 让 群 众 做 到 路加 以推 进 。尤其是 土地 、资金 必须 将 停批 商 业开发 土地 供应 手续 ，未按 心 中有 数 ，一 方面也 让社 会 各界监 督 科学 测算 。土地 模块 总的 要求是 节约 时完 成指 标的 ，将 暂停 其房 地产 开发 按 计 划 建 设 。 陕 西 省 住 建 厅 还 实 行 月 集约利 用土地 ，根据每年 的 目标任务 ，
项 目用地 审批 。
排 名 季 点评 、年考 核 、专项 巡查 等 按 照不 同 区域 ，不 同容积 率 ，不 同 的 保 障 性住 房 类 型 来测 算 土地 需 求量 ， 采取 挖掘 存量 土地 、加大 闲置 土地清
为提 高保 障房 开 工效 率 ，省 政府 措施 ，确保 目标任务全面完成。
低 于住 房 建设用 地 的 ７ ％。确 保廉 租 入 家庭 住房 状况调 查结 果 ，各市要 按 ２ １ ０ ０ ２年 陕西省在 建 的保 障性住 房总规
住 房 、经 济 适 用 住 房 和 公 共 租 赁 住 房 照 ２ ％ 的保 障面 ，在数据 库 中筛选 确 模将超过 ９ ３ ０万套 ，竣工和基本建成 ３ ０ 用地 不 低 于 房 地 产 用 地 的 ３ ％。 ０
项 目建 设 中加 强质 量 安 全 监 管。 县 相 关部 门、街道 办、社 区互 联互 通 坚持质 量 检查 常抓 不懈 、质 量 责任终 的集成 化 管理 系统 ，实现 监管 监测 智 身追 究 ，实 行 全 过 程 、全 社 会 监 督。 能 化 、信 息公 开透 明化 、决策 分析 数
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在广东省宣布暂停经适房后，住建部部长姜伟新在昨日出席全国人大十一届五次会议时表示，有关保障房建设的方式将有所调整，从“十三五”开始目前实行的由中央来组织实物保障房的建设模式将转入资金补贴为主、实物建房为辅的发展模式。
对如何让保障房健康发展，“两会”相关的代表和委员在出席表示，保障房建设需在设计、融资、管理、法律保障等整体发展方式上进行系统性的调整。
设计“产权+实物”改为“使用权+货币补贴”“只租不卖就可以避免产生暴利、避免产生大的腐败，因为租是比较均衡的。
”在产权类保障房是否取消的争论持续多年后，广东省成为了第一个吃螃蟹的省份。
根据广东省政府日前印发的《广东省住房保障制度改革创新方案》，今后广东保障性住房以公租房为主体，除已批准立项的项目外，将暂停新建经济适用住房，鼓励各地发展小户型公租房，将逐步对现有的廉租房、直管公房、公共租赁住房等保障性住房“并轨”管理，只租不售。
“现在住房保障的方式，既有社会保障，又有货币补贴，社会保障还分为经济适用房、限价房、棚户区的改造等产权保障，以及廉租房、公租房等使用保障，很多地方提出不仅是产权类保障房可以买卖，使用保障类保障房住了几年以后也可以买产权，我认为弊很多。
”在杨超看来，一如此前频频见诸于报端的住经适房开宝马的现象，核心问题便是产权的存在导致对利益的追逐。
全国政协委员、住建部专家委员会住房组成员张泓铭也透露，在此前的调研中发现，由于建设量猛增、土地资源稀缺、融资渠道较窄，很多地方分配保障房指标的标准竟然是哪个单位哪个部门有钱有地就扛着这个责任，最终分配也是由这个部门、这个企业来享有。
值得一提的是，在去年审计署的一份审计报告中指出，在已审计的8个省区16个城市政府投资保障性住房中，出租的2.97万套廉租房中，有4407套被违规出售或另做他用，4247套分给了不符合条件的家庭，还有4428套是长期空置。
这意味着44%的保障房是不合理分配的。
“这就有大问题，就是我们的住房应该保障某一个市中低收入者的困难家庭，而不是保障某一个单位、某一个企业、某一个部门。
”在张泓铭和杨超看来，如果产权加实物保障的模式改为使用权加货币补贴的模式，没有了产权的诱惑，出现问题的几率将大大降低。
融资建立中国住房保障银行定向吸储放贷“要组织建立一个中国住房保障主力融资渠道，就是中国住房保障银行，这个银行可以吸储，可以吸纳存款。
