当前房地产市场形势分析与发展前景ppt课件
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房地产行业现状及发展趋势 ppt课件
目前支撑房地产市场高速增长的因素正在逐步减弱，房地
产行业需求放缓。
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13
2．房地产投资增速下降，但库存依然高企
习近平主席在中央财经领导小组第十一次会议上对楼市提 出了“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，指 出化解库存高企是目前房地产行业重要任务。2017 年 12 月 21 日中央经济工作会议强调要“化解房地产库存”， 提出消化去库存的五大措施
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20
目录
房地产在中国发展所经历的阶段与特点 中国房地长的现状 中国房地产的未来发张趋势 个人看法
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21Βιβλιοθήκη 2017年房地产政策盘点PPT课件
22
坚持房子是用来住的、不是用 来炒的定位，加快建立多主体 供给、多渠道保障、租购并举 的住房制度，让全体人民住有 所居。
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（4）“房地产深度调控，促进房价合理回归”是 2010 年至 2013 年期间调控重点， 政府陆续于 2010 年提出“国十一条”、2011 年提出“新国八条”等政策，但受宏观 环境影响，房地产销售波动上升，2013 年房地产销售面积增速达到 17.30%。
（5）2016 年宏观经济增速放缓，房地产销售面积和增速下滑明显，2016 年下半年开
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11
3住房价格上涨的成因分析
3.1商品住房供不应求是房价上涨的首要原因 3.2土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动
上涨 3.3利益主体的分配需求 3.4投资性需求火上浇油 3.5人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动 3.6住房供应结构不合理 3.7建筑开发成本上涨 3.8住房周边硬件条件的完善
（2）2004 年至 2007 年“调控供需、抑制房价”是房地产调控的主旋律，政府陆续提 出了 2004 年“831”大限、2005 年的“国八条”、2006 年的“国六条”和“国十五 条”、2007 年多次加息等政策，房地产销售面积依然延续增长态势。
《房地产市场形势》课件
政府对房地产市场的调控政策对市 场趋势产生重要影响，如限购、限 贷等政策措施对遏制投机和过度投 资起到一定作用。
主要城市的房地产市场状况
一线城市
三四线城市
北京、上海、广州、深圳等一线城市 的房地产市场持续繁荣，房价高企， 但政策调控力度也相对较大。
部分三四线城市的房地产市场面临较 大的去库存压力，房价上涨缓慢。
中长期预测
城市化进程
随着中国城市化进程的加速，中 长期内房地产市场仍有较大的发
展空间。
经济周期
经济发展周期对房地产市场有重 要影响，中长期内需关注国内外
经济形势的变化。
政策影响
政府对房地产市场的调控政策对 市场走势具有关键性影响，中长
期内需关注政策走向。
风险与机遇
风险
房地产市场面临政策风险、金融风险、市场风险等多重挑战，投资者需谨慎应 对。
REPORT
CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
06
结论
研究总结
01 02
市场趋势分析
近年来，我国房地产市场呈现出波动下行趋势。受政策调控、经济形势 和消费者预期等多重因素影响，市场供需关系发生转变，房价上涨压力 得到缓解。
区域差异比较
不同城市和地区之间的房地产市场存在明显差异。一线城市和部分二线 城市需求较为旺盛，而三四线城市则面临较大的去库存压力。
二线城市
南京、杭州、成都等二线城市的房地 产市场发展迅速，成为投资和居住的 热门选择。
房地产市场供需状况
供应方面
近年来，房地产市场供应量整体呈现增长态势，但受土地供 应、开发周期等因素影响，供应增长速度有所放缓。
需求方面
随着城市化进程加速和居民收入水平提高，刚需和改善性需 求持续增长，但受政策调控和金融环境等因素影响，部分需 求被抑制。
