房地产开发与经营课件(PPT81页)
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房地产开发与经营程序
2.1 房地产开发与经营程序的演变 2.2 土地储备开发程序概述 2.3 房地产二级开发程序概述
2.2.1 土地储备开发概念与内涵
按照国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体 规划、土地利用年度计划,由政府统一确定土地用途与 规划设计指标,有计划地委托土地储备开发实施主体负 责实施土地征收(收购)、拆迁安置、土地平整、市政 基础设施建设、公用配套设施建设,按期达到土地既定 开发标准的土地开发行为,并由政府统一组织验收,将 验收合格的已开发土地纳入储存以备供应。
邀请招标:发邀请书,对使用者有资格限制 标书密封,不允许多次报价,一次成效 打破垄断,但周期长,工作复杂 中标者可操作,不一定是最高出价人
名词:拍卖
在指定的时间、地点、利用公开场合由政府 代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定 地块的土地使用权,由拍卖主持人首先叫出 底价,诸多的竞投者轮番报价,最后出最高 价者取得土地使用权。
名词:生地、毛地、熟地
生地:不具备城市基础设施的土地 如尚未开发的农田和荒地
毛地:城市基础设施不完善或 需要拆迁而尚未拆迁的土地
熟地:经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕, 可供直接建设的土地
2.2.2 土地储备开发的工作原则
政府主导原则 统一规划原则(土地用途、容积率、各种市政管
名词:划拨
实施土地有偿出让之前的主要供地形式 。 国家行政机关以行政划拨方式授予权利人
土地使用权 多见于行政、军事、公共设施、特殊项目等用途 划拨取得的土地以后要转让需补办出让手续,
也就是将划拨改为出让,补交土地出让金。
名词:协议出让
曾经是最重要最常用的政府供地方式。 政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权
(1)土地使用权获取方式发生变化
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 (2002年,国土资源部11号令)
《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖 挂牌出让情况执法监察工作的通知》(2004年,国土资源 部71号令)
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 (2007年,国土资源部39号令)
拍卖竞买,举牌应价,成交迅速 以获取最高出让金为目的,无特殊要求
名词:挂牌
出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地 的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买 人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的 出价结果确定土地使用者的行为。
一是挂牌时间长,且允许多次报价,有利于投资者理性 决策和竞争;二是操作简便;三是有利于土地有形市场 的形成和运作。
2.2.1 土地储备开发概念与内涵
主体:市、县人民政府的国土资源管理部门 实施主体:土地储备机构 目标:战略目标和现实目标 依据:国民经济发展计划、土地利用总体规划、
城市总体规划、土地利用年度计划 内容:编制计划与方案——征地——拆迁安置
——土地平整—— 设施配套——验收 ——储存——入市
v 土地储备开发阶段
w 准备工作
w 行政审批 w 项目实施与交付
v 房地产二级开发阶段
w 投资决策
w 前期工作 w 项目管理 w 经营与物业管理
2.1Fra Baidu bibliotek3 房地产开发与经营新程序及特征
特征:
土地开发市场脱离了土地供应市场 土地供应更加透明化 程序更加简练,更有利于监管 有效减轻了房地产开发经营成本并降低风险
新业务链变为土地储备开发与商品房开发经营两条相互 衔接的业务链
新业务链中的土地储备开发和房地产二级开发均大量引 入市场竞争机制
新的业务链组合加强了政府对房地产行业的宏观调控能 力
(4)房地产开发经营程序发生变化
过去:房地产开发企业多是先办理选址意见书 后再办理土地出让手续。
现在:通过土地一级市场获取的土地已经过了 土地储备开发,在土地储备开发阶段 已经完成了规划意见书的办理。
房地产开发与经营
北京科技大学东凌经济管理学院 谷炜
guwei@ustb.edu.cn 二○一三年二月
二 房地产开发与经营程序
房地产开发与经营程序
2.1 房地产开发与经营程序的演变 2.2 土地储备开发程序概述 2.3 房地产二级开发程序概述
2.1.1 房地产开发行业相关政策的变化
两个关键方面:资金与土地利用 土地使用权获取方式发生变化 自有资本金比例提高 房地产开发经营业务链的分割重整 房地产开发经营程序发生变化
2.1.2 房地产开发与经营原有程序及问题
存在问题: 征地拆迁方式与国家法律相违背 划拨土地直接进入房地产开发市场突破了划拨土地
的权限 不利于城市规划政策的落实与土地集约利用 不能体现公平竞争原则并造成国有资产流失 延长了开发周期,增加了投资开发风险
2.1.3 房地产开发与经营新程序及特征
(2)自有资金比例提高
中国人民银行和国务院提高了房地产开发项目不含经济 适用房项目)资本金比例,并且禁止商业银行向房地产 开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。(2003年、 2004年分别颁布的121号、13号文件)
“三不贷”:闲置土地、捂盘惜售、挪用贷款支付土地 出让金的开发商
(3)房地产开发经营业务链的分割重整
出让合同,土地使用者支付相应出让金,国家 把一定期限的土地使用权让渡给土地使用者。 自土地从无偿无限期过渡为有偿有限期使用, 协议出让成为有偿供地的主要方式之一。 较灵活,缺乏公正性,不利于公平竞争。
名词:招标
公开招标:招标人通过报刊、电视或网络等 公共媒体介绍、发布招标公告或招标信息, 邀请不特定的法人或者其他组织投标。
2.1.2 房地产开发与经营原有程序及问题
第一阶段:投资决策分析 第二阶段:土地使用权获取 第三阶段:前期准备(资金筹措、项目招投标、规
划设计) 第四阶段:建设施工(申领建设工程开工证、建设
项目管理、竣工验收) 第五阶段:销售(销售团队的组织、销售计划与策
略的制定、预售许可证的申领、广告宣传、销售谈 判) 第六阶段:物业管理