房地产估价(精)

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房地产评估(第二版)第01章房地产评估概述可修改文字

1.2.2 房地产评估机构
2024年8月20日星期二
1）资产评估机构
分类
①从评估机构的组织形式角度可分合伙制评估机构和公司制评估机构。
34
房地产评估
第1章房地产评估概述
1.2.2 房地产评估机构
2024年8月20日星期二
1）资产评估机构
分类
②从评估机构业务分合关系角度可分为资产评估总机构和资产评估分支机构。
第1章房地产评估概述
1.1 房地产评估的含义 1.2 房地产评估的主体 1.3 房地产评估的对象 1.4 房地产价值及其影响因素
2024年8月20日星期二
3
房地产评估
第1章房地产评估概述
1.1.1 房地产评估的概念
2024年8月20日星期二
房地产评估在不同国家或地区有不同的称谓，如美国称real estate appraisal;英国称property valuation;日本和韩国称不动产鉴定;台湾地区称不动产评估,或称不动产鉴定、不动产鉴价等;香港地区通常称为物业评估。在中国，房地产评估又称为不动产评估、房地产估价等。
11
房地产评估
第1章房地产评估概述
1.1.1 房地产评估的概念
2024年8月20日星期二
（5）房地产评估的书面报告
房地产评估不仅是评估人员对房地产价值进行分析、估算的过程，还必须将形成的评估结论以书面报告的形式提交给委托方，作为委托方实现房地产评估特定目的的专业性估价意见。
12
房地产评估
第1章房地产评估概述
1.2 房地产评估的主体
1.2.1 房地产评估主体的界定 1.2.2 房地产评估机构 1.2.3 房地产评估人员
2024年8月20日星期二

房地产评估专题培训

▪
y=[1－
1 ] [1 1 ]
(1 r) n
(1 r) N
▪ 式中：y——年限修正系数；
▪
n——评估对象土地使用权剩余年限；
▪
N——参照物土地使用权剩余年限；
▪
r——折现率。
▪ 例2 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地使
用权剩余年限为23年，假设折现率为8%，则土地使用权年
限修正系数为：
地价值进行评估。
▪ 2.市场售价类比法合用旳条件和对象
▪ 市场售价类比法旳合用条件是具有发育完善旳房地产市场,而且在
市场上能够搜集到大量旳与被评估房地产相类似旳市场交易实例资料。
▪ 市场售价类比法合用旳对象是具有交易性旳房地产，如房地产开
发用地、一般商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、原则工业厂房等。而对于那些极少发生交易旳房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场售价类比法评估。
4.进行区域原因修正
▪ 区域原因修正旳内容应根据商业、工业、住宅等房地产旳不同类型而
拟定，主要涉及参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在区域在商业繁华程度、交通情况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面旳差别。
▪ 房地产区域原因修正旳思绪是： ▪ 首先，列出对评估对象房地产旳价格有影响旳多种区域原因； ▪ 其次，鉴定评估对象房地产和参照物房地产在这些原因方面旳情况； ▪ 然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些原因方面旳情况进行逐
y 110% 104.76% 105%
容积率
1
2
3
4
5
地价指数%
100
105
110
115

房地产估价练习题及其答案精

房地产评估复习题及答案(一第一章房地产和房地产评估1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

☆A.收益性B.用途C.市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本评估法3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:(A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: (A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8.房地产的价值注重:(A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:(A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权,B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆A.商业B.办公C.特殊用途D.综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1.最能说明土地价格水平高低的价格是:(A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况。

☆A.本地区的房地产B.全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:(A.实际价格28.5万元,名义价格30万元B.实际价格29.28万元,名义价格30万元C.实际价格30万元,名义价格不存在D.实际价格28.578万元,名义价格30万元4.采用比较法求得的价格通常称为(A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6.在房地产销售过程中,(是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。