然后低成本放贷，保持它的低成本和微利经营。
这样可以很大程度上解决中国住房低成本的资金来源。
”除了建设类型，保障房的资金来源也是委员和百姓关注的焦点。
根据刚刚发布的预算报告显示，2012年，中央住房保障支出安排为2117.55亿元，同比增长23.1%；而此前住建部公布的2012年全国保障房新开工任务显示，今年的新开工量为700万套，比去年的1000万套任务量整整少了300万套。
中央财政投资增长的同时，新开工量却在下降，看似资金状况要比去年好很多，但实则不然。
按照住建部的口径，去年开工的1000万套保障房中，至少有2/3未能实现竣工，转而到今年继续建设，加之此前遗留的部分项目收尾工程，整体在建规模将达到约1800万套。
如果按照去年的资金需求标准，单纯新开工一项的资金压力约为1万亿元左右，加上在建项目后续资金，总体保障房资金压力可能会攀升到1.8万亿-2万亿元之间。
如此大规模的资金从何而来？“现在住房保障中的资金来源，政府有一点、市场有一点、社会有一点，但没有为住房保障建立一个主力的融资渠道。
”张泓铭表示，目前的保障房分两种形式，一种是可以出售的廉价住房，称之为经济适用房，对资金的需求仅为短期周转，在融资方面需搞清楚利息；住房保障另外一种形式是租赁的保障房，廉租房、公租房，因为不是出售的，资金无法马上回收，投资几十年以后才可以回收，甚至长期无法回收。
而且这个房子是政府建的，然后它要不断追加投入，管理、保养、维修、人工，所以国家的负担很重。
“所以这类房屋应该是融资的难题，一是大量资金的沉淀，二是资金如果向市场融资的话成本很高。
”张泓铭建议在动员社会资本的同时，应组织建立一个中国住房保障主力融资渠道，即中国住房保障银行，该银行可以吸储，国家给予一定的税收优惠，使其可以低成本放贷，这样可以很大程度上解决中国住房低成本的资金来源。
全国政协委员、央行货币政策委员会委员李稻葵认为，保障性住房的建设不能完全依赖政府投资，应当在充分测量合理投资回报的基础上更多地引入社会资本参与建设。
杨超同时建议，适当降低保险资金投资股权和不动产的门槛，支持保险资金参与保障房建设。
“去年保险业投资收益率只有3.6%，仅高于银行一年定期存款利率0.1个百分点，且投资收益高度依赖资本市场，这一现状与保险资金投资渠道偏窄不无关系。
”在杨超看来，以目前6万亿元的保险总资产规模来算，理论上将有6000亿元可用于不动产投资，而保险资金长期性的特点，与保障房建设资金规模大、周期长的要求相符，保障房建设可作为风险可控、长期稳定、担保可靠的投资品种。
建议保监会会同住建部、国土资源部，尽快出台保险资金参与保障房投资及管理的具体实施细则，促进保险资金参与保障房建设的实质性运作。
管理立法、设国家基本住房保障总局“各个政府部门要明确建立有权威、有地位的政府管理机构，建议国家建立国务院直属的国家居民基本住房保障总局，各省市建设本地本省的居民基本住房保障局，专门负责管理这个事。
”从去年开始，保障性住房的建设进入超历史时期，随之而来的是百姓对于建设、使用、管理保障房的关注，尽管每个类型的保障房都有自己的条例，但所有现行有关住房保障制度的规定大都属于政策性规定，存在随意性和不稳定性，且事出多头，无法确保建设、使用、管理的万无一失。
在杨超看来，以当前存在的违规配租配售现象为例，正是由于缺乏法律层面的处罚措施，才使得违法成本过于低廉，有恃无恐。
“政府加快保障房的立法，这是从根本上解决问题、从源头上解决问题，不要等到大批的保障房建成以后，出现问题以后，我们再回过头立法，那就晚了，因为涉及到很多人。
”杨超建议，立法应该从根本上解决问题，就是有章可循、有法可依，使保障房的建设在阳光下运作，做到公开、透明、公正。
“最重要的是不可以政出多门，不可以八仙过海，要有一定的严肃性，因为这是制度性的东西，就必须有制度来保障，真正把推动保障房建设进入到法律的轨道，确保保障房建设顺利推进，使老百姓真正满意，得到实惠。
”除了立法以外，刘克崮同时建议，为了避免执行层面再度出现多头管理的问题，应建立国务院直属的国家居民基本住房保障总局，各省市设立本地本省的居民基本住房保障局专门负责管理保障房，统筹保障房建设、分配、管理等问题。
