房地产估价——市场法
房地产估价理论与方法第六章：市场法及其应用
第六章市场法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
第一节市场法概述1。
市场法的含义也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值2.市场法的理论依据替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格3.市场法适用的估价对象市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。
如：住宅写字楼商铺标准厂房房地产开发用地不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少,很少发生交易，可比性很差下列房地产中,一般情况下适用市场法估价的有（）。
【2009年真题】A.标准厂房B。
房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程提示：参见教材P171[答疑编号1]『正确答案』ABD『答案解析』行政办公楼基本不用于出售交易,所以难得取得可比实例；在建工程的施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。
4.市场法估价需要具备的条件在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易三类修正：交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）房地产状况调整-—可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同5。
市场法的其他用途，还可以用于以下项目的求取如：房地产市场租金，成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格，房地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数，开发完成后的房地产价值、开发经营期6.市场法估价的操作步骤(熟悉）■搜集交易实例■选取可比实例■对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正）■求取比准价格第二节搜集交易实例1.搜集交易实例的必要性（了解）只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例,才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情,从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围2.搜集交易实例的途径(熟悉）查阅政府有关部门的房地产交易资料向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况同行之间相互提供其他3.搜集交易实例的要求（掌握）内容完整、真实的交易实例可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表搜集交易实例的内容:交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交日期,成交价格，付款方式,交易情况.4.建立交易实例库（了解）房地产估价机构应当建立房地产交易实例库是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一第三节选取可比实例1.选取可比实例的必要性（了解）交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择符合一定条件,可以作为参照比较的交易实例简称可比实例2.选取可比实例的数量要求(掌握）一般选取3-10个可比实例3.选取可比实例的质量要求（四要求）（掌握）■可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产□区位上应与估价对象处在同一供求范围内□用途上应与估价对象的用途相同□规模上应与估价对象的规模相当，0。
房地产评估市场法.pptx
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第三节 选取可比实例
一、选取可比实例必要性 用于参照比较的交易实例称为可比实例 二、选取可比实例的质量要求 1、处于同一个供求范围内 2、用途相同 3、规模相当 4、建筑结构相同 5、档次相同 6、权利性质相同 7、成交日期与估价时点接近 8、交易类型相同 9、应该是正常市场价格或者可修正为正常市场价。 三、选取可比实例的数量要求 3个以上，10个以下。
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某宗房地产在2005年6月的价格为2000元/平 米，某地区某类房地产2005年4月至10月的 价格指数分别为：99.6、94.7、96.7、105.0、 109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。 试计算该宗房地产2005年10月的价格。