主要城市的房地产市场状况
一线城市
三四线城市
北京、上海、广州、深圳等一线城市 的房地产市场持续繁荣，房价高企， 但政策调控力度也相对较大。
部分三四线城市的房地产市场面临较 大的去库存压力，房价上涨缓慢。
中长期预测
城市化进程
随着中国城市化进程的加速，中 长期内房地产市场仍有较大的发
展空间。
经济周期
经济发展周期对房地产市场有重 要影响，中长期内需关注国内外
经济形势的变化。
政策影响
政府对房地产市场的调控政策对 市场走势具有关键性影响，中长
期内需关注政策走向。
风险与机遇
风险
房地产市场面临政策风险、金融风险、市场风险等多重挑战，投资者需谨慎应 对。
REPORT
CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
06
结论
研究总结
01 02
市场趋势分析
近年来，我国房地产市场呈现出波动下行趋势。受政策调控、经济形势 和消费者预期等多重因素影响，市场供需关系发生转变，房价上涨压力 得到缓解。
区域差异比较
不同城市和地区之间的房地产市场存在明显差异。一线城市和部分二线 城市需求较为旺盛，而三四线城市则面临较大的去库存压力。
二线城市
南京、杭州、成都等二线城市的房地 产市场发展迅速，成为投资和居住的 热门选择。
房地产市场供需状况
供应方面
近年来，房地产市场供应量整体呈现增长态势，但受土地供 应、开发周期等因素影响，供应增长速度有所放缓。
需求方面
随着城市化进程加速和居民收入水平提高，刚需和改善性需 求持续增长，但受政策调控和金融环境等因素影响，部分需 求被抑制。
中国房地产行业市场现状及发展趋势分析精品PPT课件
• 房地产国企 ROE低于行业均值
• 四）国改注入优质资产，提高企业运营效率
• 国企改革对于公司的影响主要体现在两个方面，一是优质资 产注入与整合，二是提高企业运营效率。
• 国改提高公司运营效率、带来优质资产注入预期
• 优质资产注入和提高运营效率对房地产行业具有重要意义。房地 产行业可以说是资源型行业，地段优良、价格便宜的土地对地产 公司来说至关重要，优质地产资源的注入带来业绩提升的巨大想 象空间。
• 我国的城镇化进程充分符合国际理论。我国的城镇化率从 1949 年的 10.64%提升至 1981 年的 20.16%，城镇化率年均提高0.3 个百分点。城 镇化率超过 20%之后，城镇化进程加快。从1981 年的 20.16%提升至 1996年的30.48%，城镇化率年均提高0.69个百分点。城镇化率达到30%以 后，城市化进入加速发展期。从1996 年的 30.48%提升至2013 年的 53.73%，城镇化率年均提高 1.37 个百分点。 2013 年我国的城镇化率 为 53.73%，比照发达国家平均 80%的城市化率及发展趋势，理论上我国 依然处于城镇化快速发展阶段。
十年计划生育政策的执行，我国的出生率持续下降，从1952年的 37‰降至2013年的12.08‰，已经低于美国、法国和英国等发达 国家。另一方面，由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品 安全等方面的大幅改善，我国民众的预期寿命持续上升。我国平 均预期寿命由1960年的43岁提升至2012年的75岁。根据联合国 《2012年世界人口展望》的预测，我国人均期望寿命在未来100 年内将会持续上升，在2095-2100年突破80岁，达到85.3岁。
• 2）城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱
• 国际上将城市化进程大体分为三个阶段：第一阶段为城市化初期， 城市人口增长较为缓慢，超过 10%以后逐渐加快。当城市人口比重超过 30%时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到 城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段，城市化进程将出现停滞或 略有下降的趋势。
房地产市场走势分析PPT
改善居住条件：随着经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场为人们提供了更多更好的住房 条件。
提升城市形象：房地产市场的健康发展有助于提升城市形象，增强城市的吸引力和竞争力。
房地产市场的周期性
房地产市场周期 性的定义
房地产市场周期 性的表现形式
房地产市场周期 性产生的原因
房地产市场周期 性对投资的影响
险
投资时机选择建议
关注政策动向， 把握政策机遇
分析市场供需， 判断市场走势
多元化投资组合， 降低风险
长期持有，稳健 收益