值得一提的是，早在2010年3月的十一届全国人大三次会议期间，有193名人大代表在6个议案中提出，应尽快出台全国层面的住房保障法，此前住建部表示，住房保障法的征求意见稿已经形成，该稿规定了城镇基本住房保障标准、范围、方式，保障性住房的规划、建设与管理，住房租赁补贴，土地、财政、税收与金融支持，基本住房保障的组织落实，农村住房保障制度。
目前，意见稿正在征求各方意见，并进行修改和完善。
运营后期配套政策应提上日程“我们作为保障性住房过去的建设者，现在看起来建设过程是一方面，更重要的一方面是进一步的管理、维护和运行。
根据国外的经验，在后期的管理、维护和运行中的费用大约是建设时的两倍左右，这样大量的资金如何解决和筹措，后续资金用什么形式进行匹配，这是应该提到议事日程加紧研究的一个问题。
”除了建设、资金、顶层设计以外，在上述委员们看来，当下一个重要问题并没有被合理的重视：保障房的后期运营。
“大家都觉得建保障房不容易，其实后期运营更不容易，资金的需求、管理的矛盾，这些随着保障房大规模入市的到来都会慢慢显现。
”田在玮表示，从物业管理来看，因为在后期保障性住房的运行管理中，无论是水电、气热还是邮电储蓄等各种配套都需要企业进行运行，其费用从哪来，如何计算，目前尚未有明确的条例来确定。
“尤其是后期的物业管理，如果我们不是从机制、体制和资金上落实到位，这个问题就很难，如果这个问题不落实到位就会形成新的瓶颈，究竟是用市场的方式进行物业管理，还是用政府的手段进行物业管理，应该尽快拿出一个好的办法。
”除此之外，关于保障房的退出政策也是业内关注的焦点，李稻葵建议应进一步明确和细化保障房的准入和退出标准，在经适房方面，建议采用目前省市试点的回购政策，避免出让牟利；在廉租房、公租房方面，对不符合廉租住房保障条件的，应通过经济手段迫使退出，逾期未退回的，可以按照合同约定采取调整租金等方式处理。
不要因为缺少调整租金的幅度和标准，留下寻租的巨大空间。
利润长期持有可摆脱对土地财政依赖“如果说去年2月以来出台的各种各样的限购令是对房地产市场的退烧药的话，保障房的制度建设恐怕是房地产目前问题的解毒剂，这涉及到长期房地产体制发展的重要制度设计，远远超出了一个建设的问题。
”“无论是建设还是分配，对于政府而言，保障性住房一个核心的问题便是观念的转变。
”在李稻葵看来，保障房并不是各级地方政府一次性的财政开支，而是各级地方政府的资产，如果建得好、管理得好的话，可以成为各级政府长期持有的资产，为各级政府的公共财政提供坚实基础的一个财政收入来源，可以部分取代甚至于完全取代目前各个地方政府出让土地获得“快钱”的公共财政基础。
李稻葵认为，从长期来看，除了低收入的廉租房家庭以外，保障房作为地方政府长期持有的资产来经营，其建设标准应当适当高一点，保障房融资的路也应该打开一点，民营投资者投资保障房，可以和地方政府共同持有保障房的产权，地方政府可以从未来出租保障房的收入中来偿还目前的投资者，但由于持有的房屋已经是固定资产，政府投资一块便不应当回收成本。
“如果保障房按这个思路去进行的话，覆盖人群应当扩展至夹心层，这部分人群出租的资金可以根据保障房使用者的收入水平、整体市场的发展情况适当提高。
”在李稻葵看来，上述方式可行，保障房未来的收益将可以持续，且不会成为各级地方政府重大的财政负担。
代表委员话“保障房”骗购骗租保障房应入刑全国人大代表、宁波市政协副主席、宁波大学教授范谊：当前保障房分配出现骗租骗购的行为，主要是没有法律的约束，应规定对于公职人员利用职权非法骗购、骗租公共保障房的，按照贪污罪论处；非公职人员非法骗购、骗租公共保障房的，按照诈骗罪论处；其骗购、骗租所得金额按照其所得房屋时的市场价折算。
公共保障房责任部门发现问题，包庇不查处的，由检察机关对直接责任部门主要负责人追究渎职责任；对直接责任人追究包庇罪责任；对协助骗购、骗租的公职人员追究共同犯罪责任。
对检举非法骗购、骗租公共保障房的行为或责任人的，经检察机关侦查核实，法院判决后，给予检举人该案件罚没款50%的奖励。