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三、交易情况修正的方法 以正常的市场价格为基准。 正常价格=实例价格×交易情况修正系数 =实例价格×1/(1±s%） =实例价格×100/(100±s) 例如：某可比实例成交价格为5000元/平米，在估 价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此 交易比正常的市场价格低5%左右，则进行交易情 况修正的计算过程为： 正常价格=5000×100/(1-5%)=5263元/平米
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有时得到的数据是买方付出的包含了交易税 费在内的实际价格（买方付出），或者是卖 方得到的不需要支付税费的净收入（卖方净 得）。 正常价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际 得到的价格 正常价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际 付出的价格 P132
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第六节 交易日期调整 一、含义：将可比实例的价格修正为在估价 时点的价格。 二、交易日期调整方法 可比实例在成交日期有价格×（1±T%）＝可 比实例在估价时点的价格
房地产估价第6章市场比较法
市场比较法估价立足于“比较”，拥有充裕的可供比 较的交易实例是前提
把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情， 保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围
选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根 据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更 加精准而不会出现较大误差
对于估价机构和估价师而言，收集交易实例是一个不 断积累的过程，平时就应留意搜集
§6-2 搜集交易实例
二、搜集交易实例的途径
1.查阅政府有关部门的房地产交易资料 2.向房地产交易当事人了解其房地产成交价格及交易情况 3.访问房地产经纪人、相关律师、注册会计师、银行有关人
员及房地产交易当事人的四邻等 4.向专业房地产信息提供机构购买房地产价格资料 5.查阅报刊.网络资源上有关房地产出售.出租的广告.信息等
§6-1 市场法概述
不适用于市场法的有以下几种类型：
①在没有不动产交易地方或在较长一段时间没有发生不 动产交易,在农村等不动产交易较少发生的地区；
②对某些类型很少见的不动产或交易案例很少的不动产, 如古建筑等；
③对那些很难成为交易对象的不动产,如寺庙、教堂,学 校、古建筑、纪念馆等；
④风景名胜区土地和矿产资源用地； ⑤图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。
房地产市场状况不同） ③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。
§6-1 市场法概述
四、市场法的操作步骤
① 搜集交易实例； ② 选取可比实例； ③ 建立价格可比基础； ④ 进行交易情况修正； ⑤ 进行交易日期调整； ⑥ 进行房地产状况调整； ⑦ 求取比准价格。
§6-2 搜集交易实例
§6-2 搜集交易实例
§6-1 市场法概述
市场法在房地产评估中的应用
市场法在房地产评估中的应用【摘要】市场法是近年来应用较为广泛的一种评估方法，在评估过程中能够较好反映出房地产的市场状态。
本文通过介绍市场法的基本理念及其适用范围，重点就市场法评估的程序进行探讨，并阐述了市场法在房地产评估体系中的重要性，以供类似研究工程参考。
【关键词】市场法；适用范围；房地产；评估体系随着我国国民经济建设的快速发展，城市房地产业的发展步伐愈加迅速，房地产评估工作也逐渐成为了业界人士重点关注的焦点。
目前房地产评估方法有很多，主要包括市场法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法等，其中市场法是最为常用的评估方法。
市场法是通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并调整类似的市场价格，从而确保被评估资产价值的一种资产评估方法，具有操作方便、效率高和适应性广等优点，能够较为直观地反映出房地产评估的价值标准，其评估的说服力容易为估价人员、委托者和社会认识所认可。
本文通过探讨市场法在房地产评估中的应用，提出了一些个人观点，以期确保市场法能够综合运用于资产评估工作当中。
1、市场法的理论依据从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。
正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产评估时，评估对象的未知价格可以通过类似房地产的己知成交价格来求取。
当然，由于在现实交易中存在着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度等情况的不同，现实生活中的某一宗具体的房地产交易的成交价格很有可能是处于偏离平均市场价格。
2、市场法的适用范围及应用条件2.1 适用范围（1）适用于有广泛市场交易的房地产类型。
如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等。
这些房地产由于数量众多、交易频繁，可搜集到大量的交易实例，使市场法具有使用基础。
（2）适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区。