THEME TEMPLATE
XX学院
感谢观看
当前房地产市场分析
章节副标题
当前房地产市不同城市和区域存在差异。 供求关系：房地产市场供应量与需求量不平衡，部分地区出现供过于求的情况。 政策影响：政府对房地产市场的调控政策对市场走势产生重要影响。 市场分化：不同城市和区域的房地产市场存在差异，市场分化现象明显。
房地产市场的定义和构成
定义：房地产市场是指从事 房产、土地的出售、租赁、 买卖及金融服务的交易场所。
构成：房地产市场由房地产 开发商、政府机构、金融机 构、中介机构以及消费者等 参与者组成。
房地产市场的重要性
促进经济增长：房地产市场是国民经济的重要支柱产业，对经济增长有显著贡献。
创造就业机会：房地产市场的发展为相关产业提供了大量的就业机会，如建筑、金融等。
政策因素对房地产市场的影响
政策调控：政府 通过限购、限贷 等政策对房地产 市场进行调控， 影响市场需求和 供应。
土地政策：土地 供应、土地价格 和土地政策对房 地产市场的影响 较大，影响房地 产企业的开发成 本和利润。
金融政策：利率、 贷款政策等金融 政策对房地产市 场的影响较大， 影响购房者的购 买能力和房地产 企业的融资成本。
提升城市形象：房地产市场的健康发展有助于提升城市形象，增强城市的吸引力和竞争力。
房地产市场的周期性
房地产市场周期 性的定义
房地产市场周期 性的表现形式
房地产市场周期 性产生的原因
房地产市场周期 性对投资的影响
险
投资时机选择建议
关注政策动向， 把握政策机遇
分析市场供需， 判断市场走势
多元化投资组合， 降低风险
长期持有，稳健 收益
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XX学院
感谢观看
当前房地产市场分析
章节副标题
当前房地产市不同城市和区域存在差异。 供求关系：房地产市场供应量与需求量不平衡，部分地区出现供过于求的情况。 政策影响：政府对房地产市场的调控政策对市场走势产生重要影响。 市场分化：不同城市和区域的房地产市场存在差异，市场分化现象明显。
房地产市场的定义和构成
定义：房地产市场是指从事 房产、土地的出售、租赁、 买卖及金融服务的交易场所。
构成：房地产市场由房地产 开发商、政府机构、金融机 构、中介机构以及消费者等 参与者组成。
房地产市场的重要性
促进经济增长：房地产市场是国民经济的重要支柱产业，对经济增长有显著贡献。
创造就业机会：房地产市场的发展为相关产业提供了大量的就业机会，如建筑、金融等。
政策因素对房地产市场的影响
政策调控：政府 通过限购、限贷 等政策对房地产 市场进行调控， 影响市场需求和 供应。
土地政策：土地 供应、土地价格 和土地政策对房 地产市场的影响 较大，影响房地 产企业的开发成 本和利润。
金融政策：利率、 贷款政策等金融 政策对房地产市 场的影响较大， 影响购房者的购 买能力和房地产 企业的融资成本。
中国房地产市场现状与发展趋势分析ppt课件
10
3.3 为提升楼市价值所采用 的经济政策
在顺周期的大趋势下，行业将过渡到经 济拉动地产的模式，城市对人才的吸引力是 提升城市价值的关键。与一线城市控制人口 的政策不同，二线城市如长沙、郑州、武汉、 南京、西安等通过政策支持加速人才引进， 这些政策在加速城镇化的同时，也为房地产 市场带来了充足的需求，发展城市经济的同 时也提升了城市楼盘的价值。
此图是我国房地产金融实施政策 的目标
16
5.2 地方因城施策， 调控政策分化明显
1
以城市群为重 点，保障市场
稳定运行
2
创新限售模式 成新一轮调控 升级主要手段
3
供给侧同步调 整， 增加有效
供应
4
强化房地产市 场监管
17
5.2.1 以城市群为重点，保障市场稳定运行
•
以城市群为调控主场，从中心城市向周边三四线城市逐步
• 2017年全年，全国商品房施工面积增速虽较前 3季度小幅回落，但始终保持正增长，各月累 计增速稳定在3.1%左右；房屋新开工面积增速 较前3季度小幅回升。国家统计局发布的数据 显示，2017年1-12月，全国商品房累计施工面 积781,483.7万平方米，同比增长3.0%，增幅 同比回落0.2个百分点，比2017年1-9月回落 0.1个百分点。其中，商品住宅施工面积 536,444.0万平方米，同比增长2.9%，增幅同 比提高1.0个百分点，与2017年1-9月持平；房 屋新开工面积178,653.8万平方米，同比增长 7.0%，增幅虽比2017年1-9月提高0.2个百分点， 但同比回落1.1个百分点。
7
2.1 二手房现状分析