第四章房地产评估

价值的0.15%。要求：评估2002年12月的土地使用权价格
第十四页，编辑于星期日：八点二十分。
土地使用权评估的市场法
一、评估程序收集资料----where 确定交易实例----how many
修正交易情况
修正交易日期
修正区域因素修正个别因素
修正使用年期
求出比准价格
决定土地估价结论
第二十八页，编辑于星期日：八点二十分。
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下进行（二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约（三）房地分估
第二十九页，编辑于星期日：八点二十分。
建筑物评估的成本法
思路重置成本的构成及测算三项贬值的测算
第三十页，编辑于星期日：八点二十分。
B 610 1999
0
1.1
0
-1%
C 700 1998
+5% 1.4
0
-2%
D 680 2000
0
1
-1%
-1%
E 750 2001
-1% 1.6
0
+2%
F 700 2002
0
1.3 +1%
0
G
2002
0
1.1
0
0
第十八页，编辑于星期日：八点二十分。
上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下：时间 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
第四章房地产价格评估
土地使用权评估评估建筑物评估房地产评估在建工程评估
第一页，编辑于星期日：八点二十分。

房地产估价规范(GB_T50291-1999)

精品文档就在这里-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------中华人民共和国国家标准房地产估价规范简介中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施）中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）总则1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。

1．0．2本规范适用于房地产估价活动。

1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。

1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。

术语2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。

2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。

2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。

资产评估——房地产评估

2.社会因素（1）人口因素。（2）家庭规模因素。（3）房地产投机因素。（4）教育科研水平和治安因素。（5）社会福利因素。 3.行政因素（1）土地使用制度与住房制度、地价政策。（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。（4）行政隶属关系变更。（5）交通管制。 4.心理因素
（5）计算土地价值。土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）] =（150+200+18.54+10.23+35） =413.77(元/平方米) 土地总价 =413.77×15000=6206550(元)
该宗地单价为 413.77元/平方米，总价为 6206550元。
四、新建房地产评估的成本法操作步骤新建房地产价值 = 土地取得费用 + 开发成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售税费 + 正常利润（一）土地取得费用（二）开发成本开发成本主要由五个方面构成： 1.勘察设计和前期工程费 2.基础设施费 3.房屋建筑安装工程费 4.公共配套设施建设费 5.开发过程中的税费及其他间接费用（三）开发利润（四）管理费用（五）投资利息（六）销售税费
（二）区域因素指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。 1.商服繁华因素。这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。 2.道路通达因素。这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。 3.交通便捷因素。这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。

房地产估价计算法及公式

1．2房地产的概念•建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积•容积率=总建筑面积建筑用地面积•总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数•容积率=建筑密度×建筑层数•套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积•建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格•供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量•弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化•房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比•房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比•房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比•房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比•房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比•房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比•房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类•一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格•基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