在房地产市场发育不够充分的地区，较难采用这一方法。
2.2 应用条件（1）具备充足的市场交易资料市场法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例。
房地产估价市场法习题参考答案
第六章市场法练习题一、单选题1、市场法合用旳条件，是在同一供求范畴内存在着较多旳（A）。
Ａ、类似房地产旳交易Ｂ、相似房地产旳交易Ｃ、有关房地产旳交易Ｄ、房地产旳市场交易２、收集交易实例时应注意所收集内容旳（C）。
Ａ、有关性和规范化Ｂ、统一性和有关性Ｃ、统一性和规范化Ｄ、统一性和精确性３、由于房地产旳价值量大，成交价格往往采用（B）旳方式支付。
Ａ、支付定金Ｂ、分期付款Ｃ、一次付清Ｄ、预付房款４、房地产正常成交价格旳形成方式，是（D）方式。
Ａ、招标、拍卖Ｂ、合同定价Ｃ、通过市场交易成交Ｄ、买卖双方通过充足讨价还价旳合同５、中国大陆招标、拍卖土地使用权旳出让价较能反映市场行情，而合同出让价（B）。
Ａ、往往偏高Ｂ、往往偏低Ｃ、往往高于或低于市场价Ｄ、也基本与市场价吻合６、正常成交，是指在（D）应缴纳旳交易税费下旳价格。
Ａ、买卖双方缴纳Ｂ、买方缴纳Ｃ、卖方缴纳Ｄ、买卖双方各自缴纳自己７、如估价对象为一宗土地，选用旳可比实例旳土地面积（C）。
Ａ、应与该宗土地旳面积相等Ｂ、可大于或小于该宗土地旳面积Ｃ、应与该宗土地旳面积近似Ｄ、应与该宗土地旳面积保持一定差距８、可比实例旳交易类型应与（A）吻合Ａ、估价目旳Ｂ、估价时点Ｃ、估价对象Ｄ、估价措施９、为抵押、抵债目旳旳估价，应选用（C）旳交易实例为可比实例。
Ａ、抵押、抵债Ｂ、类似Ｃ、一般买卖Ｄ、市场交际成交10、交易实例旳成交日期与估价时点相隔（ B ）以上旳一般不适宜采用。
A、半年B、1年C、2年D、3年11、选用可比实例旳数量，一般规定选用（ D ）旳可比实例即可。
A、5个以上B、10个如下C、5~10个D、3~10个12、估价中为便于比较，价格以（C ）为基准。
A、房地产总价B、房地产单价C、一次付清D、分期付款13、某宗房地产旳交易总价款为50万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两期平均支付。
假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清旳价格为（ A ）元。
市场法在房地产评估中的应用
市场法在房地产评估中的应用摘要：本文主要探讨了市场法在房地产评估中的应用问题，包括实际与理论差距大、交易市场资料不匹配和行业竞争问题等。
针对这些问题，提出了建立完善的市场交易机制、提升评估人员的职业素养以及建立监督机制改善信息不对称的策略。
关键词：市场法；房地产评估；评估方法随着我国房地产市场的不断发展，房地产评估也越来越受到人们的关注。
市场法作为一种常用的评估方法，在房地产评估中得到了广泛应用。
然而，市场法在实际应用过程中也存在一些问题，如数据来源不准确、评估结果不可靠等。
因此，深入探讨市场法在房地产评估中的应用及其存在的问题，对于提高评估质量和保障市场稳定具有重要意义。
一、市场法的理论依据市场法是一种经济法律体系，其基本原则是充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。
市场法的理论依据主要来源于以下几个方面：自由主义经济学认为，市场的自由竞争能够实现资源的有效配置，从而达到社会福利最大化的目标。
市场法正是基于这一理论，强调政府对市场的干预应适度，以保障市场的公平竞争和有效运行。
新古典经济学主张，市场机制能够通过价格信号引导企业和个人进行资源配置。
市场法在这一观点的基础上，强调政府在市场失灵时应采取适当措施进行干预，以维护市场秩序和公共利益。
社会主义经济理论认为，市场经济与计划经济并非完全对立的两种模式，而是可以相互补充的。
市场法在这一观点的基础上，强调政府在市场经济中的作用应是调控和监管，以确保经济发展符合国家和社会的整体利益。
世界各国在发展市场经济的过程中积累了丰富的经验。
市场法在借鉴国际经验的基础上，结合中国的国情和发展阶段，形成了一套适合中国市场经济发展的法律体系。
总之，市场法的理论依据主要来源于自由主义经济学、新古典经济学、社会主义经济理论和国际经验。
这些理论为市场法的制定和实施提供了理论指导和实践基础。
二、市场法在房地产评估中应用存在的问题（一）实际与理论的差距比较大实际与理论的差距比较大，这是因为：其一，数据来源和质量问题。
房地产评估XXXX-2市场法
房地产评估XXXX-2市场法介绍房地产评估XXXX-2市场法是一种常用于房地产市场评估的方法。
本文将详细介绍这种方法的原理、应用和优势。
原理房地产评估XXXX-2市场法基于市场比较法，即通过比较类似房地产交易的市场数据，在考虑相应调整后，确定待评估房地产的市场价值。
该方法将重点考虑以下因素：1.位置：房地产的地理位置是决定其价值的关键因素之一。
相似房地产位于相近或相同的地理位置上，这使得它们的市场价值可以直接进行比较。
2.设施：相似房地产的配套设施、附属设施和服务设施等也会影响其市场价值。
这些因素包括学校、医疗设施、购物中心、交通便利程度等。
3.建筑特征：房地产的建筑特征，如建筑面积、房间数量、楼层高度、装修状况等，也会对市场价值产生影响。
4.市场趋势：房地产市场的整体趋势也需要考虑。
市场供需关系、房价走势等因素都会影响到待评估房地产的市场价值。
应用房地产评估XXXX-2市场法常用于以下情况：1.购买决策：买房是一个重大的经济决策。
房地产评估XXXXXXXX市场法可以帮助买家判断是否物有所值，避免被高估的房产所吸引。
2.贷款申请：房地产评估XXXXXXXX市场法可以提供准确的房产估值，有助于借款人取得合适的贷款额度。