数据显示，2017 年3+6 城市群的26 城二手房成交总额为 3.94万亿，占全国的68%。其中环上海交易额最高，占比 20.4%。3+6 城市群的26 城二手房共成交188万套，占全国 的48.4%，其中核心6 城最高，为15.7%。比较发现，三大 城市群以价格贡献为主，6 大核心城市以成交量贡献为主。
3.3 为提升楼市价值所采用 的经济政策
在顺周期的大趋势下，行业将过渡到经 济拉动地产的模式，城市对人才的吸引力是 提升城市价值的关键。与一线城市控制人口 的政策不同，二线城市如长沙、郑州、武汉、 南京、西安等通过政策支持加速人才引进， 这些政策在加速城镇化的同时，也为房地产 市场带来了充足的需求，发展城市经济的同 时也提升了城市楼盘的价值。
此图是我国房地产金融实施政策 的目标
16
5.2 地方因城施策， 调控政策分化明显
1
以城市群为重 点，保障市场
稳定运行
2
创新限售模式 成新一轮调控 升级主要手段
3
供给侧同步调 整， 增加有效
供应
4
强化房地产市 场监管
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5.2.1 以城市群为重点，保障市场稳定运行
•
以城市群为调控主场，从中心城市向周边三四线城市逐步
• 2017年全年，全国商品房施工面积增速虽较前 3季度小幅回落，但始终保持正增长，各月累 计增速稳定在3.1%左右；房屋新开工面积增速 较前3季度小幅回升。国家统计局发布的数据 显示，2017年1-12月，全国商品房累计施工面 积781,483.7万平方米，同比增长3.0%，增幅 同比回落0.2个百分点，比2017年1-9月回落 0.1个百分点。其中，商品住宅施工面积 536,444.0万平方米，同比增长2.9%，增幅同 比提高1.0个百分点，与2017年1-9月持平；房 屋新开工面积178,653.8万平方米，同比增长 7.0%，增幅虽比2017年1-9月提高0.2个百分点， 但同比回落1.1个百分点。
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2.1 二手房现状分析
数据显示，2017 年3+6 城市群的26 城二手房成交总额为 3.94万亿，占全国的68%。其中环上海交易额最高，占比 20.4%。3+6 城市群的26 城二手房共成交188万套，占全国 的48.4%，其中核心6 城最高，为15.7%。比较发现，三大 城市群以价格贡献为主，6 大核心城市以成交量贡献为主。
房地产行业的现状及前景ppt课件
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1998年：“建立和完善以经济适用住房为主的多层 次城镇住房供应体系”，“对不同收入家庭实行不同 的住房供应政策。”
1999年，房地产市场进入了迈向市场化的新阶段。 这里面最有标志性的事件就是98年彻底停止了住房
分 2配0的制0度。3年：房地
.
1987——2006年我国商品房，商品住宅的变化及其与GDP增长率
.
.
1991——1993年，房地产开发掀起了投资热潮，房地产 开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以 炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，几年 间全国的房地产开发企业猛增到33482家，我国的房 地产市场第一次出现了投资过热，形成了较严重的 房地产泡沫。1993年下半年国家陆续采取宏观调控 手段歇制房地产畸形发展的趋势。 1994年至1997年随着经济由热转冷，房地产市场也 沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落，并 由高于GDP增长转变为低于GDP增长，房地产泡沬破 裂。
.
.
.
2008年是戏剧性的一年。年初货币政策将从“适度 从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健。下半 年随着世界金融危机的影响扩大，央行宣布“双率” 齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。 房地产投资过热有些缓解。
2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”， 到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”， 短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋， 由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡 沫”。
.
