【世联07年】三亚清水湾大规模旅游地产

结果 展
本报告是严格保密的。
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项目约束条件集约
用地性质


旅游度假用地性质，70年产权，已使用12年

规划指标要求
总占地面积824亩，规划容积率为1.0，总建筑面积55万左右； 建筑高度：不大于100米；建筑密度：不大于30%；绿地率： 不低于35%

地块成本
以20万/亩计；楼面地价约为300元/M2
由雅居乐做统一规划，具有规划优势
区域规 划建设
• •
规划优势 大势启动
雅居乐已开始修建道路；半年内修完50％ 共9KM；2年内完成基础设施
•

中国热带滨海带
规划高尔夫和2个顶级酒店，高尔夫年底 完工
• • • •
紧邻三亚
一线海景资源 较大规模 开发条件较好的 旅游度假地产项目
交通通 达
•
海水清澈透明，风平浪静
•
沙子细腻洁白，品质极好
本报告是严格保密的。
南侧近800米海岸线，坡 度极缓
•
岸边的防护林、自然生长 的花卉
•
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项目属性初步界定
•热点滨海 •
处于中国稀缺的热带滨海旅游圈内
区位
•紧邻三亚 •背靠镇区
•在三亚1小时旅游圈内，可接受三亚辐射
带动
•靠近英州镇，可与镇区产生互动
•
今日汇报内容
Part. 1 Part. 2 Part. 3
定位前的思考
项目发展方向研判
项目整体定位
Part. 4
项目发展策略
本报告是严格保密的。
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本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的 调查研究基础之上的
进行的访谈
与清水湾旅业就项目 基本情况进行沟通
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进行的调研

•
620米
824亩
760米
北侧临湖、椰树林和 山，景观资源好
•
内部道路
土地现状
－土地权属明晰，内部无拆 迁 －目前未通平，仍属生地； 预计08年做熟
内部沙地，地势平整， 北向略高，无特殊资源
•
本报告是严格保密的。
•
内部仍有部分虾塘 10
资源条件
项目拥有一线海景资源，海岸线长近800米， 海滩质量极好
项目开发目标
• 销售价格：2010年入市达 到公寓在１0000元/M2以上， 别墅在20000元/M2以上
• 销售速度：预计项目2009 年左右开始启动，2010年开 始销售，销售周期约6-8年 ； 年均去化需达到7-9万/M2
趋势及操作影响下的结果
奏、启动策略、配套 设施…… 最低化风险， 实现项目的可持续发
对企业发展具有绝对的战略 意义 项目形象目标
本项目的核心目标
保证项目的成 功启动及可持 续发展
我们的任务
• 海南岛上最好的、最顶级 的、最有特色、最有创新的、 美轮美奂的项目 • 与周边项目形成差异化
达到目标的手段
高站位 差异化
寻找项目的真实价 值，准确定位； 以前瞻的视角塑造 项目的核心竞争力； 把握合理的开发节
项目整体定位
1.3 1.4
Part. 4
项目发展策略
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优势一：陵水与三亚同属热带滨海旅游带，历 史悠久，滨海资源极为优质丰富
历史较为悠久
－陵水县始臵于隋大业六年(公元610 年),距今已有1390多年的悠久历史。 1987年12月31日改称（成立）陵水黎 族自治县，全县幅员1128平方公里 －现有17个乡镇，114个行政村，611 个自然村
谨呈：海南清水湾旅业有限公司
：[2007]GW-SZ-85
清水湾 海域
项目整体定位与物业发展建议
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2007.12
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►
三亚湾区域项目调查
三亚市房地产协会官房 网站
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澳洲〃Breakfast point
印尼〃民丹岛 希腊〃米克诺斯岛 深圳〃万科东海岸 深圳〃万科十七英里 3
访谈天域度假酒店业 主服务专员
►
高端客户调研问卷发 放
►
世界旅游组织统计资料 高端客户调研问卷分析 ……
ห้องสมุดไป่ตู้……
……
本报告是严格保密的。
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项目四至
项目基地四至
西北侧：雅居乐在建规划路
北侧：以规划待建路为项目北 向边界，目前仍为土路
北侧：相隔土路为湖和椰树林， 并可眺山景，景观良好
西侧：待建规划路，目前仍为土路
东侧：以电线杆为东侧界线， 雅居乐用地，已取土地证，目 前为沙地未开始建设
西侧：高坡及防护林
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项目区位 项目地块位于海南岛东南沿海，行政上隶属陵水黎族自治 县