3.资产估值：房地产评估XXXXXXXX市场法可以将房地产作为资产列入资产负债表，为公司决策提供依据。
4.公司并购：房地产评估XXXXXXXX市场法也可以用于公司并购时对房地产资产的评估。
优势房地产评估XXXXXXXX市场法具有以下优势：1.直观易懂：房地产评估XXXXXXXX市场法基于市场比较法，可以直接比较相似房地产的交易数据，更直观地确定待评估房地产的市场价值。
2.可靠性高：市场比较法是一种常用的房地产评估方法，经过长时间的实践验证，证明了其可靠性和准确性。
3.适应性强：房地产评估XXXXXXXX市场法适用于不同类型的房地产，包括住宅、商业和工业用地等。
4.完整数据：房地产评估XXXXXXXX市场法使用市场交易数据作为依据，可以提供多种指标，如最高价、最低价、平均价等，帮助评估师全面了解市场情况。
房地产评估-市场法
房地产评估-市场法引言房地产评估是指根据一定的评估方法和标准对房地产进行价值判断的过程。
市场法是房地产评估中常用的一种方法。
本文将介绍市场法的基本概念、原理以及在房地产评估中的应用。
市场法概述市场法是一种以市场交易价格为依据进行房地产评估的方法。
它基于市场供需关系和买卖双方的博弈，通过比较类似物业的市场交易数据，确定被评估房地产的市场价值。
市场法原理市场法的核心原理是供需关系决定价格。
在市场经济中，房地产的价格由市场上的买卖双方通过博弈来决定。
当供给低于需求时，价格上涨，当供给超过需求时，价格下跌。
因此，通过分析市场上类似物业的交易价格，可以确定被评估房地产的市场价值。
市场法的步骤市场法的评估过程包括以下几个步骤：1.收集市场数据：收集与被评估房地产类型、地理位置、面积等有关的市场数据，包括成交价、租金、价格指数等。
2.确定市场上类似物业：根据被评估房地产的特征，筛选出市场上与之相似的物业，这些物业应该具有相似的地理位置、建筑年代、使用用途等。
3.对比市场交易数据：对比类似物业的市场交易数据，分析其成交价、租金等。
4.调整评估对象特征：根据被评估房地产相对于类似物业的特征差异，进行特征调整。
5.市场价值确定：根据对比类似物业的市场交易数据和特征调整，确定被评估房地产的市场价值。
市场法的应用市场法在房地产评估中具有广泛的应用，主要体现在以下几个方面：1.买卖交易：市场法能够为买卖双方提供一个公正、客观的参考价值，从而指导双方进行房地产的买卖交易。
2.贷款抵押：银行等金融机构在进行房地产贷款时，通常会要求进行房地产评估，市场法可以为贷款抵押提供参考价值。
3.投资决策：市场法可以帮助投资者判断房地产的市场价值，从而指导投资决策。
4.保险赔偿：在某些情况下，房地产的价值发生变动，保险公司需要进行赔偿，市场法可以为保险赔偿提供估价依据。
总结市场法作为房地产评估中常用的方法之一，通过比较类似物业的市场交易数据，确定被评估房地产的市场价值。
房地产评估案例市场法
房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表B.比较因素条件表比较因素条件表C.交易情况修正评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。
房地产评估方法市场法
交易日期调整的方法：
采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价 格。
可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝在估价时点时的价格
或者
可比实例在成交日期时的价格×(100±T)/100＝在估价时
点时的价格
修正系数=1+T%或(100+T)/100
（10）其他途径。
2、选择比较实例房地产
（1）类似房地产：地区相同、用途相同、结构相同、权 利性质相同(出让方式)。
（2）可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。 （3）交易实例必须为正常交易。正常交易是指公平竞争、
信息通畅、平等自愿的市场条件下进行的公平交易。 （4）交易时间与估价对象的估价时点应尽量接近。最长
类似房地产：包括区位、权益和实物三个方面 应相同或相近
地段相近（或类似地区）：在同一街区（同一 供需圈）或土地利用类型相同或相似
权益相同：同为所有权或使用权
结构相似：同是高层并且都是砼结构，在大类 结构相同的情况下，最好还要小类相同，如同 为砖木一等。
用途相同：同是住宅或写字楼或商场
理论依据
2、市场比较法的适用条件和范围
必须具备以下3个条件： （1）有足够的交易实例，能满足比较、分析的需要。 市场比较法的运用完全取决于市场信息。交易实例
不少于3个最终可以选定为比较实例。 （2） 比较实例与估价对象具有替代性。 （3） 资料要可靠。 不适应用于： （1） 房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区。 （2） 对某些交易实例极少、类型特殊的房地产，
修正比率=
100
× （100 + R2）
（100 + R1）
房地产估价测算过程(市场法、收益法)
估价测算过程（一）市场法的估价测算过程1、可比实例的选取选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。
（1）可比实例A——环亚大厦。
环亚大厦位于XX区台北一路17-19号，为20环亚大厦层钢混结构综合楼，约建于九十年代后期，九成新，商务办公氛围一般。
环亚大厦紧临喷泉公园旁，周边有武广、SOGO、世贸,新世界、武展等综合性商场；有中行、龙行、招行、信合、建行等多家金融机构；及协和医院、同济医院等多全国知名综合性医院。
商务办公氛围较好。