随着住房金融制度的建立和实施，个人购房占需 求的比例不断增长。2000年个人购买商品住宅1.32亿 m2，占商品住宅销售面积的87.51%。个人购房成为 住房市场需求的主力，也带动了个人住房信贷的快 速发展。四大国有商业银行个人住房贷款余额从 1998年开始都经历了快速增长过程。
1998年：“建立和完善以经济适用住房为主的多层 次城镇住房供应体系”，“对不同收入家庭实行不同 的住房供应政策。”
1999年，房地产市场进入了迈向市场化的新阶段。 这里面最有标志性的事件就是98年彻底停止了住房
分 2配0的制0度。3年：房地
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1987——2006年我国商品房，商品住宅的变化及其与GDP增长率
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1991——1993年，房地产开发掀起了投资热潮，房地产 开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以 炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，几年 间全国的房地产开发企业猛增到33482家，我国的房 地产市场第一次出现了投资过热，形成了较严重的 房地产泡沫。1993年下半年国家陆续采取宏观调控 手段歇制房地产畸形发展的趋势。 1994年至1997年随着经济由热转冷，房地产市场也 沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落，并 由高于GDP增长转变为低于GDP增长，房地产泡沬破 裂。
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2008年是戏剧性的一年。年初货币政策将从“适度 从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健。下半 年随着世界金融危机的影响扩大，央行宣布“双率” 齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。 房地产投资过热有些缓解。
2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”， 到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”， 短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋， 由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡 沫”。
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随着住房金融制度的建立和实施，个人购房占需 求的比例不断增长。2000年个人购买商品住宅1.32亿 m2，占商品住宅销售面积的87.51%。个人购房成为 住房市场需求的主力，也带动了个人住房信贷的快 速发展。四大国有商业银行个人住房贷款余额从 1998年开始都经历了快速增长过程。
中国房地产的形势与趋势课件
中国房地产的形势与趋势
❖ 五是家庭小型化趋势所焕发的房地产市 场需求。家庭加速分裂，小家庭的户数会大 幅增加，而大家庭的户数会大幅减少，这样 对住房需求就会急剧增长。
❖ 六是人民币升值与通胀预期所产生的需 求。人民币升值是不可逆转的趋势，加上现 在又进入新一轮通货膨胀周期，房地产作为 一种具有保值性的资本自然会受到投资者的 青睐。
中国房地产的形势与趋势
一、2010年以来房地产调控政策述评
❖ （一）房地产调控政策回顾
❖ 1、2010年1月7日，国务院办公厅出台 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 “国十一条”，二次房贷款比例不得低于40%。
❖ 2、2010年4月15日，推出“新国四条”， 规定：对贷款购买第二套住房的家庭，首付 款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基 准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住 房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
中国房地产的形势与趋势
❖
❖ 第四是房地产耗尽了老百姓的钱，让买 房的人变成房奴后，将会降低他们的生活品 质，还有就是特殊利益集团通过炒房，形成 了以钱生钱的获利模式之后，将会诱导更多 的人以投机为荣，以投机为能事，影响中国 实业的发展，误导一代人的发展观念。
中国房地产的形势与趋势
二、当前房地产市场的基本形势
中国房地产的形势与趋势
❖ 3、2010年4月17日，国务院下发《关于
坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
（新国十条），对商品住房价格过高、价格
上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根
据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住
房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或
社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购
买住房贷款；地方人民政府可根据实际情况，