海南岛南部热带海湾湾区从西到东依次为红塘湾、三亚湾、 大东海、亚龙湾、海棠湾、土福湾、清水湾、香水湾；本项 目地块位于陵水县清水湾沿海

陵水黎族自治县
英州镇
陵水县 香水湾
清水湾位于东经109°北纬18°，属于 中国三亚热带海滨旅游圈


高尔夫球场 12公里长海岸线 五星级酒店 七星级酒店
目前雅居乐在建基础设施，目前已修 建共9KM道路，并开始动工规划中的18 洞高尔夫球场；07年底开始本地块的土 地通平和道路修建

2006
•
2007 第一期3年
2009
•
2012 第二期3年
•
2015 第三期3年 整体开发 完毕
•
－投资30亿 －完成基础设施建设 －建设2个高尔夫（体育公园）
绝对的战略意义 项目形象目标
• 海南岛上最好的、最顶级的、最有特色、 最有创新的、美轮美奂的项目 • 与周边项目形成差异化 项目开发目标 • 销售价格：2010年入市达到公寓在１0000 元/M2以上，别墅在20000元/M2以上

其他问题
2. 客户定位，招商渠道？通过什么渠道销售？
• 销售速度：预计项目2009年左右开始启动， 2010年开始销售，销售周期约6-8年 ；年均 去化需达到7-9万/M2
本项目 6%
意向绿城 29% 意向雅居乐 18% 雅居乐已获得 47%
06年7月引入雅居乐做清水湾 共15000亩（1区、II区、III区） 一级开发，限期2年内开发完

面积（亩） I区 6700
规划物业 1个高尔夫、2个 顶级酒店、7个住 宅物业
一级 开发 雅居 乐
二级开发 雅居乐
目前开发现状 已完成道路修建， 目前在建2个18洞高 尔夫，07年年底完 工 未完成一级开发； 07年10月开始本项 目的基础设施建设 绿城已完成规划
……
第一部分
Part. 1 Part. 2 Part. 3
定位前的思考
1.1 1.2
项目基本情况 开发商目标 开发背景及环境 提出问题
项目发展方向研判
项目整体定位
1.3 1.4
Part. 4
项目发展策略
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区位
项目地块位于陵水黎族自治县东部沿海清水湾度假区 内，距三亚市区航空距离45公里，60分钟车程；距离 陵水县18公里
访谈陵水招商局黄主 任 访谈陵水土地储备中 心吴主任
► ► ►
搜房网数据库
《中国房地产年鉴》
访谈风车国际吴总
三亚市区项目的实地 考察
► ►
海南统计年鉴（陵水部 分）2000~2006 三亚统计公报 2003~2006
►
访谈半山半岛销售代 表 访谈国光滨海花园销 售代表
►
大东海区域项目调查 亚龙湾区域项目调查
• • •
土地取得成本较低，开发空间大 用地性质和容积率弹性空间大
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第一部分
Part. 1 Part. 2 Part. 3
定位前的思考
1.1 1.2
项目基本情况 开发商目标 开发背景评估 提出问题
项目发展方向研判
项目整体定位
1.3 1.4
Part. 4
项目发展策略
本报告是严格保密的。
清水湾
三亚市
红塘湾 三亚湾
45公 里
土福湾 清水湾 海棠湾
项目地块距离三亚市区航空距离为45公 里左右，目前需60分钟左右车程；处于 三亚1小时旅游交通内

三亚市区
距英州镇 6公里、离陵水县18公里
大东海
亚龙湾
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项目所属的清水湾，雅居乐占据区域开发的主 导地位
清水湾用地分配图
南侧：防护林和沙滩
南侧：一线强势海景
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用地条件
基地地势平缓，无永久性附着物；用地性质和 容积率弹性均较大
800米