该物业由XX环亚物业管理有限公司进行专业管理。
目前市场租金为43元/㎡·月，出租率达到95%。
其停车位80个，基本上能满足其商务需要。
环亚大厦建筑全景环亚大厦入口（2）可比实例B——九运大厦。
九运大厦位于XX区XX北路34号，为23层高层写字楼，约建于九十年代后期，九成新，商务办公氛围一般。
紧临中山公园，背靠小南湖公园，毗邻喷泉公园、西北湖广场、新世界商场、新华路体育场和青少年宫，交通便利。
总建筑面积约5万余平方米，采用裙房设计，每层面积达3000平方米，且全部可相对独立使用，是集商业、居家、办公为一体的智能化高层写字楼。
现租售率已达95%；商务办公氛围一般。
该写字楼市场租金为40元/㎡·月，九运大厦停车位为地下停车位，基本上能满足其商务需要。
现该物业由九运物业进行管理。
九运大厦建筑全景九运大厦周边环境（3）可比实例C——华银城。
华银城位于XX区台北路，约建于九十年代后期，为九成新，由4幢19层高楼组成，一楼为车库或仓库用房，2-19层为商住楼。
总建筑面积为31968平方米。
目前，办公用房建筑面积3600华银城九运大厦平方米，住宅入住建筑面积25068平方米，空置房面积约3300平方米。
华银城共有室内停车位40个，室外停车数量约30辆，其停车位较为充足，基本上能满足其商务需要。
华银城紧临XX杂技厅，周边有中国信合大厦、喷泉大厦、建银大厦、国贸大厦等商务中心、新世界广场、西北湖广场等娱乐休闲设施，商务办公氛围较好。
市场法评估房产常用参数
市场法评估房产常用参数1.引言1.1 概述在房地产市场上，市场法评估房产是一种常用的评估方法。
通过市场法评估，可以确定房产在市场上的实际价值。
这种评估方法基于市场供求关系、参考相似物业交易价格和其他相关因素，对房产进行估值。
市场法评估房产的主要原理是以市场交易行为为依据，通过比较房产与其他相似物业的交易价格和市场趋势的分析，来确定房产的价值。
通过考虑市场的供需关系、房产的地理位置、周边设施、房屋的质量和面积等因素，市场法评估能够提供相对准确的房产估值结果。
在市场法评估房产的过程中，常用的参数包括房产的地理位置、土地面积、房屋建筑面积、房龄、房产的用途、周边交通状况、商业配套设施等。
这些参数对于房产的价值起到重要的影响作用。
同时，借助统计分析方法和专业房地产市场知识，可以更加精确地确定这些参数对房产估值的权重。
市场法评估房产在房地产交易、贷款评估和资产管理等方面具有广泛的应用。
准确评估房产的价值有助于买卖双方做出合理的交易决策，也有助于金融机构评估房产抵押贷款的风险，同时也对房地产市场的稳定发展起到积极的作用。
本文将着重介绍市场法评估房产的常用参数，并探讨这些参数对房产估值的影响。
同时，还将展望市场法评估房产的应用前景，以期为读者提供对于房产估值的更全面的认识和理解。
文章结构部分的内容可以如下编写：1.2 文章结构本文将从概述、正文和结论三个方面进行论述，以便读者能够全面了解市场法评估房产常用参数的相关知识。
引言部分以概述、文章结构和目的为主要内容，旨在为读者提供一个整体的了解。
在概述部分，将简要介绍市场法评估房产的背景和意义，突出该评估方法在房地产市场中的重要性。
接着，文章结构部分将详细说明本文的组织结构和各个部分的内容安排，以帮助读者了解全文的框架。
最后，在目的部分，将明确本文的写作目标，即通过介绍市场法评估房产的常用参数，使读者对这一方法有更深入的理解和应用。
正文部分将着重讨论市场法评估房产的概念和原理，以及其中的常用参数。
第四章房地产评估
自
土地面积的有限性
然
土地空间位置的固定性
特
土地使用价值的永续性和增值
性
土地的不可替代性
（2）经济特性
用途多样性
经济地理位置的可 变性 可垄断性
（三）土地资产价格体系
1．土地资产价格类型
（1）基准地价
基准地价是指城镇国 有土地的基本标准价 格。是各城镇按不同 的土地级别、不同的 地段分别评估和测算 的商业、工业、住宅 等各类用地土地使用
3．土地还原利率及其估算 （1）利用收益还原法公式， 通过搜集市场上相同或相似的 土地纯收益、价格等资料，反 推算出还原利率。
（2）通过完全利率加上风险 调整值的方法求取还原利率。
还原利率=安全利率+风险调整值
4．土地收益年限及其测算
土地收益年限是指待估 土地从评估时点开始，其收 益能力延续的时间长度，通 常以年为单位。土地的收益 年限一般是以其出让年限减 去已使用年限获取。
（4）转让价格
是使用者将已取得的 土地使用权转让给第 三者，由第三者向转 让者所支付的一种价 格。由于转让的本身 是土地使用者之间的 交易，其价格形成也 是由交易双方来决定 的。
（5）出租价格：
地产出租价格亦称 土地使用权租金价 格
目前我国的城市地 产市场按土地使用 权流转方式，可划 分为一级市场和二 级市场。
3．出让土地使用权 土地使用权出让最高年限
按用途分别确定：
（1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化 、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐 用地40年； （5）综合或者其他用地 50年。
（二）企业资产重组与改制中 土地权属的处置
土地权属处置方式： 出让方式、 直接投资入股方式、 租赁方式。
房地产估价的主要方法有市场法
房地产估价的主要方法有市场法、收益法、假设开发法、成本法。
市场法：其理论依据是替代原则，适用于类似房地产交易案例较多的估价，在房地产市场比较发达的情况下，也就是要在同一地区交易较多时，才是有效方法。
有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法。
收益法：适用于有收益或潜在收益的房地产评估。