❖ 五是家庭小型化趋势所焕发的房地产市 场需求。家庭加速分裂，小家庭的户数会大 幅增加，而大家庭的户数会大幅减少，这样 对住房需求就会急剧增长。
❖ 六是人民币升值与通胀预期所产生的需 求。人民币升值是不可逆转的趋势，加上现 在又进入新一轮通货膨胀周期，房地产作为 一种具有保值性的资本自然会受到投资者的 青睐。
中国房地产的形势与趋势
一、2010年以来房地产调控政策述评
❖ （一）房地产调控政策回顾
❖ 1、2010年1月7日，国务院办公厅出台 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 “国十一条”，二次房贷款比例不得低于40%。
❖ 2、2010年4月15日，推出“新国四条”， 规定：对贷款购买第二套住房的家庭，首付 款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基 准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住 房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
中国房地产的形势与趋势
❖
❖ 第四是房地产耗尽了老百姓的钱，让买 房的人变成房奴后，将会降低他们的生活品 质，还有就是特殊利益集团通过炒房，形成 了以钱生钱的获利模式之后，将会诱导更多 的人以投机为荣，以投机为能事，影响中国 实业的发展，误导一代人的发展观念。
中国房地产的形势与趋势
二、当前房地产市场的基本形势
中国房地产的形势与趋势
❖ 3、2010年4月17日，国务院下发《关于
坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
（新国十条），对商品住房价格过高、价格
上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根
据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住
房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或
社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购
买住房贷款；地方人民政府可根据实际情况，
当前房地产市场形势分析与发展前景课件
去年“十九大”之后，城市预证管控放松，新增供应开始放量，至今月均3100万平方米，较前期月均2800万平方米增长11%，尤其是今年二季度以来的5、6月份，城市供应量再次放大。一线和三四线城市同比增幅分别维持在20%和40%左右，二线城市新增供应绝对量最大，同比增幅也保持在10%左右。
17
城市供应：去年11月以来月均供应增11%，今年二季度以来一线、三四线增幅扩大，二线保持10%
519
13%
6.2
-13%
济南
959
-23%
11.3
-51%
徐州
470
37%
4.4
-26%
长春
955
9%
11.3
3%
江阴
275
-14%
8.0
-30%
西安
892
-25%
6.2
-44%
宜兴
265
-5%
22.7
51%
成都
882
-53%
6.8
-37%
常州
249
4%
4.1
6%
鼓励住房消费
2008年12月
调整营业税
第二轮
2010年4月
北京首次限购
紧缩（10年4月-11年7月）
27个月
2011年1月
新国八条
2011年7月
限购扩容
2011年11月-2012年7月
央行连续降准降息
刺激（11年11月-12年7月）
2013年2月
国五条
紧缩（13年2月-13年12月）
36个月
2013年底
三四线棚改货币化安置收紧
北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。
中国房地产的形势与趋势-PPT精品文档
平现象进一步突出。房价的高企使房地产实际上是
以合法的名义，将国民的财富实现了一次悄无声息
的大转移，也就是将普通老百姓的钱进一步向地方
政府和以特殊利益群体为主的少数富人身上转移。
第二是使得中国的社会结构变得更加不 稳定，房价的高企和由此可能导致的泡沫破 灭，将会使得刚刚产生的中国中产阶层，向 社会底层沉降。
一、2019年以来房地产调控政策述评
（一）房地产调控政策回顾
1、2019年1月7日，国务院办公厅出台 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 “国十一条”，二次房贷款比例不得低于40%。 2、2019年4月15日，推出“新国四条”， 规定：对贷款购买第二套住房的家庭，首付 款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基 准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住 房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
①市场经济的伦理是尊崇法律框架内的 交易自由。 ②地方政府颁布的“限购令”和开征的 “房产税”，无法律依据。 ③调控政策不符合经济学原理，由此决 定了政策作用的有限，而且是弊大于利。
（四）房地产市场调控的重要性
房价的持续高涨将会带来诸多的负面社会效果: 第一个是贫富分化现象进一步加剧，社会不公
7、2019年1月28日，上海和重庆正式实 施房产税试点。 8、2019年7月14日：国务院召开会议部 署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍 然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨 过快的二、三线城市也要采取限购。