经济技术指标
－占地面积：824亩 －容积率：1.0 －建筑面积：55万M2左右 －土地性质：旅游度假居住 用地，70年产权，已使用12 年 －限高100米 －地价：以20万/亩计；楼面 地价约为300元/M2 －不考虑70/90限制
东线铁路 新村镇 英州镇 三亚市
东线高速公路
通
－在建东线铁路，2011年开通；规划在新村和英州镇 之间有站点
东线高速公路 海榆省道
海榆省道
区内交通
①
② ④
③
－清水湾场地内主要为农耕地、虾塘、沙地、果林地， 目前没有完整道路可以通行； －1、2、3号路规划为内部次干道。目前待建，1号路 为简易沙土路面，联通海榆西路和本地块；2号路、3 号路均为沙土路面，联通高速公路与清水湾区域； －4号路为雅居乐在建的规划路，直接联通东线高速 公路，为未来区域内外交通通行主线
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区域现状
清水湾度假区目前处于发展起步阶段，雅居乐 主导土地一级开发，高尔夫等配套建设已动工
清水湾度假区背山面海，海岸线东西 长约12公里，南北纵深最窄处1公里；整 个地块呈东西狭长地状，总用地面积 36498亩

英州镇
清水湾旅游开发项目土地开发面积 15000亩，2006年引入雅居乐进行一级开 发，计划投资130亿元，2年内完成基础 设施建设，10年内整体开发完毕
－投资40亿
－投资50亿
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交通条件
对外联络为海榆东线和东线高速公路；内部 雅居乐在建通行干道，现有道路较为简易
海口市
区外交通：
－与三亚凤凰机场距离约1个半小时，机场辐射力较小， 主要依赖公路对外联系 － 连接三亚与海口的东线高速公路从项目北侧东西穿 越，从英州镇和新村镇两个出入口与清水湾衔接 －海榆省道紧邻场地北侧，从清水湾北侧东西穿越， 距离本项目2公里左右；是进入本地快的主要外部交
1. 怎么启动比较好？要不要搞酒店？酒店、别墅、公寓、住宅哪个好？融资渠道？ 3. 项目定位是建纯粹高端定位的别墅社区，还是应该建别墅、多层、高层的综合社区？ 4. 配套是要有，但度假客户重点关注的是哪些配套，如何把钱花在刀刃上，做必要的配套？
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项目目标解析
企业战略目标
• 目前企业唯一运作的项目，
项目地块查勘 清水湾区域调研 土福湾区与调研 赤岭调研 香水湾区域调研
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参考的数据
世联平台
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研究的案例
美国〃Longboat key club
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访谈陵水县委王秘书
中国房地产信息网数据 库
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美国〃Spinnaker Island 美国〃Seaside 美国〃Dewees Island 美国〃Kiawah Island 美国〃Kapalua resort 美国〃Caneel bay 澳洲〃Gold cost 澳洲〃Raby bay 澳洲〃Noosa
07年2月雅居乐以10.18亿投得 清水湾12块地（I区）共6700亩 二级开发权。

政府计划引入浙江绿城做III区 共4000多亩地的二级开发，以制 衡雅居乐

II 区 III 区
3300
•清水湾旅业824亩 •意向雅居乐2500
亩（未出让） 4700 （未出让）
•意向浙江绿城
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外联交通 便捷
•
东线高速公路和海榆西线为主要联外干道 雅居乐在建内部通行主干道 项目地块紧挨内部通行次干道，相对便利
项目本 体资源
• • •
强势海景 成本优势 弹性空间
800米长强势一线海岸线，海滩质量极好， 沙细浪静，适宜休闲度假
•
项目内部以沙地、耕地和防护林为主，无 拆迁，且地势平坦，开发成本低
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客户目标
发展商陈述目标

企业战略目标
• 目前企业唯一运作的项目，对企业发展具有

公司原本打算将这块地做土地储备，先在三亚市 开发，但没想到形势变化这么快，储备用地要提 前动 定位是海南岛上最好的、最顶级的、最有特色、 最有创新的、美轮美奂的项目 与周边雅居乐、绿城、海棠湾、香水湾的项目形 成差异 三年后，公寓在１万以上，别墅在２万以上 项目启动雅居乐一级开发完成是前提。07年雅居 乐做基础设施，我们要做策划、规划、设计，到 2009、2010年动，2年左右一期，3-4期。 启动资金等方案出来再谈。如果需要可以融资， 甚至可以土地入股，转让股权；挖掘项目本身价 值是关键

资金约束
暂不考虑启动资金的约束，可以采用融资方式；

总开发周期6-8年
预计2010年入市，分3-4期开发，开发周期为6-8年
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第一部分
Part. 1 Part. 2 Part. 3
定位前的思考
1.1 1.2
项目基本情况 开发商目标 开发背景评估 提出问题
项目发展方向研判