不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。
收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
假设开发法：具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
成本法：一般适用新近开发建设、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产。
特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、体育场馆、医院、公园、工业厂房、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。
在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
房地产估价-市场法
房地产估价-市场法
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第一节
市场法概述
（三）类似房地产与可比实例的概念
1.类似房地产：是指与估价对象处在同一供求圈内，在用 途、规模、档次、建筑结构、权益等方面与估价对象相同或 相近的房地产。 2.交易实例：已经发生交易的房地产。 3.可比实例：交易类型与估价目的吻合，成交日期与估价 时点接近，成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市 场价格的类似房地产。
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第二节
市场法估价操作步骤
六、房地产状况调整—以估价对象状况为基础
㈠调整的内容 （1）区位状况：位置、交通条件、环境景观、 外部配套设施等； （2）权益状况：土地使用期限，规划条件（容 积率）等； （3）实物状况： 土地:面积、形状、开发程度、地势、地质等； 建筑物：建筑规模、结构、设备、装修、布局等。
卖方实际得到的价格＝2500－2500×7％＝2325(元／平方米) 买方实际付出的价格＝2500+2500× 5％＝2625(元／平方米)
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第二节
市场法估价操作步骤
例3.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方 付给卖方2625元／平方米，买卖中涉及的税费均由卖 方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的 税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正 常成交价格的5％。求该宗房地产交易的正常成交价格。
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第二节
市场法估价操作步骤
三、建立比较基准
1.统一房地产范围——统一到待估房地产范围
2.统一付款方式——以成交日期一次性支付价格为准
3.统一价格单位——单价,人民币,元/平方米建筑面积
熟悉以上过程，可以总结一个简单的公式：
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（二）房地产状况调整的方法 1、房地产状况调整方法 （1）百分率法： 可比实例在估价对象房地产下的价格=可比实例 在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数
（2）差额法： 可比实例在估价对象房地产下的价格=可比实例 在其房地产状况下的价格±房地产状况调整额
第四章 市场法
第一节 市场法的基本原理 • 一、市场法的概念 市场法：在求取一宗被评估房地产价值时，依据 替代原理，将被评估房地产与类似房地产的近期交易 价格进行对照比较，通过交易情况、交易日期、房地 产状况等因素修正，得出被评估房地产在评估基准日 的价值。 市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、 市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等，是一 种最直接，最有说服力的估价方法。 • 二、理论依据：替代原则
三、房地产状况调整的思路和方法 （一）房地产状况调整的思路 房地产状况调整总的思路是：如果可比实例房地产优 于估价对象房地产，则应对可比实例价格做减价调整；反 之，则应做增价调整. 具体思路： 1、确定对估价对象这类房地产价格有影响的房地产状况方 面的各种因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面 的因素 2、判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面 状况 3、将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的 状况逐一进行比较，找出它们之间差异所造成的价格差异 程度 4、根据价格差异程度对可比实例价格进行调整
2、差额法 可比实例成交价格±交易情况修正额=可比实例正常市场价格