9、2019年8月17日：住建部公布对各地 列入新增限购城市名单的5项建议标准：①6 月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新 建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前 的；②6月份新建商品住房均价比去年年底涨 幅超过或者接近全年房价控制目标的；③1至 6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；④ 位于已限购区域中心城市周边，外地购房比 例较高的；⑤存在房价上涨过快、调控政策 执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。
房地产市场发展分析报告PPT
全国土地市场低迷态势未改，城镇住宅用地成交规模同比降幅近三成，用地皮换产量，以产量促销量，靠跑量换现金流的“大拆大建”“快建快销”已不适应当前市场变化。
恒大碧桂园等房企相继暴雷，项目停工烂尾导致购房者对预售商品房交付的担忧，消费信心受到严重打击。未来十年我国新增住房需求合计仍有 12.2亿平方米/年，由城市更新带来的被动新增住房需求为 2.9亿平方米/年。
房地产市场发展分析报告
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目录
整体需求情况
当前市场特点
市场发展趋势
风险及挑战
Part
1
整体需求情况
2023年6月，全国70个大中城市中，新房房价环比上涨城市数量为31个，相比5月份减少了15个，9成城市二手房价格转为下跌，房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，全国楼市出现量价齐跌态势。
Part
4
风险及挑战
01
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05
2022年以来，全国房地产投资、商品房销售、土地购置等各项数据连续下滑
房地产企业生存状况持续恶化，连续暴雷不仅涉及到民生底线。
2015
投资+刚需
2015年至2021年多次出台大的房地产调控，使过热市场迅速降温，尤其是2019年以来，严厉打击炒房、囤房等行为，防止出现泡沫，很多人认识到房地产热冷和供需的矛盾绝不再消费端，资本投机成为部分房地产消费者的初忠。接下来的3年疫情时代如同大浪淘沙，一系列头部房企的暴雷也给炒房客敲响了警钟，让地产投机热彻底“凉凉”。
2022年以来，我国总人口出现首次下降，城镇化进程明显放缓，在户均接近1.1套住房、居民住房需求得到基本满足的情况下，人均住房面积也在不断提升，我国房地产市场供求关系发生重大变化，以居民对住房的刚性需要逐渐向改善性需求转变，投资性需求更是快速下滑。这表明过去房地产市场火爆、一房难求的时代正在逐渐走向终结，必须适时调整优化房地产政策，“稳”供需关系平衡和房地产市场大盘成为当前的主要基调。
当前房地产市场形势及其走势分析讲座PPT
房地产开发资金来源累计同比情况：1998.7-2013.11 单位 %
数据显示，2013年前10月社会融资规模为14.82万亿元，比去年同 期多1.81万亿元。2013年1-9月累计新增信贷72690亿元，同比增
长8.16%。
需要重视的市场变化特征：
市场分化趋势明显（ 2013年前11个月，全国商品房待售面
市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，是未来房地产
市场发展的基本方向；
缩小征地规模、建立城乡统一的建设用地市场，是完善未来房地产用
地政策的重要方向。
加快房地产税立法，建立不动产统一登记体系，是构建以经济手段为
主的房地产市场调控体系的关键。地方税体系构建的重要一环。
不动产统一登记，统一的信息平台。
2011.2-2013.11商品房销售面积累计同比情况 单位：%
1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同 比增长9.9%，1-10月份下降3.6%；土地成交价款8669亿元， 增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。
2013年前10个月，全国房地产待开发土地面积累计同比增幅是0.9
当前房地产市场形势和走势分析
2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5 %，增速比1-10月份提高0.3个百分点，是2012年2月以来累计同比增 幅最高的时期。 其中，住宅投资增长19.1%，增速提高0.2个百分点， 占房地产开发投资的比重为68.6%。
2013年前11个月，商品房销售累计同比增幅是20.8%，远远高 于2012年前11个月2.4%的累计同比增幅。201年的销售面积同 比增速仍处于2011年以来的最高水平，是2012年2月出现最低 水平后出现的新峰值。
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50+上下游行业
14%GDP贡献度
•按照较窄口径计算，房地产业对中国 GDP的贡献度就可达到14%左右。 •房地产开发投资额增速每提高1%， 将提升GDP0.037% •此外，更不用说房地产业对大量上下 游产业具有高度关联性与拉动效应。 •在实体经济领域，很难找到比房地产 业更具市场深度与广度的替代产业。 •房地产业在中国经济中支柱作用显而 易见。
2005年至今全国商品房销售面积增速走势
60% 50% 40% 30% 20% 10%
0% -10% -20% -30%
上升期
调整期 上升期 调整期 上升期 调整期
上升期
数据来源：国家统计局,CRIC整理 8
2005年1-2月 2005年6月