•标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。

•房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。

•房地价格=土地价格＋建筑物价格•土地价格=房地价格—建筑物价格•建筑物价格=房地价格—土地价格•楼面地价= 土地总价总建筑面积•楼面地价= 土地总价×土地总面积= 土地单价总建筑面积土地总面积容积率•期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿•补地价=改变后的地价—改变前的地价•补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率•补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积•补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率）•补地价（单价）= 原容积率下的土地单价×（现容积率—原容积率）原容积率4．4建立价格可比基础•建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积建筑面积•建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积建筑面积•套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积套内使用面积•1公顷＝10 000平方米•1亩＝666.67平方米•1平方英尺＝0.09290304平方米•1坪＝3.30579平方米•平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000•平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67•平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304•平方米下的价格＝坪下的价格÷3.305794．5交易情况修正•采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格可比实例成交价格× 1 ＝可比实例正常市场价格1±S % 或者：可比实例成交价格×100 ＝可比实例正常市场价格100±S %上式中, 1 或100 是交易情况修正系数1±S % 100±S %•采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格•正常成交价格—应有卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格•正常成交价格＋应有买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格•应有卖方缴纳的税费＝正常成交价格×卖方缴纳税率•应有买方缴纳的税费＝正常成交价格×买方缴纳税率•正常成交价格＝卖方实际得到的价格1—卖方缴纳税率•正常成交价格＝买方实际付出的价格1＋买方缴纳税率4．6交易日期调整•可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝可比实例在估价时点时的价格•可比实例在成交日期时的价格× (100±T)/100＝可比实例在估价时点时的价格•采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格成交日期时的价格指数•采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点时的价格•采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在估价时点时的价格•采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在估价时点时的价格4．7房地产状况调整•房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法•可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格或者∶可比实例在其房地产状况下的价格× 1 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格1±R %可比实例在其房地产状况下的价格×100 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格100±R•可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格•可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）×（）/100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格注∶上式（）为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分4．8求取比准价格•百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数估价对象价格×(1±S %)×(1±R %)＝可比实例成交价格×(1±T %)或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格× 1 ×(1±T %)× 1 或者∶1±S % 1±R %估价对象价格＝可比实例成交价格× 100 × 100±T ×100100±S 100 100±R•百分率法下的修正、调整系数累加公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×(1＋交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产状况调整系数) 估价对象价格×(1±S %±R %)＝可比实例成交价格×(1±T %)或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格×1±T % 或者∶1±S %±R %估价对象价格＝可比实例成交价格× 100±T100±S±R•差额法下的公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额5．2房地产价格的构成•开发利润＝开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费•计算基数＝土地取得成本＋开发成本，即：直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本）•计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用：投资利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用）•计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用,相应的利润率可称为成本利润率，即：成本利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用）•计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率,即: 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值5．3成本法的基本公式•成本法最基本的公式为：房地产价格＝重新购建价格一折旧•新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用十销售税费＋开发利润上式中：•开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100% •新开发区某宗土地的单价=（取得该用地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润）/(用地总面积×开发完成后可转让面积的比率）×用途、区位等因素调整系数•求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：•该荒地开发完成后可转让熟地的总价= (取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)1—销售费用、销售税费和开发利润的比率•该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积= (取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用十总投资利息) (1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积比率×该荒地总面积•新建房地价格=土地得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润•新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息销售费用＋销售税费＋开发利润•旧房地价格=土地的重新取得价格＋建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格•旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧5．5建筑物的折旧•建筑物的折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值•剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数•直线法的年折旧计算公式：Di＝D＝C—S/N＝C (1—R) /N上式中：Di——第i年的折旧额。

房地产估价原理与方法2023版

一、概述房地产估价是指对房地产的价值进行评估和定量的过程，是对房地产市场情况的研究，是一项综合性的工作。

房地产估价的原理和方法对于房地产行业和投资者来说都是非常重要的，合理的估价可以为买卖双方提供参考和依据，也可以为政府和金融机构提供决策支持。

深入了解房地产估价的原理和方法对于我们更好地理解房地产市场和房地产投资意义重大。

二、房地产估价的原理1.市场比较法市场比较法是对房地产价值的估计是依据市场上类似房地产的成交价格来估价的一种方法。

通过收集市场上相似房地产的成交价格和特征，然后对要估价的房地产进行对比，就可以估算出房地产的价值。

2.收入资本化法收入资本化法是以房地产的未来收入为基础，根据相应的贴现率将未来的收入折现到现在，来计算房地产的价值。

这种方法适用于商业地产和出租房屋的估价。

3.成本法成本法是以房地产的重建成本来估价的一种方法。

通过计算出房地产的重建成本，再考虑其使用寿命和折旧等因素，得出房地产的价值。

三、房地产估价的方法1.数据收集数据收集是房地产估价的第一步，需要收集市场上同类房地产的成交价格、租金收入、重建成本等相关数据。

2.市场调研市场调研是对当地房地产市场情况的了解，需要对当地的土地利用政策、房地产供求情况、交通、配套设施等方面进行调研，来判断房地产的价值。

3.评估模型评估模型是根据采集的数据和市场调研的情况，运用市场比较法、收入资本化法、成本法等原理，来建立相应的估价模型进行房地产估价。

4.综合分析综合分析是指在进行房地产估价的过程中，需要对采集的数据和运用的模型进行综合分析，得出最终的估价结论。

四、房地产估价的技术工具1.地理信息系统（GIS）地理信息系统是一种用于地理空间数据管理、分析和决策的信息系统，可以用于地理空间数据的采集、存储、处理和表达等方面，在房地产估价中有着广泛的应用。