（二）对于交易税费非正常负担的修正 （1）正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的 价格 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际得到的价 格 （2）应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳 的税费比率 应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税 费比率 把（1）+（2）则 正常成交价格=卖方实际得到的价格/1-应由卖方缴纳的税费 比率 同理： 正常成交价格=买方实际得到的价格/1+应由买方缴 纳的税费比率
2、调整的内容 主要包括：位置、交通、环境、配套设施等影响房地 产价格的因素。 （1）环境：自然环境、人工环境、社会环境、景观等 （2）配套设施：属于可比实例、估价对象实物以外的部 分，包括基础设施和公共服务设施
3、具体的内容 （1）商业房地产侧重于交通、繁华程度等 （2）住宅房地产侧重于交通、噪声、环境景观、公共配 套设施完备程度（属于估价对象之外的部分） （3）工业房地产侧重于产业聚集度、临路状况等
（三）实物调整 1、相关概念： （1）房地产实物状况：对房地产价格有影响的房地产实物 因素的集合。 （2）房地产实物状况调整：是将可比实例房地产在其实物 状况下的价格，调整为估价对象房地产实物状况下的价格.
2、调整的内容 （1）土地：面积大小、地形、地势、地质条件、形状、土 地平整程度、基础设施完备程度（属于估价对象内部的部 分）等 （2）建筑物：新旧程度、建筑规模、建筑结构、内部设备、 整修、平面布局、楼层、朝向、通风、采光、工程质量等
（二）具体要求 1、可比实例应与估价对象处在同一供求范围内。 2、可比实例的用途应与估价对象的用途相同 3、可比实例的规模应与估价对象的规模相当 4、可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同 5、可比实例的档次应与估价对象的档次相当 6、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同 7、可比实例的成交日期应与估价时点接近 8、可比实例的交易类型应与估价目的吻合 9、可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正 常市场价格。 • 二、选取可比实例的数量要求：一般选取3个以上（含3 个）、10个以下（含10个）
• 三、搜集内容的完整性和真实性 搜集内容： 1、交易实例房地产的状况：名称、坐落、面积、 四至等； 2、交易双方； 3、成交日期； 4、成交价格； 5、付款方式； 6、交易情况如交易目的、交易方式、交易税费 等。
第三节 整理和选取可比实例 • 一、选取可比实例的质量要求 （一）四个基本要求 1、物质的同一性或类似性 2、地点的同一性或类似性： 3、时间的接近性 4、交易情况的正常性
• 二、统一采用单价 • 三、统一币种和货币单位 汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公 布的外汇牌价的卖出、买入中间价 • 四、统一面积内涵 (1)建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套 内建筑面积/建筑面积 (2)套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使 用面积/套内建筑面积 (3)建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面 积/建筑面积
• 三、交易修正方法 （一）交易情况修正的方法：主要有百分率法和差额法 1、百分率法 可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格 交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。 假设可比实例成交价格比正常市场价格高低的百分率为±S%则： 可比实例成交价格×1/1±S%=可比实例正常市场价格 ★注意 “可比实例成交价格比其正常市场价格高10%”是否等同于“可比实例 正常市场价格比其成交价格低10%”？
• 五、统一面积单位 中国内地通常采用平方米、公顷或亩， 香港地区和英国、美国习惯用平方英尺， 台湾地区、日本和韩国一般用坪 1公顷=10 000平方米 1亩=666.67平方米 1平方英尺=0.09290304平方米 1坪=3.30579平方米
• 例题： 搜集了甲乙两个交易实例，甲交易实例房地 产的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民 币，分3期付款，首付16万元人民币，第二期于 半年后支付32万元人民币，余款32万元人民币于 1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500 平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付 清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在 对其成交价格做有关修正、调整之前进行“建立 价格可比基础”处理。 其中:当期人民币年利率8%.1美元=8.3人民币 1平方英尺建筑面积=0.75英尺使用面积
• 例题： 某宗房地产的正常成交价格为2500 元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价 格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交 价格的5%，试计算卖方实际得到的价格 和买方实际付出的价格?