2005年10月 2006年3月 2006年7月
2006年11月 2007年4月 2007年8月
2007年12月 2008年5月 2008年9月
2009年1-2月 2009年6月
2009年10月 2010年3月 2010年7月
2010年11月 2011年4月 2011年8月
2011年12月 2012年5月 2012年9月
2013年1-2月 2013年6月
2013年10月 2014年3月 2014年7月
38
37
36.6 35.8
36
34.8
35
33.9
34
32.7 32.9
33
32
31.3 31.6
31
30 29 28.0 28.3 28
27
26
25
6
二、房地产政策调控长期化、常态化
7
7
历史行业周期：2005年以来历经四轮市场周期，2017年市场到达第四个高点
2007年全国商品房销售面积到达首个高点7.7亿平方米，2008年市场步入调整期；2010年全国商品房销售面积到达第二个高点10.5亿平 方米，2011年市场略有调整；2013年全国商品房销售面积到达第三个高点13.1亿平方米，2014年市场步入调整期 ；2017年全国商品房 销售面积到达第四个高点16.9亿平方米。
3
15%+城市就业岗位
设计开发人员
咨询和服务人员
施工人员
…… 3
房地产行业涉及面广泛，上至政府部门，下至普通居民
房地产行业从土地开发、供应环节开始，到最终楼盘销售，网罗了包括政府、开发企业、 各路中介和购房者等各类市场主体参与，涉及面非常广泛。
各种 中介
各种 中介
开发 企业
购房者
各种 中介
政府
开发 企业
购房者
各种 中介
4
4
房地产与国家财政：土地和房地产相关税收10年增长5倍，占国家财政收入比重从5%升至 9%之后6年均维持在9.5%左右；另外，历年全国土地出让金收入相当于财政收入的26%。
20
33.0% 30.9%
30.2% 28.8%
30.2%
15 23.8%
25.1%
23.9%
20.2%
23.5%
2017年3月至今
2017年10月
2005年至今房地产调控政策汇总
政策内容 国八条 新八条 国六条 90/70政策 调整契税个人所得税 首付两成、利率7折 鼓励住房消费 调整营业税 北京首次限购 新国八条 限购扩容 央行连续降准降息 国五条 16城出台调控政策 41城取消限购 认贷不认房 降首付、营业税5改2 非限购城市降首付 降首付、契税、营业税 央行连续降准降息 上海、深圳升级限购 22城出台调控政策
2014年11月 2015年4月 2015年8月
2015年12月 2016年5月 2016年9月
2017年1-2月 2017年6月
2017年10月 2018年3月
历史政策调控周期：每轮调控周期实际有反复，但都以刺激政策收场
2005年以来，房地产市场历经三轮调控周期：2005-2008年为第一阶段调控，2010年4月-2012年7月为第二阶段调控第一个小周期，
16.7% 10
5
10.4
11.7
12.9
14.0
15.2
16.0
17.3
5.1
6.1
6.9
8.3
0
0.31.2 0.41.0 0.51.7 0.72.7
0.83.2
1.02.8
3.9 1.2
4.0 1.4
1.43.1
3.7 1.5
5.2 1.6
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
2013年2月-2014年9月为第二阶段调控第二个小周期，2016年至今为第三阶段调控。而且前两轮调控周期皆以刺激性政策收场。
调控周期 第一轮
第二轮 第三轮
时间 2005年3月 2005年4月 2006年5月 2006年5月 2008年10月 2008年10月 2008年12月 2008年12月 2010年4月 2011年1月 2011年7月 2011年11月-2012年7月 2013年2月 2013年底 2014年6-9月 2014年9月 2015年3月 2015年9月 2016年2月 2014年4月-2016年3月 2016年3月 2016年9月
二三线城市出台乃至升级“四限”
十九大报告
政策方向 紧缩（05年3月-06年5月）
当前房地产市场形势分析与发展前景2012年5月
1 此报告仅供客户内部使用，未经易居企业集团书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
一、房地产业仍将是中国经济”压舱石”
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房地产行业长期是中国的支柱产业
房地产行业由于牵扯到大量的上下游产业，对GDP贡献较大，且提供了众多的就业岗位， 因此长期以来处于中国支柱产业地位。
国家财政收入(万亿元) 土地与房地产相关税收占财政收入比重
土地与房地产相关税收（万亿元） 土地出让金收入/国家财政收入
土地出让金收入（万亿元）
备注：土地与房地产相关税收按财政部口径仅包含契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税和耕地占用税。
不包括房地产市场主体在各环节发生缴纳的个人所得税、企业所得税、国内增值税、国内消费税、增值税（营业税）及其附加税、城镇建设维护
税、印花税和行政事业性收费等。
ห้องสมุดไป่ตู้
数据来源：国家统计局,CRIC整理
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
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城镇化与人均住房：城镇化率稳步提升，较发达国家80%以上仍存较大差距，城镇化是中国 房地产市场最大的发展红利；城镇居民人均住房面积稳步提升，到2016年多达36.6平方 米，开始由“有房住”向“住好房”转变