2.无人机遥感技术无人机遥感技术可以通过无人机对房地产进行航拍和测量，获取高精度的地理空间数据，从而提高估价的准确性和可靠性。

房地产估价PPT课件

素
社
人
心
国
会
口
理
际
因
因
因
因
素
素
素
素
4.5.2 区域因素
区域因素是指房地产所在市场和地区的特性对房地产价格水平的影响因素。
区域因素
商
交
基
区
服
域
繁
通
本
环
华
条
设
境
程
条
度
件
施
件
4.5.3 微观因素
微观因素(个别因素),是指具体影响某宗房地产价格的影响因素。
微观因素
物
微
观
理
环
因
境
条
素
件
4.5.4 对影响因素的认识
所有权价格使用权价格他项权价格
4.4.3 价格管理
• 基准地价 • 标定地价 • 建筑物重置价格
4.4.4 政府行为
出让价格征用价格征收价格课税价格拆迁价格
基准地价
商业用地公告基准地价图
建筑物重置价格
拆迁价格
4.4.5 出让方式
• 协议价格 • 招标价格 • 拍卖价格 • 挂牌价格
(1)绝对地租是土地价格存在的根源
城市绝对地租是由城市周边农用地的地租水平所决定的
(2)级差地租是决定城市土地价格高低差异的主要因素
级差地租Ⅰ:不同区位级差地租Ⅱ:不同投入
(3)竞租原理反映城市一般的土地利用结构模式
4.2 价格学说
4.2.1 劳动价值论 4.2.2 效用价值论 4.2.3 供需价格论 4.2.4 资源价值论
4.2.5 价格学说与房地产估价方法的关系

房地产估价课件-精简版

1. 房地产状况修正的含义
是指将可比实例其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。
2. 房地产状况修正的内容
区位状况修正、权益状况修正、实物状况修正。
27
第四章收益法
• 1、收益法的基本原理 • 2、收益法的计算公式 • 3、收益法举例
28
第一节收益法的基本原理
1.1 收益法的概念
A1 1 Y1

A2 (1 Y1)(1 Y2 )

An (1 Y1)(1 Y2 )(1 Yn )

n i 1
Ai
i
1Yj
j 1
V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值
n－房地产的收益期限，通常用年表示
Ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，第n期期末的净运营收益，简称净收益。
n—收益年限为有限年n 34
第二节收益法的计算公式
（二）收益期限为无限年的公式
VA Y
假设前提：（1）净收益每年不变为A；（2）报酬率大于零为Y；（3）收益期限n为无限年。
35
第三节设年租金10万元保持不变，年报酬率为10%，计算该写字楼现在的价值。假设可出租无限年，则该写字楼的价值是多少？
17
第三节建立价格可比基础
1. 统一付款方式：统一为成交日期一次性付清的付款方式。 [例1] 某宗房地产交易总价为130万元，其中首期付款20，余款于 1年后支付。假设年利率为10%，试计算该宗房地产在成交日期一次付清的价格。（拓展：已知终值求现值）
18
第三节建立价格可比基础
2.统一采用单价：单位面积的价格。 • 房地及建筑物：单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积的价格。

房地产估价技术报告

房地产估价技术报告一、个别因素分析1.交通条件及周边配套小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。

小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。

小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。

2.建筑物基本情况本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。

根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。

建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。

于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表：3.估价对象的产权状况根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。

该房产为普通商品房，砖混结构。

估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。

4.基础设施状况估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。

二、区域因素分析1、区域概况朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。

48'至40。

09'，东经116。

21'至116。

42'之间。

东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。

朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8 平方公里。

房地产评估(市场比较法)

1、交易双方情况及交易目的 2、交易实例房地产状况
土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限……
建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……
A
50
50
1 0.5%6
1
60
0.5%12
200
7752元 / 平方米
第四章市场比较法
举例
B实例：建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元汇价为：1美元=8.27元人民币
付款方式：成交日首付10万美元，余款向银行申请10年期抵押贷款
B 298.27 10.764 7823元 / 平方米 3300
建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率
（五）统一面积单位
平方米，公顷、亩、平方英尺、坪……
第四章市场比较法
举例
将实例A、B、C统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价
A实例：建筑面积：200平方米成交价格：160万元人民币付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元一年后付60万元，月利率0.5%
3、成交价格、成交日期、付款方式列表
第四章市场比较法
（三）收集资料的途径
1、查阅政府有关的
广告，查阅有关房地产交易的信息 3、扮装成欲购房地产的顾客 4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地
产的信息、行情 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料 6、其他途径
第四章市场比较法