第六节 交易日期调整
• 一、交易日期调整的含义 1、可比实例的成交价格是其成交日期时的价 格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形 成的。 2、交易日期调整实质上是对房地产市场状况 对房地产价格的影响进行调整，故又可称为房 地产市场状况调整，简称市场状况调整。 3、经过交易日期调整后，可比实例在成交日 期时的价格变成了在估价时点时的价格。
• 二、交易日期调整的方法 基本公式：（百分率法） 可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=可比实例在估价时点 时的价格 （一）交易日期调整的价格指数法 1、定基价格指数：以某个固定时期作为基期 [公式]：可比实例在成交日期时的价格×估价时点时价格指数/成交日期 时价格指数=可比实例在估价时点时的价格 例题： 某宗房地产2005年6月的价格为1800元每平方米，现需要将其 调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年 4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2， 92.5，98.1（以2003年1月为100）。试计算该宗房地产2005年 10月的价格？
（二）交易日期调整的价格变动率法 [公式]： 可比实例在估价时点时的价格=可比实例在成交日期时的 价格×（1±价格变动率）期数 例题： 为评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取了下列 可比实例：成交价格3000元/M2，成交日期2004年10 月末。另调查获知2004年6月至2005年2月末该类房地 产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至 2005年9月平均每月比上月上涨2%。试对该可比实例的 价格进行交易日期调整。
（二）权益调整 1、相关概念： （1）房地产权益状况：对房地产价格有影响的房地产权 益因素的集合。 （2）房地产权益状况调整：是将可比实例房地产在其权 益状况下的价格，调整为估价对象房地产权益状况下 的价格。 2、调整的内容 主要包括：土地使用年限、城市规划限制条件（如 容积率、覆盖率、建筑高度等），在实际估价中，遇 到最多的是土地使用年限调整和容积率调整。
第七节 房地产状况调整
• 一、房地产状况调整的含义 房地产状况调整：将可比实例在其房地产状况下的价 格调整为估价对象的房地产状况下的价格。 二、房地产状况调整的内容 （一）区位调整 1、相关概念： （1）房地产区位状况：估价对象房地产所在的一定区 域范围对房地产价格有影响的因素（不包括估价对象 房地产的自身因素）的集合。 （2）房地产状况调整：是将可比实例房地产在其区位 状况下的价格，调整为估价对象房地产区位状况下的 价格。
• 三、使用范围 1、没有发生房地产交易或房地产交易发生较少的 地区（在中国广大的农村地区就很难使用 2、某些类型很少见的房地产或交易实例很少的 房地产：古建筑物等 3、很难成为交易对象的房地产：教堂、寺庙 4、风景名胜区土地 5、图书馆、体育馆、学校用地等。
第二节 搜集交易实例
• 一、搜集大量交易实例的必要性 • 二、搜集交易实例的途径 1、查阅政府有关部门的房地产交易资料。 2、向房地产交易当事人、四邻、促成交易的房地产经纪人、律师、财务 人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易 情况。 3、与房地产出售者洽谈，获得房地产的要价等资料。 4、查阅报刊、网络资料上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。 5、参加房地产交易展示会，了解房地产市场行情，搜集有关信息，索取 有关资料。 6、同行之间互相提供，估价机构或估价人员可以约定互相交换所搜集的 交易实例及经手的估价案例资料。 7、与起草有关交易法律文件的机构或人员合作。
第五节 交易情况修正
• 一、交易情况修正的含义 可比实例的成交价格可能是正常的，也 可能是不正常的，由于要求评估的是估价 对象的客观合理价格或价值，所以，如果 可比实例的成交价格是不正常的，则应将 修正为正常的，这种对可比实例成交价格 进行修正，称为交易情况修正。
• 二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素 1、有特殊利害关系的人之间的交易。 2、交易时有特殊的动机。 3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的 交易。 4、交易双方或某一方有特别动机或偏好的交 易。 5、特殊交易方式的交易。 6、交易税费非正常负担的交易。 7、相邻房地产的合并交易。 8、受债权债务关系影响的交易。 9、政府的政策、计划和管理的影响。